【正文】 新區(qū)合歡家園安置區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告新區(qū)合歡家園安置區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告新區(qū)合歡家園安置區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告前 言安置房，是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。安置的對(duì)象是城市居民被拆遷戶,也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。隨著城市建設(shè)發(fā)展步伐的進(jìn)一步加快，政府盡可能新建更多的安置房，不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。 所謂農(nóng)民安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人的城中村農(nóng)民居住使用的房屋。因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的農(nóng)民動(dòng)遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。農(nóng)民安置房工程通過(guò)集中安置城區(qū)周邊農(nóng)民，集中整合被安置農(nóng)民的土地，從而提高土地被利用的質(zhì)量，促進(jìn)土地集約化利用和保證土地資源可持續(xù)利用的重要措施和手段，是實(shí)現(xiàn)我國(guó)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡戰(zhàn)略的重要保障。土地整理不僅可以增加耕地面積，對(duì)改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)民增收也具有重要意義。隨著某縣城市建設(shè)發(fā)展步伐的進(jìn)一步加快，需整合大量的土地，需新建更多的安置房滿足拆遷戶的需求。為此某縣建設(shè)投資有限公司在某縣政務(wù)新區(qū)新建某新區(qū)合歡家園安置區(qū)項(xiàng)目，主要安置某縣八里村及附屬村莊的居民并整合八里村及附屬村莊的土地。本項(xiàng)目整合的土地為安徽省人民政府建設(shè)用地批復(fù)中的關(guān)于某縣2012年第4批次城鎮(zhèn)建設(shè)用地的批復(fù)（皖政地（增減掛鉤）【2012】121號(hào)）中范圍內(nèi)的一部分土地。根據(jù)XX人民政府會(huì)議紀(jì)要（第42期，某縣人民政府辦公室 2012年12月26日）內(nèi)容，會(huì)議認(rèn)為，政務(wù)新區(qū)合歡家園安置房符合縣城建設(shè)實(shí)際，會(huì)議原則同意“合歡家園”安置房建設(shè)購(gòu)置工作方案。建設(shè)單位嚴(yán)格履行征地后實(shí)施程序，按照征地的方案及時(shí)支付補(bǔ)償費(fèi)，落實(shí)安置措施，切實(shí)安排好被征地農(nóng)民的生產(chǎn)和生活，保證原有生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障，維持社會(huì)穩(wěn)定。目 錄第一章 總 論 7 一、項(xiàng)目基本情況 7 二、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 10 三、主要結(jié)論與建議 12 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 13 一、項(xiàng)目建設(shè)背景 13 二、項(xiàng)目建設(shè)必要性 16 三、項(xiàng)目建設(shè)的意義 18 第三章、場(chǎng)址選擇與建設(shè)條件 20 一、場(chǎng)址現(xiàn)狀 20 二、建設(shè)條件 20 第四章 建設(shè)內(nèi)容與設(shè)計(jì)方案 28 一、工程設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和原則 28 二、項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 29 三、建筑工程方案 32 第五章 節(jié)能節(jié)水措施 42 一、節(jié)能措施 42 二、節(jié)水措施 43 第六章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 44 一、項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)執(zhí)行的法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn) 44 二、環(huán)境現(xiàn)狀 44 三、環(huán)境影響分析 44 第七章、勞動(dòng)安全保護(hù)與消防 49 一、勞動(dòng)安全 49 二、消防措施 51 第八章、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 53 一、項(xiàng)目建成后組織機(jī)構(gòu) 53 二、人力資源配置 53 三、人員來(lái)源 54 四、人員培訓(xùn) 54 第九章、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 55 一、建設(shè)工期 55 二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 55 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表（橫線圖） 55 第十章 項(xiàng)目建設(shè)工程投資估算與資金籌措 57 一、投資估算 57 二、資金籌措 62 第十一章 還貸分析 63 一、還貸能力分析 63 二、還貸計(jì)劃 65 第十二章 風(fēng)險(xiǎn)分析和對(duì)策 66 一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 66 二、資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn) 66 三、投資估算的風(fēng)險(xiǎn) 67 四、土地出讓風(fēng)險(xiǎn) 67 五、籌資風(fēng)險(xiǎn) 68 第十三章 社會(huì)效益分析 69 一、項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 69 二、項(xiàng)目與所在地區(qū)互適性分析 71 三、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 72 四、社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 72 第十四章、工程招標(biāo) 73 一、發(fā)包方式 73 二、招標(biāo)形式 73 三、招標(biāo)方式 74 四、招標(biāo)組織機(jī)構(gòu) 74 五、招標(biāo)主要內(nèi)容 74 第十五章 結(jié)論與建議 75 一、結(jié)論 75 二、建議 75 第一章 總 論一、項(xiàng)目基本情況（一）項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱：某新區(qū)合歡家園安置區(qū)項(xiàng)目；建設(shè)單位：某縣建設(shè)投資有限公司；建設(shè)性質(zhì)：新建；建設(shè)地點(diǎn)：位于XX市政務(wù)區(qū)，東至百合路，南臨岱河西路，西至合歡路，北接閘河西路。建設(shè)內(nèi)容：，規(guī)劃總建筑面積108248平方米，其中擬建住宅建筑面積106998平方米，社區(qū)物業(yè)建筑面積700平方米，配電房550平方米。項(xiàng)目分兩期實(shí)施：，規(guī)劃總建筑面積54124平方米，其中擬建住宅建筑面積53224平方米，社區(qū)物業(yè)建筑面積700平方米，配電房200平方米。，規(guī)劃總建筑面積54124平方米，其中擬建住宅建筑面積53874平方米，配電房250平方米。項(xiàng)目投資：（，），銀行貸款20000萬(wàn)元。項(xiàng)目編制依據(jù)：（1）國(guó)家及安徽省有關(guān)定額指標(biāo)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；（2）XX市“十二五”發(fā)展規(guī)劃；（3）XX市城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃（4）項(xiàng)目單位提供的其他資料和數(shù)據(jù)。（5）承辦單位編制可行性研究報(bào)告的委托書（6）國(guó)務(wù)院和中央九部委關(guān)于整頓、規(guī)范市場(chǎng)秩序、專項(xiàng)整治市場(chǎng)的通知（7）安徽省、XX市《關(guān)于加快發(fā)展三產(chǎn)服務(wù)業(yè)的決定》（8）國(guó)務(wù)院關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需，建設(shè)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的若干意見(jiàn)（9）《住宅建筑規(guī)范》GB 503682005 （10）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 500961999 （11）《城市居住區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 5018093（12）國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)政策；（13）XX市建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書；（14）項(xiàng)目區(qū)地質(zhì)勘探資料； （15）《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 JGJ 2695；（16）建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；（17）國(guó)家相關(guān)的法律、法規(guī)及建筑設(shè)計(jì)規(guī)范；（18）關(guān)于某縣2012年第4批次城鎮(zhèn)建設(shè)用地的批復(fù)（皖政地（增減掛鉤）【2012】121號(hào)）；（19）XX人民政府會(huì)議紀(jì)要（第42期，某縣人民政府辦公室 2012年12月26日）。編制原則：（1）依據(jù)《XX市建設(shè)規(guī)劃》，結(jié)合XX市的客觀實(shí)際，以能充分體現(xiàn)項(xiàng)目“統(tǒng)一規(guī)劃，分期建設(shè)”的原則。（2）建設(shè)以“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范化”的原則，點(diǎn)線面結(jié)合，參與構(gòu)筑XX市的城市基礎(chǔ)設(shè)施框架，創(chuàng)造XX市的新形象，新面貌。（3）根據(jù)規(guī)劃要求，本著科學(xué)、實(shí)用的原則，充分考慮城市現(xiàn)有和規(guī)劃建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施，加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)與城市總體規(guī)劃的銜接，使兩者有機(jī)結(jié)合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，協(xié)調(diào)發(fā)展。（4）合理有效使用XX市某縣的土地資源。（5）堅(jiān)持軟件建設(shè)與硬件建設(shè)同步推進(jìn)，協(xié)調(diào)發(fā)展。以服務(wù)為宗旨，重視管理隊(duì)伍建設(shè)，廣開科技信息渠道，體現(xiàn)高效精干的原則。重視人才培養(yǎng)和人才引進(jìn)，提高企業(yè)管理隊(duì)伍的整體素質(zhì)和整體水平。（6）以改革的精神，開放的姿態(tài)，求實(shí)的態(tài)度，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)基本建設(shè)的法規(guī)和管理規(guī)定，提高項(xiàng)目的運(yùn)作效率，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)活力。（二）對(duì)應(yīng)人群本項(xiàng)目主要針對(duì)農(nóng)民居住條件差，空閑房較多，良田較多閑置的實(shí)際狀況。某縣建設(shè)投資有限公司在中共某縣縣委、某縣人民政府的領(lǐng)導(dǎo)下，按照指示，為促進(jìn)某縣城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)負(fù)責(zé)改建XX鎮(zhèn)八里村及周邊附屬村莊。本項(xiàng)目建設(shè)主要針對(duì)八里村周邊村有3個(gè)，系為程樓、程莊、邵莊的村民。按照縣委、縣政府建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村,統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化的戰(zhàn)略部署,對(duì)土地進(jìn)行整理，農(nóng)民的拆遷安置補(bǔ)償由縣土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)，修建安置房所用的集體土地由國(guó)土局統(tǒng)一安排，某縣建設(shè)投資有限公司負(fù)責(zé)建設(shè)政務(wù)新區(qū)安置點(diǎn)農(nóng)民統(tǒng)建安置房項(xiàng)目。，規(guī)劃總建筑面積108248平方米，其中擬建住宅建筑面積106998平方米，社區(qū)物業(yè)建筑面積700平方米，配電房550平方米，安置910戶農(nóng)民。二、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃總建筑面積108248平方米，其中擬建住宅建筑面積106998平方米，社區(qū)物業(yè)建筑面積700平方米，配電房550平方米。項(xiàng)目分兩期實(shí)施：，規(guī)劃總建筑面積54124平方米，其中擬建住宅建筑面積53224平方米，社區(qū)物業(yè)建筑面積700平方米，配電房200平方米。，規(guī)劃總建筑面積54124平方米，其中擬建住宅建筑面積53874平方米，配電房250平方米。（，）。%%機(jī)動(dòng)車停車位620輛自行車1200輛表2 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量備注總工程一期二期1規(guī)劃總用地面積m22總建筑面積m25412454124其他住宅建筑面積m25322453874社區(qū)服務(wù)、物業(yè)管理m2700/配電房m22002503建筑基底總面積m2180101100070104綠地面積m25容積率—按地上面積算6建筑密度%7綠地率%8戶數(shù)戶9104504609人數(shù)個(gè)291210機(jī)動(dòng)車停車位輛62031031011自行車行輛1200600600三、主要結(jié)論與建議 （一）主要結(jié)論本項(xiàng)目系安置房建設(shè)項(xiàng)目，雖不直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，但是項(xiàng)目的社會(huì)效益比較明顯，維護(hù)了某縣的社會(huì)穩(wěn)定，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供空間，改善了城市面貌，提高中低收入居民的生活環(huán)境和生活質(zhì)量。同時(shí)，該項(xiàng)目還會(huì)衍生一定的經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)一步加快投資的步伐，推動(dòng)了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。因此，項(xiàng)目建設(shè)的綜合效益顯著。（二）建議建議在工程建設(shè)中建立權(quán)責(zé)分明、制約有效的機(jī)制，更有效地控制項(xiàng)目的投資、工期、質(zhì)量，使投資的效益最大化，以提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的總效益。期間嚴(yán)格按照公開、公正、公平原則實(shí)行招投標(biāo)，并加強(qiáng)過(guò)程管理，明確權(quán)責(zé)。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性一、項(xiàng)目建設(shè)背景某縣位于安徽省北部，是XX市唯一市轄縣，縣城依市而建，全縣轄11個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和一個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，面積1987平方公里，人口106萬(wàn)。XX承東啟西，區(qū)位優(yōu)越，地處蘇、魯、豫、皖四省交界處，是淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)和徐州經(jīng)濟(jì)圈重要組成部分。XX環(huán)境優(yōu)越，交通便捷。市、縣連為一體的城市建設(shè)格局，熱、電、氣一體化的能源供應(yīng)，以及更加優(yōu)惠的投資政策，為國(guó)內(nèi)外客商提供了大展宏圖的空間。舉全縣之力打造的省級(jí)開發(fā)區(qū)一XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，“七通一平”全面實(shí)現(xiàn)，服務(wù)配套設(shè)施已經(jīng)完成。一個(gè)以開發(fā)區(qū)為主體，鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)和創(chuàng)業(yè)園區(qū)為兩翼的投資載體和開放平臺(tái)已經(jīng)構(gòu)建?！耙粭l龍”服務(wù)制度、“一站式”審批制度、縣級(jí)領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系協(xié)調(diào)制度、投訴舉報(bào)監(jiān)督制度和投資優(yōu)惠政策日臻完善。符夾、青阜、青蘆三條鐵路穿境而過(guò)，北接隴海線，東連京滬線、西入大京九。公路交通國(guó)道、省道四通八達(dá)，連霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驅(qū)車南下省會(huì)合肥、東進(jìn)海濱城市連云港只需2小時(shí)左右。距徐州觀音機(jī)場(chǎng)僅有50公里。內(nèi)河航運(yùn)入淮河、通長(zhǎng)江，直達(dá)上海港。XX物華天寶，資源富饒。礦產(chǎn)資源得天獨(dú)厚，已探明煤炭資源儲(chǔ)量達(dá)60億噸，鐵、銅、金礦9700萬(wàn)噸。國(guó)家級(jí)特大型企業(yè)XX礦業(yè)集團(tuán)公司，皖北煤電集團(tuán)公司14對(duì)礦井座落在XX境內(nèi)，年產(chǎn)原煤2000多萬(wàn)噸；縣屬煤礦年產(chǎn)原煤百萬(wàn)噸以上。電力供應(yīng)充足，電力裝機(jī)容量達(dá)200萬(wàn)千瓦，是華東地區(qū)重要的電力供應(yīng)基地。農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)明顯，肥沃的土地、溫和的氣候，為XX農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展提供了得天獨(dú)厚的條件?？筛孛娣e220萬(wàn)畝，種養(yǎng)業(yè)種類多、產(chǎn)量大，小麥、玉米、大豆等主要農(nóng)作物常年產(chǎn)量穩(wěn)定在90萬(wàn)噸左右，牛、豬、羊、兔等家畜飼養(yǎng)量300萬(wàn)頭左右，雞、鴨、鴿等家禽飼養(yǎng)量2200萬(wàn)只以上。勞動(dòng)力資源豐富，目前全縣有剩余勞動(dòng)力1015萬(wàn)人，是全省重要的勞務(wù)輸出基地，勞動(dòng)力成本較低，為發(fā)展勞動(dòng)密集型企業(yè)提供了人力資源保障。安徽省“861”行動(dòng)計(jì)劃重點(diǎn)工程，投資總額近300億元的臨渙煤焦化電項(xiàng)目，一期工程已經(jīng)投產(chǎn)。投資額120億元，年產(chǎn)甲醇170萬(wàn)噸的南坪煤化工項(xiàng)目已經(jīng)開工建設(shè)。投資額100多億元的XX煤電基地建設(shè)如火如荼，11對(duì)新建煤、鐵礦井正拔地而起。新加坡、上海、浙江、江蘇等地的客商紛紛前來(lái)洽談合作、投資興業(yè)，恩遠(yuǎn)鋁業(yè)、杭淮鋼構(gòu)、順發(fā)食品、魯王制粉、金沙紡織、巨成化工等一大批骨干企業(yè)快速發(fā)展，已逐漸形成了以煤化工及精細(xì)化工、機(jī)械制造及新型建材、針織服裝、農(nóng)副產(chǎn)品深加工等具有特色的四大支柱產(chǎn)業(yè)。XX，這顆鑲嵌在淮海大地上熠熠生輝的明珠，正以豐富的資源，巨大的發(fā)展?jié)摿蛷V闊的發(fā)展前景，受到國(guó)內(nèi)外有識(shí)人士的青睞。東部的區(qū)位、西部的成本，便利的交通、快捷的通訊，已經(jīng)使XX成為安徽省實(shí)施東向發(fā)展戰(zhàn)略、對(duì)接膠東半島的橋頭堡。XX定會(huì)成為眾多商家投資的寶地，創(chuàng)業(yè)的樂(lè)園!某縣經(jīng)濟(jì)及財(cái)政的快速增長(zhǎng)，加快了城市化進(jìn)程，縣城城區(qū)作為向外拓展空間的第一著力點(diǎn)，更是掀起大建設(shè)大開發(fā)的熱潮。在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過(guò)多年的建設(shè)發(fā)展，城市的基礎(chǔ)設(shè)施基本齊全，城市的服務(wù)功能不斷完善。特別是改革開放二十多年來(lái)，城市建設(shè)步入快車道，城市環(huán)境更加美好。同時(shí)大膽改革城建投資體制和管理體制，引入經(jīng)營(yíng)城市理念，突破了城建資金瓶頸束縛，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，有力地拉動(dòng)了全縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。在加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)穩(wěn)步有序發(fā)展。城市美化、綠化、亮化、凈化取得顯著成果。隨著某縣城市建設(shè)發(fā)展步伐的進(jìn)一步加快，需整合大量的土地，需新建更