【正文】 安置房小區(qū)（東區(qū)）項目可行性研究報告安置房小區(qū)（東區(qū)）項目可行性研究報告安置房小區(qū)（東區(qū)）項目可行性研究報告目 錄一、總 論 3（一）項目承辦單位概況 3（二）項目概況 3（三）報告編制的依據(jù)、原則及范圍 6（四）可行性研究綜合結(jié)論 8二、建設(shè)背景及必要性 9（一）項目建設(shè)背景 9（二）項目建設(shè)的必要性 14三、項目定位 19（一）項目目標(biāo)定位 19（二）項目業(yè)態(tài)定位 19四、場址選擇與建設(shè)條件 20（一）場址現(xiàn)狀 20（二）場址條件 20（三）項目建設(shè)條件 25五、工程建筑方案 28（一）工程設(shè)計指導(dǎo)思想和原則 28（二）項目總體規(guī)劃方案 29（三）工程方案 31（四）主要建設(shè)內(nèi)容 47六、節(jié)能節(jié)水措施 49（一）節(jié)能措施 49（二）節(jié)水措施 53七、環(huán)境影響評價 55（一）項目環(huán)境保護執(zhí)行的法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn) 55（二）環(huán)境現(xiàn)狀 55（三）環(huán)境影響分析 55八、勞動安全保護與消防 60（一）勞動安全 60（二）消防措施 62九、組織機構(gòu)與人力資源配置 65（一）項目建設(shè)期組織與管理 65（二）項目建成后組織與管理 65十、項目實施進度 68（一）建設(shè)工期 68（二）項目實施進度安排 68（三）項目實施進度表（橫線圖） 69十一、投資估算及融資方案 70（一）投資估算 70（二）融資方案 74十二、還貸分析 75（一）還貸資金來源及估算 75（二）還貸計劃 75（三）分析結(jié)論 76十三、社會評價 77（一）項目對社會的影響分析 77（二）項目與所在地區(qū)互適性分析 78（三）項目的社會效益 79（四）社會風(fēng)險分析 81（五）社會評價結(jié)論 81十四、工程招標(biāo) 82（一）發(fā)包方式 82（二）招標(biāo)組織形式 83（三）招標(biāo)方式 83（四）本項目招標(biāo)形式與招標(biāo)內(nèi)容 84十五、結(jié)論與建議 86（一）結(jié)論 86（二）建議 8686一、總 論（一）項目承辦單位概況項目名稱：某縣城中村建設(shè)八里村二里村安置房小區(qū)（東區(qū)）項目項目承辦單位：某實業(yè)有限公司法定代表人： 聯(lián)系人：聯(lián)系電話：手機：辦公室電話：單位概況某實業(yè)有限公司成立于2013年4月27日，辦公地點位于某縣閘河?xùn)|路與龍脊山路交匯處（幸福家園小區(qū)）。法人代表：**；注冊資本：20000萬元；實收資本：20000萬元；公司類型：有限責(zé)任公司（國有獨資）；經(jīng)營范圍：承擔(dān)城鄉(xiāng)公共基礎(chǔ)設(shè)施、市政公用事業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、社會福利等項目投資、建設(shè)、運營、管理；建筑材料，研發(fā)、零售。（二）項目概況建設(shè)地點本項目位于某縣城區(qū)東北部，基地北臨城市干道閘河路，南臨城市次干道北環(huán)城東路和某縣基督教會，西邊是鐵路和防護綠地，東臨城市支路乾隆湖路。建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容（1）建設(shè)規(guī)模，（合: ），其中：，，%，%。住宅總戶數(shù)503戶，安置人員約1610人。（2）建設(shè)內(nèi)容具體建設(shè)內(nèi)容如下表：項 目單位數(shù)量規(guī)劃用地面積M2規(guī)劃總建筑面積M2計容總建筑面積M2規(guī)劃安置住房建筑面積M2公共建筑面積M2其中公共服務(wù)設(shè)施綜合商業(yè)建筑面積M2安置房辦公樓M2醫(yī)療衛(wèi)生用房M2社會服務(wù)用房M2190物業(yè)管理用房M2210文體用房M260市政公用設(shè)施公廁M260配電房M2200弱電房M215燃氣調(diào)壓站M210建筑基底面積M2總建筑密度%容積率綠地率%居住總戶數(shù)戶503規(guī)劃總?cè)丝谌?610地下車庫M2停車位地面停車輛147地下停車輛294自行車停車位輛994占地面積：（合: ）。投資估算，其中： (%)，動態(tài)投資2375萬元(％)。①靜態(tài)投資估算，其中：；；；。②動態(tài)投資估算動態(tài)投資2375萬元，包括本次向銀行申請15000萬元固定資產(chǎn)貸款，在建設(shè)期利息的資本化。％計算1965萬元。以及漲價預(yù)備金按410萬估算。資金籌措：(％)；申請銀行貸款15000萬元(％)。建設(shè)性質(zhì)：新建建設(shè)周期：2年。（三）報告編制的依據(jù)、原則及范圍項目編制依據(jù)：（1）《某縣2012年政府工作報告》；(2)某縣城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃；（3）安徽省、**市《關(guān)于加快新型城鎮(zhèn)化進程實施方案》。（4）國家及安徽省有關(guān)定額指標(biāo)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。（5）某縣“十二五”發(fā)展規(guī)劃。（6）**市 “十二五”發(fā)展規(guī)劃。（7）項目單位提供的其他資料和數(shù)據(jù)。（8）《住宅建筑規(guī)范》GB 503682005（9）《住宅設(shè)計規(guī)范》GB 500961999（10）《城市居住區(qū)設(shè)計規(guī)范》GB 5018093（11）某縣建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計條件通知書；（12）項目區(qū)地質(zhì)勘探資料； （13）《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 JGJ 2695；（14）國家相關(guān)的法律、法規(guī)及建筑設(shè)計規(guī)范。（15）承辦單位編制可行性研究報告的委托書。報告編制原則：（1）依據(jù)《**市建設(shè)規(guī)劃》，結(jié)合**市的客觀實際，以能充分體現(xiàn)項目“統(tǒng)一規(guī)劃，分期建設(shè)”的原則。（2）建設(shè)以“高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范化”的原則，點線面結(jié)合，參與構(gòu)筑**市的城市基礎(chǔ)設(shè)施框架，創(chuàng)造**市的新形象，新面貌。（3）根據(jù)規(guī)劃要求，本著科學(xué)、實用的原則，充分考慮城市現(xiàn)有和規(guī)劃建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施，加強項目建設(shè)與城市總體規(guī)劃的銜接，使兩者有機結(jié)合，優(yōu)勢互補，協(xié)調(diào)發(fā)展。（4）合理有效使用**市的土地資源。（5）堅持軟件建設(shè)與硬件建設(shè)同步推進，協(xié)調(diào)發(fā)展。以服務(wù)為宗旨，重視管理隊伍建設(shè)，廣開科技信息渠道，體現(xiàn)高效精干的原則。重視人才培養(yǎng)和人才引進，提高企業(yè)管理隊伍的整體素質(zhì)和整體水平。（6）以改革的精神，開放的姿態(tài)，求實的態(tài)度，嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)基本建設(shè)的法規(guī)和管理規(guī)定，提高項目的運作效率，增強企業(yè)的競爭活力。3．可行性研究的范圍（1）項目建設(shè)的背景和必要性；（2）建設(shè)條件及場址方案；（3）建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模；（4）工程技術(shù)方案；（5）項目實施進度計劃；（6）投資估算與資金籌措；（7）項目節(jié)能評估；（8）項目財務(wù)評價等。（四）可行性研究綜合結(jié)論本項目建設(shè)對促進某縣城市建設(shè)，提高了土地集約利用，提升城市輻射的吸收功能具有積極的意義。同時，項目確定的建設(shè)內(nèi)容符合實際需要，建設(shè)規(guī)模適當(dāng)，工程造價適中，技術(shù)方案符合國家有關(guān)行業(yè)的技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，項目財務(wù)效益合理可行。二、建設(shè)背景及必要性（一）項目建設(shè)背景某縣經(jīng)濟社會發(fā)展概況某縣位于安徽省北部，是**市唯一市轄縣，縣城依市而建，全縣轄11個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和一個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，面積1987平方公里，人口106萬。**承東啟西，區(qū)位優(yōu)越，地處蘇、魯、豫、皖四省交界處，是淮海經(jīng)濟區(qū)和徐州經(jīng)濟圈重要組成部分。**環(huán)境優(yōu)越，交通便捷。市、縣連為一體的城市建設(shè)格局，熱、電、氣一體化的能源供應(yīng)，以及更加優(yōu)惠的投資政策，為國內(nèi)外客商提供了大展宏圖的空間。舉全縣之力打造的省級開發(fā)區(qū)一**經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，“七通一平”全面實現(xiàn)，服務(wù)配套設(shè)施已經(jīng)完成。一個以開發(fā)區(qū)為主體，鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)和創(chuàng)業(yè)園區(qū)為兩翼的投資載體和開放平臺已經(jīng)構(gòu)建?！耙粭l龍”服務(wù)制度、“一站式”審批制度、縣級領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系協(xié)調(diào)制度、投訴舉報監(jiān)督制度和投資優(yōu)惠政策日臻完善。符夾、青阜、青蘆三條鐵路穿境而過，北接隴海線，東連京滬線、西入大京九。公路交通國道、省道四通八達，連霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驅(qū)車南下省會合肥、東進海濱城市連云港只需2小時左右。距徐州觀音機場僅有50公里。內(nèi)河航運入淮河、通長江，直達上海港。**物華天寶，資源富饒。礦產(chǎn)資源得天獨厚，已探明煤炭資源儲量達60億噸，鐵、銅、金礦9700萬噸。國家級特大型企業(yè)**礦業(yè)集團公司，皖北煤電集團公司14對礦井座落在**境內(nèi)，年產(chǎn)原煤2000多萬噸；縣屬煤礦年產(chǎn)原煤百萬噸以上。電力供應(yīng)充足，電力裝機容量達200萬千瓦，是華東地區(qū)重要的電力供應(yīng)基地。勞動力資源豐富，目前全縣有剩余勞動力1015萬人，是全省重要的勞務(wù)輸出基地，勞動力成本較低，為發(fā)展勞動密集型企業(yè)提供了人力資源保障。安徽省“861”行動計劃重點工程，投資總額近300億元的臨渙煤焦化電項目，一期工程已經(jīng)投產(chǎn)。投資額120億元，年產(chǎn)甲醇170萬噸的南坪煤化工項目已經(jīng)開工建設(shè)。投資額100多億元的**煤電基地建設(shè)如火如荼，11對新建煤、鐵礦井正拔地而起。新加坡、上海、浙江、江蘇等地的客商紛紛前來洽談合作、投資興業(yè)，恩遠鋁業(yè)、杭淮鋼構(gòu)、順發(fā)食品、魯王制粉、金沙紡織、巨成化工等一大批骨干企業(yè)快速發(fā)展，已逐漸形成了以煤化工及精細化工、機械制造及新型建材、針織服裝、農(nóng)副產(chǎn)品深加工等具有特色的四大支柱產(chǎn)業(yè)。**，這顆鑲嵌在淮海大地上熠熠生輝的明珠，正以豐富的資源，巨大的發(fā)展?jié)摿蛷V闊的發(fā)展前景，受到國內(nèi)外有識人士的青睞。2012年某縣搶抓機遇搶抓機遇，創(chuàng)新攻堅，加快推進工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，經(jīng)濟社會發(fā)展取得新成就，預(yù)計全年地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長18%。財政收入增長15%，%。規(guī)模工業(yè)增加值增長30%。固定資產(chǎn)投資增長30%。社會消費品零售總額增長17%:居民人均純收入增長16%:%。工業(yè)經(jīng)濟提質(zhì)增效，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化。完善支持工業(yè)經(jīng)濟、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)發(fā)展的政策體系，推動產(chǎn)業(yè)在規(guī)模擴張中提質(zhì)升級。全年可新增規(guī)模企業(yè)28家，總數(shù)達199家。完成工業(yè)投資90億元，增長18%。規(guī)模工業(yè)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入338億元，增長22%。，增長86%。戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值76億元，增長72%。，增長22%。新增國家級高新技術(shù)企業(yè)6家，列入國家技術(shù)創(chuàng)新工程試點項目2個。金融工作水平明顯提升，信用聯(lián)社改制有序推進，截至11月底，，存貸比38%，同比提高6個百分點。某縣經(jīng)濟及財政的快速增長，加快了城市化進程，縣城城區(qū)作為向外拓展空間的第一著力點，更是掀起大建設(shè)大開發(fā)的熱潮。在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過多年的建設(shè)發(fā)展，城市的基礎(chǔ)設(shè)施基本齊全，城市的服務(wù)功能不斷完善。特別是改革開放二十多年來，城市建設(shè)步入快車道，城市環(huán)境更加美好。同時大膽改革城建投資體制和管理體制，引入經(jīng)營城市理念，突破了城建資金瓶頸束縛，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，有力地拉動了全縣經(jīng)濟增長。在加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時，城鎮(zhèn)化建設(shè)穩(wěn)步有序發(fā)展。城市美化、綠化、亮化、凈化取得顯著成果。某縣加大城鎮(zhèn)化建設(shè)力度，需要建設(shè)大量安置房安置拆遷戶2012年某縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐加快，城鎮(zhèn)管理得到加強。扎實開展“城市建設(shè)管理推進年”活動。沱河西路、國槐北路基本完工，溪河?xùn)|路、灘溪路改造、灘河公園王橋至龍興橋段已完工，堿河?xùn)|路、堿河路橋等加快建設(shè)，儈河路新灘河橋、閘河中路等工程己完成招標(biāo)。加強控違拆違工作，開展集中拆除違建13次。完成食品公司地塊、禽業(yè)協(xié)會地塊等11個地塊征收工作，征收面積65萬平方米。搬遷安置房及保障性住房項目進度加快。規(guī)范電動三輪車運營秩序，綜合整治城市立面景觀，探索推進縣城環(huán)衛(wèi)作業(yè)市場化運作。加快小城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)，劉橋鎮(zhèn)結(jié)合采煤沉陷村莊搬遷和居民集中區(qū)建設(shè)，建成多層樓房40萬平方米。五溝鎮(zhèn)新區(qū)搬遷加快推進，、辦公用房正在建設(shè)，完成投資20000萬元。2013年城鎮(zhèn)化建設(shè)的重點是加強城鎮(zhèn)建設(shè)管理，完善城鎮(zhèn)綜合功能。提升城鎮(zhèn)規(guī)劃水平，圍繞生態(tài)城鎮(zhèn)建設(shè)，完善城鄉(xiāng)各類規(guī)劃。加快縣城建設(shè)進度，堅持改造、提升、拓展“三個并舉”，推進縣城大建設(shè)。加快政務(wù)新區(qū)開發(fā)建設(shè)，實施新區(qū)路網(wǎng)和安置房建設(shè)，啟動政務(wù)大樓建設(shè)，籌備建設(shè)一批公共服務(wù)設(shè)施。提升舊城區(qū)綜合功能，盡快完成灘河公園三期及城區(qū)路網(wǎng)改造工程。推進老城區(qū)改造，實現(xiàn)東一塊與市區(qū)路網(wǎng)全而貫涌。某縣城鎮(zhèn)化建設(shè)加速，需要建設(shè)大量安置房安置拆遷戶。安置房，是政府進行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。安置的對象是城市居民被拆遷戶,也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。隨著城市建設(shè)發(fā)展步伐的進一步加快，政府盡可能新建更多的安置房，不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。本安置房建設(shè)項目提出的背景該項目是某縣城中村改造項目，本項目位于某縣城區(qū)東北部，基地北臨城市干道閘河路，南臨城市次干道北環(huán)城東路和某縣基督教會，西邊是鐵路和防護綠地，東臨城市支路乾隆湖路。隨著城市化的快速發(fā)展，某縣城擴容迅速，城區(qū)內(nèi)形成了城中村，這些城中村現(xiàn)在已由村改為居。項目區(qū)有居民503戶，面貌不整，住房條件差，與縣城整體環(huán)境極不協(xié)調(diào)。為加快某縣城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐，改善居民住房條件；為進一步加快某縣城市建設(shè)發(fā)展步伐，需整合大量的土地，新建更多的安置房滿足拆遷戶的需要，某實業(yè)有限公司提出了某縣城中村建設(shè)八里村二里村安置房小區(qū)（東區(qū)）項目。通過建新拆舊，實現(xiàn)了項目區(qū)內(nèi)建設(shè)用地有效利用率提高，用地布局更加科學(xué)合理的目標(biāo)，促進了某縣城鎮(zhèn)化快速發(fā)展。（二）項目建設(shè)的必要性本項目建設(shè)對于加快某縣建設(shè)，推進**跨越式發(fā)展意義重大。推進**大建設(shè)、打造現(xiàn)代化城市，是縣委、縣政府順應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，推進**崛起作出的重大決策。為了繼續(xù)強力推進“大發(fā)展、大建設(shè)、大環(huán)境”，安置房無疑是最大的前提，誰先把社會保障性質(zhì)住宅工作做好、做到位，誰將率先搶得建設(shè)先機，贏得發(fā)展主動?？梢?，安置房建設(shè)工作在城市建設(shè)中的先行作用日益明顯，一是保障了城市總體規(guī)劃和建設(shè)項目的順利實施，使市區(qū)的建成面積不斷擴大；二是為住房困難的低收入家庭提供社會保障性質(zhì)的住宅，使其能安居樂業(yè)，促進社會和諧穩(wěn)定；三是促進了城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展。本項目是**現(xiàn)代化城市建設(shè)的重要組成部分，也是**擴展、發(fā)展的主陣地。如果不抓緊做好安置房工作，必將錯失加快建設(shè)發(fā)展的良機，喪失新一輪區(qū)域競爭的主動權(quán)。而且，安