【正文】 、地震、交通、防衛(wèi)有周密的考慮，創(chuàng)造安全的居住環(huán)境。各項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施的規(guī)模和布局恰當(dāng)，以方便居民使用。同時(shí)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)范圍內(nèi)的拆遷戶百姓民眾也充分理解，積極配合有關(guān)部門進(jìn)村入戶測(cè)量，核準(zhǔn)拆遷面積；區(qū)政府要求在房屋動(dòng)遷過程中要依法依規(guī)，對(duì)群眾的損失要按規(guī)定賠償?shù)轿?，為小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)創(chuàng)造了良好的條件。根據(jù)場(chǎng)地各巖土工程性能分析與評(píng)價(jià)，天然淺基不能滿足擬建建筑物的荷載和變形要求，必須采用樁基。（2）地下水的腐蝕性評(píng)價(jià)依照國(guó)際《巖土工程勘察規(guī)范》（GB500212001）2009版，并結(jié)合周邊環(huán)境及地質(zhì)條件，按Ⅱ類環(huán)境強(qiáng)透水層干濕交替及長(zhǎng)期浸水條件進(jìn)行判定，地下水對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)具微腐蝕性；對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中鋼筋具微腐蝕性。水文地質(zhì)條件概括（1）地下水埋藏條件與類型雜填土①呈松散狀，滲透性一般，賦水性一般，主要賦存上層滯水；粉質(zhì)粘土②、淤泥③滲透性弱，賦水性較小，屬弱透水性土層，為相對(duì)隔水層，主要賦存空隙水；中細(xì)砂④、含礫中砂⑤、卵石⑥滲透性強(qiáng)，賦水性大，屬?gòu)?qiáng)透水性土層，為場(chǎng)地地下水主要賦存層，具有承壓性；全風(fēng)化花崗巖⑦及其以下地層滲透性一般，主要賦存裂隙水。（7）全風(fēng)化花崗巖⑦(γ53)：灰白、灰黃、褐黃色，由石英、長(zhǎng)石等礦物成分組成，其中長(zhǎng)石等礦物已風(fēng)化，粗粒結(jié)構(gòu)，散體狀構(gòu)造，節(jié)理裂隙極發(fā)育，芯樣呈土狀，標(biāo)貫修正擊數(shù)大于30擊，巖體完整程度極破碎，為極軟巖，巖體質(zhì)量基本等級(jí)為V級(jí)，未發(fā)現(xiàn)有洞穴、臨空面、軟弱巖層等，工程性能較好，主樓地段大部分鉆孔分布，—。（3）淤泥③（Q4m）：灰、深灰，呈飽和，流塑狀，局部軟塑狀，主要由粘粒、粉粒組成，含少量腐植質(zhì)，味嗅，局部及該層底部夾混泥沙，個(gè)別鉆孔該層表現(xiàn)為淤泥夾砂，光滑—稍有光滑，韌性中等，干強(qiáng)度中等，無(wú)微搖震反應(yīng)，工程性能差，少部分地段缺失，—。 場(chǎng)地工程地質(zhì)條件場(chǎng)地地形地貌擬建場(chǎng)地較為雜亂，多為危舊民房和部分廠房，部分地段為雜地，局部分布水池，水溝等，場(chǎng)地內(nèi)地勢(shì)較不平坦，基本呈北高南低。一年中以47月濕度最大，在80%以上，6月達(dá)84%，1012月最小，在68%69%之間，其余月份在70%80%之間。一年中降水變化規(guī)律為上半年16月遞增，7月減少，8月再增，9月后遞減。 自然條件項(xiàng)目所在地鯉城區(qū)屬南亞熱帶海洋季風(fēng)氣候，氣溫高，日照充足、蒸發(fā)量大。供水：江南片區(qū)現(xiàn)有自來(lái)水廠4座，總供水能力約20萬(wàn)噸/日，并與市區(qū)供水管道連網(wǎng)，可以滿足施工時(shí)生活生產(chǎn)的需要，同時(shí)，部分施工用水還可直接抽取附近溝渠水解決。因此在著力推進(jìn)“城中村”、“城中廠”和社區(qū)改造，進(jìn)行村莊和土地整理、做大做優(yōu)社區(qū)街道的同時(shí)，建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃、戶型合理、作價(jià)便宜、功能配套、環(huán)境優(yōu)美、基礎(chǔ)設(shè)施完善的小區(qū)，能夠讓拆遷戶滿意，愉快接受安置也是構(gòu)建和諧社會(huì)新社區(qū)的需要。***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目將建設(shè)一些外觀新穎、氣勢(shì)恢宏的建筑物，并在片區(qū)中規(guī)劃地塊建設(shè)江南公園，構(gòu)建一個(gè)適合居住的新型小區(qū)。***基礎(chǔ)配套設(shè)施的需要***定位為鯉城區(qū)新的行政服務(wù)中心、新型工業(yè)中心和現(xiàn)代經(jīng)貿(mào)中心，原有基礎(chǔ)設(shè)施比較落后，雖經(jīng)幾年建設(shè)，商業(yè)、文化等設(shè)施尚落后于其他鎮(zhèn)區(qū)，不利于人才的引進(jìn)和社區(qū)及企業(yè)的發(fā)展。鯉城區(qū)***是泉州市的南大門，定位為鯉城區(qū)新的行政服務(wù)中心、新型工業(yè)中心和現(xiàn)代經(jīng)貿(mào)中心，為進(jìn)一步實(shí)施城市跨江發(fā)展戰(zhàn)略，就必須高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)***，按照加速推進(jìn)新區(qū)的“三化三轉(zhuǎn)變”發(fā)展思路，應(yīng)著力推進(jìn)“城中村”、“城中廠”和社區(qū)改造，進(jìn)行村莊和土地整理，做大做優(yōu)街道社區(qū)，壯大社區(qū)經(jīng)濟(jì)。 泉州***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目由泉州市城市綜合開發(fā)公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)，該公司是1984年成立的泉州市國(guó)有三級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，隸屬鯉城區(qū)建設(shè)局，主營(yíng)城市土地綜合開發(fā)，承建和委托建筑房屋、商品房出售。新區(qū)中小學(xué)改擴(kuò)建及升級(jí)達(dá)標(biāo)工程、江南醫(yī)院、老年人休養(yǎng)中心和江南、筍江、金柄公園等項(xiàng)目相繼投建和完工，進(jìn)一步改善人民群眾生產(chǎn)生活條件。經(jīng)過幾年的建設(shè)，***舊貌換新顏。自省委、省政府提出并全面實(shí)施海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略以來(lái)，鯉城區(qū)立足實(shí)際積極對(duì)接融入，始終以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，把鯉城的發(fā)展置于海西和泉州產(chǎn)業(yè)港口城市建設(shè)大局中去思謀、去推進(jìn)，有效實(shí)現(xiàn)了小空間里的大發(fā)展。破舊不堪、參差不齊的舊城區(qū)肯定會(huì)影響城市的形象，搖搖欲墜的危房更是嚴(yán)重威脅人們生命財(cái)產(chǎn)的安全。綜上所述，項(xiàng)目具有良好社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目建設(shè)符合***城市規(guī)劃要求，建設(shè)條件完備，建設(shè)方案合理，因此，項(xiàng)目建設(shè)是必要及可行的。（2），可安置拆遷戶555戶。本項(xiàng)目建設(shè)資金中申請(qǐng)銀行貸款90000萬(wàn)元，%。***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 目 錄 1 項(xiàng)目概況 1 編制依據(jù) 1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2 主要結(jié)論 3 5 8 10 基礎(chǔ)設(shè)施條件 10 自然條件 10 場(chǎng)地工程地質(zhì)條件 11 軟環(huán)境條件 15 16 16 17 21 23 26 28 29 30 30 34 34 35 37 38 40 施工期環(huán)境防護(hù)措施 40 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期環(huán)保措施 42 防火 42 防腐 43 抗震 43 44 項(xiàng)目組織 44 項(xiàng)目管理 44 建設(shè)工期和進(jìn)度安排 45 46 46 46 48 49 50 評(píng)價(jià)依據(jù)及說(shuō)明 50 成本估算 50 收入估算 51 盈利能力分析 51 全部投資現(xiàn)金流量分析 52 評(píng)價(jià)結(jié)論 52 54 社會(huì)效益評(píng)價(jià) 54 互適性分析 54 56 結(jié)論 56 建議 56附圖： 項(xiàng)目地理位置圖項(xiàng)目總平面圖項(xiàng)目紅線圖附件：企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；《泉州市人民政府關(guān)于下達(dá)中心城市2010年度城市建設(shè)項(xiàng)目任務(wù)的通知》（泉政文[2010]114號(hào)）；《市政府第70次市長(zhǎng)辦公會(huì)議紀(jì)要》（2010年8月）；《泉州市人民政府關(guān)于***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目用地批復(fù)》（泉政地[2010]74號(hào)）；《泉州市鯉城區(qū)人民政府關(guān)于確定泉州***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目業(yè)主單位的通知》（泉鯉政文[2010]42號(hào)）；《泉州市鯉城區(qū)發(fā)展和改革局關(guān)于泉州***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目的批復(fù)》（泉鯉發(fā)改審[2010]14號(hào)）；《泉州市房地產(chǎn)管理局關(guān)于泉州***高山片區(qū)危舊房項(xiàng)目房屋拆遷公告》（泉房拆[2010]4號(hào)）；項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證；《泉州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局關(guān)于***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)意見的函》（泉規(guī)函[2010]362號(hào)）；建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見書；1泉州市國(guó)土資源局關(guān)于***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目用地的土地權(quán)屬及地類證明；1《泉州市國(guó)土資源局關(guān)于***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目用地的批復(fù)》（泉國(guó)土資[2010]151號(hào)）；***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目概況（1）項(xiàng)目名稱：***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目（2）承辦單位：泉州市城市綜合開發(fā)公司（3）項(xiàng)目性質(zhì)：改建（4）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：李斯陽(yáng)（5）項(xiàng)目選址：本項(xiàng)目位于筍江路的北側(cè)，東臨興賢北路，范圍涵蓋金龍街道石崎社區(qū)、高山社區(qū)和江南街道錦美社區(qū)。（8）建設(shè)期限：4年 編制依據(jù)（1）《泉州市城市總體規(guī)劃》（20082020年）；（2）《泉州市人民政府關(guān)于下達(dá)中心城市2010年度城市建設(shè)項(xiàng)目任務(wù)的通知》（泉政文[2010]114號(hào)）；（3）《市政府第70次市長(zhǎng)辦公會(huì)議紀(jì)要》（2010年8月）；（4）《泉州市人民政府關(guān)于***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目用地批復(fù)》（泉政地[2010]74號(hào)）；（5）《泉州市鯉城區(qū)人民政府關(guān)于確定泉州***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目業(yè)主單位的通知》（泉鯉政文[2010]42號(hào)）；（6）《泉州市鯉城區(qū)發(fā)展和改革局關(guān)于泉州***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目的批復(fù)》（泉鯉發(fā)改審[2010]14號(hào)）；（7）《泉州市房地產(chǎn)管理局關(guān)于泉州***高山片區(qū)危舊房項(xiàng)目房屋拆遷公告》（泉房拆[2010]4號(hào)）；（8）泉州***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目房屋拆遷計(jì)劃；（9）泉州***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目房屋拆遷補(bǔ)償安置方案；（10）項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（11）《泉州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局關(guān)于***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)意見的函》（泉規(guī)函[2010]362號(hào)）；（12）建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見書；（13）泉州市國(guó)土資源局關(guān)于***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目用地的土地權(quán)屬及地類證明；（14）《泉州市國(guó)土資源局關(guān)于***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目用地的批復(fù)》（泉國(guó)土資[2010]151號(hào)）；（15）項(xiàng)目紅線圖；（16）國(guó)家和福建省有關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；（17）開發(fā)建設(shè)相關(guān)基礎(chǔ)資料和其它相關(guān)文件；（18）編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托書。項(xiàng)目資金平衡來(lái)源為土地拍賣和房屋銷售收入。2010年是“十一五”規(guī)劃的關(guān)鍵之年，也是精心謀劃“十二五”發(fā)展的重要一年。高山片區(qū)因?yàn)榇蟛糠址课萁ǔ奢^早，歷史久遠(yuǎn)，存在著“失修老舊、布局不合理、功能不完善、安全隱患多”等問題，與鯉城區(qū)發(fā)展及整個(gè)城市的現(xiàn)代化有較大距離，對(duì)該片區(qū)進(jìn)行危舊房改造，通過科學(xué)的規(guī)劃和合理的布局來(lái)提升城市的形象和品位，改善居民的生活環(huán)境和居住條件，提高城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，勢(shì)在必行且刻不容緩。全區(qū)上下風(fēng)正氣順、人和業(yè)興，建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)已成為大家的共識(shí)，形成了先行先試的濃厚發(fā)展氛圍。如今，一座宜居新城矗立在晉江南岸，與文化古城遙相呼應(yīng)，實(shí)現(xiàn)了古城新區(qū)比翼齊飛。筍江花園城、江南經(jīng)濟(jì)適用房、江南雅園限價(jià)房等項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)以及“城中村”改造的逐步推進(jìn)，引發(fā)了美化環(huán)境、聚集人氣、促進(jìn)稅源增長(zhǎng)、推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的綜合效應(yīng)?，F(xiàn)有注冊(cè)資金3000萬(wàn)元，在冊(cè)干部、職工38人，其中具備各種專業(yè)技術(shù)職稱人員22人。因此，作為市委市政府2010年的重點(diǎn)項(xiàng)目，***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目的實(shí)施是十分必要的。因此進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、合理改造，建設(shè)一批配套性的住宅、公園、市政設(shè)施，將利于新區(qū)完善公共配套設(shè)施，有利于新區(qū)的長(zhǎng)久發(fā)展，有利于吸引外來(lái)人才的入住，增強(qiáng)***的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，是加快鯉城區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變的重要工程，符合***的規(guī)劃要求。該項(xiàng)目的建設(shè)將強(qiáng)化市容環(huán)境整治，美化優(yōu)化人居環(huán)境，提升***乃至整個(gè)城市的整體形象，為現(xiàn)代化工貿(mào)旅游城市增添一道靚麗的風(fēng)景線。因此，***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目的建設(shè)是市委市政府及鯉城區(qū)委、區(qū)政府的當(dāng)務(wù)之急。供電：目前片區(qū)內(nèi)有110KV變電站3座，電網(wǎng)改造已基本完成，電力供應(yīng)充足，可以保證施工所需用電。氣溫：鯉城區(qū)氣溫分布為南高北低，℃℃，常年最冷月為2月，月平均氣溫10℃℃，最熱月為7月，℃℃。全年大致有4個(gè)降水期，春雨季（34月）陰雨連綿，雨量少，強(qiáng)度弱，%；梅雨季（56月）雨區(qū)廣，雨量多，時(shí)間長(zhǎng)，強(qiáng)度較大，雨量集中，平均雨量409毫米，占全年33%；秋冬少雨季（10月至翌年2月），受冷高壓控制，雨量明顯減少，%。風(fēng)：鯉城區(qū)屬典型季風(fēng)區(qū)，風(fēng)向隨季節(jié)有規(guī)律變化。場(chǎng)地地貌屬海岸平原地貌。（4）中細(xì)砂④（Q4al+pl）：灰色、灰黃色，松散—稍密狀—中密，飽和，主要由石英中細(xì)砂為主，局部含少量角礫，含泥15%左右，—，膠結(jié)差，分選性差，級(jí)配差，均勻性一般，全場(chǎng)分布，—。（8）強(qiáng)風(fēng)化花崗巖⑧⑧2(γ53)：灰黃、灰白、褐黃色等，主要礦物成份石英、長(zhǎng)石等，粗粒結(jié)構(gòu)，組織結(jié)構(gòu)已大部分破壞，其強(qiáng)度大體上隨深度加深而漸強(qiáng)，散體—碎塊狀構(gòu)造，強(qiáng)風(fēng)化花崗巖⑧1呈散體狀，強(qiáng)風(fēng)化花崗巖⑧2呈碎塊狀，節(jié)理、裂隙極發(fā)育，采取率約為60—90%，巖體完整程度為極破碎，屬軟巖—較軟巖，巖體基本質(zhì)量等級(jí)為V級(jí)，未發(fā)現(xiàn)有洞穴、臨空面、軟弱夾層等，工程性能好，主樓地段均有分布，強(qiáng)風(fēng)化花崗巖⑧—，強(qiáng)風(fēng)化花崗巖⑧—。綜合評(píng)價(jià)該場(chǎng)地地下水屬承壓水類型。場(chǎng)地地震效應(yīng)及基礎(chǔ)分析根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500112001），擬建場(chǎng)地存在較厚的軟弱土和飽和液化砂土，屬對(duì)建筑抗震不利地段。 軟環(huán)境條件***是鯉城區(qū)城市規(guī)劃的重要組成部分，加快***的建設(shè)是區(qū)委、區(qū)政府實(shí)施“跨江發(fā)展”戰(zhàn)略部署的重要舉措。（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5018093）（2002版）（2）《城市給水工程規(guī)劃規(guī)范》（GB5028298）（3）《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500142006）（4）《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》（GB5028998）（5）《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（GB503522005）（6）《住宅建筑規(guī)范》（GB503682005）（7）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB500162006）（8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB5004595）（9）《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500112001）（10）《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（JGJ32002）（11）《***控制性詳細(xì)規(guī)劃》（12）《高山片區(qū)概念性城市設(shè)計(jì)方案》（13）國(guó)家及福建省其它有關(guān)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)（14）業(yè)主提供的有關(guān)資料（1）舒適性原則居住小區(qū)要有完善的住宅、公共服務(wù)設(shè)施、道路及公共綠地；住宅建筑功能完善，服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目齊全，設(shè)備先進(jìn)；要有宜人的居住環(huán)境。住宅區(qū)的道路系統(tǒng)和道路斷面形式合理，步行和車行互不干擾，有足夠的停車場(chǎng)。（5）美觀性原則居住小區(qū)應(yīng)有賞心悅目、富有特色的景觀，空間層次有序而富有變化，綠化與建筑交織，色調(diào)和諧統(tǒng)一。考慮到異地安置將給拆遷群眾在生活和工作上都帶來(lái)諸多不便，無(wú)固定生活來(lái)源的被拆遷戶在新住地將面臨就業(yè)難題，易造成異地拆遷動(dòng)員難的局面，因此項(xiàng)目方案采用“就近安置，集中建設(shè)”的原則進(jìn)行安置，在***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目的規(guī)劃范圍內(nèi)選址建設(shè)是合理可行的。項(xiàng)目從規(guī)劃道路條件及地塊功能需要出發(fā)，因勢(shì)利導(dǎo)，以江南公園為中心軸線開發(fā)主景觀軸，主景觀軸以橫向的控件開合大小，豎向變化豐富的跌落式住宅為基