【正文】 取公開招標投標，應(yīng)嚴格依照《中華人民共和國招標投標法》、《福建省招標投標管理辦法》和泉州市建委《關(guān)于進一步規(guī)范建設(shè)工程招標投標行為的通知》，進行工程招標投標活動，最大限度減少工程造價。招標基本情況表表91名稱招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式備注全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察設(shè)計√√√土建工程√√√監(jiān)理√√√主要設(shè)備√√√ 建設(shè)工期和進度安排該項目建設(shè)工期為4年。具體建設(shè)進度安排見表92。項目建設(shè)實施計劃進度表表92時間項目第一年第二年第三年第四年36912369123691236912項目前期工作招 投 標設(shè) 計土地平整基礎(chǔ)開挖主體工程施工室外道路及管線廣場及綠化竣工驗收本項目總用地面積約178000 m2,在配套完善市政設(shè)施的基礎(chǔ)上將建設(shè)成為一個環(huán)境優(yōu)美、功能齊全、設(shè)施便利，集居住、商業(yè)和社區(qū)服務(wù)為一體的小區(qū)。項目估算范圍主要包括***高山片區(qū)危舊房改造項目A、B用地范圍內(nèi)（不含A1地塊）的住宅及商業(yè)服務(wù)用房工程、小區(qū)配套工程及工程其它費用。項目建設(shè)期4年。（1）參照泉州市在建工程造價水平，結(jié)合項目實際，估算建設(shè)投資。（2）土地來源為行政劃撥；（3）建設(shè)單位管理費按照財政部財建[2002]394號計??；（4）勘察設(shè)計費按照國家計委計價格[2002]10號計??；（5）施工圖設(shè)計審查費按閩價房[2007]99號計??；（6）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費按閩政[2002]53號計取；（7）工程監(jiān)理費按照發(fā)改價格[2007]670號計?。唬?）招標代理服務(wù)費按國家發(fā)改委計價格［2002］1980號計??；（9）環(huán)境影響評價費按閩價[2005]費567號計??；（10）預(yù)備費費率按8%計取。，，建設(shè)期貸款利息10728萬元。項目總投資估算見表101。工程總投資估算表表101序號項目名稱單位數(shù)量綜合單價（元/單位）或費率費用（萬元）占總投資比例一建安工程費用%（一）土建工程1高層住宅m226404018002商鋪m25733014003公建建筑m2337512004架空層m298705005地下室m29595030006樁基礎(chǔ)m211375220（二）設(shè)備及安裝工程1電梯部703000002給排水及消防m(xù)2324745403電力照明m2324745704火災(zāi)自動報警系統(tǒng)m2324745205可視對講系統(tǒng)戶25784006安防監(jiān)控系統(tǒng)項130000007防雷接地m232474528燃氣工程m2264040159通風(fēng)工程m29595070（三）其他工程1道路及廣場鋪地m2597752002綠化景觀m230516803土方工程m384958304電力線路遷移工程項170000005臨時設(shè)施項13000000二工程建設(shè)其他費用%1征地補償費2拆遷補償費3勘察設(shè)計費4建設(shè)單位管理費5招標代理費用6施工圖審查費7工程監(jiān)理費8工程造價咨詢服務(wù)費9工程保險費10白蟻防治費11供配電設(shè)施工程建設(shè)費m23247458812環(huán)境影響評價費13城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費住宅m280商業(yè)及配套m2110三基本預(yù)備費8%%固定資產(chǎn)投資小計四建設(shè)期利息%五總投資%項目建設(shè)資金來源到以下方面：（1）申請銀行貸款90000萬元。（2），%。資金籌措及使用計劃見表102。資金籌措及使用計劃表表102 單位：萬元序號項目合計建設(shè)期第一年第二年第三年第四年一總投資1建安工程費用2工程建設(shè)其他費用3基本預(yù)備費4建設(shè)期利息二資金籌措1銀行貸款2業(yè)主自籌（1）本項目擬向銀行申請貸款90000萬元，期限為5年，其中寬限期4年，還款期1年。（2）還款資金來源為土地拍賣和房屋銷售收入。 （3）還款方式為等額還本利息照付。年利率按央行中長期（三至五年）%計。項目貸款期利息總額為16092萬元，詳細還款計劃見下表。還貸計劃表表111 單位：萬元序號項目名稱合計計算期（年）12345一銀行貸款　　　　　　1期初借款余額2當(dāng)期借款3當(dāng)期還本付息其中：還本 付息二還本付息資金來源1自有資金付息2稅前利潤付息3稅前利潤還本 評價依據(jù)及說明（1）國家發(fā)改委和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；（2）《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（建標【2000】205號）（3）《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》； （4）《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》和《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)2009 31號）； （5）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》；（6）城市維護建設(shè)稅按7%，教育費附加按3%。（7）項目財務(wù)評價期限按貸款期限，計算期為5年，項目基準收益率按社會折現(xiàn)率8%計； 成本估算 開發(fā)成本工程總投資計為開發(fā)成本。 運營成本項目建成后發(fā)生的成本包括房屋銷售的稅費、開發(fā)企業(yè)辦公管理費用、人員工資福利費用及項目融資的財務(wù)費用。（1）工資福利費：項目組按15人編制。（2）管理費用：管理費用主要為企業(yè)的辦公費、宣傳費、交通費等，按50萬元/年計入成本。（3）財務(wù)費用：企業(yè)在籌集資金等財務(wù)活動中發(fā)生的費用，本項目將運營期利息支出作為財務(wù)費用。 收入估算 （1）收入主要來源于A1地塊國有土地使用權(quán)出讓和A、B地塊的商住用房及地下車庫銷售。（2）參照2010年鯉城江南國有建設(shè)用地使用權(quán)實際成交價格（201012號地塊及201019號地塊），本項目土地出讓價格按370萬元/畝計算，A1地塊面積17333m2（26畝），地塊于計算期第3年出讓，總出讓收入為9620萬元。（3）本項目A、B地塊共建設(shè)住宅面積254040(其中約200000m2用于高山片區(qū)555戶改造居民的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，剩余54040m2可用于出售彌補項目投資),（2700個車位）。產(chǎn)權(quán)調(diào)換及銷售于計算期第5年實施。銷售估算如下表：開發(fā)及銷售計劃表表121序號項目名稱單位規(guī)模價格（元/m2)金額（萬元）1產(chǎn)權(quán)調(diào)換m22000002住宅銷售m2540405000270203商業(yè)用房銷售m267330200001346604地下車位銷售個270080000216005合計　　　183280 盈利能力分析經(jīng)分析。項目損益表如下：利潤估算表表122 單位：萬元序號項目名稱金額1總收入 土地出讓收入 房屋銷售收入 2營業(yè)稅及附加 3總成本費用 4安置房視同銷售土地增值稅 5安置房視同銷售所得稅 6稅后利潤 全部投資現(xiàn)金流量分析全部投資現(xiàn)金流量表不分投資資金來源，考察項目全部投資的盈利能力。全部投資現(xiàn)金流量表表123 單位：萬元序號項目名稱合計計算期（年）123451現(xiàn)金流入 土地出讓收入 　　 房屋銷售收入 　　 回收固定資產(chǎn)余值 　　　　　回收流動資金 　　　　　2現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 　流動資金 　　　　　經(jīng)營成本 　　　　 營業(yè)稅及附加 　　　　 土地增值稅 　　　　 維持運營投資 　　　　　3所得稅前凈現(xiàn)金流量 4累計所得稅前凈現(xiàn)金流量　 5調(diào)整所得稅 　　　 6所得稅后凈現(xiàn)金流量 7累計所得稅后凈現(xiàn)金流量　 通過對全部財務(wù)現(xiàn)金流量表的分析，可得出以下財務(wù)指標：內(nèi)部收益率：IRR=%（I0=8%）凈現(xiàn)值:NPV=（I0=8%）投資回收期：（含建設(shè)期） 評價結(jié)論由以上分析可知，本項目建設(shè)后，銷售收入可平衡開發(fā)成本，%大于房地產(chǎn)開發(fā)項目基準收益率8%，（含建設(shè)期），從財務(wù)角度分析項目可實現(xiàn)保本微利。 社會效益評價本項目作為危舊房改造工程，可安置555戶家庭，解決被拆遷戶的住房問題，促進地區(qū)安定發(fā)展。它的建設(shè)不僅具有重要的示范作用，也是***能否全面順利發(fā)展的關(guān)鍵，更是城市化進程中，對農(nóng)民安置，生活習(xí)慣，就業(yè)問題，居住環(huán)境的一種探索。項目建成后有利于改善周邊風(fēng)貌，促進***的發(fā)展，隨著本項目的建設(shè)及周圍相似地塊的開發(fā)，又能提升城市形象和品味。土地的位置，基礎(chǔ)設(shè)施的完備程度，周圍的環(huán)境質(zhì)量狀況等對土地的價值起到?jīng)Q定性的影響，隨著本項目和周圍一大批小區(qū)及基礎(chǔ)設(shè)施的建成將促進地價上漲，經(jīng)濟發(fā)展，城市繁榮。項目的實施提高了城市土地利用率，對合理配置城市空間資源、完善城市功能、充分發(fā)揮城市的“聚集效應(yīng)”和“規(guī)模效應(yīng)”起著重要作用。本項目建設(shè)結(jié)合國家小康住宅小區(qū)的標準，配套建設(shè)有幼兒園、會所、商業(yè)場所等相應(yīng)設(shè)施，不但可提升區(qū)內(nèi)居民的生活品位，還可促進區(qū)域文化教育發(fā)展。項目建設(shè)及運營都可以帶來一定的就業(yè)崗位,項目運營期的商業(yè)配套、社區(qū)服務(wù)及物業(yè)管理可增加約350個就業(yè)崗位。因此，從社會效益角度分析，本項目的建設(shè)是必要和可行的。 互適性分析本項目為改造項目，其建設(shè)有利于提高項目區(qū)內(nèi)居民居住條件，符合被拆遷戶的利益，因此受到周邊區(qū)域群眾的支持。項目本身用地需涉及部分群眾的搬遷，因此也存在城建部門與被拆遷人戶之間的利益沖突的不利因素。本項目的建設(shè)符合新城區(qū)規(guī)劃。在項目建設(shè)運營期間，當(dāng)?shù)亟煌?、電力、通信、供水等基礎(chǔ)設(shè)施條件，鋼材、水泥等物料供應(yīng)方面，糧食、蔬菜、肉類等生活供應(yīng)方面，都能給予一定的保障?，F(xiàn)項目所在區(qū)的技