【正文】 取公開招標(biāo)投標(biāo)，應(yīng)嚴(yán)格依照《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、《福建省招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》和泉州市建委《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)行為的通知》，進(jìn)行工程招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，最大限度減少工程造價(jià)。招標(biāo)基本情況表表91名稱招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察設(shè)計(jì)√√√土建工程√√√監(jiān)理√√√主要設(shè)備√√√ 建設(shè)工期和進(jìn)度安排該項(xiàng)目建設(shè)工期為4年。具體建設(shè)進(jìn)度安排見表92。項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施計(jì)劃進(jìn)度表表92時(shí)間項(xiàng)目第一年第二年第三年第四年36912369123691236912項(xiàng)目前期工作招 投 標(biāo)設(shè) 計(jì)土地平整基礎(chǔ)開挖主體工程施工室外道路及管線廣場(chǎng)及綠化竣工驗(yàn)收本項(xiàng)目總用地面積約178000 m2,在配套完善市政設(shè)施的基礎(chǔ)上將建設(shè)成為一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、功能齊全、設(shè)施便利，集居住、商業(yè)和社區(qū)服務(wù)為一體的小區(qū)。項(xiàng)目估算范圍主要包括***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目A、B用地范圍內(nèi)（不含A1地塊）的住宅及商業(yè)服務(wù)用房工程、小區(qū)配套工程及工程其它費(fèi)用。項(xiàng)目建設(shè)期4年。（1）參照泉州市在建工程造價(jià)水平，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，估算建設(shè)投資。（2）土地來源為行政劃撥；（3）建設(shè)單位管理費(fèi)按照財(cái)政部財(cái)建[2002]394號(hào)計(jì)?。唬?）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按照國(guó)家計(jì)委計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)計(jì)??；（5）施工圖設(shè)計(jì)審查費(fèi)按閩價(jià)房[2007]99號(hào)計(jì)取；（6）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按閩政[2002]53號(hào)計(jì)取；（7）工程監(jiān)理費(fèi)按照發(fā)改價(jià)格[2007]670號(hào)計(jì)?。唬?）招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)按國(guó)家發(fā)改委計(jì)價(jià)格［2002］1980號(hào)計(jì)??；（9）環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)按閩價(jià)[2005]費(fèi)567號(hào)計(jì)??；（10）預(yù)備費(fèi)費(fèi)率按8%計(jì)取。，，建設(shè)期貸款利息10728萬元。項(xiàng)目總投資估算見表101。工程總投資估算表表101序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量綜合單價(jià)（元/單位）或費(fèi)率費(fèi)用（萬元）占總投資比例一建安工程費(fèi)用%（一）土建工程1高層住宅m226404018002商鋪m25733014003公建建筑m2337512004架空層m298705005地下室m29595030006樁基礎(chǔ)m211375220（二）設(shè)備及安裝工程1電梯部703000002給排水及消防m(xù)2324745403電力照明m2324745704火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)m2324745205可視對(duì)講系統(tǒng)戶25784006安防監(jiān)控系統(tǒng)項(xiàng)130000007防雷接地m232474528燃?xì)夤こ蘭2264040159通風(fēng)工程m29595070（三）其他工程1道路及廣場(chǎng)鋪地m2597752002綠化景觀m230516803土方工程m384958304電力線路遷移工程項(xiàng)170000005臨時(shí)設(shè)施項(xiàng)13000000二工程建設(shè)其他費(fèi)用%1征地補(bǔ)償費(fèi)2拆遷補(bǔ)償費(fèi)3勘察設(shè)計(jì)費(fèi)4建設(shè)單位管理費(fèi)5招標(biāo)代理費(fèi)用6施工圖審查費(fèi)7工程監(jiān)理費(fèi)8工程造價(jià)咨詢服務(wù)費(fèi)9工程保險(xiǎn)費(fèi)10白蟻防治費(fèi)11供配電設(shè)施工程建設(shè)費(fèi)m23247458812環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)13城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)住宅m280商業(yè)及配套m2110三基本預(yù)備費(fèi)8%%固定資產(chǎn)投資小計(jì)四建設(shè)期利息%五總投資%項(xiàng)目建設(shè)資金來源到以下方面：（1）申請(qǐng)銀行貸款90000萬元。（2），%。資金籌措及使用計(jì)劃見表102。資金籌措及使用計(jì)劃表表102 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期第一年第二年第三年第四年一總投資1建安工程費(fèi)用2工程建設(shè)其他費(fèi)用3基本預(yù)備費(fèi)4建設(shè)期利息二資金籌措1銀行貸款2業(yè)主自籌（1）本項(xiàng)目擬向銀行申請(qǐng)貸款90000萬元，期限為5年，其中寬限期4年，還款期1年。（2）還款資金來源為土地拍賣和房屋銷售收入。 （3）還款方式為等額還本利息照付。年利率按央行中長(zhǎng)期（三至五年）%計(jì)。項(xiàng)目貸款期利息總額為16092萬元，詳細(xì)還款計(jì)劃見下表。還貸計(jì)劃表表111 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)計(jì)算期（年）12345一銀行貸款　　　　　　1期初借款余額2當(dāng)期借款3當(dāng)期還本付息其中：還本 付息二還本付息資金來源1自有資金付息2稅前利潤(rùn)付息3稅前利潤(rùn)還本 評(píng)價(jià)依據(jù)及說明（1）國(guó)家發(fā)改委和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；（2）《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建標(biāo)【2000】205號(hào)）（3）《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》； （4）《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》和《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)2009 31號(hào)）； （5）《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》；（6）城市維護(hù)建設(shè)稅按7%，教育費(fèi)附加按3%。（7）項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)期限按貸款期限，計(jì)算期為5年，項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率按社會(huì)折現(xiàn)率8%計(jì)； 成本估算 開發(fā)成本工程總投資計(jì)為開發(fā)成本。 運(yùn)營(yíng)成本項(xiàng)目建成后發(fā)生的成本包括房屋銷售的稅費(fèi)、開發(fā)企業(yè)辦公管理費(fèi)用、人員工資福利費(fèi)用及項(xiàng)目融資的財(cái)務(wù)費(fèi)用。（1）工資福利費(fèi)：項(xiàng)目組按15人編制。（2）管理費(fèi)用：管理費(fèi)用主要為企業(yè)的辦公費(fèi)、宣傳費(fèi)、交通費(fèi)等，按50萬元/年計(jì)入成本。（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用：企業(yè)在籌集資金等財(cái)務(wù)活動(dòng)中發(fā)生的費(fèi)用，本項(xiàng)目將運(yùn)營(yíng)期利息支出作為財(cái)務(wù)費(fèi)用。 收入估算 （1）收入主要來源于A1地塊國(guó)有土地使用權(quán)出讓和A、B地塊的商住用房及地下車庫銷售。（2）參照2010年鯉城江南國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)際成交價(jià)格（201012號(hào)地塊及201019號(hào)地塊），本項(xiàng)目土地出讓價(jià)格按370萬元/畝計(jì)算，A1地塊面積17333m2（26畝），地塊于計(jì)算期第3年出讓，總出讓收入為9620萬元。（3）本項(xiàng)目A、B地塊共建設(shè)住宅面積254040(其中約200000m2用于高山片區(qū)555戶改造居民的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，剩余54040m2可用于出售彌補(bǔ)項(xiàng)目投資),（2700個(gè)車位）。產(chǎn)權(quán)調(diào)換及銷售于計(jì)算期第5年實(shí)施。銷售估算如下表：開發(fā)及銷售計(jì)劃表表121序號(hào)項(xiàng)目名稱單位規(guī)模價(jià)格（元/m2)金額（萬元）1產(chǎn)權(quán)調(diào)換m22000002住宅銷售m2540405000270203商業(yè)用房銷售m267330200001346604地下車位銷售個(gè)270080000216005合計(jì)　　　183280 盈利能力分析經(jīng)分析。項(xiàng)目損益表如下：利潤(rùn)估算表表122 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱金額1總收入 土地出讓收入 房屋銷售收入 2營(yíng)業(yè)稅及附加 3總成本費(fèi)用 4安置房視同銷售土地增值稅 5安置房視同銷售所得稅 6稅后利潤(rùn) 全部投資現(xiàn)金流量分析全部投資現(xiàn)金流量表不分投資資金來源，考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力。全部投資現(xiàn)金流量表表123 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)計(jì)算期（年）123451現(xiàn)金流入 土地出讓收入 　　 房屋銷售收入 　　 回收固定資產(chǎn)余值 　　　　　回收流動(dòng)資金 　　　　　2現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 　流動(dòng)資金 　　　　　經(jīng)營(yíng)成本 　　　　 營(yíng)業(yè)稅及附加 　　　　 土地增值稅 　　　　 維持運(yùn)營(yíng)投資 　　　　　3所得稅前凈現(xiàn)金流量 4累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量　 5調(diào)整所得稅 　　　 6所得稅后凈現(xiàn)金流量 7累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量　 通過對(duì)全部財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表的分析，可得出以下財(cái)務(wù)指標(biāo)：內(nèi)部收益率：IRR=%（I0=8%）凈現(xiàn)值:NPV=（I0=8%）投資回收期：（含建設(shè)期） 評(píng)價(jià)結(jié)論由以上分析可知，本項(xiàng)目建設(shè)后，銷售收入可平衡開發(fā)成本，%大于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率8%，（含建設(shè)期），從財(cái)務(wù)角度分析項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)保本微利。 社會(huì)效益評(píng)價(jià)本項(xiàng)目作為危舊房改造工程，可安置555戶家庭，解決被拆遷戶的住房問題，促進(jìn)地區(qū)安定發(fā)展。它的建設(shè)不僅具有重要的示范作用，也是***能否全面順利發(fā)展的關(guān)鍵，更是城市化進(jìn)程中，對(duì)農(nóng)民安置，生活習(xí)慣，就業(yè)問題，居住環(huán)境的一種探索。項(xiàng)目建成后有利于改善周邊風(fēng)貌，促進(jìn)***的發(fā)展，隨著本項(xiàng)目的建設(shè)及周圍相似地塊的開發(fā)，又能提升城市形象和品味。土地的位置，基礎(chǔ)設(shè)施的完備程度，周圍的環(huán)境質(zhì)量狀況等對(duì)土地的價(jià)值起到?jīng)Q定性的影響，隨著本項(xiàng)目和周圍一大批小區(qū)及基礎(chǔ)設(shè)施的建成將促進(jìn)地價(jià)上漲，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市繁榮。項(xiàng)目的實(shí)施提高了城市土地利用率，對(duì)合理配置城市空間資源、完善城市功能、充分發(fā)揮城市的“聚集效應(yīng)”和“規(guī)模效應(yīng)”起著重要作用。本項(xiàng)目建設(shè)結(jié)合國(guó)家小康住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，配套建設(shè)有幼兒園、會(huì)所、商業(yè)場(chǎng)所等相應(yīng)設(shè)施，不但可提升區(qū)內(nèi)居民的生活品位，還可促進(jìn)區(qū)域文化教育發(fā)展。項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營(yíng)都可以帶來一定的就業(yè)崗位,項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期的商業(yè)配套、社區(qū)服務(wù)及物業(yè)管理可增加約350個(gè)就業(yè)崗位。因此，從社會(huì)效益角度分析，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要和可行的。 互適性分析本項(xiàng)目為改造項(xiàng)目，其建設(shè)有利于提高項(xiàng)目區(qū)內(nèi)居民居住條件，符合被拆遷戶的利益，因此受到周邊區(qū)域群眾的支持。項(xiàng)目本身用地需涉及部分群眾的搬遷，因此也存在城建部門與被拆遷人戶之間的利益沖突的不利因素。本項(xiàng)目的建設(shè)符合新城區(qū)規(guī)劃。在項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)期間，當(dāng)?shù)亟煌?、電力、通信、供水等基礎(chǔ)設(shè)施條件，鋼材、水泥等物料供應(yīng)方面，糧食、蔬菜、肉類等生活供應(yīng)方面，都能給予一定的保障?，F(xiàn)項(xiàng)目所在區(qū)的技