小董村危舊房改造項目預可行性報告20xx1119-資料下載頁
2025-02-20 07:59本頁面
【導讀】小董村項目位于北京市西南郊區(qū)的房山區(qū)境內(nèi)。六里橋約31公里。距離房山區(qū)政府所在地良鄉(xiāng)約7公里，閻村鎮(zhèn)政府也已對小董村項目周邊做了一個總體規(guī)劃,擬在東側(cè)閻村鎮(zhèn)中心城鎮(zhèn)開發(fā)部分公寓、別墅類房地產(chǎn)。東北側(cè)建一座500畝左右。的韓國工業(yè)園區(qū)，同步輔以公建、商業(yè)、道路等市政配套設(shè)施，并計劃于今年啟動，北側(cè)建有大面積公共綠地，成片開發(fā)趨熱。地塊南側(cè)為京周公路，東側(cè)為崇青西干渠，西臨大董村村界，北面為規(guī)劃中的燕東路。約31公里，約需一小時，此段車程票價3元；路費為5元／次，而這兩個出入口的距離約為6公里。京周公路寬40米，雙向6車道。地塊東部隔崇青西干渠有一個動力中心，為燕化星城提供冬季供暖。其煙塵不大，但對項目有一定影響。目前項目周邊城市生活服務(wù)設(shè)施不足。用房銷售最高限價不得超過建筑面積每平方米2600元。項目村民住宅建設(shè)用地先期啟動。的建設(shè)計劃，由北京市房山區(qū)土地整理儲備中心完成征地拆遷后交付使用。
【正文】 = 萬元 (按每戶面積約 120平方米計， 萬㎡ /120 平方米 =5220 戶 ) 電信、有線 815600 ㎡ 元 /㎡ = 萬元 安保 815600 ㎡ 20 元 /㎡ = 萬元 門禁 815600 ㎡ 1元 /㎡ = 萬元 機動車位管理 略 ? 環(huán)境工程 萬元 其中：綠化 298524 平方米 70% 150 元 /㎡ = 萬元 (商品用房總面積約 萬平方米，容積率為 ，占地面積為 298524 平方米 ) ? 會館及園區(qū)配套用房裝修費 ㎡ 1000 元 /㎡ = 萬元 （會所面積按商品房面積的 %計） ? 中水系統(tǒng) 萬元 萬元 = 萬元 （中水系統(tǒng)總投入為 萬元 ,經(jīng)濟適用房區(qū)域承擔 萬元） 管理費用 萬元 銷售收入 =626900 ㎡ 3800 元 /㎡ +3480 個 50000 元 /個 +96000 ㎡ 4800 元 /㎡ +40300㎡ 4800元 /㎡ =238222萬元 +17400萬元 +46080萬元 +19344萬元 =321046 萬元 (車位配置率為 100%， 5220 戶共配置 5220 個，按規(guī)劃意見書要求至少有 33%在地面，則地下配置 3480 個 ) ? 管理費、銷售費用 銷售收入 3%= 萬元 ? 財務(wù)費用 （ 176500 萬元 萬元） %= 萬元 %= 萬元 其他費用 萬元 ? 工程監(jiān)理 萬元 %= 萬元 ? 質(zhì)量監(jiān)督 萬元 %= 萬元 ? 測試 56萬元 (總計約 100 萬元 ) ? 招投標 萬元 其中：管理費 工程費用 ‰ = 萬元 ‰ = 萬元 編制標底費 工程費用 2‰ = 萬元 2‰ = 萬元 稅金 萬元 ? 營業(yè)稅 銷售收入 %=321046 萬元 %= 萬元 不可預見費 總成本為以上 6項 (前期費用、各項規(guī)費、工程費用、管理費用、其他費用、稅金 )相加之和共計 萬元 不可 預見費 =（總成本－土地款） 3%＝（ 萬元－ 萬元）小董村舊村改造項目 預可行性研究報告 9 3%＝ 萬元 總投資額 萬元 單位成本 =總投資額247。可售面積 = 247。 = /平方米 六、結(jié)論與建議 （一）、評估結(jié)論 通過上述對開發(fā)的經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益的評價，本開發(fā)作為小董村舊村改造項目，它的社會效益與市場前景還是很好的，開發(fā)所在地點的交通較為便利，自然條件也較好，周圍綠化帶環(huán)繞，容易營造良好的居住環(huán)境。同時，成本開 發(fā)的經(jīng)濟效益評價指標顯示，不僅能維持盈虧平衡，且盈余較多，為進一步拓展對外開發(fā)打下了良好的基礎(chǔ)，雖然評估結(jié)果表明，該開發(fā)是可行的，但由于受政策因素影響大，鎮(zhèn)、村兩級政府的支持是前提和保障。因而，若條件允許，爭取政府放寬政策，減免相應(yīng)的規(guī)費，在提高開發(fā)進度和提高經(jīng)濟效益方面做文章。 （二）、有關(guān)說明和建議 本報告的結(jié)論是秉著謹慎與負責的態(tài)度，在所有資料基礎(chǔ)上進行調(diào)查、估算、分析、預測后得出的，鑒于日前房地產(chǎn)市場的客觀條件，基于開發(fā)的實際狀況。我們認為有必要對有關(guān)問題進一步做出說明，并提出若干建議： 本報告 是初步投資預測報告，由于建筑設(shè)計、經(jīng)營方式、施工方案等一系列問題均未確定，由于市場調(diào)研深度不足，各種費用估算及效益評價均是初步的。 本報告的投資估算是按照北京市同類型開發(fā)的投資水平及初步考察當?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施條件后估算的，由于建筑方案尚有待修改，工程施工條件和方法需進一步研究確定，有關(guān)稅費與地價的減免情況還有待落實，因此實際的投資成本將根據(jù)上述問題作進一步計算。 本報告是在多方考察北京市（主要是京郊）房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上，確定其預售價的。這在很大程度上依賴于目前北京市房地市場的供求關(guān)系和未來 5 年我國政治、經(jīng) 濟和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。鑒于北京市目前及今后相當長一段時間內(nèi)市場的變化，售價將是敏感的因素之一。同時物業(yè)的質(zhì)量與管理水平對在激烈的市場競爭中能保持較好的售價水平至關(guān)重要。開發(fā)除應(yīng)注意市場、選擇合適的市場策略外，還要求組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊伍，從設(shè)計、施工、營銷、物業(yè)管理均能達到較高水平，以抓住機會，減少風險，達到開發(fā)的盈利目標，并取得良好的社會效益與環(huán)境效益 . 建筑工程中不可預見的因素多，工期質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會影響開發(fā)總體目標的實現(xiàn)。因此，在工程實施進程中，要加強施工管理，實行 工程監(jiān)理制，還應(yīng)推行招投標、工料包干、落實資金供應(yīng)計劃等一系列措施，以確保開發(fā)經(jīng)營目標的實現(xiàn)。 協(xié)調(diào)好與水、電、煤氣、電訊、交通等市政設(shè)施的配套聯(lián)網(wǎng)，亦是開發(fā)過程中不可忽視的重要問題。 由于房山區(qū)土地儲備中心尚未開始組織掛牌項目，目前尚沒有成功的摘牌經(jīng)驗，能否順利摘牌是本項目取得成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。需要認真研究分析北京的摘牌規(guī)程，采取措施規(guī)避風險，力爭摘牌成功。 舊村能否順利拆遷直接影響該項目的開發(fā)進度，區(qū)、鎮(zhèn)、村三級政府的大力支持是本項目順利推進的前提。
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