【正文】 的推動下，商貿(mào)服務(wù)業(yè)已經(jīng)成為越來越多國家新的支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)已經(jīng)成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、緩解就業(yè)壓力、改善市民生活質(zhì)量的有效渠道。因此，提升和大力發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作的重點之一?！吨腥A人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》中就明確提出“鼓勵發(fā)展所有制形式和營業(yè)態(tài)多樣化，誠信便民的零售、餐飲等商貿(mào)服務(wù)。積極發(fā)展連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營、物流配道等現(xiàn)代化流通方式和組織形式。按照優(yōu)化城市功能、疏解交通的要求，合理調(diào)整城市商業(yè)網(wǎng)點結(jié)構(gòu)和布局”。近年來，一些外資大型綜合購物中心紛紛到我國各大中城市落戶，一種不同于傳統(tǒng)的商鋪租賃形式，以全面融合房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)為特色的商用物業(yè)（商業(yè)房地產(chǎn)）有望成為引領(lǐng)我國房地產(chǎn)的新增長點；隨著我國零售業(yè)的全面對外開放，商用物業(yè)也將掀起新一輪的投資熱潮。本項目的建設(shè)將為社會提供較高質(zhì)量和較高層次的商務(wù)公寓產(chǎn)品，對項目所在城市商務(wù)網(wǎng)點的合理分布、城市功能的提升和優(yōu)化都將產(chǎn)生積極的影響和促進(jìn)作用，是符合國家擴大國內(nèi)需求的宏觀經(jīng)濟(jì)政策的，也是符合國家房地產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的。當(dāng)前，全國商用物業(yè)市場的需求和供應(yīng)呈現(xiàn)強勁勢頭，越來越多的國內(nèi)投資者和海外基金關(guān)注商用物業(yè)的投資。以北京為例，；上海的物業(yè)市場走勢也出現(xiàn)投資熱潮，各種商用物業(yè)供不應(yīng)求，租金繼續(xù)穩(wěn)步上升。湛江市的商用物業(yè)十分搶手。國際零售業(yè)巨頭沃爾瑪正置地落戶湛江；包括國貿(mào)A、B、C座、世貿(mào)大廈、國貿(mào)新天地、興華廣場在內(nèi)的各已開發(fā)房地產(chǎn)樓盆和正在開發(fā)的房地產(chǎn)樓盆的商用物業(yè)（商鋪位）均已被預(yù)售、預(yù)定一空，售價和租金十分可觀。據(jù)湛江市統(tǒng)計局統(tǒng)計資料，2008年全市服務(wù)業(yè)增加值為315億元，%，占GDP比重的30%，增速比一、成為湛江市經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展神速，對商用物業(yè)的需求也大大增加。隨著東海島近幾年的大開放和大發(fā)展，據(jù)有關(guān)專家估計，2016年島內(nèi)的人口將超過30萬人。隨著人口的急劇增長和城市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，東海島目前商業(yè)配套嚴(yán)重滯后的局面，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足當(dāng)?shù)鼐用袢找嬖鲩L的物質(zhì)文化需要，預(yù)計未來幾年內(nèi)對市場物業(yè)的需要量將會加劇。因此，發(fā)展市場物業(yè)具有巨大潛力。同時，也表明本項目的建設(shè)所推出的商用物業(yè)產(chǎn)品前景可觀，項目的建設(shè)是適時的，并極具市場賣點，符合商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展的需求。項目的建設(shè)對項目所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會繁榮起著促進(jìn)作用。一方面，項目建設(shè)為當(dāng)?shù)厝嗣袢罕娙粘Ｉ钕M提供便利，另一方面，為社會創(chuàng)造就業(yè)機會。因此，項目的建設(shè)無疑是為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展添磚加瓦。 社會效果分析 經(jīng)濟(jì)效益分析（1）項目開發(fā)收益估算本項目的開發(fā)收入包括商鋪出租收入以及物業(yè)管理收入。商鋪出租收入詳見表631。表 631 項目出租年收益估算表序號項目名稱可供出租面積（m2）單價（元/m2/月）銷售收入小計（元）年銷售收入（元）備注1一層鋪面10502二層超市1500合 計（2）項目投資成本估算概算標(biāo)準(zhǔn)：①土地開發(fā)成本計入項目投資成本，㎡估價；②固定資產(chǎn)按計劃投入資金列算；③%計算；④%計。項目投資成本詳見表632項目投資成本估算表表632金額單位:萬元序號項目數(shù)量單價金額備注1土地開發(fā)成本㎡ 　2固定資產(chǎn)投資㎡ 　3管理及其他費用（萬）% 　4項目開發(fā)貸利息（萬）% 　　　　　　　　項目總投資　　 　項目投資利潤計算詳見項目投資利潤分析表633表632 金額單位:萬元金額單位:萬元序號項目數(shù)量單價金額備注1銷售收入18245商務(wù)用房88510000元/m2辦公用房32013200元/m2公寓用房141592500元/m2地下停車位126個45000元/個2應(yīng)交稅金商務(wù)用房%辦公用房%公寓用房%地下停車位%帶征所得稅1%3稅后利潤4投資總成本182455項目凈現(xiàn)值(NPV)財務(wù)收益率按8%計算6投資回收期(年)　　　盈利水平的測算：項目開發(fā)利潤率為：19%。該項目的凈現(xiàn)值（NPV）為：；投資回收期：；據(jù)測算值顯示，本項目財務(wù)上是可行的。 社會效益分析本項目的建設(shè)，將進(jìn)一步改善東海島的商貿(mào)網(wǎng)點分布格局，對城市商業(yè)網(wǎng)點的結(jié)構(gòu)調(diào)整以東海島市場功能的優(yōu)化升級產(chǎn)生積極作用。項目建成后，其物業(yè)管理，商務(wù)設(shè)施的營運，將為社會提供數(shù)以百計的就業(yè)崗位，對促進(jìn)當(dāng)?shù)氐纳鐣蜆I(yè)以及社會的穩(wěn)定起到積極的作用。項目的建設(shè)與湛江市及東海島近年來城市基本建設(shè)的迅速發(fā)展，科技、文化水平高速進(jìn)步相適應(yīng)。該項目建筑設(shè)計明快、新穎、整體建筑較為大方，建成后將為東海島的市容市貌增添光彩。建設(shè)項目位于東海島的中心城鎮(zhèn)東山鎮(zhèn)，周邊已規(guī)劃公共建筑，并屬于《東海島新城規(guī)劃（分區(qū)規(guī)劃修編）》的商業(yè)金融特殊區(qū)域，對提升該地段的價值，從而提高城市的整體影響力，體現(xiàn)東海島的建設(shè)新風(fēng)貌都將起積極作用。交通運輸本項目建設(shè)用地位于東海島東山鎮(zhèn)湛林路的南側(cè)，交通基礎(chǔ)設(shè)施能滿足商業(yè)發(fā)展的需要。項目所在地距東海大道約6公里，距蔚律港約 公里，水深26－44米，航道距岸僅200－300米，進(jìn)港航道寬2公里，能同時通航兩對30萬噸級貨輪或進(jìn)出50萬噸級油輪，是我國大陸通位往東南亞、歐洲、非洲和大洋洲海上航程最短的重要口岸，已與140多個國家和地區(qū)通航；鐵路有黎湛線（島內(nèi)鐵路正在加緊施工當(dāng)中）與國家鐵路干線連通；公路可從東海大道直接駛?cè)雵?07線、325線、湛茂、廣湛、渝湛高速公路；經(jīng)東海大道至湛江民航機場約 公里，湛江民航機場已開通北京、廣州、香港等31條航線；東海島跨海大橋已建成通車，交通運輸十分便利。本建設(shè)項目完全可以利用現(xiàn)有交通便利。城市基礎(chǔ)設(shè)施東海島能源、通訊、口岸碼頭等基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，投資環(huán)境優(yōu)良，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)越來越完備。本建設(shè)項目所在地段水、電、運、氣等公用設(shè)施齊全，完全具備接入和承載本建設(shè)項目容量的條件，本建設(shè)項目是可以充分利用現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施的。笫七章 建設(shè)與實施 項目建設(shè)實施的安全、消防、衛(wèi)生等措施 安全措施本項目建設(shè)實施期間主要的安全問題，一是建設(shè)期的施工安全問題，二是建成使用期間的公共安全問題和勞動安全問題。建設(shè)期的施工安全問題項目在施工期間嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)行政主管部門關(guān)于安全生產(chǎn)、文明施工的有關(guān)規(guī)定，施工單位必須建立安全文明施工制度，常備足夠有效安全消防設(shè)施，并設(shè)置專職監(jiān)管人員。建成使用期的安全問題項目建成投入使用后的安全問題主要是治安或事故安全問題，物業(yè)管理部門應(yīng)認(rèn)真按照公安、消防、衛(wèi)生防疫等有關(guān)部門的規(guī)定，建立和健全安全工作管理制度，做好如下工作：（1）成立事故應(yīng)急對策指揮中心，負(fù)責(zé)在發(fā)生事故時進(jìn)行統(tǒng)一指揮、協(xié)調(diào)疏散、救護(hù)工作。（2）應(yīng)急計劃要求，定期逐項檢查應(yīng)急設(shè)備和應(yīng)急措施的完備情況。（3）加強保安隊伍。（4）加強安全教育和監(jiān)督工作，提高安全防范意識。 消防措施本項目建設(shè)期，施工單位應(yīng)常備足夠有效的安全消防設(shè)施，并設(shè)置專職監(jiān)管人員。建成使用期應(yīng)做好以下工作：（1）建立消防安全檢查制度；（2）設(shè)立消防器材和防火防爆安全標(biāo)志；（3）保持消防器材設(shè)備的完好；（4）消防通道保持隨時暢通；（5）制訂火災(zāi)事故應(yīng)急計劃和消防預(yù)警措施。 衛(wèi)生措施（1）項目建設(shè)期嚴(yán)格按照建設(shè)行政主管部門的規(guī)定，裝運建筑垃圾到指定倒置地點；（2）（使用期）制訂衛(wèi)生管理措施和衛(wèi)生公約；（3）設(shè)置專門清潔工；（4）生活垃圾分類處理；（5）定期進(jìn)行衛(wèi)生防疫消毒。 工程質(zhì)量要求 本項目建設(shè)工程執(zhí)行國家現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范，工程質(zhì)量按合格等級進(jìn)行目標(biāo)管理，由發(fā)包人組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位和其他有關(guān)各方, 會同工程質(zhì)量主管部門依照國家有關(guān)驗收規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，按《湛江市房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收及備案管理實施意見》（試行）有關(guān)規(guī)定對工程進(jìn)行驗收和評定。 項目的招標(biāo)方式和招標(biāo)組織形式《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《廣東省實施中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法辦法》和國家發(fā)改委關(guān)于招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定，建筑工程采用BOT方式進(jìn)行公開招標(biāo)，安裝工程以及勘察、設(shè)計、監(jiān)理、設(shè)備和材料等均擬不采用招標(biāo)方式。、招標(biāo)組織形式和招標(biāo)方式詳見表731。表731 招標(biāo)基本情況表項目招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額（萬元）備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)勘察√設(shè)計√建筑工程√BOT招標(biāo)安裝工程√監(jiān)理√設(shè)備√重要材料√其他說明：東山市場危房改造升級項目總建筑面積3000㎡，總投資人民幣2800萬元。由于建設(shè)單位主要以物業(yè)租賃為主的特殊行業(yè)，綜合考慮各種因素，經(jīng)站領(lǐng)導(dǎo)小組研究并征得上級同意，本項目擬向社會進(jìn)行融資；根據(jù)《廣東省實施中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法辦法》和湛江市關(guān)于招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定，建筑工程、安裝工程以及勘察、設(shè)計、監(jiān)理、設(shè)備和材料等均擬不采用招標(biāo)方式。第八章 結(jié)論與附件 結(jié)論及有關(guān)說明 結(jié)論在進(jìn)行市場調(diào)查和實地踏勘估測的基礎(chǔ)上，對項目投資方案和投資環(huán)境等進(jìn)行了實施評估和分析，得出結(jié)論如下：建設(shè)項目符合國家關(guān)于“提升商貿(mào)服務(wù)業(yè)”和“發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)”的政策和發(fā)展規(guī)劃；建設(shè)項目資金籌措方案切實可行，資金到位率可達(dá)100%；經(jīng)測算，本項目投資回報率較高，財務(wù)上是可行的；建設(shè)項目對資源的利用具有可持續(xù)發(fā)展和可再生性的特點，項目的能源耗用較少；建設(shè)項目對建設(shè)用地周邊環(huán)境不會產(chǎn)生不良影響；建設(shè)項目在規(guī)劃布局上，符合湛江市城市總體規(guī)劃，對城市功能優(yōu)化、城市商業(yè)網(wǎng)點布局調(diào)整起積極作用；項目的建設(shè)符合商貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展需要，符合商用物業(yè)市場的需求。項目建成，其商務(wù)、辦公用房投入使用后，將為社會提供就業(yè)崗位，對促進(jìn)當(dāng)?shù)氐纳鐣蜆I(yè)和社會的穩(wěn)定起積極作用。建設(shè)項目位于城市主干道的中心路口位置，周邊已規(guī)劃公共建筑，在此建設(shè)設(shè)計新穎、明快，具有海濱城市特色的建筑物（商務(wù)大廈），將形成主干道的特殊區(qū)域，更能體現(xiàn)和提升該地段的價值，從而提高城市的整體影響力，體現(xiàn)湛江市的建設(shè)新風(fēng)貌。項目所在地目前商業(yè)營業(yè)用房價格較低，商業(yè)公寓在數(shù)量、規(guī)模、價格上都存在著教大的潛力和發(fā)展空間；商業(yè)公寓既可作舒適的居家生活又可作氣派便捷的商務(wù)辦公，從配套上看既有適合居住的生活環(huán)境又有便利的商務(wù)設(shè)施。隨著律師事務(wù)所、廣告、信息等新興行業(yè)的興起以及大批中小型公司已完成原始積累，不愿再躋身于混雜著自住戶的住宅和公寓，開始尋找真正意義上的辦公場所；加上商貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展增加了對商用物業(yè)的需求，因此，該建設(shè)項目是適時的，并極具市場賣點。綜上所述，結(jié)論是：本建設(shè)項目在建設(shè)實施上是切實可行的。 有關(guān)說明本項目公寓部分是按住宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計。 本項目投資與銷售價格的變動對經(jīng)濟(jì)效益的影響較大，若不能合理開發(fā)，而導(dǎo)致工程造價上升、施工工期延長，或銷售價格不理想時，將會產(chǎn)生虧損，具有一定的風(fēng)險；所以，在項目開發(fā)過程中，應(yīng)加強對開發(fā)投資成本的控制和產(chǎn)品促銷工作的管理，要為置業(yè)者提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，提高營銷績效。 需要政府解決的問題和建議 本項目是由金輝煌房地產(chǎn)有限公司投資建設(shè)的商用物業(yè)（商務(wù)公寓），項目的建設(shè)對提升項目所在地段的價值，提高城市的整體影響力，體現(xiàn)湛江市的建設(shè)新風(fēng)貌起積極作用；對繁榮湛江市商貿(mào)服務(wù)業(yè)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)也將起到一定積極作用。建議政府有關(guān)部門對該項目給予支持。 有關(guān)附件國土批文：湛國用[2004]字第00280號復(fù)印件；規(guī)劃批文：湛城規(guī)（規(guī)劃）[2005]16號復(fù)印件；湛城規(guī)（政勘）[2006]81號復(fù)印件；湛城規(guī)（規(guī)劃）[2006]265號復(fù)印件；編制單位資質(zhì)證書（復(fù)印件）申請單位委托書項目規(guī)劃總平面圖項目地下室及地上各層的平面圖58