【正文】 的推動(dòng)下，商貿(mào)服務(wù)業(yè)已經(jīng)成為越來越多國(guó)家新的支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)已經(jīng)成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、緩解就業(yè)壓力、改善市民生活質(zhì)量的有效渠道。因此，提升和大力發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作的重點(diǎn)之一?！吨腥A人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》中就明確提出“鼓勵(lì)發(fā)展所有制形式和營(yíng)業(yè)態(tài)多樣化，誠(chéng)信便民的零售、餐飲等商貿(mào)服務(wù)。積極發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)、物流配道等現(xiàn)代化流通方式和組織形式。按照優(yōu)化城市功能、疏解交通的要求，合理調(diào)整城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)和布局”。近年來，一些外資大型綜合購(gòu)物中心紛紛到我國(guó)各大中城市落戶，一種不同于傳統(tǒng)的商鋪?zhàn)赓U形式，以全面融合房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)為特色的商用物業(yè)（商業(yè)房地產(chǎn)）有望成為引領(lǐng)我國(guó)房地產(chǎn)的新增長(zhǎng)點(diǎn)；隨著我國(guó)零售業(yè)的全面對(duì)外開放，商用物業(yè)也將掀起新一輪的投資熱潮。本項(xiàng)目的建設(shè)將為社會(huì)提供較高質(zhì)量和較高層次的商務(wù)公寓產(chǎn)品，對(duì)項(xiàng)目所在城市商務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的合理分布、城市功能的提升和優(yōu)化都將產(chǎn)生積極的影響和促進(jìn)作用，是符合國(guó)家擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求的宏觀經(jīng)濟(jì)政策的，也是符合國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的。當(dāng)前，全國(guó)商用物業(yè)市場(chǎng)的需求和供應(yīng)呈現(xiàn)強(qiáng)勁勢(shì)頭，越來越多的國(guó)內(nèi)投資者和海外基金關(guān)注商用物業(yè)的投資。以北京為例，；上海的物業(yè)市場(chǎng)走勢(shì)也出現(xiàn)投資熱潮，各種商用物業(yè)供不應(yīng)求，租金繼續(xù)穩(wěn)步上升。湛江市的商用物業(yè)十分搶手。國(guó)際零售業(yè)巨頭沃爾瑪正置地落戶湛江；包括國(guó)貿(mào)A、B、C座、世貿(mào)大廈、國(guó)貿(mào)新天地、興華廣場(chǎng)在內(nèi)的各已開發(fā)房地產(chǎn)樓盆和正在開發(fā)的房地產(chǎn)樓盆的商用物業(yè)（商鋪位）均已被預(yù)售、預(yù)定一空，售價(jià)和租金十分可觀。據(jù)湛江市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料，2008年全市服務(wù)業(yè)增加值為315億元，%，占GDP比重的30%，增速比一、成為湛江市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展神速，對(duì)商用物業(yè)的需求也大大增加。隨著東海島近幾年的大開放和大發(fā)展，據(jù)有關(guān)專家估計(jì)，2016年島內(nèi)的人口將超過30萬(wàn)人。隨著人口的急劇增長(zhǎng)和城市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，東海島目前商業(yè)配套嚴(yán)重滯后的局面，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足當(dāng)?shù)鼐用袢找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)文化需要，預(yù)計(jì)未來幾年內(nèi)對(duì)市場(chǎng)物業(yè)的需要量將會(huì)加劇。因此，發(fā)展市場(chǎng)物業(yè)具有巨大潛力。同時(shí)，也表明本項(xiàng)目的建設(shè)所推出的商用物業(yè)產(chǎn)品前景可觀，項(xiàng)目的建設(shè)是適時(shí)的，并極具市場(chǎng)賣點(diǎn)，符合商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展的需求。項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)繁榮起著促進(jìn)作用。一方面，項(xiàng)目建設(shè)為當(dāng)?shù)厝嗣袢罕娙粘Ｉ钕M(fèi)提供便利，另一方面，為社會(huì)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。因此，項(xiàng)目的建設(shè)無疑是為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展添磚加瓦。 社會(huì)效果分析 經(jīng)濟(jì)效益分析（1）項(xiàng)目開發(fā)收益估算本項(xiàng)目的開發(fā)收入包括商鋪出租收入以及物業(yè)管理收入。商鋪出租收入詳見表631。表 631 項(xiàng)目出租年收益估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱可供出租面積（m2）單價(jià)（元/m2/月）銷售收入小計(jì)（元）年銷售收入（元）備注1一層鋪面10502二層超市1500合 計(jì)（2）項(xiàng)目投資成本估算概算標(biāo)準(zhǔn)：①土地開發(fā)成本計(jì)入項(xiàng)目投資成本，㎡估價(jià)；②固定資產(chǎn)按計(jì)劃投入資金列算；③%計(jì)算；④%計(jì)。項(xiàng)目投資成本詳見表632項(xiàng)目投資成本估算表表632金額單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)金額備注1土地開發(fā)成本㎡ 　2固定資產(chǎn)投資㎡ 　3管理及其他費(fèi)用（萬(wàn)）% 　4項(xiàng)目開發(fā)貸利息（萬(wàn)）% 　　　　　　　　項(xiàng)目總投資　　 　項(xiàng)目投資利潤(rùn)計(jì)算詳見項(xiàng)目投資利潤(rùn)分析表633表632 金額單位:萬(wàn)元金額單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)金額備注1銷售收入18245商務(wù)用房88510000元/m2辦公用房32013200元/m2公寓用房141592500元/m2地下停車位126個(gè)45000元/個(gè)2應(yīng)交稅金商務(wù)用房%辦公用房%公寓用房%地下停車位%帶征所得稅1%3稅后利潤(rùn)4投資總成本182455項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值(NPV)財(cái)務(wù)收益率按8%計(jì)算6投資回收期(年)　　　盈利水平的測(cè)算：項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)率為：19%。該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值（NPV）為：；投資回收期：；據(jù)測(cè)算值顯示，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)上是可行的。 社會(huì)效益分析本項(xiàng)目的建設(shè)，將進(jìn)一步改善東海島的商貿(mào)網(wǎng)點(diǎn)分布格局，對(duì)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的結(jié)構(gòu)調(diào)整以東海島市場(chǎng)功能的優(yōu)化升級(jí)產(chǎn)生積極作用。項(xiàng)目建成后，其物業(yè)管理，商務(wù)設(shè)施的營(yíng)運(yùn)，將為社會(huì)提供數(shù)以百計(jì)的就業(yè)崗位，對(duì)促進(jìn)當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)就業(yè)以及社會(huì)的穩(wěn)定起到積極的作用。項(xiàng)目的建設(shè)與湛江市及東海島近年來城市基本建設(shè)的迅速發(fā)展，科技、文化水平高速進(jìn)步相適應(yīng)。該項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)明快、新穎、整體建筑較為大方，建成后將為東海島的市容市貌增添光彩。建設(shè)項(xiàng)目位于東海島的中心城鎮(zhèn)東山鎮(zhèn)，周邊已規(guī)劃公共建筑，并屬于《東海島新城規(guī)劃（分區(qū)規(guī)劃修編）》的商業(yè)金融特殊區(qū)域，對(duì)提升該地段的價(jià)值，從而提高城市的整體影響力，體現(xiàn)東海島的建設(shè)新風(fēng)貌都將起積極作用。交通運(yùn)輸本項(xiàng)目建設(shè)用地位于東海島東山鎮(zhèn)湛林路的南側(cè)，交通基礎(chǔ)設(shè)施能滿足商業(yè)發(fā)展的需要。項(xiàng)目所在地距東海大道約6公里，距蔚律港約 公里，水深26－44米，航道距岸僅200－300米，進(jìn)港航道寬2公里，能同時(shí)通航兩對(duì)30萬(wàn)噸級(jí)貨輪或進(jìn)出50萬(wàn)噸級(jí)油輪，是我國(guó)大陸通位往東南亞、歐洲、非洲和大洋洲海上航程最短的重要口岸，已與140多個(gè)國(guó)家和地區(qū)通航；鐵路有黎湛線（島內(nèi)鐵路正在加緊施工當(dāng)中）與國(guó)家鐵路干線連通；公路可從東海大道直接駛?cè)雵?guó)道207線、325線、湛茂、廣湛、渝湛高速公路；經(jīng)東海大道至湛江民航機(jī)場(chǎng)約 公里，湛江民航機(jī)場(chǎng)已開通北京、廣州、香港等31條航線；東海島跨海大橋已建成通車，交通運(yùn)輸十分便利。本建設(shè)項(xiàng)目完全可以利用現(xiàn)有交通便利。城市基礎(chǔ)設(shè)施東海島能源、通訊、口岸碼頭等基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，投資環(huán)境優(yōu)良，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)越來越完備。本建設(shè)項(xiàng)目所在地段水、電、運(yùn)、氣等公用設(shè)施齊全，完全具備接入和承載本建設(shè)項(xiàng)目容量的條件，本建設(shè)項(xiàng)目是可以充分利用現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施的。笫七章 建設(shè)與實(shí)施 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的安全、消防、衛(wèi)生等措施 安全措施本項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施期間主要的安全問題，一是建設(shè)期的施工安全問題，二是建成使用期間的公共安全問題和勞動(dòng)安全問題。建設(shè)期的施工安全問題項(xiàng)目在施工期間嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)行政主管部門關(guān)于安全生產(chǎn)、文明施工的有關(guān)規(guī)定，施工單位必須建立安全文明施工制度，常備足夠有效安全消防設(shè)施，并設(shè)置專職監(jiān)管人員。建成使用期的安全問題項(xiàng)目建成投入使用后的安全問題主要是治安或事故安全問題，物業(yè)管理部門應(yīng)認(rèn)真按照公安、消防、衛(wèi)生防疫等有關(guān)部門的規(guī)定，建立和健全安全工作管理制度，做好如下工作：（1）成立事故應(yīng)急對(duì)策指揮中心，負(fù)責(zé)在發(fā)生事故時(shí)進(jìn)行統(tǒng)一指揮、協(xié)調(diào)疏散、救護(hù)工作。（2）應(yīng)急計(jì)劃要求，定期逐項(xiàng)檢查應(yīng)急設(shè)備和應(yīng)急措施的完備情況。（3）加強(qiáng)保安隊(duì)伍。（4）加強(qiáng)安全教育和監(jiān)督工作，提高安全防范意識(shí)。 消防措施本項(xiàng)目建設(shè)期，施工單位應(yīng)常備足夠有效的安全消防設(shè)施，并設(shè)置專職監(jiān)管人員。建成使用期應(yīng)做好以下工作：（1）建立消防安全檢查制度；（2）設(shè)立消防器材和防火防爆安全標(biāo)志；（3）保持消防器材設(shè)備的完好；（4）消防通道保持隨時(shí)暢通；（5）制訂火災(zāi)事故應(yīng)急計(jì)劃和消防預(yù)警措施。 衛(wèi)生措施（1）項(xiàng)目建設(shè)期嚴(yán)格按照建設(shè)行政主管部門的規(guī)定，裝運(yùn)建筑垃圾到指定倒置地點(diǎn)；（2）（使用期）制訂衛(wèi)生管理措施和衛(wèi)生公約；（3）設(shè)置專門清潔工；（4）生活垃圾分類處理；（5）定期進(jìn)行衛(wèi)生防疫消毒。 工程質(zhì)量要求 本項(xiàng)目建設(shè)工程執(zhí)行國(guó)家現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范，工程質(zhì)量按合格等級(jí)進(jìn)行目標(biāo)管理，由發(fā)包人組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位和其他有關(guān)各方, 會(huì)同工程質(zhì)量主管部門依照國(guó)家有關(guān)驗(yàn)收規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，按《湛江市房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收及備案管理實(shí)施意見》（試行）有關(guān)規(guī)定對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收和評(píng)定。 項(xiàng)目的招標(biāo)方式和招標(biāo)組織形式《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、《廣東省實(shí)施中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法辦法》和國(guó)家發(fā)改委關(guān)于招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定，建筑工程采用BOT方式進(jìn)行公開招標(biāo)，安裝工程以及勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、設(shè)備和材料等均擬不采用招標(biāo)方式。、招標(biāo)組織形式和招標(biāo)方式詳見表731。表731 招標(biāo)基本情況表項(xiàng)目招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額（萬(wàn)元）備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察√設(shè)計(jì)√建筑工程√BOT招標(biāo)安裝工程√監(jiān)理√設(shè)備√重要材料√其他說明：東山市場(chǎng)危房改造升級(jí)項(xiàng)目總建筑面積3000㎡，總投資人民幣2800萬(wàn)元。由于建設(shè)單位主要以物業(yè)租賃為主的特殊行業(yè)，綜合考慮各種因素，經(jīng)站領(lǐng)導(dǎo)小組研究并征得上級(jí)同意，本項(xiàng)目擬向社會(huì)進(jìn)行融資；根據(jù)《廣東省實(shí)施中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法辦法》和湛江市關(guān)于招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定，建筑工程、安裝工程以及勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、設(shè)備和材料等均擬不采用招標(biāo)方式。第八章 結(jié)論與附件 結(jié)論及有關(guān)說明 結(jié)論在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和實(shí)地踏勘估測(cè)的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目投資方案和投資環(huán)境等進(jìn)行了實(shí)施評(píng)估和分析，得出結(jié)論如下：建設(shè)項(xiàng)目符合國(guó)家關(guān)于“提升商貿(mào)服務(wù)業(yè)”和“發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)”的政策和發(fā)展規(guī)劃；建設(shè)項(xiàng)目資金籌措方案切實(shí)可行，資金到位率可達(dá)100%；經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目投資回報(bào)率較高，財(cái)務(wù)上是可行的；建設(shè)項(xiàng)目對(duì)資源的利用具有可持續(xù)發(fā)展和可再生性的特點(diǎn)，項(xiàng)目的能源耗用較少；建設(shè)項(xiàng)目對(duì)建設(shè)用地周邊環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生不良影響；建設(shè)項(xiàng)目在規(guī)劃布局上，符合湛江市城市總體規(guī)劃，對(duì)城市功能優(yōu)化、城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局調(diào)整起積極作用；項(xiàng)目的建設(shè)符合商貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展需要，符合商用物業(yè)市場(chǎng)的需求。項(xiàng)目建成，其商務(wù)、辦公用房投入使用后，將為社會(huì)提供就業(yè)崗位，對(duì)促進(jìn)當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)就業(yè)和社會(huì)的穩(wěn)定起積極作用。建設(shè)項(xiàng)目位于城市主干道的中心路口位置，周邊已規(guī)劃公共建筑，在此建設(shè)設(shè)計(jì)新穎、明快，具有海濱城市特色的建筑物（商務(wù)大廈），將形成主干道的特殊區(qū)域，更能體現(xiàn)和提升該地段的價(jià)值，從而提高城市的整體影響力，體現(xiàn)湛江市的建設(shè)新風(fēng)貌。項(xiàng)目所在地目前商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)r(jià)格較低，商業(yè)公寓在數(shù)量、規(guī)模、價(jià)格上都存在著教大的潛力和發(fā)展空間；商業(yè)公寓既可作舒適的居家生活又可作氣派便捷的商務(wù)辦公，從配套上看既有適合居住的生活環(huán)境又有便利的商務(wù)設(shè)施。隨著律師事務(wù)所、廣告、信息等新興行業(yè)的興起以及大批中小型公司已完成原始積累，不愿再躋身于混雜著自住戶的住宅和公寓，開始尋找真正意義上的辦公場(chǎng)所；加上商貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展增加了對(duì)商用物業(yè)的需求，因此，該建設(shè)項(xiàng)目是適時(shí)的，并極具市場(chǎng)賣點(diǎn)。綜上所述，結(jié)論是：本建設(shè)項(xiàng)目在建設(shè)實(shí)施上是切實(shí)可行的。 有關(guān)說明本項(xiàng)目公寓部分是按住宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。 本項(xiàng)目投資與銷售價(jià)格的變動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的影響較大，若不能合理開發(fā)，而導(dǎo)致工程造價(jià)上升、施工工期延長(zhǎng)，或銷售價(jià)格不理想時(shí)，將會(huì)產(chǎn)生虧損，具有一定的風(fēng)險(xiǎn)；所以，在項(xiàng)目開發(fā)過程中，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)投資成本的控制和產(chǎn)品促銷工作的管理，要為置業(yè)者提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，提高營(yíng)銷績(jī)效。 需要政府解決的問題和建議 本項(xiàng)目是由金輝煌房地產(chǎn)有限公司投資建設(shè)的商用物業(yè)（商務(wù)公寓），項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)提升項(xiàng)目所在地段的價(jià)值，提高城市的整體影響力，體現(xiàn)湛江市的建設(shè)新風(fēng)貌起積極作用；對(duì)繁榮湛江市商貿(mào)服務(wù)業(yè)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)也將起到一定積極作用。建議政府有關(guān)部門對(duì)該項(xiàng)目給予支持。 有關(guān)附件國(guó)土批文：湛國(guó)用[2004]字第00280號(hào)復(fù)印件；規(guī)劃批文：湛城規(guī)（規(guī)劃）[2005]16號(hào)復(fù)印件；湛城規(guī)（政勘）[2006]81號(hào)復(fù)印件；湛城規(guī)（規(guī)劃）[2006]265號(hào)復(fù)印件；編制單位資質(zhì)證書（復(fù)印件）申請(qǐng)單位委托書項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖項(xiàng)目地下室及地上各層的平面圖58