【正文】 1 第一章 總 論 第一節(jié) 項目名稱及承辦單位 一、項目名稱 XX模具廠片區(qū)改造 建設(shè) 項目 二、項目承辦單位 XXXX房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 三、項目建設(shè)地點 XX模具廠片區(qū)改造 建設(shè) 項目 的 建設(shè)地點 位于 山東省 XX市城區(qū) ，東鄰 環(huán)城西 路， 北 鄰 環(huán)城北 路 。 第二節(jié) 可行性研究報告依據(jù) 一、項目單位委托書； 二、國家及省市有關(guān)政策、法規(guī)和文件； 三、項目總體規(guī)劃； 四、 《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》； 五、 《 XX市 任城區(qū) 總體規(guī)劃》 ； 六、《城市居住規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》； 七、 中共 XX市委辦公室文件 濟(jì)辦發(fā)（ 2021） 14 號 八、 XX市各類建筑取費標(biāo)準(zhǔn)； 九、 XX市土地分等級及基準(zhǔn)地價； 十、項目承辦單位提供的有關(guān)設(shè)想及基礎(chǔ)資料。 2 第三節(jié) 可行性研究范圍 可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。 可行性研究的主要內(nèi)容有： （ 1）項目背景及建設(shè)的必要性； （ 2）建設(shè)地點和建設(shè)條件； （ 3）建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容； （ 4）設(shè)計方案； （ 5）項目進(jìn)度安排； （ 6） 物業(yè)管理 ； （ 7） 社會 經(jīng)濟(jì) 效益分析 ； （ 8）投資估算及資金籌措； 通過對以上內(nèi)容的研究，力求提供較準(zhǔn)確 的資料和數(shù)據(jù)，對該項目是否可行作出可觀、科學(xué)的結(jié)論，以作為投資決策的依據(jù)。 3 第四節(jié) 項目 單位 基本情況 本項目法人為 XXXX房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 簡介 第 五 節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項目 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號 項 目 數(shù) 量 單 位 1 項目總用地 17730 ㎡ 2 總 建筑面積 63400 ㎡ 住宅 建筑面積 24200 ㎡ 商務(wù) 建筑面積 39200 ㎡ 12 項目總投資 35400 萬元 3 建筑工程 17800 萬元 4 配套工程 1200 萬元 5 其他費用 12500 萬元 6 預(yù)備費 3900 萬元 4 第二章 項目背景及建設(shè)的必要性 第一節(jié) 項目提出的背景 一、 XX市 中 區(qū) 概況 XX 市 中 區(qū)位于魯西南平原，南四湖北端 。地處東經(jīng)北緯35176。 08＇ 35176。 32＇ ,116176。 26＇ 116176。 44＇ 。 市中區(qū)是市委、市政府所在地，全市的核心區(qū)和政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，轄 8 個街道（安居街道、唐口街道、觀音閣街道、南苑街道、阜橋街道、古槐街道、越河街道、濟(jì)陽街道）， 1 個鎮(zhèn)（喻屯鎮(zhèn)）和 1個省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（ XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)），面積 381 平方公里，人口 57萬。 1994年 3月 3日， 撤銷仙營鄉(xiāng)、觀音閣鄉(xiāng)、土城鄉(xiāng)、南辛莊鄉(xiāng)，設(shè)立仙營鎮(zhèn)、觀音閣鎮(zhèn)、金城鎮(zhèn)、南苑鎮(zhèn)。 1997年，市中區(qū)面積 39 平方千米，人口 32 萬。轄 4 個街道、 4 個鎮(zhèn)：阜橋街道、古槐街道、濟(jì)陽街道、越河街道、仙營鎮(zhèn)、觀音閣鎮(zhèn)、南苑鎮(zhèn)、金城鎮(zhèn)。 2021年 12月 1日，山東省政府（魯政函民字 [2021]63 號）批準(zhǔn)同意：撤銷仙營鎮(zhèn)，以原仙營鎮(zhèn)的行政區(qū)域設(shè)立仙營街道辦事處，辦事處機(jī)關(guān)駐原仙營鎮(zhèn)人民政府駐地；撤銷金城鎮(zhèn)，以原金城鎮(zhèn)的行政區(qū)域設(shè)立金城街道辦事處，辦事處機(jī)關(guān)駐原金城鎮(zhèn)人民政府駐地；撤銷觀音閣鎮(zhèn)，以原觀音閣鎮(zhèn)的行政區(qū)域設(shè)立觀 音閣街道辦事處，辦事處機(jī)關(guān)駐原觀音閣鎮(zhèn)人民政府駐地；撤銷南苑鎮(zhèn)，以原南苑鎮(zhèn)的行政區(qū)域設(shè)立南苑街道辦事處，辦事處機(jī)關(guān)駐原南苑鎮(zhèn)人民政府駐地。 5 2021年，將 XX市市中區(qū)金城街道辦事處劃歸任城區(qū)管轄，將任城區(qū)安居鎮(zhèn)劃歸市中區(qū)管轄。此次區(qū)劃調(diào)整，確定市中區(qū)和任城區(qū)的區(qū)劃界線是，原則上以洸河路為界，東起琵琶山路，沿洸河路西行至環(huán)城西路，沿金城街道與古槐街道邊界及金城街道與濟(jì)陽街道邊界至太白樓西路西行至梁濟(jì)運河。此線以南劃歸市中區(qū)，此線以北劃歸任城區(qū)。市中區(qū)的管轄范圍是，在保留古槐、阜橋、越河、濟(jì)陽、觀音閣、南 苑 6 個街道的基礎(chǔ)上，將仙營街道洸河路以南 6個社區(qū)（新劉莊、劉莊、菜市、紅星新村、蔣林、后鋪）并入阜橋街道。將金城街道太白樓西路以南部分劃歸濟(jì)陽街道。將任城區(qū)南張鎮(zhèn)太白樓西路以南的后營村劃歸濟(jì)陽街道。將任城區(qū)的安居鎮(zhèn)整建制劃歸市中區(qū)。為了保持行政區(qū)劃的完整性并有利于運河沿岸的綜合開發(fā)，將 任城區(qū)的唐口鎮(zhèn)、喻屯鎮(zhèn)整建制劃歸市中區(qū)管理。 2021年 3 月 9 日，經(jīng)省政府批準(zhǔn)（魯政字 [2021]34 號）， XX市任城區(qū)市中區(qū)調(diào)整部分行政區(qū)劃：將 XX市任城區(qū)喻屯鎮(zhèn)、唐口鎮(zhèn)劃歸市中區(qū)管轄。 2021年， XX市 中區(qū) 完成 GDP167億元，同比增長 %；規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資 101 億元，增長 %；財政總收入 億元，增長 %；地方財政收入 ，增長 %，以上4 項指標(biāo)分別是 2021 年底的 、 、 和 倍。 2021 年1— 6月份，持續(xù)保持高位增長態(tài)勢，實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 元，同比增長 %；規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資 54 億元，增長23%；限額以上企業(yè)社會消費品零售總額 72億元，增長 %；完成財政總收入 億元，增長 %，地方財政收入 6 億元，增長 %，上 半年財政收入基本相當(dāng)于 2021年全年水平。 XX市中區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯。 105 國道、 327 國道、京杭大運河、濟(jì)荷鐵路和正在建設(shè)中的濟(jì)徐高速穿境而過，京滬高鐵在曲阜東站?？?， XX 曲阜機(jī)場已開通北京、上海、廣州、成都、沈陽、青島等地航線，“水陸鐵空”四位一體的交通資源集于一地，是重要的區(qū)域交通樞紐。 XX市 中區(qū) 都市型產(chǎn)業(yè)繁榮。堅持以都市型產(chǎn)業(yè)為方向，大力推進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)、街區(qū)經(jīng)濟(jì)和園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，逐步形成以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)、都市型工業(yè)為支撐、城郊產(chǎn)業(yè)型生態(tài)農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。在主城區(qū)，著力打造在淮海經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)有 較大影響力和輻射力的區(qū)域性現(xiàn)代商務(wù)商貿(mào)產(chǎn)業(yè)區(qū)，積極推進(jìn)重大產(chǎn)業(yè)載體建設(shè)，大力實施舊城開發(fā)和“城中村”改造，深度謀劃了一大批大型片區(qū)開發(fā)項目，現(xiàn)正在全面對外推介。在西部，以 “水陸鐵空”四維交通疊加優(yōu)勢為依托，正在高起點規(guī)劃建設(shè)省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、濱河新區(qū)和唐口工業(yè)園，積極承接重大產(chǎn)業(yè)項目，著力打造現(xiàn)代物流和現(xiàn)代工業(yè)聚集區(qū)。我區(qū)被評為“中國最具發(fā)展?jié)摿鹑谏鷳B(tài)區(qū)”和“全省服務(wù)業(yè)發(fā)展先進(jìn)區(qū)”，并被確定為全省服務(wù)業(yè)發(fā)展重點城區(qū)。 XX市 中區(qū) 社會和諧穩(wěn)定。始終堅持以人為本，大力建設(shè)民生工程，全面發(fā)展各項社會事業(yè)，積極促 進(jìn)社會文明進(jìn)步，成為文明優(yōu)美的“孔孟之鄉(xiāng)、運河之都、水城風(fēng)貌、生態(tài)宜居”城市。市中區(qū)先后榮獲“全國和諧社區(qū)建設(shè)示范城區(qū)”、“全國計劃生育優(yōu)質(zhì)服務(wù)先進(jìn)區(qū)”、“全國民族團(tuán)結(jié)進(jìn)步模范集7 體”、“全國科技進(jìn)步先進(jìn)區(qū)”、“中國楹聯(lián)文化區(qū)”和“全省基層黨建先進(jìn)區(qū)”、“全省發(fā)展服務(wù)業(yè)先進(jìn)單位”、“全省平安建設(shè)先進(jìn)區(qū)”、全省雙擁模范區(qū)“五連冠”等稱號。 二 、項目提出 的背景 （ 一）城鎮(zhèn)化進(jìn)入快速發(fā)展階段 進(jìn)入二十一世紀(jì)以來，我國 工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、市場化和國際化釋放出巨大的經(jīng)濟(jì)活力 。 主要工業(yè)產(chǎn)品 產(chǎn)量已位居世界首位，中國正在成為世界 工業(yè)生產(chǎn)最大基地 ； 20212021 年中國城鎮(zhèn)人口從 ，新增加了 8400萬城鎮(zhèn)人口，中國未來的發(fā)展模式中，小城鎮(zhèn)仍然是中國城鎮(zhèn)化或城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中的很重要的模式之一 。社會經(jīng)濟(jì)高速增長和農(nóng)村勞動力向非農(nóng)業(yè)部門轉(zhuǎn)移為特征的城鎮(zhèn)化進(jìn)程大大加快。 （二）“十一五”發(fā)展規(guī)劃新要求 十一五 時期是重要戰(zhàn)略機(jī)遇期的一個階段。這個時期既是一個 黃金發(fā)展時期 ，也是一個 矛盾凸顯時期 。 XX市 十一五著力解決好事關(guān)全局的重大問題中指出：“ 構(gòu)筑大城鎮(zhèn)框架，加速城鎮(zhèn)化進(jìn)程 ,按照 “ 四大板塊支撐， 兩大亮點牽動，組團(tuán)結(jié)構(gòu)布局，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展 ” 的總體思路，加快提升城鎮(zhèn)化水平 ， 積極推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，構(gòu)建功能特點突出、結(jié)構(gòu)合理的城鎮(zhèn)體系。完善區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展機(jī)制，加快形成優(yōu)勢互補(bǔ)、協(xié)調(diào)聯(lián)動、相互促進(jìn)、競相發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展新格局。 市中 區(qū)國民經(jīng)濟(jì)“十一五”發(fā)展規(guī)劃要求全區(qū) 城鎮(zhèn)建設(shè)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)相一致，通過城鎮(zhèn)體系規(guī)劃對未來城鎮(zhèn)化的發(fā)展水平，城鎮(zhèn)的合理分布，等級配置，8 功能分工等做出宏觀的調(diào)控和誘導(dǎo)。 根據(jù)《 XX市城市總體規(guī)劃》， XX市把實施城市化戰(zhàn)略作為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重要載體和著力點， 市委在第十一次黨代 會上把 建設(shè)城鄉(xiāng)秀美 新 XX 作為五大發(fā)展目標(biāo)之一，確定了“中心突破、組群發(fā)展、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、梯次推進(jìn)”的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略和“孔孟之鄉(xiāng)、運河之都、水城風(fēng)貌、生態(tài)宜居”的城市發(fā)展定位，按照“規(guī)劃先行、產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)、文脈存續(xù)、自然 生態(tài)”的原則，做大做強(qiáng)做美中心城市，加快推進(jìn) XX 城區(qū) 建設(shè) 發(fā)展。 根據(jù)全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略， XX 市進(jìn)一步完善城市規(guī)劃，確立了“東擴(kuò)西跨南聯(lián)北延”的城市發(fā)展格局，使城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、用地布局、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境優(yōu)化配置。 （三）城鎮(zhèn)發(fā)展的迫切需要 XX市 中 區(qū)位于魯西南平原，南四湖北端，京杭運河縱貫?zāi)媳?，新石鐵路、 日 東高速公路橫貫東西， 其中 XX 模具廠片區(qū) 北 臨 洸河路 ， 東 臨 古槐北路 ，地理位置優(yōu)勢明顯，交通通訊十分方便 ，區(qū)位條件比較優(yōu)越。進(jìn)入工業(yè)社會，第二、三產(chǎn)業(yè)成了社會經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)，現(xiàn)代社會發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)是第三產(chǎn)業(yè)， 2l 世紀(jì)人類進(jìn)入知識經(jīng)濟(jì)時代，知識產(chǎn)業(yè)必將占據(jù)主導(dǎo)地位。城鎮(zhèn)發(fā)展方向和建設(shè)格局必須適應(yīng)二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)形成一個協(xié)調(diào)的產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，有利于各產(chǎn)業(yè)之間相互結(jié)合、滲透，形成有機(jī)的整體。在這種條件下，加快 XX 市中區(qū) 城區(qū) 建設(shè)新型 社區(qū) 已經(jīng)成為迫切的任務(wù)。 9 第二節(jié) 項目建設(shè)的必要性 一、 符合國家產(chǎn)業(yè)政策 房地產(chǎn)作為不動 產(chǎn)，價值大、資金占用多，且具有保值增值的特點，不僅具有消費價值還具有投資價值。國務(wù)院 2021 年頒布的 18 號文件對房地產(chǎn)業(yè)在國民生產(chǎn)總值中的地位作了肯定，稱之為支柱產(chǎn)業(yè)。 從房地產(chǎn)行業(yè)的地位來看，在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位將更明顯。多年來，我國房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)了持續(xù)、快速的發(fā)展態(tài)勢，為改善人民生