【正文】 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目主要內(nèi)容 1）項(xiàng)目名稱：縣xxxx城中村改造建設(shè)項(xiàng)目2）項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位于縣xxxx鎮(zhèn)xxxx3）項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目占地面積27畝（合18000平方米），總建筑面積27640平方米。4）建設(shè)內(nèi)容： 主要建設(shè)7棟7層住宅樓（其中：臨街2棟12層為商業(yè)用房、中間4棟1層為商業(yè)用房），大禮堂，公共服務(wù)中心及道路、供水、供電、供暖、亮化綠化等公共基礎(chǔ)設(shè)施。5）總投資額：3460萬元6）資金來源：村民自籌資金。7）建設(shè)期限：24個(gè)月8）建設(shè)單位：xxxx縣xxxx鎮(zhèn)屈家xxxx村委會(huì)：xxxx縣xxxx鎮(zhèn)xxxx位于xxxx縣城東南方向，周普路東，屬于縣工業(yè)園區(qū)開發(fā)地。南依西寶高速，西鄰長(zhǎng)青南路。由四個(gè)自然村組成。即顯西、顯黃、顯田、顯東?，F(xiàn)全轄占地380畝左右，布局住戶600戶，人口共2100人。 隨著社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的推進(jìn)，xxxx正面臨前所為有的發(fā)展機(jī)遇。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件分析：首先，xxxx擁有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，與長(zhǎng)青南路及西寶高速相鄰，交通便利。同時(shí)，新建臺(tái)資工業(yè)園區(qū)，充分享有工業(yè)發(fā)展輻射帶動(dòng)力強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。為合理布局經(jīng)濟(jì)，加快區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了有利條件；1．2．3經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ) xxxx在發(fā)展傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，取得了明顯的效益，并有進(jìn)一步發(fā)展壯大的趨勢(shì)。在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的同時(shí)，xxxx把握歷史機(jī)遇，加快經(jīng)濟(jì)建設(shè)步伐，經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了顯著成效，建成臺(tái)資工業(yè)園，北顯鑄造廠，村莊部分道路及巷道實(shí)行了硬底化，排水設(shè)施基本完善。為建設(shè)社會(huì)新農(nóng)村和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)跨越式發(fā)展奠定了必要的物質(zhì)基礎(chǔ) 。臺(tái)資工業(yè)園及北顯鑄造廠的建設(shè)，有效轉(zhuǎn)移農(nóng)村富余勞動(dòng)力，使村民生活不斷改善。1．2．4軟環(huán)境優(yōu)勢(shì) 近年來，xxxx在實(shí)行村民自治的過程中，解放思想，與時(shí)俱進(jìn)，培養(yǎng)了一批懂經(jīng)濟(jì)、會(huì)管理的復(fù)合型干部，干群關(guān)系和諧，村風(fēng)民風(fēng)片樸，社會(huì)穩(wěn)定，營(yíng)造了良好的干事創(chuàng)業(yè)環(huán)境。在抓好物質(zhì)文明建設(shè)的同時(shí)，全村逐步形成了團(tuán)結(jié)拼搏、迎難而上、崇尚科學(xué)，全面開展社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的新局面。1．2．5產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)： xxxx以傳統(tǒng)種植業(yè)為主，同時(shí)兼盈普通養(yǎng)殖業(yè)。近年來成為縣工業(yè)園開發(fā)地后，引進(jìn)臺(tái)資，與原有的北顯鑄造廠形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。同時(shí)xxxx周邊擁有北顯遺址，出土有大量的西周、戰(zhàn)國(guó)時(shí)期的文物，該遺址面積廣大，延續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，文化內(nèi)涵豐富，對(duì)研究關(guān)中地區(qū)新石器至秦漢遺址的分期和文化類型提供了重要的實(shí)物依據(jù) ，也為xxxx提供了豐富的旅游資源。 可行性研究依據(jù)1）《xxxx省土地利用總體規(guī)劃》（20062020年）2）《xxxx市住房建設(shè)規(guī)劃》 (2008—2012年)3）《xxxx市城市總體規(guī)劃》（20062020年）4）《xxxx縣城市總體規(guī)劃》(2010—2030年)5）《xxxx縣土地利用規(guī)劃》6）《xxxx縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》7） 國(guó)家計(jì)委頒布的《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》8）xxxx省現(xiàn)行相關(guān)工程定額標(biāo)準(zhǔn) 研究范圍本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告依據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)背景、環(huán)境影響、土地利用及用地指標(biāo)、市場(chǎng)分析及前景預(yù)測(cè)、建設(shè)規(guī)模及設(shè)計(jì)方案、環(huán)保及節(jié)能、配套設(shè)施、投資估算方案、財(cái)務(wù)效益等方面進(jìn)行分析研究，并提出有關(guān)建議。“城中村”改造是xxxx大開發(fā)，點(diǎn)亮xxxx縣城西大門的綠色工程。是改善人居環(huán)境、推進(jìn)城市化進(jìn)程的必由之路。有利于改善xxxx縣城市面貌，優(yōu)化城市土地資源配置和空間結(jié)構(gòu)布局，并對(duì)提高人民生活質(zhì)量、協(xié)調(diào)發(fā)展社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)意義重大，具有良好的社會(huì)效益。經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，社會(huì)的不斷變遷以及不時(shí)變化的環(huán)境因素，都會(huì)對(duì)土地的使用模式產(chǎn)生一定的影響。那么我們就要隨時(shí)制定能反映這種連續(xù)相互作用的規(guī)劃。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)體系對(duì)城市空間結(jié)構(gòu)、功能分區(qū)和土地利用起著導(dǎo)向作用。xxxx在積極發(fā)展中產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，也使其對(duì)居民空間結(jié)構(gòu)，功能分區(qū)和土地的重新規(guī)劃和合理分配提出了新的要求。xxxx“城中村”改造建設(shè)項(xiàng)目正是土地使用模式變化中規(guī)劃變化的良好體現(xiàn)，也是xxxx村民提高生活質(zhì)量的美好愿望。xxxx目前布局結(jié)構(gòu)比較混亂，基礎(chǔ)設(shè)施部分缺失，環(huán)境衛(wèi)生、消防安全、治安計(jì)生等問題突出，還有部分道路處于泥濘狀態(tài)、污水橫流、垃圾成堆、臟亂差的現(xiàn)象突出，電力通訊雜亂等現(xiàn)象嚴(yán)重，極大地降低了居民的生活質(zhì)量，影響了城市的整體面貌。xxxx“城中村”改造建設(shè)項(xiàng)目，既改善了xxxx村民的生活環(huán)境，居住條件，又可以搞好xxxx鎮(zhèn)招商引資工作。把招商引資和“城中村”改造項(xiàng)目建設(shè)作為xxxx鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作的增長(zhǎng)點(diǎn)。國(guó)家在2005年通過《十一五規(guī)劃綱要建議》，提出要按照“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)土文明、村容整潔、管理民主”的要求，扎實(shí)推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。對(duì)現(xiàn)有農(nóng)村進(jìn)行政治、經(jīng)濟(jì)、文化和社會(huì)等方面的建設(shè)，最終實(shí)現(xiàn)把農(nóng)村建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、文明和諧的社會(huì)主義新農(nóng)村的目標(biāo)。隨著新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程的加快，xxxx村民生活水平提高了，但臟亂差狀況沒有根本上得到治理、無法實(shí)現(xiàn)人與環(huán)境和諧發(fā)展的要求。而且由于歷史等原因，目前xxxx存在三點(diǎn)突出問題有待急需解決：1）因居住條件有限，村中現(xiàn)有60多戶無莊基地。村民居無定所，關(guān)系到村民的基本生活狀態(tài)和生活質(zhì)量，是xxxx急待解決的民生問題，也是新農(nóng)村建設(shè)管理民生的基本要求。2）目前村中有十二戶村民的房屋地址，位于南北通道路址規(guī)劃范圍內(nèi)，如不及時(shí)拆遷，將嚴(yán)重影響道路的鋪設(shè)完成，為周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度埋下隱患，進(jìn)而影響整個(gè)xxxx的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景。3）在xxxx的產(chǎn)業(yè)調(diào)整中，臺(tái)資工業(yè)園區(qū)在xxxx征地1000多畝，村民僅余土地300畝，人均不足2分。致使xxxx生活生產(chǎn)發(fā)展受到制約，急待通過xxxx“城中村”改造建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整?！xxx“城中村”改造建設(shè)項(xiàng)目的周邊，既有西寶高速、長(zhǎng)青公路，又有臺(tái)資工業(yè)園以及北顯遺址。優(yōu)越的地理位置，新興的工業(yè)發(fā)展勢(shì)頭，悠遠(yuǎn)的文化氛圍，很適合興建城市居民小區(qū)。在xxxx“城中村”項(xiàng)目改造中，還將增建社區(qū)禮堂等文化休閑場(chǎng)所，為xxxx鎮(zhèn)居民提供良好的棲息之地。同時(shí)，xxxx改造建設(shè)項(xiàng)目的建成對(duì)xxxx的周遍及本身具有幾方面的影響。1）有利于環(huán)境的改善“城中村”高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃和建設(shè)，居住與商業(yè)兼容，各種市政配套設(shè)施齊全，對(duì)于徹底改善群眾居住條件，提高群眾生活水平，提升城市品位，塑造城市形象，繁榮城市經(jīng)濟(jì)，節(jié)約利用城市土地，優(yōu)化城市空間布局意義重大。2）利于住房條件的改善住房條件的改變、區(qū)域優(yōu)勢(shì)及房產(chǎn)價(jià)值的提升、居住人群層次的提高，將會(huì)使村民的生活習(xí)慣、文化層次和經(jīng)營(yíng)方式得到改變，從而使村民的文明程度、生活質(zhì)量得到提高。促進(jìn)城市社區(qū)生態(tài)環(huán)境、人居環(huán)境和社會(huì)環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化和提升。 3）有利于構(gòu)建管理新體制隨著“城中村”改造的深入，有利于穩(wěn)步推進(jìn)村級(jí)管理體制轉(zhuǎn)換，推動(dòng)“城中村” 建成新型社區(qū)，建立相應(yīng)的社區(qū)組織，實(shí)行社區(qū)統(tǒng)一管理，規(guī)范運(yùn)行。 更有利于加快推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，對(duì)于城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)布局、基礎(chǔ)建設(shè)等各個(gè)方面都有一定的推動(dòng)作用。 4）有利于村民個(gè)人收入的提高“城中村”改造后將成為功能齊全的綜合區(qū)域，商業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)給村民提供大量的就業(yè)崗位，同時(shí)為村民從事第三產(chǎn)業(yè)提供良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，村民的個(gè)人收入將大大提高。切實(shí)解決“失地村民人往哪里去”面臨的難題。對(duì)進(jìn)一步提高村民生活水平及質(zhì)量有很大的促進(jìn)作用。5）有利于房產(chǎn)價(jià)值的改變村民住宅轉(zhuǎn)變?yōu)樽C件齊全的商品房。這些房產(chǎn)可進(jìn)行租賃、自主或?qū)缡?、提高村民的?jīng)濟(jì)收入。 1）本項(xiàng)目是“xxxx縣xxxx鎮(zhèn)xxxx城中村改造建設(shè)項(xiàng)目”，該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)有利于xxxx縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)，促進(jìn)了社會(huì)和諧。老百姓由農(nóng)民轉(zhuǎn)變成了居民，和城鎮(zhèn)居民一樣享受社會(huì)福利，幸福有保障，許多矛盾和問題悄然化解在底層，對(duì)于社會(huì)穩(wěn)定和諧意義重大，其總體發(fā)展方向符合xxxx縣城市總體規(guī)劃要求。2）該項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家政策，符合xxxx縣土地利用規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃。項(xiàng)目的實(shí)施，暢通了城市化道路，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的全面發(fā)展，改變了城中村農(nóng)村集體土地分散征用、分塊變性的問題，以村為單位地塊打包掛牌，有利于城市化的進(jìn)程，找到了解決城中村長(zhǎng)治久安問題的新途徑。3）本項(xiàng)目選址合理，建設(shè)場(chǎng)地具有交通、生活便利的優(yōu)越性，項(xiàng)目供水、供電、供氣、供暖、通訊設(shè)施齊備，具備良好的建設(shè)環(huán)境。項(xiàng)目的建設(shè)過程中，可為社會(huì)提供大量就業(yè)崗位，推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，也能為國(guó)家增加一定稅收。4）本項(xiàng)目主要建設(shè)多層住宅和商鋪、附屬休閑娛樂設(shè)施、公共設(shè)施、道路、亮化、綠化等，目前項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工技術(shù)都十分成熟，項(xiàng)目選址有較好的地質(zhì)地形條件，施工方便。項(xiàng)目投資較大，投資回收期較短，投資風(fēng)險(xiǎn)較小，社會(huì)效益顯著，同時(shí)又能滿足多住戶的居住需求。綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)既能改善城中村農(nóng)戶居住條件，提高城區(qū)公共服務(wù)設(shè)施水平，完善城市職能，增強(qiáng)城市吸引力，同時(shí)又具有較好的社會(huì)與經(jīng)濟(jì)效益，并且可以促進(jìn)xxxx縣經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展，因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要可行，建議有關(guān)部門盡快批準(zhǔn)建設(shè)。 第二章 建設(shè)背景及必要性住房問題是重要的民生問題。國(guó)務(wù)院召開全國(guó)城市住房工作會(huì)議提出，所有城市（包括縣城）要以城市低收入家庭為對(duì)象，加大“城中村、棚戶區(qū)”改造力度，使“城中村、棚戶區(qū)”家庭住房條件得到明顯改善。改革開放以來，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了舉世矚目的成就，巨大的市場(chǎng)潛力和相對(duì)低廉的生產(chǎn)成本已使中國(guó)成為亞洲地區(qū)，乃至世界最具投資吸引力的國(guó)家之一。溫家寶總理在政府工作報(bào)告中提出了“中xxxx崛起”的概念，這意味著中央政府將在政策、財(cái)政、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面將會(huì)向中xxxx地區(qū)傾斜，刺激中xxxx經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。地處中國(guó)腹地的xxxx省xxxx縣面臨著一次全新的歷史發(fā)展機(jī)遇。在中xxxx崛起的大背景下，依托優(yōu)越的地理位置和多年積累，xxxx的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力日益增強(qiáng)，已具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)積累，地區(qū)生產(chǎn)總值連續(xù)幾年處于西北部五省前列，從整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力看，xxxx龍頭與支點(diǎn)的地位已基本確定。 xxxx省xxxx縣城區(qū)內(nèi)存在多個(gè)城中村，城中村內(nèi)危房、舊房集中，這些住房建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)，房屋質(zhì)量差，戶均面積大，基礎(chǔ)設(shè)施配套不全，生活環(huán)境質(zhì)量差，群眾生活十分不便。中心城區(qū)內(nèi)的城中村臟亂差，片區(qū)環(huán)境嚴(yán)重影響了xxxx縣的市容市貌，影響縣城的整體形象。為徹底解決這一問題，進(jìn)一步加快城中村改造和城鎮(zhèn)化進(jìn)程，推動(dòng)全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，xxxx縣人民政府根據(jù)省市加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化和城鎮(zhèn)建設(shè)管理工作會(huì)議及相關(guān)文件精神，擬定了《關(guān)于加快推動(dòng)城鎮(zhèn)化的實(shí)施意見（征求意見稿）》、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)管理的意見（征求意見稿）》、《xxxx縣城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)管理實(shí)施暫行辦法（征求意見稿）》三個(gè)文件。城中村規(guī)劃管理工作是縣住建局的重要職責(zé)，為堅(jiān)持一廳式辦公，一條龍服務(wù)，提高城中村改造項(xiàng)目審批效率。xxxx縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局派駐一名副局長(zhǎng)兼任舊城辦主任，負(fù)責(zé)城中村改造范圍內(nèi)的規(guī)劃建設(shè)的有關(guān)行政管理工作、房屋征收有關(guān)行政管理工作，并聯(lián)系國(guó)土局負(fù)責(zé)城中村改造范圍內(nèi)的土地管理工作。實(shí)施“城中村”改造是利在當(dāng)代，功在千秋的民心工程，對(duì)于創(chuàng)造良好人居環(huán)境，豐富城市特色和內(nèi)涵，提升城市品位，增強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展都具有十分重要的意義。xxxx縣xxxx成立專門工作組負(fù)責(zé)規(guī)劃拆遷安置等工作，統(tǒng)一政策、統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)調(diào)制定“xxxx住宅小區(qū)”總體實(shí)施方案。在實(shí)施總體方案時(shí)從實(shí)際出發(fā)，堅(jiān)持規(guī)劃先行原則，采取一村一對(duì)策、一村一方案的辦法，由縣規(guī)劃、土地和建設(shè)部門指導(dǎo)制訂拆遷改造建設(shè)方案。鼓勵(lì)采取村民自籌資金的方法，盡快推動(dòng)“xxxx住宅小區(qū)”建設(shè)項(xiàng)目有序進(jìn)行改造。 項(xiàng)目建設(shè)必要性1）城中村存在的弊端近幾年來，隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的加快發(fā)展，城區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，原先城區(qū)周邊的村莊，現(xiàn)在區(qū)域位置上已成為城區(qū)的組成部分，“城中村”在行政上已是城市的范疇，屬于街道管理，但“城中村”仍然實(shí)行農(nóng)村集體所有制和農(nóng)村管理體制?！俺侵写濉鞭r(nóng)民的土地大部分已經(jīng)被國(guó)家征用，不再?gòu)氖罗r(nóng)業(yè)耕作，其經(jīng)濟(jì)來源主要依靠第二、三產(chǎn)業(yè)及土地收益，生活方式也發(fā)生了根本變化，已不再是傳統(tǒng)意義上的農(nóng)民?！俺侵写濉贝嬖诘谋锥酥饕幸韵聨讉€(gè)方面： 1．人口構(gòu)成多元化，社會(huì)治安堪憂“城中村”的人口構(gòu)成十分復(fù)雜，并不是以前所認(rèn)為的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。據(jù)調(diào)查，“城中村”的人口主要由以下幾個(gè)方面構(gòu)成：首先是當(dāng)?shù)氐脑小按迕瘛保ú糠执迕竦膽艏畬?shí)際上已經(jīng)成為市民），其次是租用“城中村”村民住房的城區(qū)市民，第三是來自外地、職業(yè)構(gòu)成十分復(fù)雜的外來人口。由于租金低廉，“城中村”容易吸引外來人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且職業(yè)構(gòu)成和宗教信仰十分復(fù)雜的人員，因此可能成為滋生“黃賭毒”的溫床和違法事件發(fā)生的發(fā)源地，這種狀況的存在制約著城市的健康發(fā)展。2.“城中村”的存在，會(huì)造成嚴(yán)重的環(huán)境污染隱患 廉租出租屋中，聚集了大量的外來務(wù)工人員和粗放型小型企業(yè)及加工廠，數(shù)目龐大的生產(chǎn)垃圾和生活垃圾處于無序管理狀態(tài)，不能及時(shí)清理，造成周圍環(huán)境污染，進(jìn)而形成土地污染，甚至地下水污染。再者，城中村中清潔能源使用率低，務(wù)工人員和小加工廠的生活狀態(tài)決定他們會(huì)使用低廉的煤和柴等污染性能源材料，必然造成一定的空氣污染，使居住環(huán)境惡化。3.“城中村”缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和管理，造成土地利用率和產(chǎn)出率低下，國(guó)土資源流失“城中村”房屋建筑占地面積大，建筑風(fēng)格與城市規(guī)劃不夠銜接，房屋容積率低，土地利用十分粗放。同時(shí)，“城中村”的土地區(qū)位條件相對(duì)優(yōu)越，土地的產(chǎn)權(quán)又屬于村集體所有，這樣，優(yōu)越的區(qū)位條件和相對(duì)于城市低廉的土地價(jià)格，使“城中村”中不規(guī)范的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)特別活躍，導(dǎo)致由于規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施改善而使土地升值的部分國(guó)有土地資產(chǎn)的大量流失。 ，管理難度較大 “城中村”周圍已經(jīng)被城市社區(qū)所包圍，而“城中村”是一種特殊類型的社區(qū)，它既像城市又像農(nóng)村，既不是城市又不是農(nóng)村。從管理體制上考察，城市社區(qū)的管理體制與農(nóng)村社區(qū)的管理體制有較大區(qū)別，它們?cè)凇俺侵写濉毙纬擅芎蜎_突，有時(shí)又會(huì)出現(xiàn)管理上的“真空”，“城