【正文】 目 錄第一部分 總論 3項(xiàng)目建設(shè)背景 3項(xiàng)目概況 4項(xiàng)目編制依據(jù)與研究范圍 5第二部分 拆遷還建的必要性研究 6“城中村”存在的弊端 6“城中村”改造的歷史使命 8第三部分 拆遷還建的規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 9拆遷內(nèi)容 9還建內(nèi)容 10拆遷還建的成本 10第四部分 開發(fā)項(xiàng)目的市場分析 10武漢市的經(jīng)濟(jì)人文環(huán)境與城市概況 10武漢市的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及市場潛力分析 11武漢市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析 12本項(xiàng)目優(yōu)勢分析 17第五部分 項(xiàng)目選址與自然條件 19項(xiàng)目地點(diǎn) 19項(xiàng)目的自然條件 19第六部分 項(xiàng)目環(huán)境影響分析 22項(xiàng)目建設(shè)期對環(huán)境的影響 22運(yùn)營期對環(huán)境的影響 24第七部分 城中村改造投資估算，資金需求與資金籌措 25投資估算 25拆遷還建資金需求與籌措情況 27貸款償還 27第八部分 財(cái)務(wù)評價(jià)說明 27財(cái)務(wù)評價(jià)的假設(shè) 27財(cái)務(wù)評價(jià)的基準(zhǔn)期 27財(cái)務(wù)指標(biāo)評價(jià)依據(jù)及說明 27房地產(chǎn)總成本費(fèi)用估算依據(jù) 28銷售收入估算依據(jù) 29銷售稅金和附加估算 30土地增值稅估算 31企業(yè)所得稅估算 31第九部分 財(cái)務(wù)評價(jià) 31財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 312．財(cái)務(wù)指標(biāo)分析匯總表 33第十部分 償債能力分析 34第十一部分 結(jié)論及建議 34結(jié)論 34建議 35城中村綜合改造拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一部分 總論項(xiàng)目建設(shè)背景住房問題是重要的民生問題。解決城市低收入家族住房是當(dāng)前民生問題的重中之重。黨中央、國務(wù)院高度重視解決城市低收入家庭住房困難問題，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)［2007］24號，以下簡稱《若干意見》），接著又召開全國城市住房工作會議，對貫徹《若干意見》進(jìn)行部屬。國務(wù)院提出，所有城市（包括縣城）要以城市低收入家族為對象，進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度、力爭到“十一五”期未，使低收入家庭住房條件得到明顯改善，農(nóng)民工等其它城市住房困難群體的居住條件得到逐步改善。改革開放以來，中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了舉世矚目的成就，巨大的市場潛力和相對低廉的生產(chǎn)成本已使中國成為亞洲地區(qū)，乃至世界最具投資吸引力的國家之一。溫家寶總理在政府工作報(bào)告中提出了“中部崛起”的概念，這意味著中央政府將在政策、財(cái)政、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面將會向中部地區(qū)傾斜，刺激經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。地處腹地的中部六省面臨著一次全新的歷史發(fā)展機(jī)遇。在中部崛起的大背景下，依托優(yōu)越的地理位置和多年積累，武漢的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力日益增強(qiáng)，經(jīng)過多年發(fā)展，武漢市已有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)積累，地區(qū)生產(chǎn)總值連續(xù)兩年處于中部六省前列，位居中部六省之首。從整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力上看，中部龍頭與支點(diǎn)的地位基本確定。 但是，就在這座不斷發(fā)展的特大城市的二環(huán)以內(nèi),存在56個(gè)城中村，城中村內(nèi)危房、舊房集中，這些住宅建設(shè)時(shí)間長，房屋質(zhì)量差，戶均面積小，基礎(chǔ)設(shè)施配套不全，生活環(huán)境質(zhì)量差，群眾生活十分不便。中心城區(qū)內(nèi)的城中村臟亂差，片區(qū)環(huán)境嚴(yán)重影響了武漢市的市容市貌，影響武漢市在全國的整體形象，為徹底解決這一問題，武漢市人民政府于2009年6月4日提出《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的若干意見》，要求加快推進(jìn)城中村和舊城改造，計(jì)劃用3年時(shí)間完成二環(huán)內(nèi)56個(gè)城中村的改造任務(wù)。項(xiàng)目概況武漢市洪山區(qū)城中村綜合改造拆遷安置房項(xiàng)目項(xiàng)目位于洪山區(qū)和平鄉(xiāng)友誼大道以南，武青四干道以北，紡機(jī)路以東，羅家港以西,緊鄰徐東商業(yè)中心。（1）拆遷還建；，其中村民房屋拆遷面積為506340平方米，拆遷村民戶數(shù)1594戶；。還建面積為330895平方米，還建戶數(shù)1446戶，貨幣補(bǔ)償面積為203896平方米。（2）房地產(chǎn)開發(fā)。根據(jù)武漢市人民政府辦公廳《關(guān)于洪山區(qū)城中村改造成本測算及開發(fā)規(guī)模的批復(fù)》，。以房地產(chǎn)開發(fā)取得的收入彌補(bǔ)拆遷還建的成本。本項(xiàng)目2010年上半年完成整體拆遷任務(wù)，2011年底完成還建安置房建設(shè)任務(wù)，拆遷還建期2年；房地產(chǎn)開發(fā)采取滾動開發(fā)模式，從2011年上半年起至2018年底完成房地產(chǎn)開發(fā)任務(wù)，開發(fā)建設(shè)期8年。（1）由武漢市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院完成了《“城中村”綜合改造規(guī)劃》（2）掛牌出讓土地成本已經(jīng)武漢市洪山區(qū)人民政府和平街村民委員會、洪山區(qū)和平街城中村綜合改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、武漢市洪山區(qū)人民政府和平街辦事處、武漢市洪山區(qū)城中村綜合改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審核簽字同意。2009年9月28日取得武漢市人民政府辦公廳《關(guān)于洪山區(qū)城中村改造成本測算及開發(fā)規(guī)模的批復(fù)》（3）完成拆遷的部分工作,包括:完成了城中村改制；完成了項(xiàng)目前期規(guī)劃，完成了部分拆遷補(bǔ)償（4）項(xiàng)目已經(jīng)摘牌，并獲取《國有建設(shè)用地使用權(quán)成交確認(rèn)書》（5）項(xiàng)目核準(zhǔn)及規(guī)劃審批手續(xù)基本完成。環(huán)評、國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證正在辦理中。項(xiàng)目編制依據(jù)與研究范圍依據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，綜合該項(xiàng)目的具體情況，本可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)主要有：●本報(bào)告的編制的依據(jù)是國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）和國家現(xiàn)行的財(cái)稅制度。●武漢市人民政府辦公廳《關(guān)于洪山區(qū)城中村改造成本測算及開發(fā)規(guī)模的批復(fù)》●武漢市城市規(guī)劃管理局市規(guī)劃局關(guān)于《綜合改造規(guī)劃》的批復(fù)”（武規(guī)函[2006]253號）文及武規(guī)函[2008]459號文●武漢市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院完成了《“城中村”綜合改造規(guī)劃》●武漢市城中村綜合改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組“關(guān)于印發(fā)《武漢市城中村綜合改造掛牌出讓土地成本測算操作規(guī)范（試行）的通知”(武城改辦[2009]2號●武漢市房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算●總論●拆遷還建的必要性研究●拆遷還建的規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容●開發(fā)項(xiàng)目的市場分析●項(xiàng)目選址與自然條件●項(xiàng)目環(huán)境影響分析●城中村改造投資估算，資金需求與資金籌措●財(cái)務(wù)評價(jià)說明●財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算●財(cái)務(wù)效益分析●償債能力分析●結(jié)論和建議等在此基礎(chǔ)上，考慮項(xiàng)目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟(jì)的合理性，為政府有關(guān)部門審批項(xiàng)目、建設(shè)單位進(jìn)行投資決策和金融機(jī)構(gòu)貸款提供比較可靠的依據(jù)。第二部分 拆遷還建的必要性研究“城中村”存在的弊端近幾年來，隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的加快發(fā)展，城區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，原先城區(qū)周邊的村莊，現(xiàn)在區(qū)域位置上已成為城區(qū)的組成部分，成為一道城市建設(shè)發(fā)展中的特殊景觀——“城市里的村莊”。“城中村”在行政上已是城市的范疇，屬于街道管理，但“城中村”仍然實(shí)行農(nóng)村集體所有制和農(nóng)村管理體制?！俺侵写濉鞭r(nóng)民的土地大部分已經(jīng)被國家征用，不再從事農(nóng)業(yè)耕作，其經(jīng)濟(jì)來源主要依靠第二、三產(chǎn)業(yè)及土地收益，生活方式也發(fā)生了根本的變化，已不再是傳統(tǒng)意義上的農(nóng)民?！俺侵写濉贝嬖谥T多的弊端： （1）土地利用粗放，土地資產(chǎn)流失由于“城中村”缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，造成土地利用率和產(chǎn)出率低下，房屋建筑占地面積大，建筑風(fēng)格與城市規(guī)劃不夠銜接，且往往含有院落和小塊菜地、豬圈等，房屋容積率低，土地利用十分粗放。同時(shí)，“城中村”的土地區(qū)位條件相對優(yōu)越，土地的產(chǎn)權(quán)又屬于村集體所有，這樣，優(yōu)越的區(qū)位條件和相對于城市低廉的土地價(jià)格，使“城中村”中不規(guī)范的房地產(chǎn)二級市場特別活躍，導(dǎo)致由于規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施改善而使土地升值的部分國有土地資產(chǎn)的流失。 （2）管理體制不順，管理難度較大 “城中村”周圍已經(jīng)被城市社區(qū)所包圍，而“城中村”是一種特殊類型的社區(qū)，它既像城市又像農(nóng)村，既不是城市又不是農(nóng)村。從管理體制上考察，城市社區(qū)的管理體制與農(nóng)村社區(qū)的管理體制有較大的區(qū)別，它們在“城中村”形成矛盾和沖突，有時(shí)又會出現(xiàn)管理上的“真空”，“城中村”的性質(zhì)使城市管理部門管不到，街道、村、鎮(zhèn)管理又不力。這樣，村集體組織和村民受利益的驅(qū)動，亂搭亂建成風(fēng)，違法違章用地十分普遍，住宅用地嚴(yán)重超標(biāo)。（3）人口構(gòu)成多元，社會治安堪憂 “城中村”的人口構(gòu)成十分復(fù)雜，并不是以前所認(rèn)為的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。據(jù)調(diào)查，“城中村”的人口主要由以下幾個(gè)