【正文】 第 1 頁共 85 頁南柴屯城中村改造可行性研究報告南柴屯城中村改造可行性研究報告前 言一、報告編制目的 在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。 對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。 結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 對項目進行投資分析和風險分析。 對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。二、 報告編制依據(jù) 開封市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 國家建設(shè)部及開封市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 《開封市人民政府關(guān)于加快城中村改造的實施意見》 （汴政 2022 52 號） 現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。 開封日報社地產(chǎn)事業(yè)部提供的資料南柴屯城中村改造項目的可行性研究報告 第 2 頁共 85 頁內(nèi) 容 提 要項目地址： 開封市南柴屯項目性質(zhì)： 城中村改造項目名稱： 南城盛世 （ 暫定 ）項目目標： 將南柴屯改造為集居住、購物、休閑、娛樂、教育為一體的既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然生活的人文生態(tài)生活園區(qū)本文通過對南柴屯區(qū)域 1000 畝地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)南柴屯人文生態(tài)區(qū)域當?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預測，對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項目的特點優(yōu)勢，對項目進行了投資分析、財務(wù)評價和風險分析，以期探討該地塊進行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。依據(jù)本文的方案，項目總建筑面積 80 萬平方米，項目總投資 億元。經(jīng)測算項目實現(xiàn)利稅 25 %，因此項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性。[關(guān)鍵字] 南柴屯 城中村改造 人文生態(tài)區(qū)域 第 3 頁共 85 頁目 錄前 言…………………………………………………………1內(nèi)容提要…………………………………………………………2第一部分 開封市區(qū)域特征一、基本概況…………………………………………………………8二、自然條件…………………………………………………………9 地理環(huán)境………………………………………………………9 自然資源………………………………………………………11人口分布………………………………………………………12氣候環(huán)境………………………………………………………13工程地質(zhì)………………………………………………………15水文地質(zhì)………………………………………………………15三、經(jīng)濟發(fā)展…………………………………………………………16四、政策環(huán)境及政策依據(jù)……………………………………………18 國家政策………………………………………………………18 地方法規(guī)………………………………………………………20第二部分 項目開發(fā)建設(shè)的必要性一、項目背景…………………………………………………………22二、項目建設(shè)的必要性………………………………………………24第三部分 開封市房地產(chǎn)市場分析一、2022 年前三季度河南省房地產(chǎn)開發(fā)市場運行基本特征分析上…………………………………………………………26二、2022 年 110 月開封市房地產(chǎn)市場整體概況 …………………31三、2022 年 110 月開封市各類型房屋供求狀況 …………………32四、2022 年 110 月開封市商品房價格變化情況 …………………34五、開封市消費需求分析……………………………………………34六、開封市發(fā)展趨勢分析……………………………………………35 第 4 頁共 85 頁第四部分 項目概況及定位 一、建設(shè)地址及屬性分析……………………………………………37 項目的地理位置………………………………………………37項目的地形、地貌……………………………………………38 二、總體設(shè)計規(guī)劃理念………………………………………………39 三、項目地塊 SWOT 分析……………………………………………40優(yōu)勢……………………………………………………………40劣勢……………………………………………………………41機會……………………………………………………………42威脅……………………………………………………………42四、項目定位…………………………………………………………42總體定位………………………………………………………42 項目形象定位…………………………………………………44產(chǎn)品定位………………………………………………………45定位依據(jù)………………………………………………………46目標客戶定位…………………………………………………47物業(yè)管理定位…………………………………………………48第五部分 項目規(guī)劃、建筑設(shè)計建議一、項目總體規(guī)劃建議………………………………………………49二、項目規(guī)劃設(shè)計條件………………………………………………51三、初步規(guī)劃方案……………………………………………………52四、項目技術(shù)指標……………………………………………………53五、建筑單體設(shè)計……………………………………………………54六、建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計………………………………………55第六部分 拆遷、安置、補償方案一、補償依據(jù)…………………………………………………………57二、補償標準…………………………………………………………58 第 5 頁共 85 頁三、經(jīng)濟補償…………………………………………………………58四、補償方式…………………………………………………………59五、安置房建設(shè)………………………………………………………59六、其他安置房及優(yōu)惠房建設(shè)………………………………………59第七部分 項目工程設(shè)計一、項目建筑設(shè)計定位………………………………………………61二、住宅標準及設(shè)計…………………………………………………61三、公用建筑設(shè)計標準………………………………………………64四、設(shè)備與設(shè)施標準…………………………………………………64五、環(huán)境保護措施……………………………………………………64第八部分 公用工程設(shè)計一、給排水工程………………………………………………………66二、電氣設(shè)計…………………………………………………………68三、安全防范系統(tǒng)……………………………………………………71第九部分 經(jīng)營策略及投資估算一、項目開發(fā)經(jīng)營策略………………………………………………72二、項目實施計劃……………………………………………………74三、營銷方案…………………………………………………………75四、項目投資估算……………………………………………………77五、資金籌措計劃……………………………………………………81第十部分 盈虧平衡與敏感性分析 一、項目盈虧平衡分析………………………………………………82 二、項目敏感性分析…………………………………………………83第十一部分 可行性結(jié)論與建議一、風險與防范建議…………………………………………………85二、擬建方案結(jié)論性意見……………………………………………86 第 6 頁共 85 頁第一部分 開封市區(qū)域特征一、 基本概況 第 7 頁共 85 頁開封市位于河南省東部。全市總面積 6444 平方千米，總?cè)丝?90 萬人。其中市區(qū)面積 359 平方千米、人口 85 萬。開封位于中國河南省中部偏東，地處中華民族歷史文化搖籃的黃河之濱，是一座歷史文化悠久的古城。是北宋時的國都，簡稱汴，是我國七大古都和國務(wù)院首批公布的 24 座歷史文化名城之一，在中國的歷史上，開封曾被稱為大梁、汴梁、東京、汴京等。自建城至今已有 2700 多年的歷史。戰(zhàn)國時期的魏國，五代時期的后梁、后晉、后漢、后周以及北宋和金七個王朝曾先后建國都于開封，故稱“七朝故都”。開封與中國的西安、洛陽、北京、南京、杭州、安陽并稱七大古都，在國內(nèi)外享有盛名。高等教育有河南大學、開封大學、黃河水利職業(yè)技術(shù)學院、開封教育學院。開封地理位置優(yōu)越，氣候溫和，物產(chǎn)豐富，交通便利，文化教育發(fā)達，科技進步，經(jīng)濟繁榮，是中原城市群和沿黃“三點一線”黃金旅游線路的重點城市和對外開放城市。二、 自然條件 地理環(huán)境今天的開封市位于豫東平原 ,北瀕黃河 ,南接江淮 ,東毗齊魯 ,西抵鄭洛 。地跨東經(jīng) 113176。51′51″―115176。15′42″，北緯 34176。11′43″―35176。11′43″。全區(qū)由黃河沖積形成，低平坦蕩。 第 8 頁共 85 頁開封在河南省中部偏東，是黃河沖積扇平原的尖端。海拔 69 米至 78米。東臨商丘市，西連省會鄭州市，南接許昌市、周口地區(qū)，北靠黃河，與中原油田隔河相望?？偯娣e 6444 平方公里，其中市區(qū)面積 362平方公里。南北寬約 92 公里，東西長約 126 公里。東距亞歐大陸橋東端的港口城市連云港 500 公里，西距省會鄭州 72 公里，在中國版圖上處于豫東大平原的中心部位。開封市轄 5 個市轄區(qū)、5 個縣；全市共有 24 個街道、34 個鎮(zhèn)、55 個鄉(xiāng)。開封市總面積 6444 平方千米，人口 490 萬（2022 年）。 第 9 頁共 85 頁 自然資源開封市土地總面積為 628, 公頃，其中耕地面積434, 公頃，占土地總面積的 ％；園地面積 10,公頃，占 ％；林地面積 24, 公頃，占 ％；居民點及工礦用地 83, 公頃，占 ％；交通用地 17, 公頃，占 ％；水域 46, 公頃，占 ％；未利用土地10, 公頃，占 ％?！　? 開封所轄區(qū)域地下資源已探明的有石油和天然氣，預計石油總生成量為 億噸，天然氣儲量為 485 億立方米， 現(xiàn)已大量開采利用。煤炭資源埋藏較深，預測可靠儲量為 億噸。此外，地下還有豐富的石灰?guī)r、巖鹽、石膏等礦 藏。 開封市境水資源主要包括地表水和淺層地下水，資源總量多年平均為 億立方米（不含過境水）。其中地表水為 億立方米，占資源總量的 42％，地下水 億立方米（允許開采量），占資源總量的 58％。開封交通十分便利，隴海鐵路和連云港至霍爾果斯高速公路貫穿全境，京廣、京九鐵路左右為鄰，3106 國道在境內(nèi)交匯，過境的日（照）南（陽） 、阿（內(nèi)蒙古阿榮旗）深（圳）高速公路正在建設(shè)中。開封黃河大橋飛架南北。距現(xiàn)代化的國際航 第 10 頁共 85 頁空港僅 52 公里，連接開封與機場的高速公路正在籌建當中。以鐵路、公路、航空為代表的立體交通網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成。 人口分布開封市轄 5 個市轄區(qū)、5 個縣；全市共有 24 個街道、34 個鎮(zhèn)、55 個鄉(xiāng)。開封市總面積 6444 平方千米，人口 490 萬。在河南省各轄市中，人口數(shù)量處于中間位置。 鼓樓區(qū)　　　面積 平方千米，人口 萬人。 龍亭區(qū)　　　面積 平方千米，人口 萬人。 順河回族區(qū)　面積 平方千米，人口 萬人。 禹王臺區(qū)　　面積 平方千米，人口 萬人。 金明區(qū)　　　面積 平方千米，人口 萬人。 杞　縣　　　面積 1258 平方千米，人口 105 萬人。 490 第 11 頁共 85 頁通許縣　　　面積 767 平方千米，人口 60 萬人。 尉氏縣　　　面積 1257 平方千米，人口 87 萬人。 開封縣　　　面積 1302 平方千米，人口 67 萬人。 蘭考縣　　　面積 1116 平方千米，人口 76 萬人。 氣候環(huán)境開封氣候主要受蒙古高壓、太平洋副熱態(tài)高壓交替控制，屬穩(wěn)態(tài)大型季風氣候開封年平均氣溫 14℃，年均降雨量 650 毫米左右，林木覆蓋率高于全國平均水平。身處內(nèi)陸平原的開封市，周邊無山，城中多水，雨量充足而氣候溫和，屬暖溫帶亞濕潤氣候。其主要氣候特征：四季分明、降水集中于夏季，冬夏溫差大，具體表現(xiàn)為春季氣溫回升迅速，冷暖變化劇烈、氣候干燥；夏季炎熱多雨；秋季天高氣爽；冬季寒冷少雨雪。年均日照率為 51%，平均日照時數(shù)為 2267 . 6 小時。年平均氣溫為14 . 0 一 14 . 2 ℃ ，年無霜期為 207 一 220 天，年平均降雨量為627 . 5 一 722 . 9 毫米，年平均大氣蒸發(fā)量為 1959 . 1 毫米。據(jù)開封市氣象記載，其主要氣候要素如下：① 氣壓 100 . 66KP ② 氣溫 多年平均氣溫 14 . 14 ℃ 絕對最高氣溫 43 . 10 ℃ 第 12 頁共 85 頁 絕對最低氣溫 一 1630 ℃ ③ 降水 多年平均降水量 635 . 6 mm 一日最大降水量 210 mm 小時最大降水量 65 mm ⑤ 蒸發(fā) 多年平均蒸發(fā)量 1967 . 8 mm⑥ 溫度 絕對溫度 1 . 38 m