【正文】 專業(yè)好文檔 南陽市臥龍區(qū)臥龍崗辦事處 彭營社區(qū)唐灣自然村進行 “城中村 ”改造開發(fā) （項目名稱：萬裕 水岸新城） 可行性研究報告 南陽市萬裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二 OO 九年六月十八日 專業(yè)好文檔 目 錄 一、項目總論 ........................................................................... 1 項目背景 ........................................................................ 1 項目名稱及概況 ..................................................... 1 開發(fā)公司 ................................................................ 1 承擔可行性研究的單位 .......................................... 2 研究工作依據(jù) ......................................................... 2 項目建設(shè)和內(nèi)容 ..................................................... 2 可行性研究結(jié)論 ............................................................. 2 市場預(yù)測結(jié)論 ......................................................... 2 項目建設(shè)速度 ......................................................... 3 投資估算和資金籌措 ............................................. 3 項目綜 合評價 ......................................................... 3 二、項目投資環(huán)境和市場研究 ................................................. 4 市場宏觀背景 ................................................................. 4 全國投資環(huán)境 ......................................................... 4 南陽房地產(chǎn)市場狀況 ........................................... 10 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 ........................................... 12 宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒 ................................ 12 區(qū)域市場分析 ............................................................... 13 區(qū)域市場界定 ....................................................... 13 專業(yè)好文檔 供給分析 .............................................................. 13 三、項目分析及評價 .............................................................. 14 地塊解析 ...................................................................... 14 交通條件 .............................................................. 14 地形地勢 .............................................................. 15 規(guī)劃限制條件 ....................................................... 15 項目 SWOT 分析 .......................................................... 15 項目優(yōu)勢 .............................................................. 15 四、項目定位及項目評估 ...................................................... 15 項目定位 ...................................................................... 15 方案評估意見 ............................................................... 16 五、投資估算與資金籌措 ...................................................... 16 項目總投資估算 ........................................................... 16 經(jīng)濟指標 ...................................................................... 17 六、 可行性研究結(jié)論 .............................................................. 17 項目的意義及利潤預(yù)測 ............................................... 17 項目風(fēng)險及防范 ........................................................... 17 項目收入及支出 ........................................................... 18 專業(yè)好文檔 1 一、項目總論 項目背景 項目名稱及概況 彭營社區(qū)位于臥龍崗東側(cè)，有四個自然村 15596 人組成，該項目為彭營社區(qū)的一個自然村，項目名稱為 “萬裕 水岸新城 ”， 東臨車站南路， 39 號路從村西穿村而過，南臨雪楓路，北臨區(qū)間路，總占地面積為 ㎡（合 畝），實際使用面積 ㎡（合 畝），城市道路占地面積 ㎡ （合 畝），總面積分四個 小 區(qū)，其中： A 區(qū)面積： ㎡（合 畝），其中實用面積 30176㎡（合 畝），占道路面積為 ㎡（合 畝）； B 區(qū)面積： ㎡（合 畝） ， 實際面積 ㎡（合 畝），占城市道路 ㎡ ,（合 畝）； C 區(qū)面積： ㎡（合 畝） ， 實際用地面積 ㎡（合 畝），占城市道路 ㎡（合 畝）； D區(qū)面積： ㎡ （合 畝） ， 實際用地 ㎡（合 畝），占城市道路 ㎡（合 畝）； 總戶數(shù) 1596 戶，其中村民 1466 戶，居民 130 戶，總計居住人口 5596 人，其中村民 5226 人，居民 360 人。 開發(fā)公司 “萬裕 水岸新城 ”將由萬裕 （ 集團 ） 的股東南陽市萬裕房專業(yè)好文檔 2 地產(chǎn)開發(fā)有限公司全資獨立開發(fā)。萬裕房產(chǎn)有限公司是一家重合同、守信用單位，已獨立或合作開發(fā)了 “萬裕 中央花園 ”、 “萬裕 四季春花園 ”、 “萬裕 韻龍風(fēng)情園 ”、 “興隆小區(qū) ”等多個項目，有豐富的地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗和較強的資金實力。經(jīng)過近 兩 年的努力，為適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā) 展，先后組建了機電、 物 業(yè)、勞務(wù)、木業(yè)生產(chǎn)、防水、門窗制作、白酒釀造等子公司，已成為一個集團化經(jīng)營公司。公司現(xiàn)有職工 547 人，注冊資金 4000 萬元。 承擔可行性研究的單位 由于本項目規(guī)模較大 ， 總投資額可達 22 億 元 人民幣，因而由萬裕房產(chǎn)有限公司策劃部擔任該項目的可行性研究。 由于萬裕 有限公司加強 了 公司人才建設(shè)，現(xiàn)已組建完善了一支專業(yè)的房地產(chǎn)市場研究和開發(fā)管理隊伍。 研究工作依據(jù) 本項目可行性研究依據(jù)為：南陽市中心城區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀 、南陽市工程造價信息、本項目的地塊價值及房價信息。 項目 建設(shè)和內(nèi)容 “水岸新城 ”規(guī)劃建筑總面積 萬㎡，容積率為 ，其中住宅 萬㎡， 商業(yè) 萬㎡， 公建面積 萬㎡。 可行性研究結(jié)論 市場預(yù)測結(jié)論 目前房地產(chǎn)市場 價 格情況 ： 住宅售價 2200—3100 元 /㎡ ；專業(yè)好文檔 3 一層臨街商鋪售價在 10000 元 —15000 元 /㎡ ， 二層 —三層售價在 3000 元 —6000 元 /㎡。根據(jù)本項目所在地段優(yōu)勢和周邊環(huán)境的優(yōu)勢，本項目住宅售價可達 2680 元 /㎡ ,臨街鋪面 1—3 層綜合售價可達 6800 元 /㎡。 保守估計 ,本項目的利潤 12 個億。況且，隨著新 雪 楓大橋的建成 ，臥龍區(qū)行政中心的形成，該項目市場又掀起一輪熱潮，許多在售項目的銷售速度應(yīng)大于南陽市的 平均 水平，而且房價的增幅也大于全市平均水平。 總之，本項目風(fēng)險 極 小，利潤客觀，前景看好。 項目建設(shè)速度 本項目已在 2021 年即開始進行市場研究和方案設(shè)計，經(jīng)過近三年的工作，現(xiàn)已基本完成方案工作。 計劃本項目于 2021 年 10 月動工， 2021 年 12 月份通過竣工驗收，并全部實現(xiàn)銷售。 投資估算和資金籌措 本項目的建設(shè)資金，完全由開發(fā)商萬裕有限公司籌措資金。 項目綜合評價 水岸新城本身具有地處未來臥龍 區(qū)行政中心地段優(yōu)勢和景觀優(yōu)勢。又處在升值潛力最大的熱點片區(qū)市場，加上 對項目的準確 市場 定位和優(yōu)秀的方案設(shè)計，可以說，這是一個 “短、平、快 ”的精品項目，風(fēng)險 極 小，利潤可觀、前景樂觀！ 專業(yè)好文檔 4 二、 項目投 資環(huán)境和市場研究 市場宏觀背景 全國投資環(huán)境 宏觀經(jīng)濟 環(huán)境狀況 ： 2021 年中國經(jīng)濟運行的形 勢 ，是亞洲金融危機以來最好的一年，不僅因為數(shù)據(jù)上出現(xiàn)高速增長，更需要注意的是經(jīng)濟運行中，出現(xiàn)了四個比較突出的亮點： 第一個亮點：宏觀經(jīng)濟增長速度加快的同時， 微 觀企業(yè)的經(jīng)濟效益明顯提高，民間投資大幅度低于國家投資的局 面得到改觀。值得注意的是 ， 微觀層面的增長不是靠行政干預(yù)，像當年國企脫困 時實施債轉(zhuǎn)股、劃賬、降低利率等手段得到的，這些利潤的增長是實實在在的。 第二個亮點：通貨緊縮的趨勢基本結(jié)束。在 1998 年～ 2021年多的時間里，６年物價指數(shù)都很低。國家制定擴大內(nèi)需的政策，實施積極 的 財政政策，都是為了解決通貨緊縮問題，在2021 年，生產(chǎn)制造價格指數(shù)和消費價 格 指數(shù)，雙雙終于出現(xiàn)上升。應(yīng)該說物價指數(shù)出現(xiàn)上升的原因主要是經(jīng)濟增長內(nèi)在的需求動力開始增長，市場的活力也逐漸增長。 第三個亮點：消費結(jié)構(gòu)升級和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整初見成效，中國出 現(xiàn)了新的 經(jīng)濟 增長點。從 2021 年前后開始，汽車業(yè)、鋼鐵業(yè)、石化行業(yè)，以及數(shù)碼產(chǎn)品、 通信 、旅游、餐飲服務(wù)等行專業(yè)好文檔 5 業(yè)，都成為國民經(jīng)濟新的經(jīng)濟增長點。 而且，從目前掌握的數(shù)據(jù)來看，這輪經(jīng)濟回升是以市場需求為基礎(chǔ)的，各個行業(yè)的增長將是可以持續(xù)的。未來中國人均GDP 將達到 3000 美元以上（上海已經(jīng)超過 5000 美元），中產(chǎn)階級在不斷擴大，這是可以形成競爭力的。 第四個亮點：我們保持了國 際 收支的雙順差和人民幣匯率穩(wěn)定，這說明我國金融系統(tǒng)抗風(fēng)險的能力在加強。 2021 年，中國經(jīng)濟將繼續(xù)保持持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展并呈現(xiàn)十大趨勢。 （ 1） 現(xiàn)實經(jīng)濟接近潛在經(jīng)濟增長水平， GDP 有望增長％。 （ 2）社會總供求關(guān)系有所改善，物價水平小幅回升。 （ 3）經(jīng)濟增長對就業(yè)帶動作用增強，城鄉(xiāng)就業(yè)有所增加。 （ 4）外匯儲備增長減緩，人民幣匯率基本穩(wěn)定。 （ 5）消費需求明顯回升。消費結(jié)構(gòu)繼續(xù)升級。 （ 6）投資增速高位回落，市場導(dǎo)向型企業(yè)投資依然活躍。 （ 7）進出口恢復(fù)平穩(wěn)增長，貿(mào)易順差減少。 （ 8）稅制調(diào)整穩(wěn)步推進，積極財政政策功能轉(zhuǎn)型。 （ 9）貨幣政策強化微調(diào)預(yù)調(diào)，貨幣信貸適度增長。 （ 10）堅持全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展觀，各項改革向縱深發(fā)展。 專業(yè)好文檔 6 2021 年 以來全國三線城市房地產(chǎn)市場前瞻，經(jīng)濟繁榮帶動房市平穩(wěn)增長。 國家統(tǒng)計局統(tǒng)計， 2021 年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值為 19664 億元，按可比價格計算，比上年年增長 %，是 2021 年以 來 增長最快的年份。按季度統(tǒng)計，去年一季度 GDP 增長 %，二季度增長 %，三季度由原先發(fā)布的 %修訂為增 長 %，四季度增長 %。 這表明連續(xù) 6 個的擴張性宏觀經(jīng)濟政策 對經(jīng)濟 增長引起了很大的促進作用。 中國經(jīng)濟內(nèi) 在 的自主成長的機制和能力顯著增強，國 民 經(jīng)濟運行正處于新一輪周期的上升期