【正文】 第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)改造方案 改造 規(guī)模 本項(xiàng)目涉及的征地拆遷改造面積 41 畝。項(xiàng)目改造后，根據(jù) XX 縣新城區(qū)組團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，項(xiàng)目范圍內(nèi)將形成可出讓的商業(yè)居住用地總面積 41 畝，其中居住用地 畝；城市道路用地 畝。本地塊地處城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)，自然環(huán)境恬淡優(yōu)美，市政設(shè)施基本完備，交通便利，地質(zhì)條件良好。本次規(guī)劃包括地面附著物拆遷外運(yùn)、土地整理、村民安置用房建設(shè)、城市道路建設(shè)及配套管理設(shè)施建設(shè)等。 規(guī)劃 原則 在整個(gè)規(guī)劃編制的過(guò)程中，始終本著合理性、方便性、經(jīng)濟(jì)性、美觀性“四效統(tǒng)一”的原則進(jìn)行 規(guī)劃 設(shè)計(jì)。 合理性：嚴(yán)格按照城市規(guī)劃的統(tǒng)一要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。 改造 區(qū)內(nèi)部的功能分區(qū)布局合理，清晰明確，組團(tuán)結(jié)構(gòu)合理，便于實(shí)施。 方便性：交通組織順暢自然，平面布置緊湊合理，充分發(fā)揮臨近城市主干道、城市公園和城市新區(qū) 的特點(diǎn)，為廣大業(yè)主創(chuàng)造良好的居住環(huán)境 、 休閑環(huán)境 和商業(yè)環(huán)境 。 經(jīng)濟(jì)性：選擇合理的建設(shè)方案， 在保障居民妥善安置和開(kāi)發(fā)商微利的前提下， 用盡可能少的投資創(chuàng)造最好的投資效果。 美觀性：因形就勢(shì)，充分利用自然優(yōu)勢(shì)， 配合科學(xué)的規(guī)劃方案，促進(jìn)流暢的建筑空間與優(yōu)美的天際線之間親切對(duì)話，利用高低錯(cuò)落的建筑群落營(yíng)造出詩(shī)一般的 意境。 專(zhuān)業(yè)好文檔 2 規(guī)劃目標(biāo) 項(xiàng)目區(qū) 是 未來(lái) XX縣 較為活躍且最有發(fā)展前景的片區(qū)之一， 古徵街開(kāi)通 延伸， 東環(huán)路規(guī)劃為城市干道 ， 毗鄰城市公園投入運(yùn)營(yíng)， 地域上的優(yōu)勢(shì)共享， 城市 新區(qū)的 逐步 配套， 將使之 成為 XX縣南部 最大的居住區(qū)之一 。 應(yīng)該說(shuō)，隨著該區(qū)域居住人口的進(jìn)一步增加，這里商 住 用房的需求量將會(huì)越來(lái)越多，價(jià)格也會(huì)逐步穩(wěn)定提高，尤其對(duì)于一些位處新舊商業(yè)中心，人流量密集的生活社區(qū)及交通便捷的大面積商鋪，其價(jià)值將會(huì)首先被挖掘出來(lái)。 目前該區(qū)域房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、社區(qū)配套尚處初級(jí)階段。隨著這些工作的逐步完善，隨著市區(qū)居住人 口的進(jìn)一步增加，這里的商業(yè)用房的需求量將會(huì)越來(lái)越來(lái)越多，價(jià)格也會(huì)逐步穩(wěn)定提高。 市場(chǎng)定位：高品質(zhì)精致住宅小區(qū) 和商業(yè)旺鋪； 形象定位：首席景觀住宅 ，新的商業(yè)中心； 目標(biāo)客定位：以 XX縣陽(yáng)莊村村民 為主 。 總體 設(shè)計(jì) 總平面布置 （ 1）項(xiàng)目區(qū) 總規(guī)劃用地 41 畝 ，主要為陽(yáng)莊村第六小組莊基地 ，東面 鄰路 （規(guī)劃為城市主干道） ， 北面臨城市公園，規(guī)劃城市次干道（東十路） 將用地分割成 兩大 片區(qū) 。項(xiàng)目 根據(jù)用地自身情況、周邊關(guān)系、產(chǎn)品定位、開(kāi)發(fā)步驟等因素，確定整個(gè)小區(qū)的功能分區(qū)、交通體系、綠化系統(tǒng)、景觀體系等，力求創(chuàng)造一 個(gè)功能合理、品質(zhì)高尚、立意新穎、使用便利的居住區(qū)。 （ 2） 總體布局 上規(guī)劃東十路把項(xiàng)目區(qū)分為 A、 B 兩大區(qū)域，兩個(gè)專(zhuān)業(yè)好文檔 3 區(qū)域內(nèi)均 采用排列布局， 按照標(biāo)準(zhǔn)樓宇間距 布置 7 棟 6 層磚混單元結(jié)構(gòu) 和 1 棟 16層磚混小高層 結(jié)構(gòu) ， 各個(gè) 建筑呈平行或錯(cuò)位布置， 充分利用南北兩側(cè)良好的自然景觀。 （ 3） 通過(guò)建筑圍合的各個(gè)組團(tuán)廣場(chǎng)，通過(guò)鋪地設(shè)計(jì)、綠化園林配置、水面營(yíng)造等不同的環(huán)境處理手法，形成各自的風(fēng)格與特點(diǎn)，同時(shí)通過(guò)不同組團(tuán)的不同建筑色彩設(shè)置，使不同的組團(tuán)之間避免雷同，依據(jù)建筑的體量來(lái)確定組團(tuán)廣場(chǎng)的尺度、形式與主題，使人覺(jué)得每一個(gè)組團(tuán)綠地都是為 周邊的建筑量身定做的，從而增強(qiáng)人們的歸屬感。 道路系統(tǒng) （一） 路網(wǎng)布置 道路路網(wǎng)根據(jù)建筑物的密度確定，整個(gè)路網(wǎng)既具有交通功能，同時(shí)又是內(nèi)部景觀的游覽路線。道路的走向充分考慮了對(duì)小區(qū)環(huán)境的維護(hù)，基本沿建筑物的兩側(cè)山墻布置，對(duì)建筑物的噪音干擾降至最低。所有道路適當(dāng)設(shè)置曲折路段，以減少行車(chē)速度和降低路面坡度。 交通組織上，做到人車(chē)分流。 （ 1）機(jī)動(dòng)車(chē)系統(tǒng) 小區(qū)主要機(jī)動(dòng)車(chē)出入口向 東十 路開(kāi)口，小區(qū)內(nèi) 主干道呈環(huán)行布置，機(jī)動(dòng)車(chē)可直接抵達(dá)或者通過(guò)宅前道路順暢抵達(dá)各個(gè)單元入口，宅間局部設(shè)置地面停車(chē)場(chǎng)， 使小區(qū)內(nèi)部交通和 對(duì)外聯(lián)絡(luò)變得十分順暢，保持小區(qū)內(nèi)部適中具有良好的可達(dá)性。 （ 2）非機(jī)動(dòng)車(chē)系統(tǒng) 在小區(qū)內(nèi)部個(gè)建筑物前設(shè)宅間路，將各單體建筑與主干道連接起來(lái)。 非機(jī)動(dòng)車(chē)可方便快捷的到達(dá)各個(gè)單元入口，宅間設(shè)置非機(jī)動(dòng)車(chē)停專(zhuān)業(yè)好文檔 4 車(chē)位，地下室部分分散設(shè)置分戶(hù)的倉(cāng)儲(chǔ)作為非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)庫(kù)等。 （ 3）步行系統(tǒng) 在樓前 和 綠地設(shè)步行路，便于居民散步和內(nèi)部組團(tuán)間的聯(lián)系。 整個(gè)步行系統(tǒng)點(diǎn)、線、面結(jié)合，貫穿整個(gè)小區(qū)，空間效果豐富，適宜居住人群休閑活動(dòng)。 （二） 道路結(jié)構(gòu) 城市次干道（東十路）寬 30 米，其中行車(chē)道寬 16 米，人行道寬各 6 米，綠化帶寬各 1 米， 瀝青混凝土路 面 ，總面積 2550㎡ ；項(xiàng)目區(qū)主干道寬度為 6m，在靠近小區(qū)出入口附近寬度為 8m， 主干道為雙向雙車(chē)道，兩塊板構(gòu)造，瀝青混凝土路面 ； 宅間路寬度為 ～ 3m，為一塊板構(gòu)造，瀝青混凝土路面。步行 道 采取自由松散的道路結(jié)構(gòu)，寬度走向根據(jù)地形和空間的要求，富有變化，路面分別采用不同的材料鋪貼 ，總面積 3600㎡。 綠化工程 （ 1） 小區(qū)綠化共分兩個(gè)等級(jí) ， 公共綠地和樓前綠化 。 公共綠地包括大面積的公共綠地 、 道路兩側(cè)的綠化 和 行道樹(shù)。除必要的道路、停車(chē)場(chǎng)和其它硬化地面外，建筑物周?chē)乃型恋鼐M(jìn)行綠化，完全避免裸露土地。 （ 2） 綠化工程采用立體空間體系，將草坪、灌木與喬木有機(jī)地合起來(lái)，形成層次分明、搭配得當(dāng)?shù)木G化體系。根據(jù)周邊環(huán)境和氣候特點(diǎn)，選擇合適的景觀樹(shù)種和草種，以降低養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。小區(qū)的總綠化率為 30%左右 ,整個(gè)小區(qū)的公共綠地占地面積為 7400㎡。 專(zhuān)業(yè)好文檔 5 （ 3） 注意植物配置的多樣性、豐富性以及季節(jié)性，形成高低錯(cuò)落有致，遠(yuǎn)近疏密適宜，顏色豐富多彩，四季樹(shù)種配置合理的綠化景觀。同時(shí)注意選用抗旱樹(shù)種和灌木等，以適應(yīng)本地區(qū)的干燥氣候條件。 景觀系統(tǒng) （ 1） 沿中央景觀大道組織景觀的相互關(guān)系，在每個(gè)組團(tuán)綠地中，除通過(guò)草地、鋪地、水 面等平面因素進(jìn)行景觀營(yíng)造外，還通過(guò)樹(shù)木、噴泉、雕塑、燈柱、小型構(gòu)筑物等園林小品進(jìn)行空間上的合理搭配，從而使得自身景觀更為豐富的同時(shí)，各個(gè)組團(tuán)之間在視覺(jué)效果上更能相互滲透，增加景觀的層次性。 （ 2） 在小區(qū)的關(guān)鍵性位置，如小區(qū)出入口、組團(tuán)綠地中心、街道轉(zhuǎn)角處等設(shè)置符合各處性質(zhì)的標(biāo)志性小品，并考慮相互之間的視覺(jué)走廊，使人處在小區(qū)中覺(jué)得標(biāo)識(shí)明顯。 建筑特點(diǎn) （一）戶(hù)型設(shè)計(jì) 通過(guò)對(duì) XX縣 市民對(duì)于住宅需求的調(diào)查分析，以及從客戶(hù)組成、銷(xiāo)售面積要求、戶(hù)型組成比例、功能需要等方面進(jìn)行戶(hù)型設(shè)計(jì)。 （ 1）本項(xiàng)目設(shè)置 三 種 戶(hù)型。一種為 100平米左右的兩居 一衛(wèi) 結(jié)構(gòu)，另一種 125 平米左右的 三 居 一衛(wèi) 結(jié)構(gòu)， 一種為 135 平米左右的三居兩衛(wèi)結(jié)構(gòu) 。 均為 一梯 兩 戶(hù)。 （ 2）在進(jìn)行戶(hù)型設(shè)計(jì)時(shí)， 采用 板式 結(jié)構(gòu)， 保證南北通風(fēng)，起居廳與主臥朝南，門(mén)廳、起居廳、各居室、廚衛(wèi)等功能模塊面積分配合理、專(zhuān)業(yè)好文檔 6 方便使用，干濕分區(qū)明確，入口處一般設(shè)置玄關(guān)，盡量減少戶(hù)內(nèi)的交通面積；保證完整的起居廳、餐廳等空間，一般設(shè)置封閉陽(yáng)臺(tái)、陽(yáng)光室、家務(wù)陽(yáng)臺(tái)等輔助空間。 （ 3） 在戶(hù)型設(shè)計(jì)中，在保證合理的前提下，盡量尋找戶(hù)型賣(mài)點(diǎn)，如主臥室落地窗、飄窗、落地窗大陽(yáng)臺(tái)、兩面采光的加大臥室、餐 廳與起居廳空間的錯(cuò)位變化、大面積的廚衛(wèi)等，爭(zhēng)取調(diào)動(dòng)客戶(hù)的興奮點(diǎn)，找到適宜自己的產(chǎn)品。 （二）立面設(shè)計(jì) 立面設(shè)計(jì)風(fēng)格的確定，從色彩上考慮本地自然環(huán)境的影響，力求為本地區(qū)人工環(huán)境提供豐富的色彩 ， 形式上尋求整潔統(tǒng)一的風(fēng)格，形成自己鮮明的特征。 （ 1）整體效果考慮建筑之間的高度、體量關(guān)系，通過(guò)建筑單元之間構(gòu)件韻律變化等，營(yíng)造豐富的空間關(guān)系 ， 形成強(qiáng)烈的韻律感。 （２）體量處理 上，通過(guò) 建筑色彩 ， 通過(guò)墻面、玻璃、欄桿、線腳、屋頂構(gòu)架等不同材質(zhì)產(chǎn)生的顏色區(qū)分，不同分區(qū)的色彩變化，保證色彩的豐富性。同時(shí)注意尋找共同的色彩元素 ，使得整個(gè)小區(qū)比較一致。整體色彩明快，不同分區(qū)之間既有一定關(guān)系又尋求新的變化，從而給人以新鮮感。 豎向 布置 （ 1） 整體 對(duì)原有豎向不做大的變動(dòng) 。 首先對(duì)原 地質(zhì)地貌 進(jìn)行勘測(cè) ，其次 對(duì)原低洼地形 采取分層夯實(shí)，土質(zhì)低劣區(qū)進(jìn)行換土處理 的方案 ，把 項(xiàng)目區(qū) 填至與周邊市政工程的高程 相一致 。對(duì)需加固的邊坡分別采專(zhuān)業(yè)好文檔 7 取自然放坡、擋土墻、錨桿等方法加固 。 （ 2） 小 高層建筑物內(nèi)部設(shè)電梯，電梯原則上采用住宅專(zhuān)用梯，運(yùn)行速度不超過(guò) 。每單元設(shè)一部消防電梯與客梯兼用。 土地整治方案 現(xiàn)狀概述 該 地塊 前期為陽(yáng)莊六 組莊基地，相比周邊高程略處低洼， 坡度 不大 ，地形 簡(jiǎn)單 。 南北長(zhǎng) 320 米，東西寬 85米。 由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，基礎(chǔ)設(shè)施不全，亂搭亂建，布局零亂，道路阻塞，垃圾成災(zāi)，內(nèi)澇嚴(yán)重，居住環(huán)境和治安條件惡劣，嚴(yán)重影響了城市形象。 同時(shí)，由于管理不到位，引發(fā)土地?zé)o序開(kāi)發(fā)，空間布局零亂，容積率低，加上農(nóng)村集體用地多占、搶占現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，造成土地資源嚴(yán)重浪費(fèi)。 由于管理體制的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的差異，行政村管理體制與城市社區(qū)管理體制不相適應(yīng)，土地等資源所有權(quán)性質(zhì)不同，直接影響城市規(guī)劃的實(shí)施，給城市建設(shè)及管理帶來(lái)很多困難及問(wèn)題。 根據(jù)實(shí)際調(diào)查統(tǒng)計(jì) ，該地塊內(nèi)建筑主要有 窯洞 3910 平方米 ，房屋（平房、瓦房） 6200 平方米； 其他建筑物 包括 地窖及水窖 8 口 ， 澇池 1 個(gè) （占地 ）， 場(chǎng)地 2630 平方米， 水井 4 眼， 豬圈 、 土炕 、 灶臺(tái)等 15 個(gè) 。地面附著物包括 樹(shù)木190棵 ， 590米 ， 其他 臨建 圍墻 536米。 近年來(lái)，政府加大對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施投資力度，城市建成區(qū)不斷擴(kuò)大，拉動(dòng)了該地塊迅速升值。征地難、拆遷難、城市規(guī)劃難等問(wèn)題影響著城市化進(jìn)程的順利發(fā)展。為達(dá)到土地建設(shè)的五通一平條件，項(xiàng)目土地整治部分包括地塊內(nèi)原有房屋進(jìn)行拆除外運(yùn)和場(chǎng)地進(jìn)行。 專(zhuān)業(yè)好文檔 8 整治原則 城市“ 城中村”改造是一項(xiàng)難度大、涉及面廣、情況復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)性較高的系統(tǒng)工程。目前 XX 縣 還沒(méi)有很多成功的范例和經(jīng)驗(yàn)可供借鑒，也沒(méi)有一個(gè)具有可操作性的法規(guī)參照實(shí)施 ， 更沒(méi)有一個(gè)超前的總體規(guī)劃及布局，舊村改造只是根據(jù)新村開(kāi)發(fā)建設(shè)需要臨時(shí)規(guī)劃報(bào)建。 合理確定場(chǎng)地標(biāo)高 。 根據(jù) 古徵街和東環(huán)路 道路標(biāo)高為基準(zhǔn)標(biāo)高，采用不同的豎向布置形式，合理確定場(chǎng)地標(biāo)高。豎向布置形式將根據(jù)自然地形坡度，所需場(chǎng)地寬度，建筑物基礎(chǔ)埋設(shè)深度的不同方式、運(yùn)輸技術(shù)條件等因素進(jìn)行選擇。 因地制宜， 采用 不同 的處理方案 ， 綜合考慮挖填方平衡，以減少運(yùn)土和棄土 量。 因地制宜合理布局 。 根據(jù)承接地地形實(shí)際情況，因地制宜，將承接地內(nèi) 部分微 低洼地作為綠化 和 水景 用地 ，映托 小區(qū)的 山水園林特色 ， 將較為平整的地塊安排為 住宅建設(shè)用地 。 保證 車(chē) 流人流有良好的運(yùn)輸和通行條件。 車(chē)行道在滿(mǎn)足標(biāo)準(zhǔn)坡度的前提下，盡量依據(jù) 建筑布局、整治 地形順勢(shì)構(gòu)造 ，確保人流、車(chē)流 有良好的通行條件 。 場(chǎng)地 內(nèi)總體排水系統(tǒng)流向向西。根據(jù)場(chǎng)地總體地形選擇合理的坡比并 考慮建筑物基礎(chǔ)埋設(shè)深度 ，確保場(chǎng)地內(nèi)給 排水暢通 。 整治方案 根據(jù) 項(xiàng)目 區(qū)內(nèi)的地形地貌和地質(zhì)調(diào)查的結(jié)論，場(chǎng)地平整按 布局功能 分塊分區(qū)域進(jìn)行， 減少工程量， 特別是減少填方量 。 一 、分區(qū)設(shè)計(jì) 專(zhuān)業(yè)好文檔 9 項(xiàng)目區(qū)中部規(guī)劃的城市次干道（東十路）將場(chǎng)地分為 A、 B 兩大區(qū)域 。 A、 B 區(qū)域 范圍 均有 較大的 挖方和填方施工 ，整治后根據(jù)分區(qū)面積分別設(shè)計(jì)單體建筑、景觀布局和建設(shè)方案 ；區(qū)域中部建設(shè)城市次干道；區(qū)域北部邊沿 局部 填方后 坡度較大 ， 需作 護(hù)坡處理或 擋墻工程。 二 、護(hù)坡處理 護(hù)坡處理方案采用混凝土擋土墻支護(hù)，方案如下： （ 1）鋼筋混凝土擋土墻取地基承載力 200KN/㎡，摩擦角 30 度，地面荷載 q=10KN/㎡， r=18KN/ m3，基底摩擦系數(shù) f=。 （ 2）材料： C20 混凝土及 HPB235 級(jí)φ 1 HRB335 級(jí)φ 20 鋼筋。 （ 3）若基底土為弱土或地基承載力達(dá)不到設(shè)計(jì)值時(shí)，應(yīng)采用換土夯實(shí)或其他人工地基，夯實(shí)系數(shù)不小于 。基礎(chǔ)埋置深度不應(yīng)小于1 米，若以中風(fēng)化基巖位持力層，基礎(chǔ)嵌巖不小于 。 （ 4）墻身沿長(zhǎng)度每隔 10～ 20米設(shè)一道寬 20毫米（沉降縫）伸縮縫?？p處塞以瀝青防水層，或嵌入涂以瀝青的木板。 （ 5）排水措施：墻身設(shè)φ 100 的排水孔，孔眼間距 2～ 3 米，縱橫交錯(cuò)布置，在泄水孔附近用具有反濾作用的粗顆粒材料覆蓋，以免淤塞，為防止反濾層下沉，將墻后 夯實(shí)。 三 、 建筑 拆除 項(xiàng)目區(qū)