【正文】 目 錄一、 總論二、 市場(chǎng)預(yù)測(cè)三、 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案四、 選址方案五、 環(huán)境影響評(píng)價(jià)六、 勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防七、 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置八、 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度九、 投資估算十、 融資方案十一、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)十二、 社會(huì)評(píng)價(jià)十三、 風(fēng)險(xiǎn)分析十四、 研究結(jié)論與建議十五、 附圖、附表十六、 組員評(píng)價(jià)一、 總 論一、 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱：城中村改造 承辦單位概況承辦單位是定遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司，注冊(cè)資本2億，開發(fā)資質(zhì)為一級(jí)。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司實(shí)行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承誠信、創(chuàng)新、合作、的經(jīng)營理念，開拓進(jìn)取。定遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司的經(jīng)營宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值服務(wù)社會(huì)，創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式，充分實(shí)現(xiàn)定遠(yuǎn)房地產(chǎn)集團(tuán)的社會(huì)價(jià)值；為員工創(chuàng)造機(jī)會(huì)創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價(jià)值，提高定遠(yuǎn)集團(tuán)人的工作生活質(zhì)量；為股東創(chuàng)造回報(bào)以長遠(yuǎn)利益回報(bào)定遠(yuǎn)集團(tuán)股東。（1）項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件（2）國家及昆明市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策（3）昆明市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（4）昆明市2002010年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)（5）昆明市城市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年）（6）大白廟城中村的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃（7）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額（8）《昆明市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》（9）昆明市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料（10）投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書（11）編制《報(bào)告》的委托合同（12）其他有關(guān)依據(jù)資料房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展。現(xiàn)今，國家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。我們公司為了響應(yīng)國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)大白廟城中村?！俺侵写濉笔俏覈鞘谢M(jìn)程中的特殊產(chǎn)物，集中反映了我國農(nóng)村城市化進(jìn)程中新舊體制交替和磨合中的各種矛盾,具有復(fù)雜的歷史背景和社會(huì)經(jīng)濟(jì)根源，其存在嚴(yán)重影響了我國城市化進(jìn)程。中國的城市化進(jìn)程是大勢(shì)所趨、不可逆轉(zhuǎn)；而中國要推進(jìn)城市化，首先要實(shí)現(xiàn)的是城中村的城市化。正是從這個(gè)意義上講，城中村，實(shí)為中國城市化的第一道坎。繞是繞不過去的。最新統(tǒng)計(jì)調(diào)查結(jié)果表明，昆明市主城區(qū)249平方公里范圍內(nèi)，有城中村336個(gè)，面積近20平方公里，建筑面積達(dá)3800多萬平方米，僅常住人口就達(dá)76萬余人。只有把昆明的大大小小的城中村規(guī)劃、治理好了，真正使這里的原居住民以及他們所接納的農(nóng)民工融入到現(xiàn)代新昆明的偉大建設(shè)進(jìn)程中，現(xiàn)代新昆明建設(shè)才會(huì)最終成為美好的現(xiàn)實(shí)。昆明市委仇和書記指出，要把城中村五年重建工程作為改善民生、保障人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全的重大“民心工程”、“民生工程”、“幸福工程”、“德政工程”，使這一城市建設(shè)管理的“難點(diǎn)”變成城市發(fā)展的“亮點(diǎn)”、市民關(guān)注的“焦點(diǎn)”變成經(jīng)濟(jì)發(fā)展新投資的“熱點(diǎn)”。 “城中村改造重建基層性、基礎(chǔ)性、群眾性、社會(huì)性非常強(qiáng)。”要注重高路網(wǎng)密度、多交通交換口，低密度、高容積率的建筑原則，確保一定的綠化率、公共綠地覆蓋率和地面空間，通過城中村改造重建，調(diào)整目前已經(jīng)失衡的私密空間和公共空間的占比，利用城中村改造，建設(shè)共同管溝，使市政工程規(guī)范化。按照“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作；市區(qū)聯(lián)動(dòng)、以區(qū)為主；統(tǒng)一規(guī)劃、突出特色；統(tǒng)籌布局、優(yōu)化空間；營造景觀、完善功能；全面推進(jìn)、改善民生”的原則，力爭使城中村改造重建成為城市規(guī)劃高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高品位；建設(shè)施工標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、工藝化；管理經(jīng)營精心、精細(xì)、精品的典型、示范、樣板。追求百姓認(rèn)可、社會(huì)認(rèn)同、上級(jí)認(rèn)定“三認(rèn)”的統(tǒng)一，使廣大城中村居民共享改革發(fā)展成果。促使城市土地科學(xué)合理利用，優(yōu)化城市空間布局，健全和完善城市功能，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化和諧發(fā)展，改造和提升昆明城市形象。二．項(xiàng)目概況擬建于位于昆明市主城區(qū)一環(huán)與二環(huán)之間的大白廟村。南臨白云路，北接金江路，東側(cè)為昆明城市快速主要通道——北京路。位于昆明城市主干道北京路與白云路交匯處，項(xiàng)目地理?xiàng)l件優(yōu)越，項(xiàng)目周邊公交系統(tǒng)完善，K1\3\23\10\25\55\57\68\71\142等多路公交經(jīng)過本項(xiàng)目，交通便捷。，凈用地11萬平方米?？倯魯?shù)1214戶，規(guī)劃居住人口4249人，%，城中村內(nèi)設(shè)小學(xué)、幼兒園、生鮮超市、公共廁所、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、社區(qū)工作用房和公益用房、郵政基礎(chǔ)設(shè)施、配套有會(huì)所、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。該建設(shè)項(xiàng)目，進(jìn)行城中村的改造，有利于提升昆明城市形象，城市面貌，改善城中村社會(huì)治安，建設(shè)和諧社會(huì)。通過城中村的改造，能把昆明的魂找到，從一個(gè)區(qū)域性的城市，放大到全中國甚至東南亞的一個(gè)稀缺性城市、共享性城市，在這個(gè)放大的定位和大的把握上，借助這次城中村改造的契機(jī)，進(jìn)行徹底改造升級(jí)。在新的增量的基礎(chǔ)上，再打造一個(gè)無愧于昆明作為世界級(jí)休閑目的地和旅游城市這樣一個(gè)美名，那么，可以說，這次昆明城中村改造的戰(zhàn)略意義非同一般，成功以后價(jià)值無限。1. 供水在城中村東側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。2. 雨，污水排放現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。3. 供電擬采用雙路供電，一路從商業(yè)步行街開閉站引一條10千伏電纜，接入城中村內(nèi)配電室；另一路可由二環(huán)北路配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。4. 供氣已引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然氣中壓管向村內(nèi)送氣。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由四川定遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。5. 電信本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為820門的程控交換機(jī)，擬由電話局從831開設(shè)下屬分局解決。，總共投資總資金4億。 本項(xiàng)目完成后，扣除成本，減去銷售（營業(yè)）。技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米總建筑面積平方米居住建筑面積平方米商務(wù)建筑面積平方米公共建筑面積平方米居住戶數(shù)戶1214平均每戶建筑面積平方米91平均每戶居住人數(shù)人容積率6
08綠化率%住宅棟數(shù)棟20平均層數(shù)層24地下車庫面積平方米6100停車位個(gè)300三．問題與建議考慮到城中村建成后，其用戶有擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場(chǎng)，娛樂中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)很大程度上依賴于光谷的發(fā)展，因而，在建設(shè)的過程中，要時(shí)時(shí)注意政府的各種政策。而且要重視該項(xiàng)目的社會(huì)效益。同樣也有當(dāng)?shù)氐脑【用瘢矐?yīng)考慮到這些人群的需求。二、市場(chǎng)預(yù)測(cè)一．市場(chǎng)調(diào)查據(jù)2010年武房指數(shù)報(bào)告顯示:房地產(chǎn)綜合物業(yè)價(jià)格為7630元/m2,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢(shì)。目前昆明市住宅市場(chǎng)供應(yīng)上,住宅面積在100m2以下的占總量的4%,住宅面積在101120的占總量的32%,121140占總量的45%,141160的占總量的5%,161180占總量的10%,180以上的占總量的4%。從以上統(tǒng)計(jì)結(jié)果看,120m2140m2的住宅面積目前是昆明市住宅市場(chǎng)上供應(yīng)的主力,市場(chǎng)接受程度最高。購房者能承受多高的房價(jià),是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問題,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果,購房者對(duì)購房總價(jià)格的承受能力如下:承受總價(jià)格在30萬以下的占33%,%%承受總價(jià)格在5160萬的占8%,承受總價(jià)格在60萬以上的占4%。以上調(diào)查結(jié)果顯示,昆明市購房者所能承受的價(jià)格在3050萬之間，比例占到總量的88%以上,可見是主要購買力的承受范圍。另外，重點(diǎn)調(diào)查了我們的項(xiàng)目所在的盤龍區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目周邊的主要樓盤銷售狀況。，；，%。盤區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)季度盤龍區(qū)指數(shù)2009第四季度2010第一季度2010第二季度2010第三季度2010第四季度 2009年第四季度廣福路沿線樓盤銷售均價(jià)在7000元/平方米左右，且銷售情況良好：新興片區(qū)房價(jià)，均在7200元/平方米左右的富城金界取得了3000平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費(fèi)群體——成長中的新小企業(yè)和個(gè)人投資者。從市場(chǎng)現(xiàn)狀看，廣福路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。在二環(huán)沿線聚集了東方首座、百富琪、百大吳井路項(xiàng)目等多個(gè)住宅項(xiàng)目，除了東方首座價(jià)格達(dá)到8000元/平方米以外，其他樓盤均價(jià)在7500元/平方米上下浮動(dòng)，該區(qū)域有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以當(dāng)?shù)鼐用駷橹?。官南片區(qū)本季度銷售量在1萬平方米以上；百富琪本季度銷量也保持在5000平方米左右?？傮w而言，二環(huán)沿線樓盤體本季度價(jià)格都有所提高。坐落在北市區(qū)的和諧家園、麗水雅園所在區(qū)域本季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價(jià)格在9000元/平方米左右。東市區(qū)在本季度銷售平穩(wěn)，金色交響二期項(xiàng)目均價(jià)為8600元/平方米，仍保持著較好的銷售勢(shì)頭；世博生態(tài)城均價(jià)為8700元/平方米，；均價(jià)在9000元/平方米的同德極少墅本季也銷售了4000多平方米；中林華都經(jīng)過6月底的暫停銷售后于8月重新登場(chǎng)，呈良好態(tài)勢(shì)。二．產(chǎn)品供需預(yù)測(cè)根據(jù)調(diào)查，目前昆明市房地產(chǎn)投資大幅增加，%。，%。，%，占總投資的75%，%.從銷售投資比率來看，%，09年上升到60%，在2002年，㎡（㎡）%；，%。實(shí)力郡城、立欣洲、北辰財(cái)富中心CD公寓等一批商品住宅的良好銷量據(jù)此分析，我們此時(shí)開發(fā)商品房，是迎合市場(chǎng)需求，銷售前景良好。三．價(jià)格預(yù)測(cè)據(jù)調(diào)查，今年昆明將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與2010目相比，這些項(xiàng)目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng)昆明價(jià)繼續(xù)走高。今年昆明市基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為昆明市商品房的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致昆明市商品房價(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。今年昆明市房價(jià)升幅在10%左右，其中適用房升幅達(dá)20%，從原因上看，主要有四：，地價(jià)上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項(xiàng)目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來看，%的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場(chǎng)積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來。，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強(qiáng)，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對(duì)居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價(jià)上漲。，也成為了房市升溫。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致價(jià)格上揚(yáng)。，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷了兩旺，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場(chǎng)，帶來了激烈的競(jìng)爭。由于昆明市人口眾多，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭更為激烈化。綜上所述，再結(jié)合我們公司的競(jìng)爭實(shí)力，初步可以確定該城中村內(nèi)房屋銷售大約每平方米78009000元，商務(wù)辦公樓大約每平方米20000元。四．競(jìng)爭力分析外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢。由于昆明市人口眾多，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐昆明以爭奪市場(chǎng)。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭更為激烈化，在激烈競(jìng)爭的同時(shí)也會(huì)提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。另外知名企業(yè)得到追捧。品牌的