【正文】 城中村改造村民安置樓可行性研究報告城中村改造村民安置樓可行性研究報告第一章 總 論一、項目概況項目名稱城中村改造村民安置樓項目承辦單位某村民委員會2. 擬建地點(diǎn) 某市郊區(qū)XX村北3. 可行性研究報告編制單位某市XX工程咨詢有限公司資質(zhì)證書號：某市郊區(qū)XX村，地處高新開發(fā)區(qū)工業(yè)園區(qū)西，地理位置優(yōu)越；村北有3路公交車經(jīng)過，村南緊臨市區(qū)，交通便捷。XX村委會隸屬某市郊區(qū)XX鎮(zhèn)，東臨長鋼復(fù)興小區(qū)，西依晉煤外運(yùn)的主干線太焦鐵路，南靠高新技術(shù)開發(fā)區(qū)史家莊村，北靠北外環(huán)路，地理位置優(yōu)越，自然條件十分充足，交通便利，人杰地靈，全村共有165戶，總?cè)丝?27人，耕地面積538畝，是一個人口較少的村。全村產(chǎn)業(yè)以農(nóng)業(yè)為主，其他產(chǎn)業(yè)為輔。二、研究工作的依據(jù)和范圍（1）《中華人民共和國建筑法》；（2）《某市郊區(qū)城中村改造總體規(guī)劃》；（3）《城市居住區(qū)規(guī)劃規(guī)范》；（4）《全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施節(jié)能專篇》；（5）《城中村改造試行辦法》；（6）《城中村集體資產(chǎn)股份制改造指導(dǎo)意見》；（7）《城中村改造拆遷補(bǔ)償安置辦法》；（8） 住宅設(shè)計規(guī)范；（9） 編制項目可行性研究報告委托書；（10）建設(shè)項目可行性研究報告編制內(nèi)容深度的規(guī)定；（11）某市郊區(qū)XX村委會提供的其它基礎(chǔ)資料。根據(jù)項目建設(shè)條件的實際情況，通過對項目建設(shè)背景、必要性、建設(shè)場址、工程技術(shù)方案、項目的組織管理和定員、項目實施計劃、環(huán)境保護(hù)、消防與公共安全、投資估算與資金籌措等方面進(jìn)行綜合研究和分析，重點(diǎn)研究和論述項目建設(shè)的必要性、建設(shè)方案、投資估算和融資方案，以便為項目的融資決策和建設(shè)，提供可靠的決策和依據(jù)。某城中村改造村民安置樓建設(shè)項目是為了解決村民住房問題，構(gòu)建和諧社會主義新農(nóng)村建設(shè)，提高村民的生活水平和居住條件，特在某市郊區(qū)XX村北建設(shè)總建筑面積為40734平方米的住宅小區(qū)。某城中村改造村民安置樓總建筑面積40734平方米。，主要包括住宅樓、社區(qū)公共服務(wù)綜合樓、地下車庫及其配套系統(tǒng)（即住宅樓和社區(qū)公共服務(wù)綜合樓室內(nèi)給排水、電氣、采暖、通風(fēng)、消防安全和室外的硬化、綠化、亮化、圍墻等工程建設(shè)）。：（1）住宅建筑、辦公建筑及公共建筑；（2）市政：道路、圍墻、院面硬化、大門；（3）綠化：小區(qū)建設(shè)綠地和綠化帶；（4）地下停車庫。本項目嚴(yán)格按照國家有關(guān)項目建設(shè)程序進(jìn)行，項目實施進(jìn)度包括準(zhǔn)備工作，土建工程勘察設(shè)計、施工、竣工驗收，附屬設(shè)備的選購、安裝、調(diào)試及驗收等階段。經(jīng)研究，本項目自土建施工開始，建設(shè)期從2011年4月至2013年4月。，資金來源全部由村民自籌主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號項目名稱單位指標(biāo)1總用地面積平方米2總建筑面積平方米407343地上建筑面積平方米365454地下建筑面積平方米41895容積率6綠化率%307居住戶數(shù)戶2768建設(shè)總投資萬元9平方米建設(shè)投資元/平方米10建筑層高（地上建筑）米 (住宅) 3（社區(qū)公共服務(wù)綜合樓） 11建筑層數(shù)9樓11層，10樓9層，社區(qū)公共服務(wù)綜合樓6層12建筑總高度9，10第二章 項目提出背景一、項目提出的背景為了積極響應(yīng)黨的“十七大”的號召，切實加快社會主義新農(nóng)村建設(shè)步伐，推動XX村建設(shè)進(jìn)程，改變村容村貌,解決無房戶住房問題。在此背景下，某市郊區(qū)XX村提出了本項目建設(shè)要求。近年來，隨著某市城市化進(jìn)程的加快，城市建設(shè)的擴(kuò)張，某市許多城郊農(nóng)村逐漸被城市包圍，出現(xiàn)了“村在城中，市中有村”現(xiàn)象。賴以生計的土地銳減給城中村經(jīng)濟(jì)社會的穩(wěn)定發(fā)展和農(nóng)民收入帶來了巨大的挑戰(zhàn)。失地農(nóng)民由于相對缺乏應(yīng)有的就業(yè)技能，在社會競爭中處于劣勢，失地又失業(yè)的現(xiàn)象較嚴(yán)重，許多村民依靠地處城市中心人流量大的優(yōu)勢，違法建房從事旅館業(yè)，加劇了城中村違法建設(shè)的泛濫程度，引發(fā)了一系列社會問題。為徹底改變城中村現(xiàn)狀，解決城中村失地農(nóng)民生產(chǎn)生活問題，以實際行動響應(yīng)市委、市政府建設(shè)“三個某”和建設(shè)三晉第一靚麗名城的號召，郊區(qū)明確提出了城中村改造是包括“舊村變新區(qū)、村委變居委、農(nóng)民變市民、村民變股民、集體土地變國有土地、農(nóng)保變社保”在內(nèi)的綜合改造工程。目前，28個村，1個村開始了改制工作，6個村制定了改造規(guī)劃，6個村開工建設(shè)城中村改造村民周轉(zhuǎn)樓，1個村正在撤村建居申報。第三章 項目建設(shè)的必要性一、項目建設(shè)的背景某郊區(qū)位于東經(jīng)112176。59′— 113176。12′，北緯36176。07′— 36176。26′之間，地處山西省東南部。全區(qū)總面積285平方公里，一般海拔930米，最高海拔1378米，由于居太行之巔，有“與天為黨”之說，故又稱“上黨”。 得天獨(dú)厚的地理位置不僅形成了某郊區(qū)獨(dú)特的自然環(huán)境，更造就了這里秀美的山光水色，成為山西某政治、經(jīng)濟(jì)、文化的一塊要地。某市郊區(qū)位于城市近郊，礦產(chǎn)資源豐富，地理位置優(yōu)越， 工業(yè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，技術(shù)水平較高。漳澤電廠，某鋼鐵公司、王莊煤礦、某合成化學(xué)廠等120余家大中型國家、省、市國有企業(yè)分布于區(qū)內(nèi)各地，是生產(chǎn)技術(shù)、信息反饋、人才資源的首先受益者。某市郊區(qū)素有“二分山地七分川，一分河流鹽堿灘”之稱，土壤適于多種農(nóng)作物生長，加之光、熱、水資源豐富，水利工程設(shè)施齊全，具備綜合發(fā)展農(nóng)、林、牧、副、漁業(yè)和多種經(jīng)營的優(yōu)越條件，全區(qū)依托自然優(yōu)勢，形成以煤焦、鑄造、建材、冶煉、化工等五大支柱產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)經(jīng)濟(jì)，是全市的能源小區(qū)，目前，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)近4000個（包括鄉(xiāng)營、村辦及個體）。其中規(guī)模較大的鄉(xiāng)辦、村辦企業(yè)有：年上繳利稅達(dá)1000余萬元的長信鋼鐵有限公司、年產(chǎn)3萬噸粉煤灰水泥的安昌粉煤灰水泥廠、年產(chǎn)15萬噸原煤的故漳鄉(xiāng)東風(fēng)二礦、年產(chǎn)10萬噸機(jī)焦的漳村集化廠、年產(chǎn)4萬噸生鐵的澤頭鐵廠、年產(chǎn)5萬噸啤酒的某市春泉啤酒廠等。改革開放以來，郊區(qū)在發(fā)展城郊特色經(jīng)濟(jì)方面進(jìn)行了大膽探索，特別是近年來，從實際出發(fā)，明確提出了“發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)，打造三晉強(qiáng)區(qū)”，在全市“五年發(fā)展?fàn)幍谝弧钡膴^斗目標(biāo)，并積極通過改制、掛靠、引進(jìn)等手段，在工業(yè)、農(nóng)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域全方位實施民營化運(yùn)作，有力地促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，使經(jīng)濟(jì)建設(shè)得到快速發(fā)展。郊區(qū)已初步形成了鐵路、公路、民用航空相互結(jié)合的立體交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，鐵路運(yùn)輸現(xiàn)有太焦鐵路、邯長鐵路。某飛機(jī)場坐落在郊區(qū)XX鄉(xiāng)的果園村和關(guān)村鄉(xiāng)的王村之間，民航班機(jī)通達(dá)北京、太原、鄭州等地，近期機(jī)場將進(jìn)行改造，即將開通南方航線?！　∪珔^(qū)礦藏資源豐富。煤層面積150平方公里，主要為3號煤、,煤炭品種全、品質(zhì)優(yōu)、可利用率高。石灰?guī)r儲量50億噸，可開采量30億噸，品位一級，礦體露天?！? 區(qū)境內(nèi)地表地下水資源豐富，濁漳河、石子河、嵐河流經(jīng)境內(nèi)。相當(dāng)于四個杭州西湖、設(shè)計灌溉面積20萬畝，日可供工業(yè)用水10萬噸。在十年九旱的黃土高原上屬于相對富水區(qū)?！　√?、長邯鐵路縱橫交匯，長邯、長晉、長太高速和2020309國道北上京津，南下中原，通衢九州。民航王村機(jī)場波音737直飛北京、上海、廣州、太原等地。村村通公路、通電話、通有線電視，現(xiàn)代化通訊網(wǎng)絡(luò)覆蓋全區(qū)。 　　全區(qū)現(xiàn)有各級各類學(xué)校159所。其中高級中學(xué)4所，幼兒師范1所，各類職業(yè)技術(shù)學(xué)院3所。文博館、圖書館、文化館館藏資料豐富。在校學(xué)生45000人，小學(xué)入學(xué)率100%，義務(wù)教育鞏固率99%。全區(qū)有各類醫(yī)療機(jī)構(gòu)20個，專業(yè)衛(wèi)生技術(shù)人員1389人，區(qū)、鎮(zhèn)、村三級疾病控制和衛(wèi)生保障網(wǎng)絡(luò)健全?！? 　　全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)以煤焦、鑄造、建材、冶煉、化工等五大支柱產(chǎn)業(yè)為主，是全市的能源區(qū)，目前，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)近4000個（包括鄉(xiāng)營、村辦及個體）。其中規(guī)模較大的企業(yè)有：長信鋼鐵有限公司、安昌粉煤灰水泥廠等企業(yè)?！　　　〗紖^(qū)由于受行政區(qū)域限制，在鐵路、公路、通迅等重點(diǎn)工程建設(shè)上由市政府統(tǒng)一規(guī)劃。黨的十一屆三中全會以來，郊區(qū)積極配合市政府完成了太焦鐵路某北月山段的復(fù)線電氣化改造郊區(qū)段、長邯二級復(fù)線公路郊區(qū)段、長晉二級汽車專用公路郊區(qū)段、208國道二級公路郊區(qū)段及市區(qū)煤氣工程、辛安引水工程、程控電話等一批省、市重點(diǎn)骨干工程。目前，還有一些正在建設(shè)的重點(diǎn)工程，如：309國道郊區(qū)段、長北干線公路、老頂山國家森林公園、水上公園等，此外，郊區(qū)在重點(diǎn)工程及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上，從實際區(qū)情出發(fā)，加大了縣鄉(xiāng)公路建設(shè)力度，加強(qiáng)了農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快了農(nóng)村小城鎮(zhèn)建設(shè)。目前全區(qū)鄉(xiāng)鄉(xiāng)村村通油路，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位得到鞏固加強(qiáng)，有規(guī)劃、有步驟的小城鎮(zhèn)建設(shè)成績斐然。二、“城中村”改造的必要性隨著城鄉(xiāng)居民生活水平的不斷提高，廣大群眾對住房環(huán)境都有了新的要求。為響應(yīng)黨中央、國務(wù)院加快社會主義新農(nóng)村建設(shè)步伐，貫徹市委、市政府的戰(zhàn)略方針和“十二五”規(guī)劃，改善居民的住房環(huán)境，把舊村改造成一個整潔、文明、衛(wèi)生、美麗、舒適的居民住宅小區(qū)。經(jīng)過兩委和群眾代表實地考察、多方調(diào)查、充分論證、科學(xué)研究后得以實施。這樣做，既解決了村民的住房之急，又美化了村容村貌，還能擴(kuò)大部分村民的就業(yè)門路。是一項想群眾所想、急群眾所急的民心改造開發(fā)項目。首先，改造“城中村”是推進(jìn)城市化進(jìn)程的追切需要。城市對周邊地區(qū)有較強(qiáng)的主導(dǎo)作用和聚集力、輻射力。也是現(xiàn)代文明向廣大農(nóng)村輻射的源頭。城市化水平代表了一個地區(qū)和國家的綜合實力，是社會發(fā)達(dá)進(jìn)步的重要標(biāo)志。推進(jìn)城市化建設(shè)要求農(nóng)村剩余勞動力盡快實現(xiàn)向城市轉(zhuǎn)移。如果農(nóng)民僅僅實現(xiàn)地域轉(zhuǎn)移。而沒有實現(xiàn)戶籍、組織和管理體制、思想觀念以及生活方式等的更新，就不是真正意義上的城市化。如果“城中村”不進(jìn)行徹底的改造,城鄉(xiāng)建設(shè)和管理就難以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民生活水平的提高。其次，改造“城中村”是建設(shè)社會主義新農(nóng)村、營造良好發(fā)展環(huán)境的迫切需要?，F(xiàn)代化城市必須要求是物質(zhì)文明和精神文明高度發(fā)達(dá)、城市功能齊全、環(huán)境優(yōu)美的文明城市。搞好城市規(guī)劃，目的就是要營造經(jīng)濟(jì)發(fā)展、文明法治、生態(tài)平衡這樣的良好環(huán)境。但是，“城中村”雜亂的建筑景觀，“臟、亂、差”的生活環(huán)境。在很大程度上破壞了城市的形象，降低了城市的品位，成為城市現(xiàn)代化的一大障礙。目前我國大部分地區(qū)正處于城市化快速發(fā)展的階段，“城中村”問題將逐步成為政府面對的主要難題之一。因此，要建設(shè)現(xiàn)代化城市，提高城市的品位和競爭力，就必須從物質(zhì)形態(tài)、管理體制上改造好“城中村”。再次，改造“城中村”也是加強(qiáng)社會主義精神文明建設(shè)的迫切需要?！俺侵写濉钡霓r(nóng)民雖然變成了城市居民，其小農(nóng)經(jīng)濟(jì)的觀念、生活方式不容易一下子轉(zhuǎn)變過來。在失去耕作土地后，他們往往把生存和發(fā)展的希望寄托于房屋之上。這是造成“城中村”建筑密集無序、外來人口聚居、形成貧民區(qū)和城市治安問題高發(fā)區(qū)的根本原因。更嚴(yán)重的是城中村“缺乏配套基礎(chǔ)設(shè)施，居民受教育程度普遍偏低，就業(yè)困難，不能適應(yīng)城市發(fā)展的要求。因此，改造“城中村”的物質(zhì)環(huán)境，加強(qiáng)郊區(qū)建設(shè)，更新居民的思想觀念和提高其文明素質(zhì)，已成為維護(hù)社會治安和加強(qiáng)城市精神文明建設(shè)的當(dāng)務(wù)之急。三、“城中村”改造的重要作用 “城中村”改造是符合城市發(fā)展的客觀規(guī)律的；改，是城市發(fā)展的需要；不改，則會制約城市的發(fā)展。“城中村”改造符合最廣大人民的根本利益，因此，“城中村”改造是一件大好事。其主要作用表現(xiàn)在：首先，城中村改造有利于提高人民群眾的居住質(zhì)量。由于歷史原因，絕大多數(shù)城中村的住宅配套設(shè)施不全、環(huán)境衛(wèi)生較差，主要表現(xiàn)是住宅成套率低、道路坑洼不平、排水不暢、缺乏垃圾存放場所，人民群眾生活非常不便，雖然同樣生活在城市，但與城市居民的生活環(huán)境和質(zhì)量相比，差距太大。市委、市政府經(jīng)常收到人民群眾通過各種途徑反映這方面的意見和建議。要求盡快出臺有關(guān)政策．進(jìn)行城中村改造。因此．加快城中村改造是改善人民群眾生活環(huán)境、提高人民群眾生活質(zhì)量的客觀要求，也直接關(guān)系到人民群眾的切身利益。其次，城中村改造有利于集約利用城市土地資源。眾所周知，城區(qū)土地是寸土寸金，而城中村在人均用地面積是城區(qū)居民若干倍的情況下，居住環(huán)境質(zhì)量卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上城區(qū)居民?？梢姡侵写逋恋乩么笥袧摿赏?。其三，城中村改造有利于提升城市形象。由于種種原因，現(xiàn)有城中村的建筑絕大多數(shù)都沒有經(jīng)過統(tǒng)一的規(guī)劃和設(shè)計，而是由村民自行建造的?？傮w上看．建筑布局較為零亂，功能不夠齊全，外觀破舊呆板，與迅速發(fā)展的城市面貌形成強(qiáng)烈的反差，與周邊環(huán)境不相協(xié)調(diào)．一定程度上影響了城市形象的改善．阻礙了城市現(xiàn)代化的進(jìn)程。郊區(qū)對城中村按照現(xiàn)代化城市的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改造、無疑會整體提升城市的知名度和競爭能力。其四，城中村改造有利于拉動經(jīng)濟(jì)增長。城中村改造對于有效帶動城市基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，擴(kuò)大投資需求，尤其是吸引社會資金參與城市建設(shè)，對于增加內(nèi)需，擴(kuò)大對住宅、耐用消費(fèi)品和服務(wù)業(yè)的需求，拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等都具有十分重要的意義。與此同時，由于城中村改造帶來城市環(huán)境的優(yōu)化。必然拓展城市資產(chǎn)的增值空間，進(jìn)一步推動城市經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。其五，城中村改造有利于推動社會進(jìn)步。城中村的居民雖然生活在城市，但由于受長期以來固有觀念的影響。一直保持著傳統(tǒng)農(nóng)村、農(nóng)民的生活習(xí)俗和方式，始終沒有真正融入現(xiàn)代城市生活之中。實施城中村改造，有利于打破傳統(tǒng)農(nóng)村的舊有格局，促進(jìn)城中居民生活方式的根本改變。相信在不久的將來，“城中村”一定能建設(shè)成“安樂、文明、優(yōu)美、舒適”的新型社區(qū)。通過社區(qū)優(yōu)質(zhì)服務(wù)、優(yōu)質(zhì)管理、全面提升新型市民的整體素質(zhì)，把我們的城市提升到一個更新、更高的層次，使城市的經(jīng)濟(jì)、社會得到更快、更好的發(fā)展。因此，本項目的建設(shè)是可行的，也是十分必要的。第四章 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容一、建設(shè)規(guī)模 本項目根據(jù)某市郊區(qū)城中村改造和總體規(guī)劃要求，結(jié)合建設(shè)地點(diǎn)條件和周圍環(huán)境，確定本項目某城中村改造村民安置樓建設(shè)規(guī)模為： 規(guī)劃總用地　㎡。 總建筑面積　40734㎡。 其中：地上建筑面積：36545㎡。 地下建筑面積：4189㎡。二、建設(shè)內(nèi)容