住宅區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告(已修改)
2025-05-08 13:11 本頁面
【正文】 鄭州十二里屯項目可行性研究報告1. 項目背景. 報告編制目的 在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進(jìn)行合理的評估。 對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見。 結(jié)合市場的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 對項目投資預(yù)期進(jìn)行分析。 對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。 對項目產(chǎn)品、價格及推售節(jié)奏等提出合理化建議。. 項目概況. 地塊基本條件地塊位置：該地塊位于鄭州市東風(fēng)路沿線，具體位置為西起天明路、南臨群辦路，東接豐慶路西，位居?xùn)|風(fēng)路核心板塊。地塊目前為駕校及部分住宅，住宅部分已拆遷完畢，地塊較為平整。216。 地塊編號：216。 項目四至：西起天明路、南臨群辦路，東接豐慶路，位居?xùn)|風(fēng)路核心板塊；216。 用地面積：65畝； 216。 規(guī)劃用地性質(zhì)：住宅216。 建筑容積率：≤4；216。 總建筑面積：約17萬㎡，(). 項目資源分析方向資 源照 片東東面為豐慶路，豐慶路兩側(cè)為小型的沿街門店，檔次較差南南面是群辦路，群辦路南側(cè)是為老式居民區(qū)，房屋破舊 西西面臨天明路，隔路相望是該區(qū)域商業(yè)核心——天旺商業(yè)廣場北地塊北臨五洲強(qiáng)仔俱樂部，東風(fēng)路北臨市政公園——綠蔭廣場。. 基地資源評估表權(quán)比細(xì)目優(yōu)良中等一般較差土地級別★自然景觀★環(huán)境污染★交通情況★生活配套★學(xué)區(qū)情況★社會治安★社會人文★區(qū)位形象★人工開發(fā)★結(jié)論：p 地塊屬東風(fēng)路板塊，東風(fēng)路為城市次干道，但交通壓力過大，堵車現(xiàn)象嚴(yán)重，道路亟待拓寬，周邊多為老居民區(qū)，區(qū)位形象很受影響。p 地塊所屬位置屬老鄭州人中心居住區(qū)域，人員復(fù)雜、外來人口眾多，是拆遷戶及外地來鄭務(wù)工人員居住地，社會治安、環(huán)境一般。p 外部市政配套較齊全，商業(yè)配套較為集中，教育資源檔次較高，東臨輕工業(yè)學(xué)院、財經(jīng)學(xué)院等院校； p 地塊位于金水區(qū)東風(fēng)路板塊，位于鄭州的西北區(qū)域，雖隨著城市的不斷發(fā)展目前也屬主城區(qū)，但本案目前周邊現(xiàn)狀多為外地來鄭的打工著居住或老鄭州人居住，由于東風(fēng)路及南陽路交通狀況較為糟糕，因此實際離主城區(qū)也較遠(yuǎn)，無法與藍(lán)堡灣及圣菲城等相提并論，是屬于東風(fēng)路區(qū)域中相對比較差的位置。p 地塊北側(cè)的為綠蔭廣場及新建居住區(qū)，其中不乏有森林半島等高端項目，這為地塊的未來價值提升提供的潛在契機(jī)。p 根據(jù)基地分項評估，綜合評估基地級別為中等偏上。本案位于中心居住城區(qū)，總體開發(fā)條件上屬良好，如潛心規(guī)劃項目價值潛力巨大。2. 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析. 2010年上半年全國房地產(chǎn)市場回顧2010年上半年房地產(chǎn)市場隨著一系列房產(chǎn)新政的推出衰退態(tài)勢明顯。，全國70個大中城市反應(yīng)迅速，各地成交量急劇下降，開工面積及成交面積也下降明顯，客戶觀望情緒嚴(yán)重，目前調(diào)控政策的累積作用已開始顯現(xiàn)，各方面政策已基本處于較為嚴(yán)厲的狀態(tài)，特別是房貸政策，是歷史最嚴(yán)狀態(tài)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的狀況，70大中城市房價自4月份開始出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中超過一半的城市房價出現(xiàn)下降。2010年上半年房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況呈現(xiàn)以下六個特征：a) 房屋交易量大幅下降，部分重點城市跌幅過半。2010年上半年，主要城市成交套數(shù)相比09年同期水平普遍下跌。重點城市中，僅武漢、青島、哈爾濱成交套數(shù)同比09年上半年小幅度上升；杭州、深圳、廣州、南京等四城市上半年成交量相比09年同期，下跌幅度均超過了50%。上半年，重點城市成交均價相比09年、08年同期均大幅上漲，其中，深圳成交均價領(lǐng)漲全國，其次為北京、杭州，上漲幅度都在60%以上。雖然明顯高于去年同期水平，但是在新政調(diào)控下，這些城市成交價格或扭轉(zhuǎn)了上行趨勢，或放緩了上漲步伐，新政對樓市的調(diào)控政策可見一斑。b) 房地產(chǎn)開發(fā)投放量穩(wěn)中有降。受需求市場低迷的影響，北京與上海、重慶、南京、東莞等城市的庫存量與上月基本持平，可售套數(shù)環(huán)比大幅減少的城市主要是深圳，可售面積減少18萬平方米。廣州、杭州、寧波、蘇州四城市庫存量較上月大幅提升。c) 房價繼續(xù)上漲，但漲幅回落，房價基本持平。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房屋銷售價格同比繼續(xù)上漲，但漲幅回落。2010年6月份，%，；%，%。d) 新政支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷加大保障性住房的供應(yīng)力度。 2010年，國家繼續(xù)加快保障性住房建設(shè)，成為國務(wù)院確定的擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的重要措施之一，經(jīng)濟(jì)適用房投資增加和廉租房建設(shè)的加快，對商品房市場存在一定的沖擊。. 上半年房產(chǎn)政策效果：a) 房地產(chǎn)新政對購房需求影響顯著，6月商品房銷售面積環(huán)比、同比雙降；b) 新政支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加供應(yīng)，并不斷加大保障性住房的供應(yīng)力度，市場供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變將逐步形成；c) 多重政策疊加效應(yīng)有力遏制房價繼續(xù)上漲，政府調(diào)控目標(biāo)有望在年內(nèi)實現(xiàn)；d) 信貸利率政策調(diào)整成為調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要手段。. 2010年下半年國內(nèi)房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測u 后期房地產(chǎn)政策走勢展望：a) 短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控已進(jìn)入效果觀察期，地方政府細(xì)則呈現(xiàn)“高開低走”；b) 本輪房地產(chǎn)調(diào)控短期內(nèi)難以完全退出，政府將繼續(xù)扭轉(zhuǎn)商品房的投資功能，使其回歸居住屬性；c) 房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅不可避免，但土地出讓金制度不會改變。u 后期房地產(chǎn)市場走勢展望：a) 中
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