【正文】 1前言選擇X進(jìn)行項(xiàng)目拓展的原因X公司主動(dòng)找到我司要求合作——2022年10月，X礦業(yè)有限公司在X與當(dāng)?shù)卣湍繕?biāo)地塊達(dá)成開發(fā)意向，經(jīng)過多家公司比較和項(xiàng)目考察希望能與我司就該地塊進(jìn)行合作。我司針對該項(xiàng)目進(jìn)行了詳盡調(diào)研——2022年2月27日3月3日，我司由三個(gè)部門組織的調(diào)研組到X針對擬合作的建設(shè)用地進(jìn)行前期市場調(diào)研，圍繞著城市是否具備進(jìn)入條件、X房地產(chǎn)現(xiàn)狀及供求關(guān)系和目標(biāo)宗地及周邊進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)研。該項(xiàng)目可促進(jìn)我公司從獨(dú)立開發(fā)經(jīng)營逐步轉(zhuǎn)向合作開發(fā)、品牌輸出的開發(fā)經(jīng)營模式——目前市場條件下，知名開發(fā)商為了分散風(fēng)險(xiǎn)，以有限資金提升市場占有率，紛紛進(jìn)行品牌輸出的合作模式，如中體奧園以出售品牌冠名權(quán)的方式品牌輸出、陽光100以30%40%非控股股權(quán)合作的品牌輸出方式品牌輸出，對于我公司而言，該項(xiàng)目具有品牌輸出的先決條件，利于我公司以一定的資金拓展多個(gè)項(xiàng)目。調(diào)研結(jié)論調(diào)研組調(diào)研了X市場8個(gè)代表項(xiàng)目、4個(gè)專業(yè)批發(fā)市場，對9個(gè)政府部門以及1個(gè)當(dāng)?shù)刂械嚷云鲜杖爰彝ミM(jìn)行了訪談，滿足對城市經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)行業(yè)、消費(fèi)群體的分析條件。經(jīng)調(diào)研得出以下結(jié)論：X市場從人口、經(jīng)濟(jì)和未來發(fā)展?jié)摿砜淳邆溥M(jìn)入條件；X市蘭山區(qū)主城區(qū)具有產(chǎn)業(yè)支撐帶來較大需求、土地供給有限，未來幾年需求大于供給，具備進(jìn)入條件；項(xiàng)目所在區(qū)域由于屬老城區(qū)，現(xiàn)有項(xiàng)目品質(zhì)相對較差，為本項(xiàng)目的順利開發(fā)經(jīng)營提供了機(jī)會(huì)。建立在調(diào)研的基礎(chǔ)上，完成該可行性研究報(bào)告。21．總論1． 1 建 設(shè) 項(xiàng) 目 概 況1． 1． 1 項(xiàng) 目 背 景X礦業(yè)有限公司擬與我司合作開發(fā)山東X項(xiàng)目，2022年2月27日3月3日我司由三個(gè)部門成員組成的調(diào)研組對X市場進(jìn)行機(jī)會(huì)調(diào)研并對項(xiàng)目進(jìn)行市場調(diào)研，本可研報(bào)告是建立在調(diào)研報(bào)告的基礎(chǔ)之上。1． 1． 2 宗 地 認(rèn) 知宗地位于X市蘭山區(qū)西北方向X商城中心，距離市中心人民廣場6公里左右，為舊村改造項(xiàng)目，享受涑河綜合改造治理片區(qū)相關(guān)優(yōu)惠政策。土地性質(zhì)為住宅（60%）和商業(yè)（40%） ，用地性質(zhì)比例可調(diào)且不發(fā)生費(fèi)用，東至工業(yè)大道、南至涑堤路（涑河） 、西至宏大路，項(xiàng)目占地（含規(guī)劃路）297畝，被北園路劃分為南北兩塊，北大南小，東地界至西地界1公里左右，沿河面較寬。宗地所在區(qū)段河道正在治理，初步形成沿岸綠化景觀。宗地位置老城區(qū)臨沂商城新行政中心城市發(fā)展方向31． 1． 3 可 行 性 研 究 編 制 的 依 據(jù)1.《X市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法》實(shí)施細(xì)則； 2.《X市建筑工程綜合概預(yù)算定額（1999） 》 ；3.《X市涑河改造片區(qū)建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一收費(fèi)一覽表》 ；4.《山東省工程建設(shè)其它費(fèi)用定額》 ；5. 市場調(diào)研報(bào)告；6. 合作方提供的其他有關(guān)資料。1． 1． 4 結(jié) 論主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評價(jià)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號 名稱 單位 數(shù)據(jù)1 總投資 萬元 638892 總收入 萬元 866103 稅金及附加 萬元 48334 總成本費(fèi)用 萬元 754675 利潤總額 萬元 148566 所得稅 萬元 37147 稅后利潤 萬元 11142通過對項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，我們得出以下結(jié)論：X市場具備拓展進(jìn)入條件；項(xiàng)目所在位置符合城市發(fā)展方向，是X未來幾年發(fā)展的熱點(diǎn)；在充分考慮不利因素的情況下項(xiàng)目收益較好，經(jīng)濟(jì)上可行；項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)在合理的限度以內(nèi)。42．城市宏觀環(huán)境分析2． 1 自 然 地 理 環(huán) 境2． 1． 1 區(qū) 位X市位于山東省東南部，地近黃海，東連日照,西接棗莊、濟(jì)寧、泰安，北靠淄博、濰坊，南鄰江蘇。地跨東經(jīng)117度24秒─119度11秒，北緯34度22秒─36度22秒，南北最大長距 228公里，東西最大寬度 161公里，總面積17184平方公里，是山東省面積最大的市。2． 1． 2 交 通X市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、鐵路相銜接的立體網(wǎng)絡(luò)。已經(jīng)復(fù)航的X機(jī)場為國家二級機(jī)場，是魯南地區(qū)最大的民航機(jī)場，可起降波音73麥道82等機(jī)型，現(xiàn)已開通北京、上海、廣州、青島的直飛航班。境內(nèi)以4條過境國道和14條省道干線為主，形成四通八達(dá)的公路網(wǎng)，城市主干道較西安相比，同等級道路比西安多兩車道。兗（州）石（臼所）鐵路、坪（上）嵐5（山）鐵路和膠新鐵路貫穿南北。京（北京） 滬（上海）高速公路和日（照）東（明）高速公路在市內(nèi)形成一個(gè)十字形，通車?yán)锍踢_(dá)到340公里。2． 1． 3 行 政 區(qū) 劃X 市現(xiàn)轄蘭山、羅莊、河?xùn)| 3 個(gè)區(qū)和郯城、蒼山、莒南、沂水、蒙陰、平邑、費(fèi)縣、沂南、臨沭 9 個(gè)縣，共計(jì) 180 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處，7151 個(gè)行政村。62． 1． 4 人 口人口1023萬人，主城區(qū)人口146萬，流動(dòng)人口3040萬人，其中溫州商人有8萬常駐人口，流動(dòng)人口中年收入百萬以上1萬人，千萬以上千人，上億以上十幾人（數(shù)據(jù)來源：房管局產(chǎn)權(quán)交易中心） 。縣區(qū) 面積(平方公里)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、辦事處(個(gè)) 行政村(個(gè)) 戶數(shù)(萬戶)蘭山 11 409 羅莊 8 141 河?xùn)| 12 410 2． 2 宏 觀 環(huán) 境 分 析相關(guān)資料顯示，在中國社科院2022年發(fā)布的中國城市綜合競爭力200強(qiáng)報(bào)告中，X綜合GDP 增長居第42位，在2022年、2022年報(bào)告中，X增長指數(shù)已經(jīng)分別上升至全國第6位、第7位。 （數(shù)據(jù)來源：X市經(jīng)貿(mào)委）2． 2． 1 相 關(guān) 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 指 標(biāo)由于公司目前在西安和咸陽有開發(fā)項(xiàng)目，因此選擇西安、咸陽和X 三個(gè)城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行對比，便于對X城市有更量化的了解。國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）XGDP（數(shù)據(jù)來源：X市20222022國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)）臨 沂 GDP總 量 增 長 表 現(xiàn) （ 單 位 ： 億 元 ）1012020040060080010001200140016001800GDPGDP 1012 2022 2022 2022 2022 20227西安GDP（數(shù)據(jù)來源：西安市20222022國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)）咸陽GDP（數(shù)據(jù)來源：咸陽市20222022國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)）從三個(gè)城市GDP來看X略低于西安，遠(yuǎn)高于咸陽，5年增長幅度高于西安15%，城市發(fā)展速度較快。人均GDP、人均可支配收入、城市化進(jìn)程、轎車擁有量由于西安部分年份人均GDP數(shù)據(jù)缺失，故本報(bào)告僅采用 07年數(shù)據(jù)進(jìn)行對比。指標(biāo) 國民生產(chǎn)總值 人均國民生產(chǎn)總值 城鎮(zhèn)人均可支配 農(nóng)民人均純收入X 億元 16106 元/人 12819 元/人 4722 元/人西安 億元 21017 元/人 12662 元/人 4399 元/人咸陽 586 億元 11733 元/人 10970 元/人 2914 元/人咸 陽 GDP總 量 增 長 表 現(xiàn) 433 4845860100200300400500600700GDPGDP 433 484 5862022 2022 2022 2022 2022西 安 GDP總 量 增 長 表 現(xiàn) （ 單 位 ： 億 元 ） 0500100015002022GDPGDP 2022 2022 2022 2022 20228截至2022年底，％(%)，規(guī)劃到2022年達(dá)到45%。從上述統(tǒng)計(jì)指標(biāo)來看，X的人均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與西安接近。（圖片來源：X商城展廳）汽車每天掛牌量200個(gè)左右。，遠(yuǎn)高于西安的 （西安2022年10月底轎車擁有量為153541輛（數(shù)據(jù)來源：華商報(bào)） ，按800萬人，西） 。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)三個(gè)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)一覽表 城市年份X 西安 咸陽 全國平均2022 年 ：： ：：： 21：43：362022 年 ：：33 ：： 22：44：342022 年 ：： 5：： ：： ：：2022 年 ：52： ：： ：： ：：2022 年 ：51： ：： 10：50：40 ：：（數(shù)據(jù)來源：2022年X、西安、咸陽國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)）從上表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，X市第一產(chǎn)業(yè)的比重高于西安、咸陽、全國平均水平，第二產(chǎn)業(yè)比重也高于西安、咸陽、全國平均水平，第三產(chǎn)業(yè)比重偏低。中國城市第二產(chǎn)業(yè)的資本和勞動(dòng)邊際生產(chǎn)率高于第三產(chǎn)業(yè)高于第一產(chǎn)業(yè)。9要素邊際生產(chǎn)率在產(chǎn)業(yè)間的差異將會(huì)促進(jìn)生產(chǎn)要素由低生產(chǎn)率產(chǎn)業(yè)向高生產(chǎn)率產(chǎn)業(yè)流動(dòng)，從而促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長。因此一段時(shí)期內(nèi)調(diào)整趨勢仍將從第一產(chǎn)業(yè)向二、三產(chǎn)業(yè)調(diào)整，根據(jù)對X市招商局相關(guān)人員的訪談， X市政府最近一段時(shí)期將重點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和相關(guān)分析可以看出，X市經(jīng)濟(jì)保持快速增長與第二產(chǎn)業(yè)比重較高是分不開的。2． 2． 2 支 柱 產(chǎn) 業(yè)第二產(chǎn)業(yè)X第二產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中比例較大，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到 2769家，工業(yè)，%；產(chǎn)品銷%。億元，%，，同比% %。X市第二產(chǎn)業(yè)有八大支柱產(chǎn)業(yè)：農(nóng)副產(chǎn)品及食品加工產(chǎn)業(yè)、機(jī)械制造業(yè)、木業(yè)加工業(yè)、化工業(yè)、建材業(yè)和冶金業(yè)、紡織服裝業(yè)和醫(yī)藥加工業(yè)，其中冶金業(yè)和木業(yè)發(fā)展最快。%。 （數(shù)據(jù)來源：山東統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)）第三產(chǎn)業(yè)X 市第三產(chǎn)業(yè)比例相對較低，商貿(mào)流通業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該說商貿(mào)流通業(yè)務(wù)發(fā)達(dá)是 X 經(jīng)濟(jì)最大的亮點(diǎn)，素稱江北第一商城，X 商城規(guī)模效益位居全國第三位。通過各類批發(fā)市場帶動(dòng)，全市發(fā)展各類專業(yè)村 1500 多個(gè)，專業(yè)鎮(zhèn) 80 多個(gè)，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)近 800 家，直接受益的農(nóng)民達(dá) 300 多萬。目前全市共有民營企業(yè) 萬家，以 X 批發(fā)城為龍頭形成各類市場 999 處，個(gè)體工商戶 萬戶，從業(yè)人員 萬人。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中民營企業(yè) 599家，年完成工業(yè)總產(chǎn)值 450 億元，全市民營經(jīng)濟(jì)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá) 52%。全市批發(fā)城交易額占全市各類商品市場交易額的 62%，由批發(fā)而帶來的流通業(yè)發(fā)達(dá)，很多大小物流公司應(yīng)運(yùn)而生，2022 年，全市物流相關(guān)行業(yè)占全市 GDP 的比重為 %。10根據(jù)《X市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》 ， X將充分發(fā)揮在區(qū)位、交通和商貿(mào)流通等方面的比較優(yōu)勢，全面整合社會(huì)物流資源，構(gòu)建起現(xiàn)代化的物流基礎(chǔ)設(shè)施和物流公共信息平臺(tái)。到2022年，第三方物流增加值占全市物流業(yè)增加值的比重由“十五”末的15%提高到25%，物流成本占全市GDP 的比重由“十五”末的20%下降到15%，物流產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到500億元，年均增長幅度高于全市生產(chǎn)總值2個(gè)百分點(diǎn)。 “十一五”期間，基本建成東西兩大綜合物流園區(qū)和一批特色專業(yè)物流中心，基本形成現(xiàn)代物流網(wǎng)絡(luò)的基本框架，基本建成高效、便捷、與國際接軌的現(xiàn)代物流公共信息平臺(tái)，基本形成以第三方物流為主的市場主體。 2． 3 城 市 發(fā) 展 規(guī) 劃2． 3． 1 城 市 發(fā) 展 方 向2022年——2022年X市政府著力打造沂河，相關(guān)的優(yōu)惠政策促進(jìn)了沂河周邊的發(fā)展；2022年——2022年，X市政府提出并重點(diǎn)改造涑河，并給予了很好的招商引資政策，2022年開始南坊新區(qū)建設(shè)。2022年至今，按照“大X 、新X ”總體規(guī)劃和X現(xiàn)代商貿(mào)物流城建設(shè)規(guī)劃，將分布在原市區(qū)內(nèi)的 60多處專業(yè)批發(fā)市場進(jìn)行了整合提升改造，著力打造X商城。城市發(fā)展重點(diǎn)向北（南坊）和西北（涑河、X商城） 。2． 3． 2 市 區(qū) 總 體 布 局 規(guī) 劃規(guī)劃涉及蘭山區(qū)、河?xùn)|區(qū)、羅莊區(qū)、南坊片區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。規(guī)劃預(yù)測 2022 年和 2020 年 X 市的城鎮(zhèn)人口分別為 504 萬和 701 萬左右：城市化水平分別達(dá)到 45%和 60%左右。112． 3． 3 城 市 化空 間 布 局 規(guī) 劃一心七軸的城市化空間布局規(guī)劃是整個(gè) X 市的空間發(fā)展布局。一心指中心城市。中心城市是市域城市化龍頭，發(fā)揮中心城市的聚集效應(yīng)，強(qiáng)化中心城市的輻射效應(yīng)，擴(kuò)大中心城市對整個(gè)市域的帶動(dòng)作用，這是市域化城市的最集中體現(xiàn)，也是市域整體形象的標(biāo)志。七軸指以中心城市為核心，沿交通線向外輻射，通過 9 個(gè)縣城的 7 條軸。發(fā)展過程中，發(fā)揮七軸各自特色，因地制宜，因勢利導(dǎo)，充分利用較好的經(jīng)濟(jì)腹地條件、山區(qū)特點(diǎn)、山地交會(huì)特點(diǎn)，發(fā)揮在蘇北魯南經(jīng)濟(jì)隆起帶上的作用。隨著中心區(qū)域輻射力的加大和城市化進(jìn)程的延伸以及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力往城市轉(zhuǎn)移，將會(huì)產(chǎn)生巨大的城市物質(zhì)，這部分物質(zhì)的獲益者將會(huì)是城市消費(fèi)的潛在客群；中心城區(qū)對周邊區(qū)域的輻射度越強(qiáng)，外來人口就會(huì)不斷地進(jìn)入主城區(qū)，城市物質(zhì)就會(huì)不斷地增加，消費(fèi)客群不斷增多。122． 3． 4 城 市 性 質(zhì) 與 發(fā) 展 規(guī) 劃城市性質(zhì)魯東南地區(qū)的中心城市、全國性商貿(mào)物流中心之一、歷史文化名城、具有濱水特色的宜居城市。人口規(guī)劃（2022 年人口已經(jīng)接近 2022 年規(guī)劃 2022 年人口，人口實(shí)際增長速度快于規(guī)劃）近期（2022 年）：X 市總?cè)丝冢?022 年全市人口達(dá)到 1050 萬人，其中城鎮(zhèn)人口達(dá)到 504 萬人，市區(qū)城市人口達(dá)到 145 萬人，其中常住人口 115 萬人，暫住人口為 30 萬人。用地規(guī)劃近期（2022）：城市用地規(guī)模達(dá)到160 平方公里。遠(yuǎn)期（2020）：城市用地規(guī)模達(dá)到219 平方公里。一河五片規(guī)劃X 中心城區(qū)的空間結(jié)構(gòu)提出以沂河為軸分蘭山、羅莊、河?xùn)|、南坊、東南五片組團(tuán)的“一河五片、組團(tuán)發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略建議。X 中心城區(qū)以沂河為城市中心發(fā)展軸，城區(qū)形成“一河五片，組團(tuán)發(fā)展”的空間結(jié)構(gòu)和“三環(huán)七放射”的城區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)體系。 “一河五片”是