【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 21469 河?xùn)|區(qū) 畝 1271 羅莊區(qū) 畝 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 畝 3340 合計(jì) 畝 2022 年 5 月12 月商住用地成交情況 成交量 成交額 每畝單價(jià)（萬(wàn)元）蘭山區(qū) 畝 南坊區(qū) 畝 河?xùn)|區(qū) 畝 15595 羅莊區(qū) 畝 16230 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 畝 14087 合計(jì) 畝 綜上，X 市蘭山區(qū)和南坊區(qū)住宅和商住用地成交價(jià)高，蘭山區(qū)由于其城市中心屬性住宅用地供應(yīng)用地有限，南坊區(qū)土地供給量大且其中相當(dāng)一部分為南坊新區(qū)政府下屬開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置。243． 2． 2 商 品 房 供 求 現(xiàn) 狀近幾年 X 商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)迅速，從左下圖可以看出，整體市場(chǎng)供需兩旺。3． 3 住 宅 市 場(chǎng) 供 求 預(yù) 測(cè)3． 3． 1 住 宅 市 場(chǎng) 供 給 預(yù) 測(cè)作為主城區(qū)的蘭山板塊，土地供給有限，在售項(xiàng)目也多以10萬(wàn)平方米以下為主，受土地供給的限制未來(lái)幾年供給面積有限，住宅供給不足，2022年512月蘭山區(qū)住宅和商住累計(jì)供應(yīng)僅500余畝。作為新的行政中心南坊新區(qū)，目前供給土地可規(guī)劃面積已超出未來(lái)幾年規(guī)劃人口所需面積，住宅供給量大。3． 3． 2 住 宅 市 場(chǎng) 需 求 預(yù) 測(cè)X市住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃(20222022年)中確定住房建設(shè)總目標(biāo)——到2022年，人均住房建筑面積達(dá)到28平方米。 （2022年人均24平方米）20222022銷(xiāo) 售 竣 工 面 積 比 較050100150200250300%%%%%%%%%%竣 工 面 積銷(xiāo) 售 面 積銷(xiāo) 竣 比竣 工 面 積 90 銷(xiāo) 售 面 積 銷(xiāo) 竣 比 % % % % % % %2022 2022 2022 2022 2022 2022 202225 單位：萬(wàn)㎡ 類(lèi) 別 普通商品房 經(jīng)濟(jì)適用房拆遷安置房（新增面積）廉租房2022—2022 年 820 190 390 10總 量 1410隨著中心區(qū)域輻射力的加大和城市化進(jìn)程的延伸以及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力往城市轉(zhuǎn)移，將會(huì)產(chǎn)生巨大的城市物質(zhì)，這部分物質(zhì)的獲益者將會(huì)是X 房地產(chǎn)的潛在消費(fèi)者，X中心城區(qū)商貿(mào)流通業(yè)發(fā)達(dá)，對(duì)周邊區(qū)域的輻射度強(qiáng)，對(duì)外來(lái)人口具有較強(qiáng)吸引力，外來(lái)人口將不斷地進(jìn)入主城區(qū)，潛在購(gòu)房群體增量空間較大。2022年以前的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目品質(zhì)較差，城市存在一定比例需要居住升級(jí)的客戶(hù)。剛性需求仍為城市主要需求來(lái)源。大量的批發(fā)市場(chǎng)因?yàn)槭姓?guī)劃的統(tǒng)一搬遷至 X 城市西區(qū)，按照群體效應(yīng)和商能效應(yīng)，新批發(fā)市場(chǎng)周?chē)?，?huì)因?yàn)椴粩嘣黾雍透碌目蛻?hù)源而產(chǎn)生大量的居住需求。3． 4X 市 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 典 型 特 征從訪(fǎng)談和數(shù)據(jù)記錄來(lái)看，X房地產(chǎn)現(xiàn)狀具有以下特征。X房地產(chǎn)消費(fèi)者喜好經(jīng)歷了從多層到高層，又從高層回歸到多層的歷程，城市骨架拉的比較大，土地與西安相比稀缺程度較弱，城市土地短期充足，不能強(qiáng)迫消費(fèi)者接受高層產(chǎn)品。城市化進(jìn)程的加快和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)大量的剛性需求和居住升級(jí)需求，因此主城區(qū)人口不高的X是全山東省商品房月成交量前三位的城市， 從2月周樣本可以看出X銷(xiāo)售量?jī)H次于青島，高于濟(jì)南等，陜西省還未出現(xiàn)銷(xiāo)售接近西安或超過(guò)西安的城市。上一任政府班子的重點(diǎn)在沂河西岸，這一任政府班子的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向涑河兩岸，因此最近幾年價(jià)格上漲最快的為26沂河西岸，也就是濱河片區(qū)，高檔品質(zhì)樓盤(pán)較高，高層為主，價(jià)格較高，但是區(qū)域短期供給量大，短期不能完全消化，新的行政中心南坊區(qū)存在同樣問(wèn)題，供給量大，高層為主。X的城市規(guī)劃是沿河兩岸建設(shè)，河岸是重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域。從成交來(lái)看，X房地產(chǎn)70%的成交面積為90平方米以上戶(hù)型。政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度較大，2022年11月出臺(tái)的《X 市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見(jiàn)（暫行） 》從放寬信貸政策等七條促進(jìn)消費(fèi)環(huán)境的政策、放寬開(kāi)竣工期限調(diào)整土地出讓價(jià)款支付期限和比例等十八條政策優(yōu)化投資發(fā)展環(huán)境的政策。商業(yè)銷(xiāo)售速度快，往往住宅還在銷(xiāo)售甚至還未銷(xiāo)售，商業(yè)就已經(jīng)售完。3． 5 代 表 性 項(xiàng) 目 調(diào) 研調(diào)研組共調(diào)研住宅項(xiàng)目8個(gè)，其中4個(gè)在本宗地區(qū)域內(nèi)（蘭山板塊西北片區(qū)） ，其他4個(gè)項(xiàng)目分布在沂河西岸（濱河板塊）和南坊區(qū)（南坊板塊） 。美多現(xiàn)代城項(xiàng)目位置：本宗地東北方向500米，工業(yè)大道與聚才路十字東南角總建筑面積：32萬(wàn)平方米產(chǎn)品類(lèi)型：外部圍合為商住（沿街部分為13層底商，412層為住宅） ，內(nèi)街為二層純商業(yè)戶(hù)型面積：住宅二居95平方米，三居139平方米，loft47平方米（高） ，臨街商業(yè)60100平方米，內(nèi)街商業(yè)4060平方米銷(xiāo)售價(jià)格：內(nèi)街商業(yè)均價(jià)4000元/㎡，臨街商業(yè)均價(jià)6000元/㎡，住宅均價(jià)2800元/㎡，公寓均價(jià)3500元/㎡購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)：集中在周邊各批發(fā)市場(chǎng)的商戶(hù)，且購(gòu)房目的為自用為主，因此二居銷(xiāo)售好于三居。同心御園項(xiàng)目位置：本宗地向南1000米，工業(yè)大道與水田路十字東北角總建筑面積：70萬(wàn)平方米，已建完40萬(wàn)平方米（前幾期為安置房，已建成并完成安置）27產(chǎn)品類(lèi)型：多層住宅、臨街小高層和高層戶(hù)型面積：87—142平米的三房和四房銷(xiāo)售情況：前期多層基本售罄，社小高層和高層剩余百余套尾房，均價(jià)3200元/㎡，本期正在誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)階段周邊租金：100平方米可租750元/月冠蒙時(shí)代花園項(xiàng)目位置：本宗地向南1000米，解放路與工業(yè)大道交匯處總建筑面積：占地121畝，總建筑面積19萬(wàn)平方米產(chǎn)品類(lèi)型：多層住宅和高層住宅戶(hù)型面積：55平方米一居、87平方米二居、114120平方米三居銷(xiāo)售情況：多層全部售罄，僅余少量沿街高層，價(jià)格3200元/㎡，多層價(jià)格與高層價(jià)格相同涑河城邦項(xiàng)目位置：本宗地向東南1500米，涑河與臨西六路的東南角總建筑面積：57萬(wàn)平方米產(chǎn)品類(lèi)型：多層、小高層、高層住宅由南向北依次排列戶(hù)型面積：8196平方米二居、108130平方米三居銷(xiāo)售情況：認(rèn)購(gòu)階段，期價(jià)2880元/㎡沂龍灣項(xiàng)目位置：南坊新區(qū)沂龍灣大橋北側(cè)500米路西總建筑面積：總占地1200畝，建筑面積120萬(wàn)平米產(chǎn)品類(lèi)型：多層、小高層、高層、花園洋房等多種產(chǎn)品組成戶(hù)型面積及價(jià)格：花園洋房面積110—240(含地下一層)平米，均價(jià)4500—5000元/㎡，其他產(chǎn)品面積80—180平米，均價(jià)3300元/㎡銷(xiāo)售情況：購(gòu)房人群以本地人為主，外地投資客較少，因其產(chǎn)品線(xiàn)豐富，各消費(fèi)層次的客戶(hù)均有，屬于X市銷(xiāo)售榜前列的項(xiàng)目，2022年月均銷(xiāo)售20至30套房屋其他：項(xiàng)目一期已引入X市重點(diǎn)小學(xué)——X二小，并聘請(qǐng)第一太平戴維斯公司作為物業(yè)管理顧問(wèn)公司。一期已入住，二期正在建設(shè)中28鳳凰城項(xiàng)目位置：涑河以北、祊河以西，三合交匯處總建筑面積：60萬(wàn)平方米產(chǎn)品類(lèi)型：小高層、高層及別墅類(lèi)產(chǎn)品戶(hù)型面積及售價(jià)：小高層、高層面積139—199平米，均價(jià)4500元/㎡，疊拼僅余2套，均價(jià)8500元/㎡，聯(lián)排別墅面積270平米左右，均價(jià)10000元/㎡銷(xiāo)售情況：該項(xiàng)目為濱海大道沿岸銷(xiāo)售情況最好的項(xiàng)目瀾泊灣項(xiàng)目位置：南坊新區(qū)，新政府辦公所在地隔壁總建筑面積：100萬(wàn)平方米產(chǎn)品類(lèi)型：前期高層住宅及別墅，后期規(guī)劃大量的高端商業(yè)集群、五星級(jí)酒店及高端寫(xiě)字樓戶(hù)型面積及價(jià)格：項(xiàng)目現(xiàn)處于一期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段，僅推出兩棟高層，其中位置居中的高層均價(jià)3900元/㎡，兩梯三戶(hù)，140—214平米；水景高層均價(jià)5700元/㎡，其中7層6050元/㎡，13層6840元/㎡，23層8400元/㎡特色：項(xiàng)目推出區(qū)別于市場(chǎng)上其他項(xiàng)目的五大科技理念：直飲水系統(tǒng)、中央除塵系統(tǒng)、地源熱泵供暖系統(tǒng)、24小時(shí)地源熱水供應(yīng)及同層排污系統(tǒng)；銷(xiāo)售情況：預(yù)計(jì)5至6月份可正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售,目前儲(chǔ)客情況不明朗濱河陽(yáng)光項(xiàng)目位置：南坊新區(qū)總建筑面積：100萬(wàn)平方米產(chǎn)品類(lèi)型：疊加別墅（200300平方米） 、多層洋房（80140平方米） 、豪景高層（90160平方米）銷(xiāo)售價(jià)格：多層3700元/平方米，疊拼別墅均價(jià)5500元/平方米，高層尚未推出項(xiàng)目對(duì)比濱河大道其他項(xiàng)目，規(guī)劃無(wú)特色，也未有明確賣(mài)點(diǎn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。綜述：宗地附近四個(gè)項(xiàng)目規(guī)模中等產(chǎn)品品質(zhì)不高，價(jià)格集中在28003200之間，多層產(chǎn)品為主，高層銷(xiāo)售不佳。濱河片區(qū)和南坊片區(qū)四個(gè)項(xiàng)目規(guī)?；径?9在100萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售目前僅鳳凰城較好，其他項(xiàng)目銷(xiāo)售一般，高層價(jià)格集中在40007000元/平方米，洋房?jī)r(jià)格集中在45005500元/平方米，別墅類(lèi)價(jià)格在550010000元/平方米。經(jīng)訪(fǎng)談了解近幾年濱河片區(qū)和南坊片區(qū)相對(duì)供應(yīng)量大，供過(guò)于求，需要時(shí)間消化現(xiàn)有體量。303． 6 小 結(jié)與西安類(lèi)比各板塊在城市房地產(chǎn)版圖中的地位，南坊板塊等同于西安北城板塊，蘭山板塊等同于西安二環(huán)內(nèi)板塊和高新板塊，濱河板塊等同于曲江板塊。南坊板塊由于行政中心北遷的提出供給和價(jià)格提早過(guò)快上揚(yáng)，35年內(nèi)供大于求；濱河板塊由于多為高層產(chǎn)品，房?jī)r(jià)較高，短期供給量大，成交較慢；蘭山板塊已無(wú)大宗土地，土地供給有限導(dǎo)致可供給住宅有限，需求覆蓋城市、各縣及外來(lái)人口，相對(duì)成交較快，未來(lái)幾年蘭山區(qū)需求大于供給，具備絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。從X市整體供求來(lái)看，由于政府的政策力度和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特殊性，城市化進(jìn)程速度遠(yuǎn)快于規(guī)劃速度，流動(dòng)人口數(shù)量持續(xù)增加，經(jīng)營(yíng)個(gè)體數(shù)量快速增加，城市消費(fèi)群體快速增加，城市剛性需求較大，另由于目前高品質(zhì)樓盤(pán)有限，二次置業(yè)提升居住品質(zhì)需求也有較大空間。2022年X整體市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)在3000元/㎡左右，其中住宅平均售價(jià)2888元/㎡，商業(yè)及辦公平均售價(jià)3513元/㎡，主要以蘭山區(qū)（商品房）和羅莊區(qū)（經(jīng)濟(jì)適用房）銷(xiāo)量為主。從成交表現(xiàn)來(lái)看，蘭山區(qū)價(jià)格較高，以配套成熟吸引客戶(hù)，羅莊區(qū)以?xún)r(jià)格吸引客戶(hù)。X客戶(hù)偏愛(ài)多層產(chǎn)品，對(duì)高層產(chǎn)品存在一定抗性，同等價(jià)位多層產(chǎn)品去化速度高于高層。314．宗地調(diào)研及SWOT分析4． 1 宗 地 調(diào) 研4． 1． 1 宗 地 認(rèn) 知該宗地位于X市蘭山區(qū)西北方向X商城中心，距離市中心6公里左右，為舊村改造項(xiàng)目，享受涑河綜合開(kāi)發(fā)拆遷政策。土地性質(zhì)為住宅（60%）和商業(yè)（40%） ，東至工業(yè)大道、南至涑堤路（涑河） 、西至宏大路，項(xiàng)目占地（含規(guī)劃路）297畝，被北園路劃分為南北兩塊，北大南小，東地界至西地界1公里左右，沿河面較寬。宗地所在區(qū)段河道正在治理，初步形成沿岸綠化景觀(guān)。目前宗地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)在80萬(wàn)/畝。4． 1． 2 地 面 現(xiàn) 狀宗地已于2022年9月由集體用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，目前宗地現(xiàn)狀為村子，宗地宗地位置老城區(qū)臨沂商城新行政中心城市發(fā)展方向32范圍內(nèi)共516戶(hù)（其中宅基地10戶(hù)） ，住宅占地面積共111132平方米（拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)800元/平方米） 、二層以上建筑面積為15620平方米（補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為450元/平方米） 。目前村委會(huì)已經(jīng)對(duì)村民在宏大路以西進(jìn)行安置，擬建53棟（目前完成23棟，5月入?。?。東側(cè)工業(yè)大道上有4條公交線(xiàn)路。4． 1． 3 宗 地 功 能 界 定功能分區(qū)：宗地位于X商城區(qū)四種功能區(qū)（現(xiàn)代物流配送區(qū)、國(guó)際貿(mào)易批發(fā)區(qū)、商住生活服務(wù)區(qū)、涑河休閑購(gòu)物帶）的交界區(qū)。 （備注：涑河休閑購(gòu)物帶即為報(bào)告后文提到的涑河綜合治理改造片區(qū)）334． 1． 4 宗 地 道 路 現(xiàn) 狀 及 規(guī) 劃周邊道路現(xiàn)狀及規(guī)劃:宗地目前東側(cè)為城市主干道工業(yè)大道（臨西八路） ，地塊北側(cè)500米左右是育才路，南側(cè)為涑堤路，西側(cè)為宏大路，另有北園路和規(guī)劃絲路將地塊劃分為四部分。育才路和工業(yè)大道已經(jīng)成熟，涑堤路正在修建，宏達(dá)路和北園路現(xiàn)狀仍為土路，詳見(jiàn)下圖。北園路現(xiàn)狀 村子現(xiàn)狀 宏大路現(xiàn)狀4． 1． 5 宗 地 周 邊 其 他 村民知道地塊即將拆遷，但尚未召開(kāi)村民大會(huì)，安置用房村委已建設(shè)34一部分，尚有30棟未建設(shè)，已建設(shè)部分5月入住，安置用房位于本宗地的西側(cè)。宗地配套：經(jīng)涑河指揮部介紹涑河以南配套齊全，涑河以北尚未接通天然氣和熱力，上下水隨著涑堤路建成將具備條件。工業(yè)大道上可見(jiàn)有線(xiàn)電視電纜、通信電纜。醫(yī)療教育配套：（小學(xué)、幼兒園）、童星實(shí)驗(yàn)學(xué)校、X五中。 ，山東省重點(diǎn)。距離X中醫(yī)。工業(yè)大道上有四條公交線(xiàn)路，地塊沿工業(yè)大道主要為一層商業(yè)門(mén)面和鋼材批發(fā)市場(chǎng)（約80畝土地，華鵬與村上另初步達(dá)成協(xié)議） ，非臨街為村莊和空地。4． 1． 6 合 作 公 司 簡(jiǎn) 介 及 對(duì) 方 對(duì) 項(xiàng) 目 的 初 步 設(shè) 想X華鵬置業(yè)有限公司是X礦業(yè)有限公司的子公司，成立于2022年9月8日，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元。X礦業(yè)有限公司目前共有6家子公司， X華鵬置業(yè)有限公司、蒼山縣新紀(jì)元硅砂有限公司、蒼山縣鵬輝礦業(yè)有限公司、蒼山縣太平村鐵礦二采區(qū)、貴州甕安縣鉬鎳釩礦業(yè)有限公司，此次為初次涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。X市舊村改造項(xiàng)目主要有三種模式——村上自主滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、開(kāi)發(fā)商與村上聯(lián)合開(kāi)發(fā)、開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)。X相當(dāng)一部分舊村改造項(xiàng)目為村上自主滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，尤以蘭山區(qū)為主，曹王莊同心花園是典型的例子，在項(xiàng)目調(diào)研中對(duì)該項(xiàng)目有所體現(xiàn)。本地塊東南方向小李莊即為開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，建設(shè)項(xiàng)目為涑河城邦，該項(xiàng)目村民安置為開(kāi)發(fā)商安置，在項(xiàng)目調(diào)研里也有體現(xiàn)，應(yīng)該說(shuō)舊村改造在X 的房地產(chǎn)行業(yè)中具有舉足輕重的地位。X礦業(yè)有限公司目前對(duì)該項(xiàng)目有兩種設(shè)想，一種是通過(guò)