【文章內(nèi)容簡介】 策可能有差異，以各地供電部門的收費標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)；(4)消防系統(tǒng)電費，含消防水泵用電，送、排煙風(fēng)機用電，中央控制室用電；(5)給排水系統(tǒng)電費，含供水變頻泵、潛水泵等；公共水費（水費單價均含排污費、加壓費、南水北調(diào)費）：(1)綠化水費，根據(jù)社區(qū)綠化面積確定；(2)清潔用水，根據(jù)清潔面積測算；(3)景觀用水，根據(jù)社區(qū)景觀的數(shù)量測算；電梯運行費：(1)電梯保養(yǎng)費；(2)電梯年檢費；社區(qū)文化費用：根據(jù)社區(qū)的本年度社區(qū)文化計劃確定所需的費用。 垃圾清運費：根據(jù)社區(qū)每天垃圾量確定。(六)其它稅金的測算（單位：元/月）根據(jù)國家規(guī)定計提。管理酬金的測算（單位：元/月）按照法規(guī)規(guī)定的10%計提管理酬金。不可預(yù)見費該項費用按總支出的3%（參考值）計提(七)計算各類物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)測算出的總成本，按各類分?jǐn)偣芾砻娣e，填寫管理費構(gòu)成明細(xì)表，計算出各類物業(yè)費的收費標(biāo)準(zhǔn)。 管理費構(gòu)成明細(xì)表 （單位：元/）項目人工費用行政費用財產(chǎn)費用物料消耗社區(qū)公共費用其它分?jǐn)偯娣e收費標(biāo)準(zhǔn)住宅商業(yè)寫字樓會所別墅合計注：被測算的物業(yè)可能存在以下幾種情況：同一單體同一用途；同一單體不同用途；不同單體同一用途；不同單體不同用途。這樣除了不同物業(yè)單體的管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)不同，即使對同一個物業(yè)單體，例如綜合性物業(yè)，既有商業(yè)部分，又有住宅或?qū)懽謽遣糠?，也會出現(xiàn)同一個物業(yè)內(nèi)有不同的收費標(biāo)準(zhǔn)的情況。各類管理費的測算還應(yīng)參照當(dāng)?shù)卣贫ǖ奈飿I(yè)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)規(guī)定。三、倒推法測算(一)根據(jù)對當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)情況進(jìn)行考察、調(diào)研、分析，參考當(dāng)?shù)赝愋汀⑼瑱n次物業(yè)收費價格的基礎(chǔ)上核定。(二)根據(jù)物業(yè)面積計算出總收入。(三)按成本比例經(jīng)驗值分別計算各項目所分?jǐn)傎M用(參見下表)。高層社區(qū)管理成本構(gòu)成比例經(jīng)驗值（僅供參考）項目人工費用行政費用財產(chǎn)費用物料消耗社區(qū)公共費用其它比例40%5%5%10%25%15%(四)按各項目分?jǐn)傎M用推測出合理的物業(yè)管理服務(wù)承諾（推測方法是按列舉法的細(xì)分內(nèi)容，倒過來推測）。第三章 新項目前期介入作業(yè)指引物業(yè)新項目確定后，為了能夠從物業(yè)管理運作及使用的角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、配套安裝、管線布置、隱蔽工程、施工質(zhì)量、開盤營銷、客戶資源、業(yè)主溝通聯(lián)誼、竣工驗收、交房入住等多方面提供有益的建設(shè)性意見，協(xié)助開發(fā)商把好整體設(shè)計關(guān)、建設(shè)配套關(guān)、工程質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)。確保物業(yè)的設(shè)計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，物業(yè)公司新項目管理服務(wù)機構(gòu)籌建人員，除依據(jù)第一章的要求做好項目管理部的籌建工作外，應(yīng)全程參與集團(tuán)公司新項目的開發(fā)。一、 項目規(guī)劃設(shè)計階段 (一)工作任務(wù)：全面了解新項目的綜合規(guī)劃設(shè)計情況，就項目整體的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計等，提出方便生活、便于管理的合理化建議。解答集團(tuán)公司提出的關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)的法規(guī)、政策等問題；提供相關(guān)法規(guī)、政策文本；從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務(wù)，以降低成本，提高效益。(二)要求：參加項目規(guī)劃論證、圖紙會審。從項目定位、業(yè)主實際需求、物業(yè)使用功能、物業(yè)行業(yè)管理等多方位，提出物業(yè)管理方的意見和建議。(三)注意事項：總體布局合理、配套設(shè)施設(shè)備滿足居住和管理需求。二、建設(shè)施工階段(一)工作任務(wù)：現(xiàn)場跟進(jìn)，監(jiān)督施工質(zhì)量、考評功能效果，及時與集團(tuán)公司相關(guān)部門和人員溝通對接，有效解決質(zhì)量和功能缺陷等問題。在集團(tuán)公司需要對物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增加、減少或改動時，應(yīng)協(xié)助項目工程部進(jìn)行整改，并提供切實可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。根據(jù)集團(tuán)公司的要求，對分項工程（如：設(shè)備安裝調(diào)試、土建隱蔽工程等）提出缺陷整改建議，確保工程質(zhì)量。(二)要求：定期參加工程會議，了解、掌握工程進(jìn)度特別是隱蔽工程情況，熟悉主要材料及廠家，并建立友好關(guān)系，參與配套設(shè)施施工、安裝的跟進(jìn)，了解、掌握并記錄設(shè)計變更情況，提出成品保護(hù)要求及措施建議。(三)注意事項發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題要及時填寫維修單，并向工程反饋整改情況和結(jié)果。對設(shè)計不合理的要呈報文字變更意見。了解設(shè)備到貨拆箱驗收、安裝到位情況，并即時做好相關(guān)文字記錄。三、營銷推廣階段(一)工作任務(wù)：在項目開盤之前協(xié)助集團(tuán)公司編制《臨時管理規(guī)約》，與集團(tuán)公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同、制做小區(qū)住宅及商業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定以及前期物業(yè)管理服務(wù)合同(與買受人)等文件。在項目營銷推廣階段向買受人公示以上相關(guān)文件。并全程宣傳推介物業(yè)公司并征求準(zhǔn)業(yè)主對管理服務(wù)的需求。配合集團(tuán)公司適時開展購房客戶聯(lián)誼活動?？砂凑占瘓F(tuán)公司要求對銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)知識專業(yè)培訓(xùn)，(二)要求：適時參加營銷推廣會議，了解、掌握銷售賣點及相關(guān)承諾，認(rèn)識結(jié)交準(zhǔn)業(yè)主，增進(jìn)理解，擴(kuò)大客戶資源，建立情感基礎(chǔ)。配合集團(tuán)公司營銷宣傳、推廣的需要，提供物業(yè)公司簡介、主要業(yè)績證書、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級證書等資料。(三)注意事項：提示集團(tuán)公司注意樣板間視覺感觀效果和使用功能的完善，不做超出配套硬件功能以外和物業(yè)公司管理服務(wù)職能以外的承諾。注意保護(hù)購房客戶信息安全。四、竣工驗收階段(一)工作任務(wù)：協(xié)助集團(tuán)公司進(jìn)行項目竣工報驗及綜合驗收工作。(二)要求：在項目竣工報驗及綜合驗收之前，將現(xiàn)場跟進(jìn)情況匯總整理。對前期跟進(jìn)中發(fā)現(xiàn)的施工質(zhì)量、缺陷等己建議整改的問題，進(jìn)行全面復(fù)檢復(fù)驗，并將復(fù)檢復(fù)驗結(jié)果和措施及建議等知會區(qū)域公司。對可能影響綜合驗收的施工項目和部位，應(yīng)提前預(yù)判，與集團(tuán)公司共同商訂應(yīng)對措施和解決辦法。在綜合驗收過程中，在條件允許的情況下，應(yīng)全程跟進(jìn)，全面了解驗收結(jié)果。如條件受限，則應(yīng)對重點項目和重點部位進(jìn)行跟進(jìn)和了解。(三)注意事項：竣工驗收完全以集團(tuán)公司相關(guān)部門及人員為主，物業(yè)公司介入人員不得隨意發(fā)表意見，但應(yīng)作好相關(guān)記錄。二、新項目承接查驗第一章 承接查驗的準(zhǔn)備及實施一、驗收準(zhǔn)備：(一)物業(yè)新項目管理處（以下簡稱項目管理處）接到集團(tuán)公司相關(guān)部門的承接查驗通知以及交工標(biāo)準(zhǔn)后，成立驗收小組，確定驗收小組成員。(二)由驗收小組成員編制物業(yè)承接查驗作業(yè)方案。(三)項目管理處負(fù)責(zé)在驗收前7日將驗收所需專用工具及表單準(zhǔn)備齊全。(四)項目管理處應(yīng)對參與驗收人員進(jìn)行承接查驗流程、驗收技能培訓(xùn)。二、驗收實施：(一)驗收小組成員根據(jù)單項驗收表(包括：《綠化環(huán)境工程單項工程驗收表》、《土建單項工程驗收表》、《水暖工程單項驗收表》、《電氣工程單項驗收表》以下同)/《物業(yè)驗收匯總單》分專業(yè)進(jìn)行驗收。(二)驗收小組按各專業(yè)驗收，驗收房屋使用功能、機電設(shè)備、環(huán)境綠化、建筑外觀等，將驗收情況詳細(xì)記錄在單項驗收表/《驗收匯總單》中。(三)驗收小組負(fù)責(zé)分組單項驗收，在單項驗收表上記錄，同時進(jìn)行匯總。查驗中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，由驗收小組填寫《工程質(zhì)量（功能）缺陷整改通知單》交由區(qū)域公司組織施工單位進(jìn)行返修，直至復(fù)驗合格后辦理移交。(四)項目管理處與集團(tuán)公司相關(guān)部門經(jīng)共同驗收完畢，在《物業(yè)驗收匯總單》共同簽字認(rèn)可后方可辦理移交手續(xù)。(五)項目管理處按照接管資料移交清單（包括：《工程技術(shù)類接管資料移交清單》、《規(guī)劃檔案類接管資料移交清單》、《入住管理類接管資料移交清單》、《項目產(chǎn)權(quán)類接管資料移交清單》）與區(qū)域公司相關(guān)部門辦理移交手續(xù)，并在《物業(yè)接管驗收資料清單》共同簽字確認(rèn)。(六)新項目承接查驗完畢否，項目管理處將全部相關(guān)資料整理存檔備案。第二章 承接查驗重點及原則一、驗收重點(一)建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施的使用功能方面（例如：門窗、衛(wèi)生潔具、 電視電話） 。(二)工程圖紙是否與實際結(jié)構(gòu)相符，管線是否能夠正常使用和運行，水暖電各項功能能否安全使用。(三)對于檢查出來的設(shè)計及施工問題，應(yīng)在單項驗收表/《物業(yè)驗收匯總單》中作詳細(xì)記錄，書面反饋集團(tuán)公司相關(guān)部門。二、驗收依據(jù)(一)集團(tuán)公司提供的交房標(biāo)準(zhǔn)。(二)《建設(shè)部房屋承接查驗標(biāo)準(zhǔn)》。三、驗收原則：如實反映所存在的問題，保證業(yè)主正常使用。四、驗收要求：依據(jù)驗收標(biāo)準(zhǔn)和單項驗收表/《物業(yè)驗收匯總單》逐項檢驗。五、驗收方法：外觀檢查結(jié)合專業(yè)工具測試。六、驗收時間及期限(一)在接到集團(tuán)公司《驗收通知單》及相關(guān)資料后，以書面形式回復(fù)驗收時間及相關(guān)資料，一般一周內(nèi)開始實施驗收。(二)驗收說明及相關(guān)表格根據(jù)待驗物業(yè)項目實際房型進(jìn)行調(diào)整。第三章 驗收標(biāo)準(zhǔn)一、主體結(jié)構(gòu)(一)地基基礎(chǔ)的沉降不得超過GBJ7（建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范）的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。(二)鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫、不得超過GBJ10的規(guī)定值（GBJ10—鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范）。(三)木結(jié)構(gòu)結(jié)點牢固，支撐系統(tǒng)可靠、無蟻害、防腐處理良好，基構(gòu)件選材符合《木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范》中的有關(guān)規(guī)定。(四)磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。(五)外墻不得滲水，涂料色澤均勻一致、無開裂、起鼓現(xiàn)象，面磚