【正文】 物業(yè)類型綜合考慮，常見崗位劃分如下：崗位類別工作場所現(xiàn)場需求編制方法樓內(nèi)崗樓道、大堂、電梯、地下室等樓內(nèi)保潔工作量按單元或樓層設置樓外崗樓外公共區(qū)域庭院保潔工作量按面積或區(qū)域設置垃圾清運崗樓外指定區(qū)域生活垃圾收集、清運按照當?shù)厍闆r設置綠化崗的定編應根據(jù)綠化面積及園林復雜程度，一般按人均養(yǎng)護面積約4000平方米分配（參照華北區(qū)域）。(二)較為切實有效的崗位培訓是以老帶新的入職引導人和接班人制度?？蛻舴罩行慕M織架構(gòu)、崗位職責等。(四)物業(yè)籌建人員應負責完成與業(yè)主（用戶）的權(quán)利、義務、行為、活動相關(guān)的，各類房屋使用及公眾制度等物業(yè)管理規(guī)定的編制，包括：前期物業(yè)服務合同。消防管理規(guī)定。(六)籌建人員應統(tǒng)一對客戶服務中心各類紙質(zhì)/電子文檔進行編號。文件夾（盒/袋）應有卷內(nèi)目錄，詳細列明卷內(nèi)的文件資料。(二)后勤服務設施：餐具、廚具、灶具等食堂用品，宿舍桌椅、衣柜、床架、被服、排氣扇、熱水器等。(六)維修設備和工具：電焊機、切割機、沖擊鉆、應急燈、管道疏通機、維修梯等設備，及相關(guān)家庭維修用工具物品。(三)籌建人員應關(guān)注食堂、員工宿舍等后勤用房的安排、裝修和配置。(三）與公用事業(yè)單位建立良好的公共關(guān)系，包括：自來水公司、供電局、燃氣公司、有線電視、電信局、郵政局、供暖公司等，辦理水、電、煤氣、有線電視、電話、網(wǎng)絡、通郵、供暖等的開通手續(xù)及相應的抄表到戶業(yè)務。(二）前期開辦費用構(gòu)成包括：前期物業(yè)服務人員工資、辦公用品、服裝費用、維修費（工具、材料）、綠化清潔費（工具、材料等）、保安用品、入住物資、物業(yè)用房及裝修、家具電器等。一、在實際操作中，兩種方法可結(jié)合使用，互相印證。(四)為了測算的方便，將所有費用按物業(yè)管理服務的性質(zhì)和類別等分別歸類核算，即：人工費用、行政費用、財產(chǎn)費用、物料消耗、物業(yè)公共費用、其它費用。參加測算的物業(yè)總面積多種物業(yè)類型項目的物業(yè)費測算⑴需分類型分別測算：類型n物業(yè)費單價＝類型n所有成本的總和247。二、列舉法測算(一)人工費用（單位：元/月）組織架構(gòu)的確定根據(jù)項目經(jīng)營管理的規(guī)模、復雜程度、智能配套、樓宇類型、數(shù)量、檔次、功能及設施配備、周邊環(huán)境、以及委托方對物業(yè)管理服務的要求等實際情況，對組織架構(gòu)、崗位編制進行預測。 人員工資構(gòu)成表 （單位：元）序號名稱工資標準人數(shù)工資金額（月）1經(jīng)理100001工資標準人數(shù)2部門主管7000工資標準人數(shù)3人力行政人員工資標準人數(shù)4技工、維修人員工資標準人數(shù)5保安人員工資標準人數(shù)6保潔人員工資標準人數(shù)7綠化人員工資標準人數(shù)8其他人員工資標準人數(shù)合計工資附加費（單位：元/月）。按照當?shù)貏趧硬块T的規(guī)定進行社會保險費的測算（一般戶口所在地與非戶口所在地的標準差異較大，在測算時請注意區(qū)分）。其它：未列入前七項但計入人工費用的，如員工活動費用等。其中包括：手機費、電話費、網(wǎng)絡通訊費、其它通訊費用。電腦維護費用根據(jù)項目配置的電腦數(shù)量以及項目業(yè)務的需要確定電腦維護費，包括電腦的升級、維護費用、網(wǎng)絡使用費、軟件開發(fā)費用的分攤等。固定資產(chǎn)包括：辦公設備：電腦、復印機、傳真機、打印機、空調(diào)、電視機、保險柜、交通工具等。委托的管理年限247。保安物料消耗根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保安器材，按照實際使用年限進行攤銷。包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、社區(qū)消殺等。包括：(1)電梯系統(tǒng)電費；(2)公共照明系統(tǒng)電費：含室內(nèi)照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫、社區(qū)公共景觀等所有照明系統(tǒng)的電費；(3)供配電系統(tǒng)電費，其中變壓器電費各地供電收費政策可能有差異，以各地供電部門的收費標準為準；(4)消防系統(tǒng)電費，含消防水泵用電，送、排煙風機用電，中央控制室用電；(5)給排水系統(tǒng)電費，含供水變頻泵、潛水泵等；公共水費（水費單價均含排污費、加壓費、南水北調(diào)費）：(1)綠化水費，根據(jù)社區(qū)綠化面積確定；(2)清潔用水，根據(jù)清潔面積測算；(3)景觀用水，根據(jù)社區(qū)景觀的數(shù)量測算；電梯運行費：(1)電梯保養(yǎng)費；(2)電梯年檢費；社區(qū)文化費用：根據(jù)社區(qū)的本年度社區(qū)文化計劃確定所需的費用。不可預見費該項費用按總支出的3%（參考值）計提(七)計算各類物業(yè)收費標準根據(jù)測算出的總成本，按各類分攤管理面積，填寫管理費構(gòu)成明細表，計算出各類物業(yè)費的收費標準。三、倒推法測算(一)根據(jù)對當?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)情況進行考察、調(diào)研、分析，參考當?shù)赝愋?、同檔次物業(yè)收費價格的基礎上核定。第三章 新項目前期介入作業(yè)指引物業(yè)新項目確定后，為了能夠從物業(yè)管理運作及使用的角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套安裝、管線布置、隱蔽工程、施工質(zhì)量、開盤營銷、客戶資源、業(yè)主溝通聯(lián)誼、竣工驗收、交房入住等多方面提供有益的建設性意見，協(xié)助開發(fā)商把好整體設計關(guān)、建設配套關(guān)、工程質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)。(二)要求：參加項目規(guī)劃論證、圖紙會審。在集團公司需要對物業(yè)設施設備系統(tǒng)進行增加、減少或改動時，應協(xié)助項目工程部進行整改，并提供切實可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。對設計不合理的要呈報文字變更意見。并全程宣傳推介物業(yè)公司并征求準業(yè)主對管理服務的需求。(三)注意事項：提示集團公司注意樣板間視覺感觀效果和使用功能的完善，不做超出配套硬件功能以外和物業(yè)公司管理服務職能以外的承諾。對前期跟進中發(fā)現(xiàn)的施工質(zhì)量、缺陷等己建議整改的問題，進行全面復檢復驗，并將復檢復驗結(jié)果和措施及建議等知會區(qū)域公司。(三)注意事項：竣工驗收完全以集團公司相關(guān)部門及人員為主，物業(yè)公司介入人員不得隨意發(fā)表意見，但應作好相關(guān)記錄。(四)項目管理處應對參與驗收人員進行承接查驗流程、驗收技能培訓。查驗中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，由驗收小組填寫《工程質(zhì)量（功能）缺陷整改通知單》交由區(qū)域公司組織施工單位進行返修，直至復驗合格后辦理移交。第二章 承接查驗重點及原則一、驗收重點(一)建筑結(jié)構(gòu)、配套設施的使用功能方面（例如：門窗、衛(wèi)生潔具、 電視電話） 。(二)《建設部房屋承接查驗標準》。六、驗收時間及期限(一)在接到集團公司《驗收通知單》及相關(guān)資料后，以書面形式回復驗收時間及相關(guān)資料，一般一周內(nèi)開始實施驗收。(三)木結(jié)構(gòu)結(jié)點牢固，支撐系統(tǒng)可靠、無蟻害、防腐處理良好，基構(gòu)件選材符合《木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范》中的有關(guān)規(guī)定。(七)屋面工程符合GBJ207《屋面工程施工及驗收規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，排水通暢，設施齊全、出水口、落水管應安裝牢固，接口嚴密，不滲漏。衛(wèi)生間地面必須做閉水試驗；衛(wèi)生間下水管道必須做通水試驗。(三)門窗玻璃應安裝平整，玻璃膠應飽滿平順，粘貼牢固。無缺棱掉角、劃傷。(二)照明器具、低壓電器及其支架必須安裝牢固、部件齊全、接觸良好、位置正確。(五)避雷接地系統(tǒng)中各種避雷裝置所有連接點牢固可靠，接地電阻必須符合GBJ32（電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范）的要求。(三)衛(wèi)生間地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏、管道排水必須順暢、衛(wèi)生器具質(zhì)量良好、接口不得滲漏、安裝應平正、牢固、部件齊全、制動靈活。(二)設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。(二)化糞池排污量設置合理，池內(nèi)無垃圾雜物。電井、管井整潔干凈，隔層封閉應牢固，無質(zhì)量問題、井門安裝完畢、配件齊全，外觀美觀。物業(yè)承接查驗時，交接各方均應嚴格按規(guī)定執(zhí)行，發(fā)現(xiàn)不合格項的，項目管理處要配合集團公司工程部及時跟進督促施工單位維修整改。項目管理處要及時跟進督查，待現(xiàn)狀接管工程達到驗收標準后方可辦理接管手續(xù)。公共樓道、大堂、建筑陽角、樓梯、理石地面或墻體等需在入住裝修前3天保護完畢。(3)使用電梯搬運裝修材料時，裝修材料必須均勻碼放，嚴禁超重，特別是運送瓷磚、水泥等重物時要注意是否超重。盡量達到維修進度與鑰匙借用數(shù)量相匹配。(3)對樓內(nèi)設施等加大巡檢力度，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)違章或違規(guī)裝修的及時告知或通知項目管理部采取措施。一、編制新項目入伙交房方案(一)由物業(yè)分公司成立交房（物業(yè)方）指揮組織，確定機構(gòu)職能，明確專項工作組任及人員分工。(四)制訂項目入住交房工作流程。(二)提請集團公司制做《兩書》（《建筑質(zhì)量保證書》《房屋建筑使用說明書》）。(六)制做業(yè)主及隨住人員《居住證》。需在業(yè)主收房時發(fā)給業(yè)主的于交房前5天全部整理分裝完畢。(三)小區(qū)內(nèi)入口處及區(qū)內(nèi)各路口插擺指示牌、引導牌等。二、收費：由集團公司財務組與業(yè)主結(jié)清購房款項及相關(guān)費用，并在《入伙手續(xù)書》（2）處蓋章。業(yè)主拒不收房的，由集團公司與業(yè)主協(xié)商解決，并將結(jié)果知會物業(yè)方。五、條件具備的可在交房時，同時辦理裝修手續(xù)（發(fā)放裝修相關(guān)文件、表單，收取裝修押金等）。區(qū)域公司 按揭貸款及公積金貸款業(yè)主填寫授權(quán)公司、銀行委托書各一份。 本份收樓文件。一、請備帶足夠的現(xiàn)金支付下列費用。驗房小組　二、驗樓后填寫并交還《樓宇驗收單》。五、由物業(yè)公司在入伙手續(xù)書（