【文章內容簡介】 用停一個區(qū)域。消防消防中心要配置CRT電子平面操作系統(tǒng)，發(fā)生故障報警時，能夠準確判位，及時處理火情。消控中心、消防水池、泵房要安裝水、電表，以便進行計量控制。消防水池在施工時一定要做內部防水。消防末端泄水一般都在設備機房內，但一定要有地漏或集水坑。否則無法泄水。手報、消火栓等設施不要設計、安裝在商戶檔口內，否則后期移動、改造工作量很大。消防電纜（含弱電部分）在鋪設時要掛牌。消防管道、閥門要掛牌標注水流方向、管控區(qū)域等信息。管道要做防銹處理。所有穿墻電纜、管道在過墻處要用防火泥封堵。如果消防公司是外地的，質保期內要讓其在當地選聘一家技術過硬的代維公司以保證維修的及時性。質保期過后由商場自行選聘維保公司。可以協(xié)調項目工程部將這一點作為合同條款之一。電梯根據項目當地質監(jiān)局要求，視情況提前辦理電梯操作證，（司機、管理兩類）等證件。/ 18電梯必須要經過驗收合格并取到準許使用的合格證等驗收證件。電梯底坑、墻壁、屋頂的防水一定要做好，否則會長期浸泡電梯部件，后期維修費用極高。貨梯要配置對講系統(tǒng)，以便在困人等情況下聯(lián)系。電梯的防攀爬護欄、警示牌等要先期設計，與電梯同步安裝。電梯配電箱，尤其是貨梯配電箱要安裝在商場內，切勿放置在地面。如果電梯公司是外地的，質保期內要讓其在當地選聘一家技術過硬的代維公司以保證維修的及時性。質保期過后由商場自行選聘維保公司。可以協(xié)調項目工程部將這一點作為合同條款之一。新風排煙電動機要安裝接觸器、熱繼電器（施工方經常遺漏），否則電動機不能使用。熱繼電器型號與電動機的功率要匹配。機房設置要合理，太小會造成設備無法拆卸。餐飲區(qū)要設計、安裝專用的檔口排煙管道，功率、油煙分離器等配置要合理。其他熱風幕機的選型要合理，否則因制冷或制熱量不夠無法使用。風幕機可考慮側吹式?？诓坑昱?、風井口部的防水一定要做好。/ 18水吧等特項商鋪要預先設計、安裝上下水管道，要充分考慮對其用電量的特殊需求。溶入先期設計中，在施工時將給排水、三相電一并解決。排污管、水管在穿墻、穿樓板時要采用套管，以方便管體損壞時更換。餐飲商鋪的排煙管道和隔油池等要在規(guī)劃設計中加以考慮。通訊通信運營商（移動、聯(lián)通、電信等）的進場布線的協(xié)議，最好要由物管部簽訂，因后期設計到維護、布線、電費等一系列事宜。各類通信商的布線應統(tǒng)一規(guī)劃，不能亂拉亂接，影響商場運營觀瞻。通信商的電纜、設備、電表等都要掛牌標注。所有用電設備都要安裝電表。無線對講系統(tǒng)要在設計時一并考慮。最好要區(qū)分若干個對講頻道，方便使用。無線對講信號覆蓋要盡量無盲區(qū)（含路面），對講機數量要配足?？诓烤砗熼T要質量好的電動門，方便操作。對監(jiān)控設備的要求要提前將告知工程部。如：型號、夜視要求、槍機還是球機等，不要有盲區(qū)。（二）施工階段工作細則工作要求1）掌握設計思路。為了便于今后的物業(yè)管理，要求物業(yè)專業(yè)技術人/ 18員必須掌握設計院設計思想、設計依據、荷載設計分析、基礎處理、功能分區(qū)、建筑結構、隱蔽工程、風水電智等各專業(yè)施工設計圖等。2）掌握各專業(yè)施工方法，物業(yè)管理人員在施工期的介入階段，必須深入現場，了解各種材料產生廠家及通信地址。3）提出整改的合理化建議。今后可能存在的施工質量隱患或影響使用和管理問題。與施工方、監(jiān)理方的技術管理人員協(xié)商，提出建議、意見。對于施工中因各種原因造成嚴重工程質量問題，對影響到今后的使用功能、使用安全的重大問題，及時向有關方提出整改建議，如果一時解決不了的，寫出專題報告，提交公司處理。4）制定切實可行的管理方案。物業(yè)管理人員必須盡早熟悉物業(yè)情況，掌握公共設備的質量情況并制定切實可行的管理方案。、管線走向、設施建設、設備安裝等情況，特別是隱蔽工程部分，避免或減少給日后維修使用帶來困難和不便，及時發(fā)現問題，提出改善性意見。、安裝和調試，發(fā)現問題及時與工程部聯(lián)絡溝通，盡量避免工程質量問題的出現。，掌握物業(yè)各系統(tǒng)的參數和資料，以便今后物業(yè)管理公司制定相應的管理模式和規(guī)章制度，使物業(yè)管理工作得以有序進行。/ 18，特別是消防設施、監(jiān)控設備，以便接管后遇到特殊緊急事件時能立即找到關鍵部位，采取應急措施，維護商場安全。，包括各種瓷片、配件等留下來備用，以減少以后維修費用。、設備和設施，應讓施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人、裝飾工程、設備設施安裝工程相關的施工單位、供貨商、安裝單位和與之有關聯(lián)的單位都應提供設備（或大宗材料、配件）的保質（修）期的保質（修）內容、保質（修）期限、責任、費用(維修保證金)等信息，并提供有效的產品的產地、采購供應地址及聯(lián)系電話。（包括電梯、中央空調、配電設施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)等）的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關技術操作人員提供正規(guī)的培訓。（如電表、水表須經過水電部門校驗合格）最好由設備或儀表供貨安裝單位一并解決。，對大型重要的公共配套設備能設立獨立的電表或電表（便于情況分析和成本控制），深入現場，掌握第一手資/ 18料，尤其是各種給排水、電、中央空調、消防等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應的施工更改記錄：應重點關注各設備用房的通風、降溫、排水、應急照明、消防器材配備等問題，同時應對各個電氣設備的分布、數量、性能等方面進行熟悉、統(tǒng)計，對各供電線路走向、線徑、具體預埋點進行了解，對照明線路設計是否符合以后管理進行確認，提出可行性整改建議，以確保整體統(tǒng)一美觀，方便后期的維修、保養(yǎng)和管理。：應重點對水系統(tǒng)中的消火栓、噴淋管網的走向、閥門的分布、水泵結合器的位置進行了解；同時對電系統(tǒng)中的風機、排煙系統(tǒng)的分布和工作原理進行掌握，最后還要熟悉和掌握消防監(jiān)控主機的工作原理，回路的分布以及卷簾門的分布情況。：應重點了解供水系統(tǒng)情況。各區(qū)域由哪里供水，管道、閥門的位置，市政供水的位置，商戶的供水方式以及各個閥門的位置。在排水方面應了解雨水、污水、冷凝水（空調水）的走向，檢查口的位置，化糞池、集水坑的位置等。：應重點了解哪些為整體混凝土施工，隱蔽工程，墻體、地面在哪些位置埋有管線，需要在打孔和裝修時加以注意。地下工程因其結構埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，處理不好會造成長期、大面積滲漏。因此，根據設計采取的防水施工方案而相應地重點注意和跟進。/ 18：應重點了解系統(tǒng)中的冷水機組、冷卻系統(tǒng)、電氣控制、風盤等系統(tǒng)的分布和工作原理進行掌握，熟悉管道、閥門的位置和管控區(qū)域。熟悉各配電柜、開關、閥門、水泵的聯(lián)絡操作程序和方法；熟悉中央空調操作規(guī)程、規(guī)范以及應急方案。：應重點了解井道和機房、傳動部分、升降部分、安全裝置、控制部分的工作原理進行掌握，熟悉電梯安裝規(guī)范、操作規(guī)程以及應急方案。對曳引機、導軌、鏈條等部位要重點關注。二 接管工作細則驗收應注意檢查的文件電梯須經質監(jiān)局驗收合格才能使用。供電需經供電局驗收合格后才能投入運行。中央空調必須經廠家調試合格后才能投入運行。消防系統(tǒng)（消火栓、自動噴淋、防火門、消控主機等）須經施工方聯(lián)動調試合格，并且經消防部門驗收合格后才能投入運行。監(jiān)控系統(tǒng)應在接管時就處于調試合格的可用狀態(tài)。通信系統(tǒng)（移動、聯(lián)通、電信）應在接管前調試合格。接管時能即可使用。無線對講、巡更系統(tǒng)應在接管前調試合格，接管時能即可使用。項目本身須經綜合驗收合格。接管驗收應檢索提交資料一、產權資料/ 18。二、技術資料，包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線等全套圖紙。、竣工報告。、決算。（包括質量事故處理記錄）。、電、衛(wèi)生器具、新風、排煙、電梯等設備的檢驗合格證書。、混凝土試塊、試壓報告。、空調、消防的試壓報告。“背水內表面的結構工程展開圖”物業(yè)接收工程項目驗收依據一、所有的已經發(fā)布的各專業(yè)的驗收規(guī)范和質量標準（包括國家、行業(yè)和地方的，較為完備的規(guī)范、標準）。二、前期施工全同（協(xié)議）制定的標準，要求。三、所有的各專業(yè)施工所用的施工圖、竣工圖紙，設計變更單。/ 18四、所有的設備，材料等的技術說明書，安裝使用說明書和設備、設備制品和主要材料等的清單、合格證等。五、隱蔽工程驗收記錄和中間試驗記錄。六、工程質量事故處理記錄。七、前期施工階段竣工驗收報表（包括政府部門和監(jiān)理公司出具的）；分項、分部、單位工程質量檢驗評定記錄。八、設備試壓、試運行合格報告等。物業(yè)檔案資料移交一、綜合資料、紅線圖、立項文件、工程申報批建文件及計劃批準文件。、工程建筑報建表。、人防協(xié)議書（合同書）、紅線圖。、施工許可證、開工報告、施工量放線圖表記錄 ：地質勘察報告、防水等資料。、竣工報告、竣工驗收證書。、檢驗合格證 / 18 16 設備調試記錄 、位置、坡度、測量記錄。、閉水試壓試驗記錄。 供電系統(tǒng)⑴ 供電系統(tǒng)設備購買、安裝合同 復印件⑵ 供電系統(tǒng)設備制造、安裝單位、維護單位資料 復印件 ⑶ 高低壓配電柜、變壓器等設備參數（型號、數量、重量、額定電壓、電流、頻率等）原 件⑷ 高低壓配電柜、變壓器等設備隨機資料（安裝使用說明書、技術圖紙、機房布置圖、產品合格證、安裝配件清單等）原 件 ⑸ 高低壓配電柜、變壓器等設備主要配件資料（生產單位、技術參數、說明書、產品合格證等）原 件⑹ 高低壓配電柜、變壓器等設備試運行檢驗記錄 原 件 ⑺ 配電箱、電纜、插接母線、電表等資料（生產單位、技術參數、說明書、檢測報告、產品合格證等）原 件⑻ 燈具、末端用電器具資料（生產單位、技術參數、說明書、產品/ 18合格證等）原 件⑼ 配套裝置、儀表、電度表資料（檢驗記錄、測試報告、原始數據記錄等）復印件 ⑽ 其它相關資料 給排水系統(tǒng)⑴給排水系統(tǒng)設備購買、安裝合同 復印件⑵給排水系統(tǒng)設備制造、安裝單位、維護單位資料 復印件 ⑶水泵等配套設備參數（型號、額定功率、揚程、編號等）原 ⑷設備隨機資料（安裝使用說明書、維護保養(yǎng)手冊、產品合格證、隨機配件清單、主要配件資料等）原 件⑸設備運行檢驗記錄、管道水壓及閉水試驗記錄、給水管道的沖洗及消毒記錄 原 件⑹儀表、水表資料（檢驗記錄、原始數據記錄等）⑺其它相關資料 電梯系統(tǒng)⑴電梯設備購買安裝合同 復印件⑵ 電梯制造、安裝單位、維護單位資料 復印件⑶ 電梯設備參數（型號、數量、額定載重、額定速度、乘客數、電梯行程、層站數、轎廂及對重的質量、機器編號等）原 件 ⑷ 隨機資料（安裝使用說明書、維護保養(yǎng)手冊、電梯機房井道布置圖、產品合格證、隨機配件清單、主要配件資料等）原 件 ⑸ 設備安裝調試記錄 原 件/ 18⑹ 電梯設備驗收檢驗記錄、合格證 原 件 ⑺ 其它相關資料 消防系統(tǒng)⑴ 消防設備購買安裝合同 復印件⑵ 消防設備制造、安裝單位、維護單位資料 復印件⑶ 消防自動報警、消防廣播、消防栓、消防噴淋等設備參數（型號、數量、水泵額定功率、揚程等）原 件⑷ 隨機資料（安裝使用說明書、維護保養(yǎng)手冊、機房布置圖、產品合格證、隨機配件清單、主要配件資料等）原 件⑸ 設備、儀表調試運行檢驗記錄、管道沖洗、水壓及閉水試驗檢驗記錄 復印件⑹ 消防系統(tǒng)主要材料和制品的合格證或試驗記錄 復印件 ⑺ 消防驗收合格證書 原件 ⑻ 其它相關資料 監(jiān)控系統(tǒng)⑴ 監(jiān)控系統(tǒng)設備購買、安裝合同 復印件⑵ 監(jiān)控系統(tǒng)設備制造、安裝單位、維護單位資料 復印件 ⑶ 監(jiān)控系統(tǒng)設備參數（系統(tǒng)、型號、規(guī)格、數量）原 件 ⑷ 監(jiān)控系統(tǒng)隨機資料（安裝使用說明書、維護保養(yǎng)手冊、產品合格證、隨機配件清單、主要配件資料等）原 件⑸ 監(jiān)控系統(tǒng)設備調試運行檢驗記錄、安裝檢驗合格證書、安防設備行政管理機關許可使用證明 原 件/ 18⑹ 其它相關資料 中央空調系統(tǒng)⑴ 空調系統(tǒng)設備購買、安裝合同 復印件⑵ 空調系統(tǒng)設備制造、安裝單位、維護單位資料 復印件 ⑶ 空調系統(tǒng)設備參數 原 件⑷ 空調系統(tǒng)隨機資料（安裝使用說明書、維護保養(yǎng)手冊、產品合格證、隨機配件清單、主要配件資料等）原 件⑸ 空調系統(tǒng)設備調試運行檢驗記錄、安裝檢驗合格證書 原 件 ⑹ 其它相關資料 其它設備資料二、施工圖（包括綜合系統(tǒng)圖）。（竣）工圖。（竣）工圖。、消防施（竣）工圖。（含高低壓配電等）施（竣）工圖。（竣）工圖。、排煙、正壓風機施（竣）工圖。（竣）工圖。（竣）工圖。（竣）工圖。（竣）工圖。/ 18（竣）工圖。（竣）工圖。、分部、單位工程施（竣）工圖。/ 18第四篇：商業(yè)物業(yè)前期介入和接管驗收管理方案商業(yè)物業(yè)前期介入和接管驗收管理方案商業(yè)街區(qū)（商場）的物業(yè)管理大體上分為早期介入、接管驗收管理、租戶入住管理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設備設施管理、財務管理、質量管理、人力資源管理、檔案管理等方面，在實際操作中，應根據各階段的特點，有重點、有步驟地逐項落實。一、早期介入工作方案在物業(yè)管理早期介入階段，從物業(yè)管理的角度，對物業(yè)的規(guī)劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大租戶的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質量，節(jié)約成本。根據某廣場工程進展情況，特制訂如下方案：工作內容：（1）從政策法規(guī)的角度，提供有關物業(yè)管理的意見和依據；（2）從物業(yè)管理的角度，對以下方面提出合理化意見：園區(qū)規(guī)劃設計；建筑設計和選材；環(huán)境整體設計；標識系統(tǒng)的設計、配置；綠化設計；其它公建配套設施配置；電梯、空調系統(tǒng)的配置； 消防設施配置；安全監(jiān)控系統(tǒng)配置；弱電系統(tǒng)其它配置；各類設備配置、選型；隱蔽工程施工。管理措施（1）熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；（2）制定早期介入計劃，積極穩(wěn)妥地開展工作；（