【文章內(nèi)容簡介】 用停一個(gè)區(qū)域。消防消防中心要配置CRT電子平面操作系統(tǒng)，發(fā)生故障報(bào)警時(shí)，能夠準(zhǔn)確判位，及時(shí)處理火情。消控中心、消防水池、泵房要安裝水、電表，以便進(jìn)行計(jì)量控制。消防水池在施工時(shí)一定要做內(nèi)部防水。消防末端泄水一般都在設(shè)備機(jī)房內(nèi)，但一定要有地漏或集水坑。否則無法泄水。手報(bào)、消火栓等設(shè)施不要設(shè)計(jì)、安裝在商戶檔口內(nèi)，否則后期移動(dòng)、改造工作量很大。消防電纜（含弱電部分）在鋪設(shè)時(shí)要掛牌。消防管道、閥門要掛牌標(biāo)注水流方向、管控區(qū)域等信息。管道要做防銹處理。所有穿墻電纜、管道在過墻處要用防火泥封堵。如果消防公司是外地的，質(zhì)保期內(nèi)要讓其在當(dāng)?shù)剡x聘一家技術(shù)過硬的代維公司以保證維修的及時(shí)性。質(zhì)保期過后由商場自行選聘維保公司?？梢詤f(xié)調(diào)項(xiàng)目工程部將這一點(diǎn)作為合同條款之一。電梯根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)?shù)刭|(zhì)監(jiān)局要求，視情況提前辦理電梯操作證，（司機(jī)、管理兩類）等證件。/ 18電梯必須要經(jīng)過驗(yàn)收合格并取到準(zhǔn)許使用的合格證等驗(yàn)收證件。電梯底坑、墻壁、屋頂?shù)姆浪欢ㄒ龊?，否則會長期浸泡電梯部件，后期維修費(fèi)用極高。貨梯要配置對講系統(tǒng)，以便在困人等情況下聯(lián)系。電梯的防攀爬護(hù)欄、警示牌等要先期設(shè)計(jì)，與電梯同步安裝。電梯配電箱，尤其是貨梯配電箱要安裝在商場內(nèi)，切勿放置在地面。如果電梯公司是外地的，質(zhì)保期內(nèi)要讓其在當(dāng)?shù)剡x聘一家技術(shù)過硬的代維公司以保證維修的及時(shí)性。質(zhì)保期過后由商場自行選聘維保公司。可以協(xié)調(diào)項(xiàng)目工程部將這一點(diǎn)作為合同條款之一。新風(fēng)排煙電動(dòng)機(jī)要安裝接觸器、熱繼電器（施工方經(jīng)常遺漏），否則電動(dòng)機(jī)不能使用。熱繼電器型號與電動(dòng)機(jī)的功率要匹配。機(jī)房設(shè)置要合理，太小會造成設(shè)備無法拆卸。餐飲區(qū)要設(shè)計(jì)、安裝專用的檔口排煙管道，功率、油煙分離器等配置要合理。其他熱風(fēng)幕機(jī)的選型要合理，否則因制冷或制熱量不夠無法使用。風(fēng)幕機(jī)可考慮側(cè)吹式。口部雨篷、風(fēng)井口部的防水一定要做好。/ 18水吧等特項(xiàng)商鋪要預(yù)先設(shè)計(jì)、安裝上下水管道，要充分考慮對其用電量的特殊需求。溶入先期設(shè)計(jì)中，在施工時(shí)將給排水、三相電一并解決。排污管、水管在穿墻、穿樓板時(shí)要采用套管，以方便管體損壞時(shí)更換。餐飲商鋪的排煙管道和隔油池等要在規(guī)劃設(shè)計(jì)中加以考慮。通訊通信運(yùn)營商（移動(dòng)、聯(lián)通、電信等）的進(jìn)場布線的協(xié)議，最好要由物管部簽訂，因后期設(shè)計(jì)到維護(hù)、布線、電費(fèi)等一系列事宜。各類通信商的布線應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃，不能亂拉亂接，影響商場運(yùn)營觀瞻。通信商的電纜、設(shè)備、電表等都要掛牌標(biāo)注。所有用電設(shè)備都要安裝電表。無線對講系統(tǒng)要在設(shè)計(jì)時(shí)一并考慮。最好要區(qū)分若干個(gè)對講頻道，方便使用。無線對講信號覆蓋要盡量無盲區(qū)（含路面），對講機(jī)數(shù)量要配足?？诓烤砗熼T要質(zhì)量好的電動(dòng)門，方便操作。對監(jiān)控設(shè)備的要求要提前將告知工程部。如：型號、夜視要求、槍機(jī)還是球機(jī)等，不要有盲區(qū)。（二）施工階段工作細(xì)則工作要求1）掌握設(shè)計(jì)思路。為了便于今后的物業(yè)管理，要求物業(yè)專業(yè)技術(shù)人/ 18員必須掌握設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)思想、設(shè)計(jì)依據(jù)、荷載設(shè)計(jì)分析、基礎(chǔ)處理、功能分區(qū)、建筑結(jié)構(gòu)、隱蔽工程、風(fēng)水電智等各專業(yè)施工設(shè)計(jì)圖等。2）掌握各專業(yè)施工方法，物業(yè)管理人員在施工期的介入階段，必須深入現(xiàn)場，了解各種材料產(chǎn)生廠家及通信地址。3）提出整改的合理化建議。今后可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理問題。與施工方、監(jiān)理方的技術(shù)管理人員協(xié)商，提出建議、意見。對于施工中因各種原因造成嚴(yán)重工程質(zhì)量問題，對影響到今后的使用功能、使用安全的重大問題，及時(shí)向有關(guān)方提出整改建議，如果一時(shí)解決不了的，寫出專題報(bào)告，提交公司處理。4）制定切實(shí)可行的管理方案。物業(yè)管理人員必須盡早熟悉物業(yè)情況，掌握公共設(shè)備的質(zhì)量情況并制定切實(shí)可行的管理方案。、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況，特別是隱蔽工程部分，避免或減少給日后維修使用帶來困難和不便，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，提出改善性意見。、安裝和調(diào)試，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)與工程部聯(lián)絡(luò)溝通，盡量避免工程質(zhì)量問題的出現(xiàn)。，掌握物業(yè)各系統(tǒng)的參數(shù)和資料，以便今后物業(yè)管理公司制定相應(yīng)的管理模式和規(guī)章制度，使物業(yè)管理工作得以有序進(jìn)行。/ 18，特別是消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)備，以便接管后遇到特殊緊急事件時(shí)能立即找到關(guān)鍵部位，采取應(yīng)急措施，維護(hù)商場安全。，包括各種瓷片、配件等留下來備用，以減少以后維修費(fèi)用。、設(shè)備和設(shè)施，應(yīng)讓施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程相關(guān)的施工單位、供貨商、安裝單位和與之有關(guān)聯(lián)的單位都應(yīng)提供設(shè)備（或大宗材料、配件）的保質(zhì)（修）期的保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）期限、責(zé)任、費(fèi)用(維修保證金)等信息，并提供有效的產(chǎn)品的產(chǎn)地、采購供應(yīng)地址及聯(lián)系電話。（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。（如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗(yàn)合格）最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。，對大型重要的公共配套設(shè)備能設(shè)立獨(dú)立的電表或電表（便于情況分析和成本控制），深入現(xiàn)場，掌握第一手資/ 18料，尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的施工更改記錄：應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注各設(shè)備用房的通風(fēng)、降溫、排水、應(yīng)急照明、消防器材配備等問題，同時(shí)應(yīng)對各個(gè)電氣設(shè)備的分布、數(shù)量、性能等方面進(jìn)行熟悉、統(tǒng)計(jì)，對各供電線路走向、線徑、具體預(yù)埋點(diǎn)進(jìn)行了解，對照明線路設(shè)計(jì)是否符合以后管理進(jìn)行確認(rèn)，提出可行性整改建議，以確保整體統(tǒng)一美觀，方便后期的維修、保養(yǎng)和管理。：應(yīng)重點(diǎn)對水系統(tǒng)中的消火栓、噴淋管網(wǎng)的走向、閥門的分布、水泵結(jié)合器的位置進(jìn)行了解；同時(shí)對電系統(tǒng)中的風(fēng)機(jī)、排煙系統(tǒng)的分布和工作原理進(jìn)行掌握，最后還要熟悉和掌握消防監(jiān)控主機(jī)的工作原理，回路的分布以及卷簾門的分布情況。：應(yīng)重點(diǎn)了解供水系統(tǒng)情況。各區(qū)域由哪里供水，管道、閥門的位置，市政供水的位置，商戶的供水方式以及各個(gè)閥門的位置。在排水方面應(yīng)了解雨水、污水、冷凝水（空調(diào)水）的走向，檢查口的位置，化糞池、集水坑的位置等。：應(yīng)重點(diǎn)了解哪些為整體混凝土施工，隱蔽工程，墻體、地面在哪些位置埋有管線，需要在打孔和裝修時(shí)加以注意。地下工程因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，處理不好會造成長期、大面積滲漏。因此，根據(jù)設(shè)計(jì)采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點(diǎn)注意和跟進(jìn)。/ 18：應(yīng)重點(diǎn)了解系統(tǒng)中的冷水機(jī)組、冷卻系統(tǒng)、電氣控制、風(fēng)盤等系統(tǒng)的分布和工作原理進(jìn)行掌握，熟悉管道、閥門的位置和管控區(qū)域。熟悉各配電柜、開關(guān)、閥門、水泵的聯(lián)絡(luò)操作程序和方法；熟悉中央空調(diào)操作規(guī)程、規(guī)范以及應(yīng)急方案。：應(yīng)重點(diǎn)了解井道和機(jī)房、傳動(dòng)部分、升降部分、安全裝置、控制部分的工作原理進(jìn)行掌握，熟悉電梯安裝規(guī)范、操作規(guī)程以及應(yīng)急方案。對曳引機(jī)、導(dǎo)軌、鏈條等部位要重點(diǎn)關(guān)注。二 接管工作細(xì)則驗(yàn)收應(yīng)注意檢查的文件電梯須經(jīng)質(zhì)監(jiān)局驗(yàn)收合格才能使用。供電需經(jīng)供電局驗(yàn)收合格后才能投入運(yùn)行。中央空調(diào)必須經(jīng)廠家調(diào)試合格后才能投入運(yùn)行。消防系統(tǒng)（消火栓、自動(dòng)噴淋、防火門、消控主機(jī)等）須經(jīng)施工方聯(lián)動(dòng)調(diào)試合格，并且經(jīng)消防部門驗(yàn)收合格后才能投入運(yùn)行。監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)在接管時(shí)就處于調(diào)試合格的可用狀態(tài)。通信系統(tǒng)（移動(dòng)、聯(lián)通、電信）應(yīng)在接管前調(diào)試合格。接管時(shí)能即可使用。無線對講、巡更系統(tǒng)應(yīng)在接管前調(diào)試合格，接管時(shí)能即可使用。項(xiàng)目本身須經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交資料一、產(chǎn)權(quán)資料/ 18。二、技術(shù)資料，包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等全套圖紙。、竣工報(bào)告。、決算。（包括質(zhì)量事故處理記錄）。、電、衛(wèi)生器具、新風(fēng)、排煙、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書。、混凝土試塊、試壓報(bào)告。、空調(diào)、消防的試壓報(bào)告?！氨乘畠?nèi)表面的結(jié)構(gòu)工程展開圖”物業(yè)接收工程項(xiàng)目驗(yàn)收依據(jù)一、所有的已經(jīng)發(fā)布的各專業(yè)的驗(yàn)收規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（包括國家、行業(yè)和地方的，較為完備的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)）。二、前期施工全同（協(xié)議）制定的標(biāo)準(zhǔn)，要求。三、所有的各專業(yè)施工所用的施工圖、竣工圖紙，設(shè)計(jì)變更單。/ 18四、所有的設(shè)備，材料等的技術(shù)說明書，安裝使用說明書和設(shè)備、設(shè)備制品和主要材料等的清單、合格證等。五、隱蔽工程驗(yàn)收記錄和中間試驗(yàn)記錄。六、工程質(zhì)量事故處理記錄。七、前期施工階段竣工驗(yàn)收報(bào)表（包括政府部門和監(jiān)理公司出具的）；分項(xiàng)、分部、單位工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定記錄。八、設(shè)備試壓、試運(yùn)行合格報(bào)告等。物業(yè)檔案資料移交一、綜合資料、紅線圖、立項(xiàng)文件、工程申報(bào)批建文件及計(jì)劃批準(zhǔn)文件。、工程建筑報(bào)建表。、人防協(xié)議書（合同書）、紅線圖。、施工許可證、開工報(bào)告、施工量放線圖表記錄 ：地質(zhì)勘察報(bào)告、防水等資料。、竣工報(bào)告、竣工驗(yàn)收證書。、檢驗(yàn)合格證 / 18 16 設(shè)備調(diào)試記錄 、位置、坡度、測量記錄。、閉水試壓試驗(yàn)記錄。 供電系統(tǒng)⑴ 供電系統(tǒng)設(shè)備購買、安裝合同 復(fù)印件⑵ 供電系統(tǒng)設(shè)備制造、安裝單位、維護(hù)單位資料 復(fù)印件 ⑶ 高低壓配電柜、變壓器等設(shè)備參數(shù)（型號、數(shù)量、重量、額定電壓、電流、頻率等）原 件⑷ 高低壓配電柜、變壓器等設(shè)備隨機(jī)資料（安裝使用說明書、技術(shù)圖紙、機(jī)房布置圖、產(chǎn)品合格證、安裝配件清單等）原 件 ⑸ 高低壓配電柜、變壓器等設(shè)備主要配件資料（生產(chǎn)單位、技術(shù)參數(shù)、說明書、產(chǎn)品合格證等）原 件⑹ 高低壓配電柜、變壓器等設(shè)備試運(yùn)行檢驗(yàn)記錄 原 件 ⑺ 配電箱、電纜、插接母線、電表等資料（生產(chǎn)單位、技術(shù)參數(shù)、說明書、檢測報(bào)告、產(chǎn)品合格證等）原 件⑻ 燈具、末端用電器具資料（生產(chǎn)單位、技術(shù)參數(shù)、說明書、產(chǎn)品/ 18合格證等）原 件⑼ 配套裝置、儀表、電度表資料（檢驗(yàn)記錄、測試報(bào)告、原始數(shù)據(jù)記錄等）復(fù)印件 ⑽ 其它相關(guān)資料 給排水系統(tǒng)⑴給排水系統(tǒng)設(shè)備購買、安裝合同 復(fù)印件⑵給排水系統(tǒng)設(shè)備制造、安裝單位、維護(hù)單位資料 復(fù)印件 ⑶水泵等配套設(shè)備參數(shù)（型號、額定功率、揚(yáng)程、編號等）原 ⑷設(shè)備隨機(jī)資料（安裝使用說明書、維護(hù)保養(yǎng)手冊、產(chǎn)品合格證、隨機(jī)配件清單、主要配件資料等）原 件⑸設(shè)備運(yùn)行檢驗(yàn)記錄、管道水壓及閉水試驗(yàn)記錄、給水管道的沖洗及消毒記錄 原 件⑹儀表、水表資料（檢驗(yàn)記錄、原始數(shù)據(jù)記錄等）⑺其它相關(guān)資料 電梯系統(tǒng)⑴電梯設(shè)備購買安裝合同 復(fù)印件⑵ 電梯制造、安裝單位、維護(hù)單位資料 復(fù)印件⑶ 電梯設(shè)備參數(shù)（型號、數(shù)量、額定載重、額定速度、乘客數(shù)、電梯行程、層站數(shù)、轎廂及對重的質(zhì)量、機(jī)器編號等）原 件 ⑷ 隨機(jī)資料（安裝使用說明書、維護(hù)保養(yǎng)手冊、電梯機(jī)房井道布置圖、產(chǎn)品合格證、隨機(jī)配件清單、主要配件資料等）原 件 ⑸ 設(shè)備安裝調(diào)試記錄 原 件/ 18⑹ 電梯設(shè)備驗(yàn)收檢驗(yàn)記錄、合格證 原 件 ⑺ 其它相關(guān)資料 消防系統(tǒng)⑴ 消防設(shè)備購買安裝合同 復(fù)印件⑵ 消防設(shè)備制造、安裝單位、維護(hù)單位資料 復(fù)印件⑶ 消防自動(dòng)報(bào)警、消防廣播、消防栓、消防噴淋等設(shè)備參數(shù)（型號、數(shù)量、水泵額定功率、揚(yáng)程等）原 件⑷ 隨機(jī)資料（安裝使用說明書、維護(hù)保養(yǎng)手冊、機(jī)房布置圖、產(chǎn)品合格證、隨機(jī)配件清單、主要配件資料等）原 件⑸ 設(shè)備、儀表調(diào)試運(yùn)行檢驗(yàn)記錄、管道沖洗、水壓及閉水試驗(yàn)檢驗(yàn)記錄 復(fù)印件⑹ 消防系統(tǒng)主要材料和制品的合格證或試驗(yàn)記錄 復(fù)印件 ⑺ 消防驗(yàn)收合格證書 原件 ⑻ 其它相關(guān)資料 監(jiān)控系統(tǒng)⑴ 監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備購買、安裝合同 復(fù)印件⑵ 監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備制造、安裝單位、維護(hù)單位資料 復(fù)印件 ⑶ 監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備參數(shù)（系統(tǒng)、型號、規(guī)格、數(shù)量）原 件 ⑷ 監(jiān)控系統(tǒng)隨機(jī)資料（安裝使用說明書、維護(hù)保養(yǎng)手冊、產(chǎn)品合格證、隨機(jī)配件清單、主要配件資料等）原 件⑸ 監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備調(diào)試運(yùn)行檢驗(yàn)記錄、安裝檢驗(yàn)合格證書、安防設(shè)備行政管理機(jī)關(guān)許可使用證明 原 件/ 18⑹ 其它相關(guān)資料 中央空調(diào)系統(tǒng)⑴ 空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備購買、安裝合同 復(fù)印件⑵ 空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備制造、安裝單位、維護(hù)單位資料 復(fù)印件 ⑶ 空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備參數(shù) 原 件⑷ 空調(diào)系統(tǒng)隨機(jī)資料（安裝使用說明書、維護(hù)保養(yǎng)手冊、產(chǎn)品合格證、隨機(jī)配件清單、主要配件資料等）原 件⑸ 空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備調(diào)試運(yùn)行檢驗(yàn)記錄、安裝檢驗(yàn)合格證書 原 件 ⑹ 其它相關(guān)資料 其它設(shè)備資料二、施工圖（包括綜合系統(tǒng)圖）。（竣）工圖。（竣）工圖。、消防施（竣）工圖。（含高低壓配電等）施（竣）工圖。（竣）工圖。、排煙、正壓風(fēng)機(jī)施（竣）工圖。（竣）工圖。（竣）工圖。（竣）工圖。（竣）工圖。/ 18（竣）工圖。（竣）工圖。、分部、單位工程施（竣）工圖。/ 18第四篇：商業(yè)物業(yè)前期介入和接管驗(yàn)收管理方案商業(yè)物業(yè)前期介入和接管驗(yàn)收管理方案商業(yè)街區(qū)（商場）的物業(yè)管理大體上分為早期介入、接管驗(yàn)收管理、租戶入住管理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設(shè)備設(shè)施管理、財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量管理、人力資源管理、檔案管理等方面，在實(shí)際操作中，應(yīng)根據(jù)各階段的特點(diǎn)，有重點(diǎn)、有步驟地逐項(xiàng)落實(shí)。一、早期介入工作方案在物業(yè)管理早期介入階段，從物業(yè)管理的角度，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大租戶的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。根據(jù)某廣場工程進(jìn)展情況，特制訂如下方案：工作內(nèi)容：（1）從政策法規(guī)的角度，提供有關(guān)物業(yè)管理的意見和依據(jù)；（2）從物業(yè)管理的角度，對以下方面提出合理化意見：園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)；建筑設(shè)計(jì)和選材；環(huán)境整體設(shè)計(jì)；標(biāo)識系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、配置；綠化設(shè)計(jì)；其它公建配套設(shè)施配置；電梯、空調(diào)系統(tǒng)的配置； 消防設(shè)施配置；安全監(jiān)控系統(tǒng)配置；弱電系統(tǒng)其它配置；各類設(shè)備配置、選型；隱蔽工程施工。管理措施（1）熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；（2）制定早期介入計(jì)劃，積極穩(wěn)妥地開展工作；（