【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 排水管道；排污管道；管道井坡度、支架；水泵；進(jìn)水管道；進(jìn)出水閥門；排水喉管；雨水喉管；上下水管道保溫；供暖管道；散熱器；衛(wèi)生器具；檢查口；掃除口；地漏；燃?xì)庠O(shè)施；跟進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)：按物業(yè)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；表格填寫：如檢查結(jié)果正常，則在對(duì)應(yīng)欄內(nèi)打“√”，如異常則打“”，并在異常/故障情況描述及跟進(jìn)處理措施，欄內(nèi)要詳細(xì)記錄。巡查人員每五天全面巡查一次，對(duì)重點(diǎn)隱蔽工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。每周五對(duì)異常情況進(jìn)行匯總，召開工程前期介入專題會(huì)，對(duì)重要的問題要以書面的形式發(fā)函致工程部，必要時(shí)呈報(bào)其領(lǐng)導(dǎo)，并及時(shí)跟蹤，直至問題解決。此表格須經(jīng)工程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長(zhǎng)期。匯總表的填寫：填寫要求：物業(yè)工程部負(fù)責(zé)位置、檢查項(xiàng)目、問題描述、整改前照片的描述，地產(chǎn)工程部負(fù)責(zé)整改措施、責(zé)任人、整改時(shí)間、整改后照片的提供。每周五根據(jù)各類別問題的匯總情況編制該表，、對(duì)于發(fā)函兩次未整改的問題要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。（四）裝修施工跟進(jìn)；在建工程裝修施工跟進(jìn)要求：每五天對(duì)土裝修程進(jìn)行一次跟進(jìn)；跟進(jìn)內(nèi)容：功能性檢查（水；電；可視對(duì)講；報(bào)警系統(tǒng)；土建無滲漏和給排水無滴漏現(xiàn)象；排水暢通、無倒坡和積水現(xiàn)象；）； 木門{飾面板顏色、紋路一致，無劃痕、缺損、磕傷、污染等；木門門套線與墻體結(jié)合是否存在裂縫等；開、關(guān)、鎖靈活自如、平穩(wěn)、無噪音；暗門鏈?zhǔn)欠衿鹱饔?；門鎖把手是否有保護(hù)膜；膠條平順；小五金配件（門鎖、門吸、門鉸、貓眼等；）齊全，無松脫、晃動(dòng)、磨損、劃傷、銹跡等；}；鋁合金（是否存在滲漏，是否有泄水口，窗框周邊打膠飽滿；隼接部位，錨釘部位等是否有打膠；五金件（執(zhí)手，勾鎖，滑輪，限位器等）齊全，使用功能正常，無松脫、晃動(dòng)、磨損、劃傷、銹跡等；推拉門推拉順暢；窗扇開啟順暢；）；給排水（水龍頭，花灑安裝牢固端正、開關(guān)自如，表面無損傷、銹蝕；出水流速及水量正常，無滴漏現(xiàn)象；浴缸無破損、脫瓷、劃傷、磕傷、銹獨(dú)、污染等，周邊打膠飽滿；淋浴門動(dòng)作自如，周邊打膠飽滿；馬桶蓋板安裝，水箱進(jìn)水閥啟閉自如不滲漏，周邊打膠飽滿，無破損、脫瓷、劃傷、磕傷、銹蝕、污染等；衛(wèi)生間，陽(yáng)臺(tái)排水順暢，無倒坡積水，地漏不被覆蓋）；電氣（燈是否亮，位置是否合理，開關(guān)周邊收口是否平整，高度是否合理，無污染；插座是否通電，位置是否合理，成排安裝的開關(guān)高度應(yīng)一致高低差不大于2mm；同一室內(nèi)安裝的插座高低差不應(yīng)大于5mm；并列按裝相同型號(hào)的插座高低差不應(yīng)大于1mm；左零右火上保護(hù)線正確，無污染；）；排氣扇開閉自如；配電箱蓋污染生銹，斷路器沒有內(nèi)陷；）；櫥柜，衛(wèi)生間鏡柜，淋浴{淋浴門動(dòng)作自如，周邊打膠飽滿；五金件（滑軌，執(zhí)手等）齊全，使用功正常，無松脫、晃動(dòng)、磨損、劃傷、銹跡等；廚房煙道，止回閥安裝；櫥柜五金件（門鉸鏈，滑輪，垃圾桶等）齊全，使用功能正常，無松脫、晃動(dòng)、磨損、劃傷、銹跡等；櫥柜臺(tái)面平整光亮，磨邊圓滑美觀，接縫平直緊密、打膠完好、手感平滑，無裂縫、缺損、劃痕、磕傷、污染等煤氣軟管預(yù)留孔大小、位置適當(dāng)。}；扶手空調(diào)洞層高（1；木扶手安裝牢固，無開裂、無缺損、劃傷、固定件完好、拼角順平；鐵件是否有生銹，變形，斷開等；空調(diào)洞位置是否合理，有無排水立管遮擋空調(diào)洞現(xiàn)象，前后空調(diào)洞是否前高后低；測(cè)量具體層高數(shù)據(jù)；）；墻地磚（墻地磚沒有空鼓、缺棱掉角等；墻地磚沒有過大翹曲、色差、大小頭等；墻地磚接縫順直，接縫填嵌密實(shí)、平直、寬窄一致；）；天花墻身涂（墻身天花油漆驗(yàn)收一致，無色差，無透底，無漏刷，無流墜，無污染；墻身天花無裂縫；陰陽(yáng)角順直方正；吊頂整體完好、安裝牢固，表面平整、顏色均勻；線角順直方正，與梁底接縫無開裂；）木地板（無污染，劃痕，崩角等。無大小頭。色澤同一性；預(yù)留置伸縮，不允許木板起伏。接縫、釘口要按規(guī)范處理。拼縫密實(shí)。成品保護(hù)到位。陽(yáng)臺(tái)等公共部分（踏步磚沒有空鼓、缺棱掉角等；墻身無裂縫，陰陽(yáng)角順直方正，滴水線清晰；欄桿木扶手安裝牢固，無開裂、無缺損、劃傷、固定件完好、拼角順平；欄桿鐵件是否有生銹，變形，斷開等；窗開啟自如；首層雜物間隔柵；陽(yáng)臺(tái)水管后墻面面油漆平整，水管無污染熱水器和強(qiáng)電插座、煤氣表等位置合理；）；跟進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)：按物業(yè)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；表格填寫：如檢查結(jié)果正常，則在對(duì)應(yīng)欄內(nèi)打“√”，如異常則打“”，并在異常/故障情況描述及跟進(jìn)處理措施，欄內(nèi)要詳細(xì)記錄。巡查人員每五天全面巡查一次，對(duì)重點(diǎn)隱蔽工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。每周五對(duì)異常情況進(jìn)行匯總，召開工程前期介入專題會(huì)，對(duì)重要的問題要以書面的形式發(fā)函致工程部，必要時(shí)呈報(bào)其領(lǐng)導(dǎo)，并及時(shí)跟蹤，直至問題解決。此表格須經(jīng)工程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長(zhǎng)期。匯總表的填寫：填寫要求：物業(yè)工程部負(fù)責(zé)位置、檢查項(xiàng)目、問題描述、整改前照片的描述，地產(chǎn)工程部負(fù)責(zé)整改措施、責(zé)任人、整改時(shí)間、整改后照片的提供。每周五根據(jù)各類別問題的匯總情況編制該表，、對(duì)于發(fā)函兩次未整改的問題要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。（五）消防系統(tǒng)施工跟進(jìn)；在建工程裝修施工跟進(jìn)要求：每五天對(duì)土裝修程進(jìn)行一次跟進(jìn)；跟進(jìn)內(nèi)容：網(wǎng)絡(luò)布置（坡度、排水口、末端試水裝置是否符合要求；）；手動(dòng)報(bào)警鈕（是否按照?qǐng)D紙安裝；）；煙感（是否按照?qǐng)D紙安裝；）；溫感（是否按照?qǐng)D紙安裝；）；消防栓（是否按照?qǐng)D紙位置安裝閥門安裝及漏水情況消防皮帶噴咀安放齊全自動(dòng)按鈕安裝情況立管、消防栓外觀，安裝質(zhì)量情況；）；噴淋系統(tǒng)（噴淋頭是否按設(shè)計(jì)安裝；安裝位置，間隔距離符合要求；樓層防火分區(qū)總閥，流量開關(guān)安裝情況；末端放水閥門安裝情況；報(bào)警閥；管道安裝；支架安裝；壓力開關(guān)；漏水情況；）；分區(qū)卷簾門（分區(qū)卷簾門安裝位置符合圖紙要求設(shè)計(jì)；樓層防火分區(qū)總閥，流量開關(guān)安裝情況；末端放水閥門安裝情況；）；防排系統(tǒng)（風(fēng)管安裝情況；設(shè)計(jì)防火閥安裝情況；防火閥動(dòng)作情況；自然排煙口面積；）；跟進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)：按物業(yè)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；表格填寫：如檢查結(jié)果正常，則在對(duì)應(yīng)欄內(nèi)打“√”，如異常則打“”，并在異常/故障情況描述及跟進(jìn)處理措施，欄內(nèi)要詳細(xì)記錄。巡查人員每五天全面巡查一次，對(duì)重點(diǎn)隱蔽工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。每周五對(duì)異常情況進(jìn)行匯總，召開工程前期介入專題會(huì)，對(duì)重要的問題要以書面的形式發(fā)函致工程部，必要時(shí)呈報(bào)其領(lǐng)導(dǎo)，并及時(shí)跟蹤，直至問題解決。此表格須經(jīng)工程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長(zhǎng)期。匯總表的填寫：填寫要求：物業(yè)工程部負(fù)責(zé)位置、檢查項(xiàng)目、問題描述、整改前照片的描述，地產(chǎn)工程部負(fù)責(zé)整改措施、責(zé)任人、整改時(shí)間、整改后照片的提供。每周五根據(jù)各類別問題的匯總情況編制該表，、對(duì)于發(fā)函兩次未整改的問題要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。段（六）消防系統(tǒng)施工跟進(jìn)；在建工程裝修施工跟進(jìn)要求：每五天對(duì)土裝修程進(jìn)行一次跟進(jìn)；跟進(jìn)內(nèi)容：電源(電梯的供電電源線是否單獨(dú)敷設(shè))。轎箱部分(轎箱內(nèi)樓層顯示板,內(nèi)呼按鈕版,轎箱對(duì)講功能,轎箱應(yīng)急燈,各層層站顯示裝置,轎箱天花,轎箱地板,轎門開關(guān),廳門開關(guān),轎箱壁板,轎箱攝像)。機(jī)房部分(維修吊鉤,盤車工具,限速器,曳引機(jī),主電源開關(guān),井道照明燈,防鼠設(shè)施,機(jī)房門鎖,機(jī)房室溫,轎箱照明,三方對(duì)講,監(jiān)控系統(tǒng),對(duì)重架護(hù)欄,機(jī)房排氣扇)。底坑(底坑有無積水,井底土建結(jié)構(gòu),井底爬梯)。跟進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)：按物業(yè)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；表格填寫：如檢查結(jié)果正常，則在對(duì)應(yīng)欄內(nèi)打“√”，如異常則打“”，并在異常/故障情況描述及跟進(jìn)處理措施，欄內(nèi)要詳細(xì)記錄。巡查人員每五天全面巡查一次，對(duì)重點(diǎn)隱蔽工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。每周五對(duì)異常情況進(jìn)行匯總，召開工程前期介入專題會(huì)，對(duì)重要的問題要以書面的形式發(fā)函致工程部，必要時(shí)呈報(bào)其領(lǐng)導(dǎo)，并及時(shí)跟蹤，直至問題解決。此表格須經(jīng)工程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長(zhǎng)期。匯總表的填寫：填寫要求：物業(yè)工程部負(fù)責(zé)位置、檢查項(xiàng)目、問題描述、整改前照片的描述，地產(chǎn)工程部負(fù)責(zé)整改措施、責(zé)任人、整改時(shí)間、整改后照片的提供。每周五根據(jù)各類別問題的匯總情況編制該表，、對(duì)于發(fā)函兩次未整改的問題要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。第三接管驗(yàn)收階段第四篇：物業(yè)工程部前期介入實(shí)施細(xì)則與流程物業(yè)工程部前期介入實(shí)施細(xì)則與流程物業(yè)項(xiàng)目的前期介入，物業(yè)工程部必須為后期業(yè)主利益考慮。為小區(qū)的建設(shè)質(zhì)量每一個(gè)環(huán)節(jié)，每一道工序，結(jié)構(gòu)安全狀況、人性化使用方便等把關(guān)。按有關(guān)規(guī)范嚴(yán)格巡查每一棟樓，每一項(xiàng)設(shè)施設(shè)備。重點(diǎn)考慮減少今后物業(yè)管理中產(chǎn)生的問題和矛盾，便于維護(hù)與管理，降低成本管理費(fèi)用。從物業(yè)管理各項(xiàng)細(xì)節(jié)出發(fā)，熟悉幾大系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)各種缺陷、安全隱患、施工不規(guī)范、物業(yè)遺漏工程等，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向開發(fā)商反映，建議施工方立即整改。對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行審閱，機(jī)電設(shè)備、物業(yè)智能化系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、公共照明設(shè)備、裝飾材料、物業(yè)的平面布局、功能區(qū)域劃分進(jìn)行審查等，提出專業(yè)合理化建議及改進(jìn)方案。建立健全各項(xiàng)巡查驗(yàn)收資料檔案?jìng)洳?，通過規(guī)范的管理制度和扎扎實(shí)實(shí)的辛勤勞動(dòng)，一步步打開工作局面，確保前期介入最終達(dá)到預(yù)期效果。一、工程部前期介入目的；完善物業(yè)的使用功能。改進(jìn)、改善物業(yè)的具體設(shè)計(jì)。能更好地監(jiān)理施工質(zhì)量。為竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收打下基礎(chǔ)。便于日后對(duì)物業(yè)的管理。在項(xiàng)目建設(shè)中存在的一些工程質(zhì)量問題，涉及到土建、消防、供配電、給排水、空調(diào)、電梯、景觀等，致使工程存在許多通病和瑕疵。有些是顯露的，如墻面地面不平整、裂縫、起皮、脫落等；有些是隱蔽的，如保溫砂漿工藝、做法不到位、面層空鼓、屋頂、外墻、衛(wèi)生間漏水、煙道串味等。后者更為危險(xiǎn)，一旦有了這些隱患，必然為后期的物業(yè)管理蒙上一層揮之不去的陰影。全面熟悉小區(qū)總體規(guī)劃，施工全過程，對(duì)結(jié)構(gòu)以及管線走向，設(shè)備安裝做到心中有數(shù)。并對(duì)工程質(zhì)量巡查監(jiān)督，對(duì)可能出現(xiàn)的種種隱患了如指掌，便于在后期管理各項(xiàng)設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作，減少物業(yè)設(shè)施的返修工作量。記錄、或拍照保存相應(yīng)的證據(jù)在未來隱患發(fā)生時(shí)，對(duì)分清物業(yè)管理與建設(shè)、施工、安裝單位的責(zé)任非常有利。也確保物業(yè)日后提升管理質(zhì)量，更減輕日后的管理難度，并為順利移交拿出依據(jù)。二、前期介入圖紙審核、巡查重點(diǎn)；物管用房方面；要求配置物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設(shè)備用房。其它用房的預(yù)留，（管理處辦公室、員工宿舍食堂、娛樂活動(dòng)室、保安崗?fù)?、垃圾收集站、物料倉(cāng)庫(kù)、電工值班室、清潔工工具房等）。電氣方面；注意各設(shè)備房的通風(fēng)、降溫、排水、應(yīng)急照明、消防器材配備等問題。對(duì)各個(gè)電氣設(shè)備的分布、數(shù)量、性能等方面進(jìn)行熟悉、統(tǒng)計(jì)，對(duì)各供電線路的走向、線徑、具體預(yù)埋點(diǎn)進(jìn)行了解。對(duì)照明線路設(shè)計(jì)是否超負(fù)荷，路燈盡量采用公路用燈具、節(jié)能燈泡，可耐銹蝕、牢固、防日曬雨淋、不怕臺(tái)風(fēng)、減少跳閘、密、亮度適中，保障可靠供電等，（方便日常維修、減少開支、節(jié)約能源）。單元樓道燈最好采用光控紅外線開關(guān)（以方便業(yè)主使用，減少公共照明浪費(fèi)電量）。更方便后期的維修、保養(yǎng)和管理。消防方面；對(duì)水系統(tǒng)中的消火栓、噴淋管網(wǎng)的走向、閥門的分布、水泵結(jié)合器的位置進(jìn)行了解。對(duì)電路系統(tǒng)中的風(fēng)機(jī)、風(fēng)閥的分布、工作原理進(jìn)行掌握。掌握消防主機(jī)、各種聯(lián)動(dòng)配套的工作原理，回路的分布，卷簾門的分布、報(bào)警器安裝部位等。給排水方面；了解供水的系統(tǒng)情況，各樓層供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置。住戶的供水方式，水壓是否達(dá)標(biāo)，各個(gè)閥門的位置及是否發(fā)生爆水管可分片關(guān)閉閥門，不至于關(guān)總閥影響其它業(yè)主用水，如產(chǎn)生漏水有地漏排放不至于產(chǎn)生大的損失。商業(yè)用水和居民用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計(jì)量表，以避免產(chǎn)生計(jì)費(fèi)錯(cuò)誤。在排水方面，雨水、污水、冷凝水（空調(diào)水）的走向，檢查口的位置，化糞池的位置等。小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，坡度要適宜，沒有壓扁堵塞現(xiàn)象。井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時(shí)竹片長(zhǎng)度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長(zhǎng)度，路面低洼處排水要專用下水井等。排污管、雨水管在穿樓板時(shí)要考慮采用套管，以方便管體爆裂時(shí)更換。監(jiān)控方面；智能防盜設(shè)備要完善，小區(qū)的外圍盡量考慮封閉式管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計(jì)要防攀防鉆，周邊防翻越。各種監(jiān)控鏡頭的設(shè)置足夠合理，對(duì)住戶與商場(chǎng)的門進(jìn)行控制，能有效的隔離商場(chǎng)人員進(jìn)入住戶空間，對(duì)出入口的設(shè)置合理，停車場(chǎng)的智能化無安全隱患，管道井是無安全隱患等。、各單元門、停車位、外圍、巡視死角，平臺(tái)等應(yīng)加裝監(jiān)控鏡頭確保安全。清潔方面；可以關(guān)注各垃圾桶的設(shè)置是否合理，樓層清潔用水是否方便，電梯廳內(nèi)吸塵用電是否方便。天臺(tái)是否設(shè)置照明及水龍頭，垃圾收集點(diǎn)，洗拖把水龍頭、以方便清潔用。地漏與清潔有關(guān)的問題是否設(shè)計(jì)到位。綠化、泳池方面；對(duì)綠化設(shè)計(jì)的品種適宜以后的物業(yè)管理，適宜以后長(zhǎng)期保持相應(yīng)的花期，各種自動(dòng)澆水系統(tǒng)完善，花池的排水恰當(dāng)。泳池的設(shè)備設(shè)計(jì)合理，補(bǔ)水、溢水、排水完善。綠化帶植物的品種，不要設(shè)計(jì)得太名貴、太繁多，除充分考慮到錯(cuò)落有致，四季有花有香，配制原則大方得體，合理選擇背陰喜陽(yáng)易于養(yǎng)護(hù)的植物。空調(diào)機(jī)方面；預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。在預(yù)留分體空調(diào)機(jī)位的同時(shí)，考慮新產(chǎn)品如，如空氣源、太陽(yáng)能熱水器等。商鋪前后也預(yù)留空調(diào)位及排水位，凡有空調(diào)機(jī)滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶（既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。所有空調(diào)穿墻孔洞預(yù)留，管口外斜下防水措施。集中抄表方面；水、電、氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層、有安全防護(hù)的水、電間、柜等。公共用電、（電梯、公共照明、景觀、水泵、消防、風(fēng)機(jī)設(shè)備等），安裝獨(dú)立電表計(jì)費(fèi)，用于以后一、二級(jí)合理分?jǐn)傆?jì)算給業(yè)主，減小猜疑。樓道內(nèi)電表箱柜等應(yīng)采用專用鎖，樓道開關(guān)總閘更應(yīng)