【文章內(nèi)容簡介】 關(guān)注和工作的展開是有區(qū)別和側(cè)重點(diǎn)的。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段前期介入在此期間，商業(yè)管理組織主要應(yīng)關(guān)注如下方面：在市場調(diào)研過程中關(guān)注項(xiàng)目所在城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、商圈狀況、同類個(gè)案及本項(xiàng)目分析。主要業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和規(guī)模、空間布局。交通組織、人車動(dòng)線、出入口（包括各業(yè)態(tài)客用、貨用及車場等）。停車場（規(guī)模、車位數(shù)等）。購物中心內(nèi)部交通組織的建議。不同業(yè)態(tài)房產(chǎn)技術(shù)條件、商鋪面積、商鋪開門、商鋪層高、商鋪業(yè)態(tài)調(diào)整。扶梯、垂直梯、地下電梯廳、觀光梯、中庭、公共衛(wèi)生間、顧客通道、夜間通道的設(shè)置要求及位置。關(guān)于主要工程系統(tǒng)及配套設(shè)施，如垃圾房、空調(diào)系統(tǒng)、用電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、設(shè)備房的設(shè)置與安排。廣告位的設(shè)置、制造及廣告位的安排。商業(yè)管理組織的設(shè)立，前期人員的到崗，相關(guān)資質(zhì)證書的辦理。項(xiàng)目施工階段前期介入在這個(gè)過程中，主要的工作重點(diǎn)包括：提出設(shè)備的設(shè)置、服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議。分析物業(yè)建造選料及安裝情況，提高設(shè)備使用效率，減輕后期管理的壓力。審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見。提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見。提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見。幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷。提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能。檢查工程施工進(jìn)度（定期巡查施工現(xiàn)場，參與工程例會(huì)，及時(shí)提出維護(hù)開發(fā)商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗(yàn)收，對(duì)各種設(shè)備、管線都逐一檢查）。檢查前期工程的施工質(zhì)量，對(duì)與原設(shè)計(jì)不合且可以更改的部分提出建議。配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量。找出遺漏工程項(xiàng)目。參與開發(fā)商的建筑、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案；發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患；參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收。制訂物業(yè)驗(yàn)收流程，指出工程缺陷，對(duì)改良方案的可行性及費(fèi)用提出建議。開業(yè)籌備階段前期介入在開業(yè)籌備階段，要針對(duì)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行市場調(diào)研、組織成立管理架構(gòu)、編制相關(guān)管理制度，進(jìn)行人員培訓(xùn)，提供《經(jīng)營管理公約》、《商戶手冊(cè)》樣本并協(xié)助商戶相關(guān)文件的審批，提供開業(yè)和促銷時(shí)期的安全防衛(wèi)服務(wù)，制訂物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以明示，配合項(xiàng)目公司營銷宣傳、推廣，準(zhǔn)備物業(yè)管理企業(yè)簡介、主要業(yè)績證書、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級(jí)證書等資料。通過前期介入，可以大量收集和掌握第一手資料，根據(jù)第一手材料提前策劃項(xiàng)目前期物業(yè)管理的方案，進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備、費(fèi)用測算、員工培訓(xùn)、開業(yè)準(zhǔn)備等工作，使物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理有條不紊地銜接與過渡。與此同時(shí)，與社會(huì)有關(guān)部門密切聯(lián)系，從而確保開業(yè)進(jìn)度并圓滿完成預(yù)期指標(biāo)。第三篇：前期物業(yè)介入工程工作報(bào)告前期物業(yè)介入工程工作報(bào)告青城華府項(xiàng)目自2010年11月份物業(yè)前期介入以來，按照董事長的指示，在配合好項(xiàng)目、服務(wù)好營銷的同時(shí)。依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的31個(gè)要點(diǎn)開展工作，就參與小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)方面（主要從安全防范、房屋主體、設(shè)備設(shè)施、園林景觀、隱蔽工程、智能化等）。從業(yè)主(使用人)及物業(yè)管理的角度，提出一些合理化建議，以本物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求和物業(yè)管理的需要。：從方便業(yè)主生活，配套完善、便于管理和降低日后物業(yè)管理成本的角度，向項(xiàng)目部提出物業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計(jì)階段物業(yè)管理前期介入報(bào)告；總結(jié)類似的規(guī)劃設(shè)計(jì)缺陷、工程質(zhì)量疑點(diǎn)難點(diǎn)問題（如：玻璃幕墻的選材、屋頂墻面的防水、隱蔽污排生活管網(wǎng)的施工程序、飄窗滲水、車位設(shè)計(jì)、主供電容量等）。在介入報(bào)告中列出并反饋至各相關(guān)部門，以便在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)及時(shí)修正和避免。在每項(xiàng)工程開工及開工初期，我們要求前期工程跟蹤人員，到項(xiàng)目資料室翻閱查看建設(shè)工程施工圖紙。對(duì)每處設(shè)施設(shè)備布局仔細(xì)斟酌，就不明事項(xiàng)與項(xiàng)目責(zé)任工程師進(jìn)行探討，是否規(guī)范合理設(shè)計(jì)、能否滿足業(yè)主使用要求，是否便于我們后期的管理做了相應(yīng)的考慮（如：①管理用房的預(yù)留，包括今后的業(yè)委會(huì)用房、管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂活動(dòng)室、物料倉庫、清潔工工具房等。②小區(qū)相對(duì)集中進(jìn)出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費(fèi)用支出。車輛及人行出入口盡量專用設(shè)置，所有車輛出入口應(yīng)當(dāng)直接對(duì)小區(qū)外部，當(dāng)不能完全分開時(shí)也要在具體的設(shè)置中方便物業(yè)管理，應(yīng)有適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)隔斷措施。③小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計(jì)要防攀防鉆；綠化帶植物的品種不宜名貴，高大型樹種不易靠近房屋、道路，其根系將對(duì)房屋及路面有不良影響；建筑小品設(shè)計(jì)亦要考慮到易于低成本維護(hù)。④小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的大型水池、秋千、轉(zhuǎn)盤等；水系的設(shè)置不易太多，既不利于清理，也不利于節(jié)能降耗和物業(yè)管理。⑤排污管、雨水管在穿樓板時(shí)要考慮采用套管，以方便管體爆裂時(shí)便于更換；電梯間的電梯入口要有一定的坡度，防止溢水。⑥小區(qū)路燈盡量采用全功率及半功率布線，以便節(jié)約用電，其控制應(yīng)具備光亮自動(dòng)控制技術(shù)；另外，應(yīng)采用通用型燈座，耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺(tái)風(fēng)、采用 1節(jié)能類型。單元樓道燈應(yīng)采用光控紅外線復(fù)合開關(guān)，以便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量。⑦垃圾中轉(zhuǎn)站最好設(shè)計(jì)在小區(qū)進(jìn)出口附近處，盡量不靠近住所，東西兩側(cè)，以利風(fēng)向，使氣味不聚集小區(qū)，且垃圾房門朝外便于垃圾清運(yùn)車輛在外作業(yè)不影響小區(qū)。⑧小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時(shí)的竹片長度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長度，各類井蓋盡量避免安裝在主干路上；所有重要埋設(shè)管線應(yīng)做好地面標(biāo)示；重要管路，在過路時(shí)應(yīng)注意抗壓設(shè)計(jì)；重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口，以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財(cái)。⑨各房間均應(yīng)考慮空調(diào)設(shè)置位，防止因沒有設(shè)計(jì)造成住戶亂裝，影響房屋外觀；商鋪前后應(yīng)預(yù)留空調(diào)位及排水管）。，緊跟施工進(jìn)度，提出合理建議：堅(jiān)持參加項(xiàng)目周例會(huì)和監(jiān)理例會(huì)，以便及時(shí)全面了解各施工進(jìn)度和時(shí)間節(jié)點(diǎn)。時(shí)刻關(guān)注工程質(zhì)量和工程建設(shè)進(jìn)度，要求工程組每日親臨施工現(xiàn)場，了解施工情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題和反應(yīng)問題。對(duì)各類問題做好記錄取證拍照，如實(shí)反應(yīng)到監(jiān)理和項(xiàng)目部（如：①消防監(jiān)控中心原設(shè)計(jì)面積小且不便于利用。②各商網(wǎng)及各電梯機(jī)房均為設(shè)計(jì)爬梯，不便于日后清理和維修。③小區(qū)圍墻周界原均未設(shè)計(jì)紅外對(duì)射技防系統(tǒng)，通往地下室樓梯未設(shè)計(jì)門禁系統(tǒng)。④小區(qū)內(nèi)圍未設(shè)計(jì)便民公廁。⑤電梯前室裝修時(shí)未預(yù)留各管、線檢修口。⑥各進(jìn)戶門、消防門門套灌漿不實(shí)。⑦飄窗周圍沙漿澆灌不嚴(yán)實(shí)，存在滲水隱患。⑧地下室頂部后澆帶防水處理不及時(shí)。⑨墻面開裂及地面空鼓和起沙等現(xiàn)象。⑩隱蔽污、雨排管網(wǎng)不按規(guī)范到井，主污排水管不按規(guī)范夯實(shí)墊層）。在項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)的重視下，以上問題都很順利的得到了有效解決和控制。：結(jié)合項(xiàng)目工程進(jìn)展擬定了工程培訓(xùn)計(jì)劃，主要以物業(yè)接管驗(yàn)收程序、物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)規(guī)程、住宅分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)與要求、工程疑難100問、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的31個(gè)要點(diǎn)等科目重點(diǎn)培訓(xùn)。以上是管理處根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)展所做的相關(guān)工程方面的工作，針對(duì)下步工作管理處繼續(xù)緊跟施工進(jìn)度、關(guān)注施工質(zhì)量，堅(jiān)持抓好工程人員的專業(yè)技能培訓(xùn)（如：《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理暫行規(guī)定》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》）。重點(diǎn)抓好接管驗(yàn)收（如：①嚴(yán)格按《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理暫行規(guī)定》的標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收。②對(duì)在前期介入階段提出的完善項(xiàng)目和整改意見進(jìn)行復(fù)核，對(duì)尚未完善的事項(xiàng)，請(qǐng)求項(xiàng)目提出補(bǔ)救和解決措施并備案。③在接管驗(yàn)收時(shí)要求項(xiàng)目對(duì)小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工圖紙、技術(shù)資料和各單位名稱、工程項(xiàng)目、工程負(fù)責(zé)人聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單備查。④請(qǐng)項(xiàng)目協(xié)調(diào)各施工單位，適當(dāng)備留未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等以便日后維修便捷并減少費(fèi)用。⑤凡小區(qū)采用非市面上常見的建材，設(shè)備和設(shè)施的聯(lián)系施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。⑥驗(yàn)收時(shí)密切注意和物管相關(guān)的設(shè)施和管線有無按規(guī)范要求做好。⑦小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場所、停車位、會(huì)所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明，避免以后引起業(yè)主投訴、爭紛）。青城華府管理處2011年9月10日第四篇：物業(yè)園林綠化工程前期介入物業(yè)園林綠化工程前