【文章內(nèi)容簡介】 排水管道；排污管道；管道井坡度、支架；水泵；進(jìn)水管道；進(jìn)出水閥門；排水喉管；雨水喉管；上下水管道保溫；供暖管道；散熱器；衛(wèi)生器具；檢查口；掃除口；地漏；燃?xì)庠O(shè)施；跟進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)：按物業(yè)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；表格填寫：如檢查結(jié)果正常，則在對應(yīng)欄內(nèi)打“√”，如異常則打“”，并在異常/故障情況描述及跟進(jìn)處理措施，欄內(nèi)要詳細(xì)記錄。巡查人員每五天全面巡查一次，對重點(diǎn)隱蔽工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。每周五對異常情況進(jìn)行匯總，召開工程前期介入專題會，對重要的問題要以書面的形式發(fā)函致工程部，必要時呈報其領(lǐng)導(dǎo)，并及時跟蹤，直至問題解決。此表格須經(jīng)工程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長期。匯總表的填寫：填寫要求：物業(yè)工程部負(fù)責(zé)位置、檢查項(xiàng)目、問題描述、整改前照片的描述，地產(chǎn)工程部負(fù)責(zé)整改措施、責(zé)任人、整改時間、整改后照片的提供。每周五根據(jù)各類別問題的匯總情況編制該表，、對于發(fā)函兩次未整改的問題要上報公司領(lǐng)導(dǎo)。（四）裝修施工跟進(jìn)；在建工程裝修施工跟進(jìn)要求：每五天對土裝修程進(jìn)行一次跟進(jìn)；跟進(jìn)內(nèi)容：功能性檢查（水；電；可視對講；報警系統(tǒng)；土建無滲漏和給排水無滴漏現(xiàn)象；排水暢通、無倒坡和積水現(xiàn)象；）； 木門{飾面板顏色、紋路一致，無劃痕、缺損、磕傷、污染等；木門門套線與墻體結(jié)合是否存在裂縫等；開、關(guān)、鎖靈活自如、平穩(wěn)、無噪音；暗門鏈?zhǔn)欠衿鹱饔?；門鎖把手是否有保護(hù)膜；膠條平順；小五金配件（門鎖、門吸、門鉸、貓眼等；）齊全，無松脫、晃動、磨損、劃傷、銹跡等；}；鋁合金（是否存在滲漏，是否有泄水口，窗框周邊打膠飽滿；隼接部位，錨釘部位等是否有打膠；五金件（執(zhí)手，勾鎖，滑輪，限位器等）齊全，使用功能正常，無松脫、晃動、磨損、劃傷、銹跡等；推拉門推拉順暢；窗扇開啟順暢；）；給排水（水龍頭，花灑安裝牢固端正、開關(guān)自如，表面無損傷、銹蝕；出水流速及水量正常，無滴漏現(xiàn)象；浴缸無破損、脫瓷、劃傷、磕傷、銹獨(dú)、污染等，周邊打膠飽滿；淋浴門動作自如，周邊打膠飽滿；馬桶蓋板安裝，水箱進(jìn)水閥啟閉自如不滲漏，周邊打膠飽滿，無破損、脫瓷、劃傷、磕傷、銹蝕、污染等；衛(wèi)生間，陽臺排水順暢，無倒坡積水，地漏不被覆蓋）；電氣（燈是否亮，位置是否合理，開關(guān)周邊收口是否平整，高度是否合理，無污染；插座是否通電，位置是否合理，成排安裝的開關(guān)高度應(yīng)一致高低差不大于2mm；同一室內(nèi)安裝的插座高低差不應(yīng)大于5mm；并列按裝相同型號的插座高低差不應(yīng)大于1mm；左零右火上保護(hù)線正確，無污染；）；排氣扇開閉自如；配電箱蓋污染生銹，斷路器沒有內(nèi)陷；）；櫥柜，衛(wèi)生間鏡柜，淋浴{淋浴門動作自如，周邊打膠飽滿；五金件（滑軌，執(zhí)手等）齊全，使用功正常，無松脫、晃動、磨損、劃傷、銹跡等；廚房煙道，止回閥安裝；櫥柜五金件（門鉸鏈，滑輪，垃圾桶等）齊全，使用功能正常，無松脫、晃動、磨損、劃傷、銹跡等；櫥柜臺面平整光亮，磨邊圓滑美觀，接縫平直緊密、打膠完好、手感平滑，無裂縫、缺損、劃痕、磕傷、污染等煤氣軟管預(yù)留孔大小、位置適當(dāng)。}；扶手空調(diào)洞層高（1；木扶手安裝牢固，無開裂、無缺損、劃傷、固定件完好、拼角順平；鐵件是否有生銹，變形，斷開等；空調(diào)洞位置是否合理，有無排水立管遮擋空調(diào)洞現(xiàn)象，前后空調(diào)洞是否前高后低；測量具體層高數(shù)據(jù)；）；墻地磚（墻地磚沒有空鼓、缺棱掉角等；墻地磚沒有過大翹曲、色差、大小頭等；墻地磚接縫順直，接縫填嵌密實(shí)、平直、寬窄一致；）；天花墻身涂（墻身天花油漆驗(yàn)收一致，無色差，無透底，無漏刷，無流墜，無污染；墻身天花無裂縫；陰陽角順直方正；吊頂整體完好、安裝牢固，表面平整、顏色均勻；線角順直方正，與梁底接縫無開裂；）木地板（無污染，劃痕，崩角等。無大小頭。色澤同一性；預(yù)留置伸縮，不允許木板起伏。接縫、釘口要按規(guī)范處理。拼縫密實(shí)。成品保護(hù)到位。陽臺等公共部分（踏步磚沒有空鼓、缺棱掉角等；墻身無裂縫，陰陽角順直方正，滴水線清晰；欄桿木扶手安裝牢固，無開裂、無缺損、劃傷、固定件完好、拼角順平；欄桿鐵件是否有生銹，變形，斷開等；窗開啟自如；首層雜物間隔柵；陽臺水管后墻面面油漆平整，水管無污染熱水器和強(qiáng)電插座、煤氣表等位置合理；）；跟進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)：按物業(yè)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；表格填寫：如檢查結(jié)果正常，則在對應(yīng)欄內(nèi)打“√”，如異常則打“”，并在異常/故障情況描述及跟進(jìn)處理措施，欄內(nèi)要詳細(xì)記錄。巡查人員每五天全面巡查一次，對重點(diǎn)隱蔽工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。每周五對異常情況進(jìn)行匯總，召開工程前期介入專題會，對重要的問題要以書面的形式發(fā)函致工程部，必要時呈報其領(lǐng)導(dǎo)，并及時跟蹤，直至問題解決。此表格須經(jīng)工程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長期。匯總表的填寫：填寫要求：物業(yè)工程部負(fù)責(zé)位置、檢查項(xiàng)目、問題描述、整改前照片的描述，地產(chǎn)工程部負(fù)責(zé)整改措施、責(zé)任人、整改時間、整改后照片的提供。每周五根據(jù)各類別問題的匯總情況編制該表，、對于發(fā)函兩次未整改的問題要上報公司領(lǐng)導(dǎo)。（五）消防系統(tǒng)施工跟進(jìn)；在建工程裝修施工跟進(jìn)要求：每五天對土裝修程進(jìn)行一次跟進(jìn)；跟進(jìn)內(nèi)容：網(wǎng)絡(luò)布置（坡度、排水口、末端試水裝置是否符合要求；）；手動報警鈕（是否按照圖紙安裝；）；煙感（是否按照圖紙安裝；）；溫感（是否按照圖紙安裝；）；消防栓（是否按照圖紙位置安裝閥門安裝及漏水情況消防皮帶噴咀安放齊全自動按鈕安裝情況立管、消防栓外觀，安裝質(zhì)量情況；）；噴淋系統(tǒng)（噴淋頭是否按設(shè)計安裝；安裝位置，間隔距離符合要求；樓層防火分區(qū)總閥，流量開關(guān)安裝情況；末端放水閥門安裝情況；報警閥；管道安裝；支架安裝；壓力開關(guān)；漏水情況；）；分區(qū)卷簾門（分區(qū)卷簾門安裝位置符合圖紙要求設(shè)計；樓層防火分區(qū)總閥，流量開關(guān)安裝情況；末端放水閥門安裝情況；）；防排系統(tǒng)（風(fēng)管安裝情況；設(shè)計防火閥安裝情況；防火閥動作情況；自然排煙口面積；）；跟進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)：按物業(yè)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；表格填寫：如檢查結(jié)果正常，則在對應(yīng)欄內(nèi)打“√”，如異常則打“”，并在異常/故障情況描述及跟進(jìn)處理措施，欄內(nèi)要詳細(xì)記錄。巡查人員每五天全面巡查一次，對重點(diǎn)隱蔽工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。每周五對異常情況進(jìn)行匯總，召開工程前期介入專題會，對重要的問題要以書面的形式發(fā)函致工程部，必要時呈報其領(lǐng)導(dǎo)，并及時跟蹤，直至問題解決。此表格須經(jīng)工程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長期。匯總表的填寫：填寫要求：物業(yè)工程部負(fù)責(zé)位置、檢查項(xiàng)目、問題描述、整改前照片的描述，地產(chǎn)工程部負(fù)責(zé)整改措施、責(zé)任人、整改時間、整改后照片的提供。每周五根據(jù)各類別問題的匯總情況編制該表，、對于發(fā)函兩次未整改的問題要上報公司領(lǐng)導(dǎo)。段（六）消防系統(tǒng)施工跟進(jìn)；在建工程裝修施工跟進(jìn)要求：每五天對土裝修程進(jìn)行一次跟進(jìn)；跟進(jìn)內(nèi)容：電源(電梯的供電電源線是否單獨(dú)敷設(shè))。轎箱部分(轎箱內(nèi)樓層顯示板,內(nèi)呼按鈕版,轎箱對講功能,轎箱應(yīng)急燈,各層層站顯示裝置,轎箱天花,轎箱地板,轎門開關(guān),廳門開關(guān),轎箱壁板,轎箱攝像)。機(jī)房部分(維修吊鉤,盤車工具,限速器,曳引機(jī),主電源開關(guān),井道照明燈,防鼠設(shè)施,機(jī)房門鎖,機(jī)房室溫,轎箱照明,三方對講,監(jiān)控系統(tǒng),對重架護(hù)欄,機(jī)房排氣扇)。底坑(底坑有無積水,井底土建結(jié)構(gòu),井底爬梯)。跟進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)：按物業(yè)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；表格填寫：如檢查結(jié)果正常，則在對應(yīng)欄內(nèi)打“√”，如異常則打“”，并在異常/故障情況描述及跟進(jìn)處理措施，欄內(nèi)要詳細(xì)記錄。巡查人員每五天全面巡查一次，對重點(diǎn)隱蔽工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。每周五對異常情況進(jìn)行匯總，召開工程前期介入專題會，對重要的問題要以書面的形式發(fā)函致工程部，必要時呈報其領(lǐng)導(dǎo)，并及時跟蹤，直至問題解決。此表格須經(jīng)工程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長期。匯總表的填寫：填寫要求：物業(yè)工程部負(fù)責(zé)位置、檢查項(xiàng)目、問題描述、整改前照片的描述，地產(chǎn)工程部負(fù)責(zé)整改措施、責(zé)任人、整改時間、整改后照片的提供。每周五根據(jù)各類別問題的匯總情況編制該表，、對于發(fā)函兩次未整改的問題要上報公司領(lǐng)導(dǎo)。第三接管驗(yàn)收階段第四篇：物業(yè)工程部前期介入實(shí)施細(xì)則與流程物業(yè)工程部前期介入實(shí)施細(xì)則與流程物業(yè)項(xiàng)目的前期介入，物業(yè)工程部必須為后期業(yè)主利益考慮。為小區(qū)的建設(shè)質(zhì)量每一個環(huán)節(jié)，每一道工序，結(jié)構(gòu)安全狀況、人性化使用方便等把關(guān)。按有關(guān)規(guī)范嚴(yán)格巡查每一棟樓，每一項(xiàng)設(shè)施設(shè)備。重點(diǎn)考慮減少今后物業(yè)管理中產(chǎn)生的問題和矛盾，便于維護(hù)與管理，降低成本管理費(fèi)用。從物業(yè)管理各項(xiàng)細(xì)節(jié)出發(fā)，熟悉幾大系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)各種缺陷、安全隱患、施工不規(guī)范、物業(yè)遺漏工程等，發(fā)現(xiàn)問題及時向開發(fā)商反映，建議施工方立即整改。對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計圖紙進(jìn)行審閱，機(jī)電設(shè)備、物業(yè)智能化系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、公共照明設(shè)備、裝飾材料、物業(yè)的平面布局、功能區(qū)域劃分進(jìn)行審查等，提出專業(yè)合理化建議及改進(jìn)方案。建立健全各項(xiàng)巡查驗(yàn)收資料檔案備查，通過規(guī)范的管理制度和扎扎實(shí)實(shí)的辛勤勞動，一步步打開工作局面，確保前期介入最終達(dá)到預(yù)期效果。一、工程部前期介入目的；完善物業(yè)的使用功能。改進(jìn)、改善物業(yè)的具體設(shè)計。能更好地監(jiān)理施工質(zhì)量。為竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收打下基礎(chǔ)。便于日后對物業(yè)的管理。在項(xiàng)目建設(shè)中存在的一些工程質(zhì)量問題，涉及到土建、消防、供配電、給排水、空調(diào)、電梯、景觀等，致使工程存在許多通病和瑕疵。有些是顯露的，如墻面地面不平整、裂縫、起皮、脫落等；有些是隱蔽的，如保溫砂漿工藝、做法不到位、面層空鼓、屋頂、外墻、衛(wèi)生間漏水、煙道串味等。后者更為危險，一旦有了這些隱患，必然為后期的物業(yè)管理蒙上一層揮之不去的陰影。全面熟悉小區(qū)總體規(guī)劃，施工全過程，對結(jié)構(gòu)以及管線走向，設(shè)備安裝做到心中有數(shù)。并對工程質(zhì)量巡查監(jiān)督，對可能出現(xiàn)的種種隱患了如指掌，便于在后期管理各項(xiàng)設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作，減少物業(yè)設(shè)施的返修工作量。記錄、或拍照保存相應(yīng)的證據(jù)在未來隱患發(fā)生時，對分清物業(yè)管理與建設(shè)、施工、安裝單位的責(zé)任非常有利。也確保物業(yè)日后提升管理質(zhì)量，更減輕日后的管理難度，并為順利移交拿出依據(jù)。二、前期介入圖紙審核、巡查重點(diǎn)；物管用房方面；要求配置物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設(shè)備用房。其它用房的預(yù)留，（管理處辦公室、員工宿舍食堂、娛樂活動室、保安崗?fù)ぁ⒗占?、物料倉庫、電工值班室、清潔工工具房等）。電氣方面；注意各設(shè)備房的通風(fēng)、降溫、排水、應(yīng)急照明、消防器材配備等問題。對各個電氣設(shè)備的分布、數(shù)量、性能等方面進(jìn)行熟悉、統(tǒng)計，對各供電線路的走向、線徑、具體預(yù)埋點(diǎn)進(jìn)行了解。對照明線路設(shè)計是否超負(fù)荷，路燈盡量采用公路用燈具、節(jié)能燈泡，可耐銹蝕、牢固、防日曬雨淋、不怕臺風(fēng)、減少跳閘、密、亮度適中，保障可靠供電等，（方便日常維修、減少開支、節(jié)約能源）。單元樓道燈最好采用光控紅外線開關(guān)（以方便業(yè)主使用，減少公共照明浪費(fèi)電量）。更方便后期的維修、保養(yǎng)和管理。消防方面；對水系統(tǒng)中的消火栓、噴淋管網(wǎng)的走向、閥門的分布、水泵結(jié)合器的位置進(jìn)行了解。對電路系統(tǒng)中的風(fēng)機(jī)、風(fēng)閥的分布、工作原理進(jìn)行掌握。掌握消防主機(jī)、各種聯(lián)動配套的工作原理，回路的分布，卷簾門的分布、報警器安裝部位等。給排水方面；了解供水的系統(tǒng)情況，各樓層供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置。住戶的供水方式，水壓是否達(dá)標(biāo)，各個閥門的位置及是否發(fā)生爆水管可分片關(guān)閉閥門，不至于關(guān)總閥影響其它業(yè)主用水，如產(chǎn)生漏水有地漏排放不至于產(chǎn)生大的損失。商業(yè)用水和居民用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表，以避免產(chǎn)生計費(fèi)錯誤。在排水方面，雨水、污水、冷凝水（空調(diào)水）的走向，檢查口的位置，化糞池的位置等。小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，坡度要適宜，沒有壓扁堵塞現(xiàn)象。井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時竹片長度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長度，路面低洼處排水要專用下水井等。排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。監(jiān)控方面；智能防盜設(shè)備要完善，小區(qū)的外圍盡量考慮封閉式管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計要防攀防鉆，周邊防翻越。各種監(jiān)控鏡頭的設(shè)置足夠合理，對住戶與商場的門進(jìn)行控制，能有效的隔離商場人員進(jìn)入住戶空間，對出入口的設(shè)置合理，停車場的智能化無安全隱患，管道井是無安全隱患等。、各單元門、停車位、外圍、巡視死角，平臺等應(yīng)加裝監(jiān)控鏡頭確保安全。清潔方面；可以關(guān)注各垃圾桶的設(shè)置是否合理，樓層清潔用水是否方便，電梯廳內(nèi)吸塵用電是否方便。天臺是否設(shè)置照明及水龍頭，垃圾收集點(diǎn)，洗拖把水龍頭、以方便清潔用。地漏與清潔有關(guān)的問題是否設(shè)計到位。綠化、泳池方面；對綠化設(shè)計的品種適宜以后的物業(yè)管理，適宜以后長期保持相應(yīng)的花期，各種自動澆水系統(tǒng)完善，花池的排水恰當(dāng)。泳池的設(shè)備設(shè)計合理，補(bǔ)水、溢水、排水完善。綠化帶植物的品種，不要設(shè)計得太名貴、太繁多，除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護(hù)的植物?？照{(diào)機(jī)方面；預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。在預(yù)留分體空調(diào)機(jī)位的同時，考慮新產(chǎn)品如，如空氣源、太陽能熱水器等。商鋪前后也預(yù)留空調(diào)位及排水位，凡有空調(diào)機(jī)滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶（既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。所有空調(diào)穿墻孔洞預(yù)留，管口外斜下防水措施。集中抄表方面；水、電、氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層、有安全防護(hù)的水、電間、柜等。公共用電、（電梯、公共照明、景觀、水泵、消防、風(fēng)機(jī)設(shè)備等），安裝獨(dú)立電表計費(fèi)，用于以后一、二級合理分?jǐn)傆嬎憬o業(yè)主，減小猜疑。樓道內(nèi)電表箱柜等應(yīng)采用專用鎖，樓道開關(guān)總閘更應(yīng)