【正文】 智能化等設備國家許可使用證明 原件寬帶接入協(xié)議 復印件有線電視及電話協(xié)議 復印件其他相關資料五、綠化資料綠化工程合同開工、竣工報告，開發(fā)商驗收報表綠化供水隱檢記錄，綠化種植土，土層厚度檢查記錄土壤分析報告；植物材料表 竣工圖紙（加蓋竣工圖章）水點設置，相關材質合格證（檢驗報告）構筑物，相關材質合格證（檢驗報告）其他相關資料 新項目入住管理第一章 入住管理的準備工作新項目入住由項目所屬物業(yè)分公司統(tǒng)一指揮調度。(2)鑰匙歸還時，由項目管理處人員陪同施工單位隊對房內設施逐項核查。(4)項目管理處各崗位人員在裝修巡查時，注意電梯的例行檢查，若發(fā)現電梯出現異常情況，應立即通知客服前臺。(三)成品保護措施電梯轎廂：(1)用膠合板/有機玻璃等，在電梯轎箱內壁（除頂和門）安裝隔離層。五、成品保護：(一)成品保護分為：室內成品保護、樓內成品保護、園區(qū)成品保護及電梯成品保護(二)成品保護的時間控制電梯轎廂的成品保護措施需在首例裝修開工前完成。待達到驗收標準后方可辦理正式交接手續(xù)。第四章 注意事項一、項目管理處對項目的承接查驗，條件允許時，應與集團公司工程部門的竣工驗收同時進行，并永久保存期間發(fā)生的資料、記錄。立管與糞池間的連接管道有足夠坡度，并不應超過2個彎。保溫、防腐措施必須符合GBJ242的規(guī)定。(四)水泵應啟?？煽浚惭b牢固、平穩(wěn)、運行時無較大震動、鋼結構底座安裝牢固、防腐處理良好。(六)除上述要求外，須符合“低壓電器安裝驗收規(guī)范”的有關要求。(三)動力、照明閘箱安裝必須牢固，位置準確，電器安裝及導線連接必須牢固，接地保護必須良好，要有明顯的相序及柜號標識，電器件齊全、無損壞，安裝質量符合規(guī)范要求。(六)油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮，漏刷現象。中空玻璃無漏氣、無夾層污染；所有玻璃無裂紋。(三)地磚地面應平整牢固，接縫均勻密合。二、樓地面(一)面層與基層粘接牢固、不空鼓。(四)磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。(二)驗收說明及相關表格根據待驗物業(yè)項目實際房型進行調整。三、驗收原則：如實反映所存在的問題，保證業(yè)主正常使用。(二)工程圖紙是否與實際結構相符，管線是否能夠正常使用和運行，水暖電各項功能能否安全使用。(四)項目管理處與集團公司相關部門經共同驗收完畢，在《物業(yè)驗收匯總單》共同簽字認可后方可辦理移交手續(xù)。二、驗收實施：(一)驗收小組成員根據單項驗收表(包括：《綠化環(huán)境工程單項工程驗收表》、《土建單項工程驗收表》、《水暖工程單項驗收表》、《電氣工程單項驗收表》以下同)/《物業(yè)驗收匯總單》分專業(yè)進行驗收。二、新項目承接查驗第一章 承接查驗的準備及實施一、驗收準備：(一)物業(yè)新項目管理處（以下簡稱項目管理處）接到集團公司相關部門的承接查驗通知以及交工標準后，成立驗收小組，確定驗收小組成員。對可能影響綜合驗收的施工項目和部位，應提前預判，與集團公司共同商訂應對措施和解決辦法。注意保護購房客戶信息安全。配合集團公司適時開展購房客戶聯(lián)誼活動。了解設備到貨拆箱驗收、安裝到位情況，并即時做好相關文字記錄。根據集團公司的要求，對分項工程（如：設備安裝調試、土建隱蔽工程等）提出缺陷整改建議，確保工程質量。從項目定位、業(yè)主實際需求、物業(yè)使用功能、物業(yè)行業(yè)管理等多方位，提出物業(yè)管理方的意見和建議。確保物業(yè)的設計和建造質量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，物業(yè)公司新項目管理服務機構籌建人員，除依據第一章的要求做好項目管理部的籌建工作外，應全程參與集團公司新項目的開發(fā)。(二)根據物業(yè)面積計算出總收入。 管理費構成明細表 （單位：元/）項目人工費用行政費用財產費用物料消耗社區(qū)公共費用其它分攤面積收費標準住宅商業(yè)寫字樓會所別墅合計注：被測算的物業(yè)可能存在以下幾種情況：同一單體同一用途；同一單體不同用途；不同單體同一用途；不同單體不同用途。 垃圾清運費：根據社區(qū)每天垃圾量確定。物業(yè)維修物料消耗。保潔物料消耗根據物業(yè)管理所需配置的保潔材料，按照實際使用年限進行攤銷。12月固定資產的折舊費前期購置的固定資產，按安聯(lián)集團規(guī)定的固定資產折舊率計提。清潔綠化工具：洗地機、吸塵吸水機、打臘機、剪草機、高壓清洗機等。報刊資料費因管理需要訂購的資料、書籍、報刊、雜志等費用。交通費根據業(yè)務的需要，估算出每月外出辦事的交通費用。(二)行政費用（單位：元/月）低值易耗品購置費用項目管理部辦公用水、電費⑴水費根據項目水費的使用情況（包括飲用水）；⑵電費根據項目的照明、空調、辦公設備配置的情況。培訓費：按國家法律法規(guī)及公司相關規(guī)定測算。按照政府規(guī)定及公司薪金福利標準進行工資附加費的測算。人工費用的測算根據確定的組織架構，遵循相關法規(guī)要求、公司薪金福利標準進行人工費用的測算。類型n參加測算的物業(yè)面積⑵不可分割費用（如：管理人員成本、固定費用成本等）按各類型物業(yè)其它費用總和的比例分攤。(五)注意事項：南北差異，注意南北地域在設備、設施方面的不同，從而帶來的測算上的差異。(一)列舉法中所預定的物業(yè)管理服務標準，是根據被測算物業(yè)的基本情況、客戶需求和集團公司整體要求，按地方政府行業(yè)主管部門頒布的物業(yè)管理服務標準來制定的。(三）前期開辦費用前期開辦費參考標準：各類城市構成（元/平米）住宅大廈（商業(yè)）一類城市（不含空調、供暖）二、三類城市（不含空調、供暖）第二章 物業(yè)費測算物業(yè)費的測算一般采用列舉法和倒推法兩種測算方法。(四）與轄區(qū)派出所、街道辦事處、居委會、市容環(huán)衛(wèi)、交管、消防部門等建立良好的往來聯(lián)系，協(xié)調理順項目周邊系列關系：協(xié)調項目治安外援方案，咨詢外來人員管理辦法和寵物管理辦法；理順項目所屬街道、戶籍管理、計生工作等關系；協(xié)調落實項目自有垃圾堆放清運及周邊環(huán)衛(wèi)責任范圍等事宜；協(xié)調項目商鋪管理、裝修管理違章處理程序，爭取對住戶違章、糾紛行為的制止和執(zhí)法支持；規(guī)范項目內道路及主出入口各類交通標識、安全運作規(guī)則。八、標識系統(tǒng)的配備籌建人員應根據項目情況系統(tǒng)規(guī)劃現場標識，關注所有標識的設計、制作和安裝。(七)工作服：保安員、保潔、維修、會所、管理人員等工作服裝，數量和配置可根據項目檔次、類型自行擬定，服裝款式、顏色按集團相關規(guī)定執(zhí)行。(三)網絡設備：辦公電腦等。(九)文檔目錄執(zhí)行匯祥集團“檔案資料明細”的規(guī)定。(七)編號規(guī)則應按規(guī)定的編碼原則執(zhí)行。停車場管理規(guī)定等。臨時管理規(guī)約（或管理規(guī)約）、業(yè)主手冊?？蛻舴罩行膬炔窟\作制度等。(三)培訓內容及效果參考如下，具體培訓工作由人力資源及行政部統(tǒng)一制定實施。例如：，配備綠化工6人、綠化領班1人，人均養(yǎng)護面積為39004500平方米。人力成本占總預算的比例因物業(yè)類型、南北差異、項目大小、含不含公共區(qū)域能源費等多方面因素，約在30%80％之間。三、崗位編制(一)編制原則：崗位設置：經理、主管（工程主管、客服主管、環(huán)境主管、秩序主管）、管理員（客服專員、前臺、收費、）、領班、操作人員（維修工、保安員、綠化員、保潔員）。目前匯祥林里3000一期已交付使用，2014年6月被重慶市政府評為“生態(tài)綠色小區(qū)”。重慶創(chuàng)模物業(yè)管理有限公司是匯祥旗下全資子公司，成立于2004年1月4日，是具有國家三級資質的專業(yè)物業(yè)管理公司。公司始終奉行以人為本，以員工為重的思想，積極為員工創(chuàng)造平等的機會和發(fā)展空間。公司管理的“匯祥好萊塢商業(yè)街”被重慶市政府評為“重慶市示范便民服務商圈”。（三）物業(yè)項目架構設置圖在每個物業(yè)項目設立一個客戶服務中心，客戶服務中心下設四個部門，如圖：客戶服務中心環(huán)境管理部秩序維護部工程維修部客服部二、管理層級客戶服務中心管理結構分為：經理（由一期管理處經理擔任）、主管、操作層三個管理層級。（二）定編程序根據物業(yè)類型、物業(yè)面積和規(guī)劃方案、物業(yè)服務要求，制定物業(yè)服務方案、人員編制和成本預算，依據成本預算確定物業(yè)服務費收費標準。常見崗位歸納如下：崗位性質崗位類別工作場所現場需求編制方法固定崗門崗人行出入口控制行人、物品進出 按崗定編，全天輪崗控制中心崗(含消防)控制中心控制中心監(jiān)控 按崗定編， 全天輪崗形象崗大門展示形象、接待引導 按崗定編，部分日間崗巡邏崗巡邏崗區(qū)域內外治安工作量按樓棟設置車場崗車場崗車輛出入口控制車輛進出 按崗定編，全天輪崗車場巡邏崗停車場車場巡邏工作量按地形設置機動崗檢查崗現場全程監(jiān)控臨時替補班組長兼任保潔崗的定編應根據