【正文】 相關(guān)材質(zhì)合格證（檢驗報告）構(gòu)筑物，相關(guān)材質(zhì)合格證（檢驗報告）其他相關(guān)資料 新項目入住管理第一章 入住管理的準備工作新項目入住由項目所屬物業(yè)分公司統(tǒng)一指揮調(diào)度。(七)以上文件、資料、表單制做時不能有與國家、地方法規(guī)政策不一致的現(xiàn)象，不能出現(xiàn)與購房合同、廣告宣傳、銷售承諾（文字）等不一致的現(xiàn)象。四、簽約：由簽約組向業(yè)主收回《樓宇接收單》、填寫完整的《業(yè)主基本情況登記表》、業(yè)主及隨住人員的身份證、戶口本復(fù)印件。集團公司 詳見《財務(wù)收款明細單》 ——區(qū)域公司部分二、交清以上款項后，由地產(chǎn)財務(wù)租在入伙手續(xù)（2）蓋章。四、發(fā)放鑰匙。公司購房的業(yè)權(quán)者請攜帶營業(yè)執(zhí)照副本原件及復(fù)印件、法人身份證原件及復(fù)印件、法人證明書。(二)小區(qū)入口或顯要位置張掛條（橫）幅，表達歡迎入住的意境，使用多種宣傳形式營造歡樂熱烈的氣氛。(三)提請集團公司根據(jù)項目情況、企業(yè)情況整理統(tǒng)一說詞。(2)裝修垃圾清運時必須裝袋，嚴禁裝運過程中在公共區(qū)域灑落。(四)煙道、通風道應(yīng)暢通無阻塞物。(四)電纜、橋架、母線安裝牢固順直，性能可靠部件齊全，豎井內(nèi)電纜每層要有明顯的纜號標識。 (二)衛(wèi)生間地面與相鄰地面、相對標高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水(注：此倒泛水一般是指衛(wèi)生間、廚房等有水的房間，在設(shè)計有排水坡度的情況下，由于施工質(zhì)量問題不僅沒有向地漏的排水坡度，反而有倒坡倒泛水) 和滲漏。二、驗收依據(jù)(一)集團公司提供的交房標準。如條件受限，則應(yīng)對重點項目和重點部位進行跟進和了解。(三)注意事項發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題要及時填寫維修單，并向工程反饋整改情況和結(jié)果。各類管理費的測算還應(yīng)參照當?shù)卣贫ǖ奈飿I(yè)收費指導(dǎo)標準及相關(guān)規(guī)定。保險受惠物業(yè)總面積(四)物料消耗（單位：元/月）。通訊費物業(yè)管理所需的通訊費用。注:如購房合同中面積已包括分攤公共面積，則按此面積直接統(tǒng)計，如個別地區(qū)法規(guī)要求合同中按套內(nèi)面積計或按套計，則應(yīng)加入分攤管理費面積。十、印鑒證照的辦理籌建人員應(yīng)及時辦理項目管理部正常經(jīng)營所需的各類證照，證照名稱、頒證單位及符合相關(guān)要求十一、開辦費測算(一）物業(yè)籌建人員應(yīng)負責項目開辦費的測算。(一)辦公設(shè)備：打印機、復(fù)印機、電話、傳真機、保險柜、驗鈔機、飲水機、空調(diào)、電視機、音響等。包括從業(yè)資質(zhì)、承接查驗、裝飾裝修管理、房屋修繕養(yǎng)護、住宅社區(qū)管理、服務(wù)收費、大修基金、業(yè)主委員會、房屋租售代理、綠化環(huán)境管理、消防、特種設(shè)施設(shè)備、崗位培訓(xùn)等。合并滿負：提倡精簡高效，一專多能、分工不分家，各崗位工作量應(yīng)盡可能飽和。公司成立以來，一直秉承“誠信、卓越、創(chuàng)新、奉獻”的企業(yè)宗旨，堅持以“服務(wù)至誠、精益求精； 管理規(guī)范、科學(xué)創(chuàng)新”為指導(dǎo)方針，倡導(dǎo)“創(chuàng)造美好生活，締造服務(wù)楷?！钡姆?wù)理念，竭誠為廣大客戶提供優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)管理與服務(wù)。工程技術(shù)崗的定編應(yīng)根據(jù)項目配套設(shè)施、設(shè)備的數(shù)量和復(fù)雜程度、工程施工質(zhì)量的需求，綜合進行考慮。(五) 客戶服務(wù)中心應(yīng)根據(jù)國家考評標準，結(jié)合當?shù)匚飿I(yè)管理規(guī)定、物業(yè)運營服務(wù)需要編制文檔分類目錄。七、物業(yè)管理用房(一)籌建人員應(yīng)根據(jù)國家或當?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合項目規(guī)劃及管理規(guī)模，與集團公司確定管理用房面積及位置分布。(二)倒推法中所預(yù)定的物業(yè)費單價是根據(jù)對當?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)情況進行考察、調(diào)研、分析，參考當?shù)赝愋?、同檔次物業(yè)收費價格的基礎(chǔ)上核定。工資附加費計提的標準按國家規(guī)定的標準計提。咨詢及訴訟費聘請法律顧問的費用分攤，業(yè)主拖欠物業(yè)費向法院提請訴訟的訴訟費。根據(jù)社區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的每天實際運行情況進行維修物料消耗的測算。一、 項目規(guī)劃設(shè)計階段 (一)工作任務(wù)：全面了解新項目的綜合規(guī)劃設(shè)計情況，就項目整體的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計等，提出方便生活、便于管理的合理化建議?？砂凑占瘓F公司要求對銷售人員進行物業(yè)管理基礎(chǔ)知識專業(yè)培訓(xùn)，(二)要求：適時參加營銷推廣會議，了解、掌握銷售賣點及相關(guān)承諾，認識結(jié)交準業(yè)主，增進理解，擴大客戶資源，建立情感基礎(chǔ)。(二)驗收小組按各專業(yè)驗收，驗收房屋使用功能、機電設(shè)備、環(huán)境綠化、建筑外觀等，將驗收情況詳細記錄在單項驗收表/《驗收匯總單》中。第三章 驗收標準一、主體結(jié)構(gòu)(一)地基基礎(chǔ)的沉降不得超過GBJ7（建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范）的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。(四)抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓，裂縫和起泡現(xiàn)象。(五)消防設(shè)施必須符合GBJ16（建筑設(shè)計防火規(guī)范），GBJ45（高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范）的要求，并且有消防部門檢驗合格證。四、現(xiàn)狀接管：(一)因特殊情況，新項目尚未達到交付標準而集團公司決定由物業(yè)項目管理處現(xiàn)狀接收的，必須留下能反映工程實際的影音、圖片等資料，詳細記錄工程的實際情況，由集團總裁、分管物業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)簽批后，由物業(yè)公司責成項目管理處接收代管。樓內(nèi)裝飾：(1)樓內(nèi)成品保護的范圍包括：地面（瓷磚）、墻壁、走道扶手、樓內(nèi)公共照明設(shè)施、對講門、樓內(nèi)消防設(shè)施、樓內(nèi)智能化設(shè)施、管道井等。(四)制做《業(yè)主基本情況登記表》。三、驗房：由驗房組（項目管理處與集團公司雙方人員共同組成）引領(lǐng)業(yè)主驗房。按揭及公積金貸款的業(yè)主請親自辦理收樓手續(xù)，不得委托他人?？头行摹?二、電話、有線電視、天然氣開通咨詢。審核驗證 業(yè)主及常住人口一寸近照2張，（一張貼于《業(yè)主基本情況登記表》、一張用于社區(qū)出入證）。(四)辦公場地干凈整潔，物品擺放整齊有序。(六)制訂交房計劃、日進度計劃。園林景觀：公共設(shè)施、設(shè)備、景觀小品、綠地等位置，應(yīng)提供圖文提示，從感觀上引導(dǎo)大家自覺愛護公共設(shè)施。二、在接管初期設(shè)備設(shè)施維保期內(nèi)，為對施工或安裝單位的維保工作進行有效監(jiān)控，項目管理部應(yīng)提示區(qū)域公司相關(guān)部門應(yīng)確保移交時，提供設(shè)備設(shè)施的采購及安裝合同、維保作業(yè)計劃、維保內(nèi)容期限和其他服務(wù)承諾，設(shè)備設(shè)施供應(yīng)商及安裝單位的聯(lián)系人、電話、地址等原始或復(fù)印資料。五、水、衛(wèi)、消防(一)管道的管徑、坡度、檢查井、水壓試驗及保溫防腐措施必須符合GBJ242（采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范）的要求。三、裝修(一)鋼、鋁、木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，封膠良好，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準確、縫隙嚴密適度。四、驗收要求：依據(jù)驗收標準和單項驗收表/《物業(yè)驗收匯總單》逐項檢驗。(二)由驗收小組成員編制物業(yè)承接查驗作業(yè)方案。三、營銷推廣階段(一)工作任務(wù)：在項目開盤之前協(xié)助集團公司編制《臨時管理規(guī)約》，與集團公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同、制做小區(qū)住宅及商業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定以及前期物業(yè)管理服務(wù)合同(與買受人)等文件。(三)按成本比例經(jīng)驗值分別計算各項目所分攤費用(參見下表)。環(huán)境、綠化物料消耗。項目的地點、公交成熟程度對此項費用影響較大。人工費用包括：工資、獎金及雙薪、工資附加費、社會保險費、補貼及過節(jié)費、培訓(xùn)費、服裝費、其他等。列舉法一般適用根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理標準，測算出物業(yè)費單價。(四)清潔及綠化設(shè)備和工具：洗地機、吸塵器、噴霧器、垃圾筒、剪草機、綠籬剪、高枝剪、花鏟、鐵鍬、手推車、水管等。社區(qū)公共部位、公共設(shè)施使用管理規(guī)定。注：物業(yè)類型、南北差異、項目大小、項目規(guī)劃、施工質(zhì)量等因素均影響較大，(三)崗位編制要求：按需編制。 物業(yè)前期介入管理標準化手冊前言第一編 物業(yè)業(yè)務(wù)管理作業(yè)指引第一部分 物業(yè)新項目接管入住作業(yè)指引 2一、新項目前期介入 2第一章 物業(yè)新項目管理服務(wù)機構(gòu)籌建 2第二章 物業(yè)費測算 8第三章 新項目前期介入作業(yè)指引 13二、新項目承接查驗 16第一章 承接查驗的準備及實施 16第二章 承接查驗重點及原則 17第三章 驗收標準 17第四章 注意事項 20第五章 地產(chǎn)項目部應(yīng)移交的資料 22三、新項目入住管理 26第一章 入住管理的準備工作 26第二章 入住手續(xù)的辦理