【正文】 相關(guān)材質(zhì)合格證（檢驗(yàn)報(bào)告）構(gòu)筑物，相關(guān)材質(zhì)合格證（檢驗(yàn)報(bào)告）其他相關(guān)資料 新項(xiàng)目入住管理第一章 入住管理的準(zhǔn)備工作新項(xiàng)目入住由項(xiàng)目所屬物業(yè)分公司統(tǒng)一指揮調(diào)度。(七)以上文件、資料、表單制做時(shí)不能有與國(guó)家、地方法規(guī)政策不一致的現(xiàn)象，不能出現(xiàn)與購(gòu)房合同、廣告宣傳、銷(xiāo)售承諾（文字）等不一致的現(xiàn)象。四、簽約：由簽約組向業(yè)主收回《樓宇接收單》、填寫(xiě)完整的《業(yè)主基本情況登記表》、業(yè)主及隨住人員的身份證、戶口本復(fù)印件。集團(tuán)公司 詳見(jiàn)《財(cái)務(wù)收款明細(xì)單》 ——區(qū)域公司部分二、交清以上款項(xiàng)后，由地產(chǎn)財(cái)務(wù)租在入伙手續(xù)（2）蓋章。四、發(fā)放鑰匙。公司購(gòu)房的業(yè)權(quán)者請(qǐng)攜帶營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本原件及復(fù)印件、法人身份證原件及復(fù)印件、法人證明書(shū)。(二)小區(qū)入口或顯要位置張掛條（橫）幅，表達(dá)歡迎入住的意境，使用多種宣傳形式營(yíng)造歡樂(lè)熱烈的氣氛。(三)提請(qǐng)集團(tuán)公司根據(jù)項(xiàng)目情況、企業(yè)情況整理統(tǒng)一說(shuō)詞。(2)裝修垃圾清運(yùn)時(shí)必須裝袋，嚴(yán)禁裝運(yùn)過(guò)程中在公共區(qū)域?yàn)⒙洹?四)煙道、通風(fēng)道應(yīng)暢通無(wú)阻塞物。(四)電纜、橋架、母線安裝牢固順直，性能可靠部件齊全，豎井內(nèi)電纜每層要有明顯的纜號(hào)標(biāo)識(shí)。 (二)衛(wèi)生間地面與相鄰地面、相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水(注：此倒泛水一般是指衛(wèi)生間、廚房等有水的房間，在設(shè)計(jì)有排水坡度的情況下，由于施工質(zhì)量問(wèn)題不僅沒(méi)有向地漏的排水坡度，反而有倒坡倒泛水) 和滲漏。二、驗(yàn)收依據(jù)(一)集團(tuán)公司提供的交房標(biāo)準(zhǔn)。如條件受限，則應(yīng)對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目和重點(diǎn)部位進(jìn)行跟進(jìn)和了解。(三)注意事項(xiàng)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題要及時(shí)填寫(xiě)維修單，并向工程反饋整改情況和結(jié)果。各類(lèi)管理費(fèi)的測(cè)算還應(yīng)參照當(dāng)?shù)卣贫ǖ奈飿I(yè)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)規(guī)定。保險(xiǎn)受惠物業(yè)總面積(四)物料消耗（單位：元/月）。通訊費(fèi)物業(yè)管理所需的通訊費(fèi)用。注:如購(gòu)房合同中面積已包括分?jǐn)偣裁娣e，則按此面積直接統(tǒng)計(jì)，如個(gè)別地區(qū)法規(guī)要求合同中按套內(nèi)面積計(jì)或按套計(jì)，則應(yīng)加入分?jǐn)偣芾碣M(fèi)面積。十、印鑒證照的辦理籌建人員應(yīng)及時(shí)辦理項(xiàng)目管理部正常經(jīng)營(yíng)所需的各類(lèi)證照，證照名稱(chēng)、頒證單位及符合相關(guān)要求十一、開(kāi)辦費(fèi)測(cè)算(一）物業(yè)籌建人員應(yīng)負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)的測(cè)算。(一)辦公設(shè)備：打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、電話、傳真機(jī)、保險(xiǎn)柜、驗(yàn)鈔機(jī)、飲水機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、音響等。包括從業(yè)資質(zhì)、承接查驗(yàn)、裝飾裝修管理、房屋修繕養(yǎng)護(hù)、住宅社區(qū)管理、服務(wù)收費(fèi)、大修基金、業(yè)主委員會(huì)、房屋租售代理、綠化環(huán)境管理、消防、特種設(shè)施設(shè)備、崗位培訓(xùn)等。合并滿負(fù)：提倡精簡(jiǎn)高效，一專(zhuān)多能、分工不分家，各崗位工作量應(yīng)盡可能飽和。公司成立以來(lái)，一直秉承“誠(chéng)信、卓越、創(chuàng)新、奉獻(xiàn)”的企業(yè)宗旨，堅(jiān)持以“服務(wù)至誠(chéng)、精益求精； 管理規(guī)范、科學(xué)創(chuàng)新”為指導(dǎo)方針，倡導(dǎo)“創(chuàng)造美好生活，締造服務(wù)楷?！钡姆?wù)理念，竭誠(chéng)為廣大客戶提供優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)管理與服務(wù)。工程技術(shù)崗的定編應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目配套設(shè)施、設(shè)備的數(shù)量和復(fù)雜程度、工程施工質(zhì)量的需求，綜合進(jìn)行考慮。(五) 客戶服務(wù)中心應(yīng)根據(jù)國(guó)家考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理規(guī)定、物業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)需要編制文檔分類(lèi)目錄。七、物業(yè)管理用房(一)籌建人員應(yīng)根據(jù)國(guó)家或當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃及管理規(guī)模，與集團(tuán)公司確定管理用房面積及位置分布。(二)倒推法中所預(yù)定的物業(yè)費(fèi)單價(jià)是根據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)情況進(jìn)行考察、調(diào)研、分析，參考當(dāng)?shù)赝?lèi)型、同檔次物業(yè)收費(fèi)價(jià)格的基礎(chǔ)上核定。工資附加費(fèi)計(jì)提的標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)提。咨詢及訴訟費(fèi)聘請(qǐng)法律顧問(wèn)的費(fèi)用分?jǐn)?，業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)向法院提請(qǐng)?jiān)V訟的訴訟費(fèi)。根據(jù)社區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的每天實(shí)際運(yùn)行情況進(jìn)行維修物料消耗的測(cè)算。一、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 (一)工作任務(wù)：全面了解新項(xiàng)目的綜合規(guī)劃設(shè)計(jì)情況，就項(xiàng)目整體的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)等，提出方便生活、便于管理的合理化建議?？砂凑占瘓F(tuán)公司要求對(duì)銷(xiāo)售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，(二)要求：適時(shí)參加營(yíng)銷(xiāo)推廣會(huì)議，了解、掌握銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)及相關(guān)承諾，認(rèn)識(shí)結(jié)交準(zhǔn)業(yè)主，增進(jìn)理解，擴(kuò)大客戶資源，建立情感基礎(chǔ)。(二)驗(yàn)收小組按各專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收，驗(yàn)收房屋使用功能、機(jī)電設(shè)備、環(huán)境綠化、建筑外觀等，將驗(yàn)收情況詳細(xì)記錄在單項(xiàng)驗(yàn)收表/《驗(yàn)收匯總單》中。第三章 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)一、主體結(jié)構(gòu)(一)地基基礎(chǔ)的沉降不得超過(guò)GBJ7（建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范）的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂或相鄰房屋的損壞。(四)抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓，裂縫和起泡現(xiàn)象。(五)消防設(shè)施必須符合GBJ16（建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范），GBJ45（高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范）的要求，并且有消防部門(mén)檢驗(yàn)合格證。四、現(xiàn)狀接管：(一)因特殊情況，新項(xiàng)目尚未達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)而集團(tuán)公司決定由物業(yè)項(xiàng)目管理處現(xiàn)狀接收的，必須留下能反映工程實(shí)際的影音、圖片等資料，詳細(xì)記錄工程的實(shí)際情況，由集團(tuán)總裁、分管物業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)簽批后，由物業(yè)公司責(zé)成項(xiàng)目管理處接收代管。樓內(nèi)裝飾：(1)樓內(nèi)成品保護(hù)的范圍包括：地面（瓷磚）、墻壁、走道扶手、樓內(nèi)公共照明設(shè)施、對(duì)講門(mén)、樓內(nèi)消防設(shè)施、樓內(nèi)智能化設(shè)施、管道井等。(四)制做《業(yè)主基本情況登記表》。三、驗(yàn)房：由驗(yàn)房組（項(xiàng)目管理處與集團(tuán)公司雙方人員共同組成）引領(lǐng)業(yè)主驗(yàn)房。按揭及公積金貸款的業(yè)主請(qǐng)親自辦理收樓手續(xù)，不得委托他人?？头行摹?二、電話、有線電視、天然氣開(kāi)通咨詢。審核驗(yàn)證 業(yè)主及常住人口一寸近照2張，（一張貼于《業(yè)主基本情況登記表》、一張用于社區(qū)出入證）。(四)辦公場(chǎng)地干凈整潔，物品擺放整齊有序。(六)制訂交房計(jì)劃、日進(jìn)度計(jì)劃。園林景觀：公共設(shè)施、設(shè)備、景觀小品、綠地等位置，應(yīng)提供圖文提示，從感觀上引導(dǎo)大家自覺(jué)愛(ài)護(hù)公共設(shè)施。二、在接管初期設(shè)備設(shè)施維保期內(nèi)，為對(duì)施工或安裝單位的維保工作進(jìn)行有效監(jiān)控，項(xiàng)目管理部應(yīng)提示區(qū)域公司相關(guān)部門(mén)應(yīng)確保移交時(shí)，提供設(shè)備設(shè)施的采購(gòu)及安裝合同、維保作業(yè)計(jì)劃、維保內(nèi)容期限和其他服務(wù)承諾，設(shè)備設(shè)施供應(yīng)商及安裝單位的聯(lián)系人、電話、地址等原始或復(fù)印資料。五、水、衛(wèi)、消防(一)管道的管徑、坡度、檢查井、水壓試驗(yàn)及保溫防腐措施必須符合GBJ242（采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）的要求。三、裝修(一)鋼、鋁、木門(mén)窗應(yīng)安裝平正牢固，無(wú)翹曲變形，封膠良好，開(kāi)關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確、縫隙嚴(yán)密適度。四、驗(yàn)收要求：依據(jù)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和單項(xiàng)驗(yàn)收表/《物業(yè)驗(yàn)收匯總單》逐項(xiàng)檢驗(yàn)。(二)由驗(yàn)收小組成員編制物業(yè)承接查驗(yàn)作業(yè)方案。三、營(yíng)銷(xiāo)推廣階段(一)工作任務(wù)：在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)之前協(xié)助集團(tuán)公司編制《臨時(shí)管理規(guī)約》，與集團(tuán)公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同、制做小區(qū)住宅及商業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定以及前期物業(yè)管理服務(wù)合同(與買(mǎi)受人)等文件。(三)按成本比例經(jīng)驗(yàn)值分別計(jì)算各項(xiàng)目所分?jǐn)傎M(fèi)用(參見(jiàn)下表)。環(huán)境、綠化物料消耗。項(xiàng)目的地點(diǎn)、公交成熟程度對(duì)此項(xiàng)費(fèi)用影響較大。人工費(fèi)用包括：工資、獎(jiǎng)金及雙薪、工資附加費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、補(bǔ)貼及過(guò)節(jié)費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、服裝費(fèi)、其他等。列舉法一般適用根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，測(cè)算出物業(yè)費(fèi)單價(jià)。(四)清潔及綠化設(shè)備和工具：洗地機(jī)、吸塵器、噴霧器、垃圾筒、剪草機(jī)、綠籬剪、高枝剪、花鏟、鐵鍬、手推車(chē)、水管等。社區(qū)公共部位、公共設(shè)施使用管理規(guī)定。注：物業(yè)類(lèi)型、南北差異、項(xiàng)目大小、項(xiàng)目規(guī)劃、施工質(zhì)量等因素均影響較大，(三)崗位編制要求：按需編制。 物業(yè)前期介入管理標(biāo)準(zhǔn)化手冊(cè)前言第一編 物業(yè)業(yè)務(wù)管理作業(yè)指引第一部分 物業(yè)新項(xiàng)目接管入住作業(yè)指引 2一、新項(xiàng)目前期介入 2第一章 物業(yè)新項(xiàng)目管理服務(wù)機(jī)構(gòu)籌建 2第二章 物業(yè)費(fèi)測(cè)算 8第三章 新項(xiàng)目前期介入作業(yè)指引 13二、新項(xiàng)目承接查驗(yàn) 16第一章 承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備及實(shí)施 16第二章 承接查驗(yàn)重點(diǎn)及原則 17第三章 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 17第四章 注意事項(xiàng) 20第五章 地產(chǎn)項(xiàng)目部應(yīng)移交的資料 22三、新項(xiàng)目入住管理 26第一章 入住管理的準(zhǔn)備工作 26第二章 入住手續(xù)的辦理