【正文】 及前期物業(yè)管理服務(wù)合同(與買受人)等文件。四、竣工驗收階段(一)工作任務(wù)：協(xié)助集團公司進行項目竣工報驗及綜合驗收工作。(二)由驗收小組成員編制物業(yè)承接查驗作業(yè)方案。(五)項目管理處按照接管資料移交清單（包括：《工程技術(shù)類接管資料移交清單》、《規(guī)劃檔案類接管資料移交清單》、《入住管理類接管資料移交清單》、《項目產(chǎn)權(quán)類接管資料移交清單》）與區(qū)域公司相關(guān)部門辦理移交手續(xù)，并在《物業(yè)接管驗收資料清單》共同簽字確認。四、驗收要求：依據(jù)驗收標準和單項驗收表/《物業(yè)驗收匯總單》逐項檢驗。(五)外墻不得滲水，涂料色澤均勻一致、無開裂、起鼓現(xiàn)象，面磚粘合牢固、拼縫均勻、順直。三、裝修(一)鋼、鋁、木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，封膠良好，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準確、縫隙嚴密適度。(七)外墻、窗戶淋水試驗應(yīng)無滲漏。五、水、衛(wèi)、消防(一)管道的管徑、坡度、檢查井、水壓試驗及保溫防腐措施必須符合GBJ242（采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范）的要求。七、附屬工程及其它(一)室外排水系統(tǒng)的標高、窨井（檢查井）設(shè)置，管道坡度、管徑均必須符合GBJ14（室外排水設(shè)計規(guī)范）內(nèi)有關(guān)的要求。二、在接管初期設(shè)備設(shè)施維保期內(nèi)，為對施工或安裝單位的維保工作進行有效監(jiān)控，項目管理部應(yīng)提示區(qū)域公司相關(guān)部門應(yīng)確保移交時，提供設(shè)備設(shè)施的采購及安裝合同、維保作業(yè)計劃、維保內(nèi)容期限和其他服務(wù)承諾，設(shè)備設(shè)施供應(yīng)商及安裝單位的聯(lián)系人、電話、地址等原始或復(fù)印資料。園區(qū)內(nèi)景觀、設(shè)施、小品、綠地等的保護，需在承接后2日內(nèi)完成。園林景觀：公共設(shè)施、設(shè)備、景觀小品、綠地等位置，應(yīng)提供圖文提示，從感觀上引導(dǎo)大家自覺愛護公共設(shè)施。以物業(yè)新項目管理處（以下簡稱項目管理處）為主實施運行操作。(六)制訂交房計劃、日進度計劃。(八)需隨入住通知寄發(fā)業(yè)主的資料表單，應(yīng)匯總后按集團公司要求的時間提前提供給區(qū)域公司相關(guān)部門。(四)辦公場地干凈整潔，物品擺放整齊有序。請業(yè)主在《臨時管理規(guī)約》《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》《交費協(xié)議》等文件上簽字，簽收《業(yè)主手冊》、兩書（《建筑質(zhì)量保證書》《房屋建筑使用說明書》）等文件。審核驗證 業(yè)主及常住人口一寸近照2張，（一張貼于《業(yè)主基本情況登記表》、一張用于社區(qū)出入證）。一、物業(yè)公司收取下列費用 物業(yè)公司 詳見《財務(wù)收款明細單》 ——物業(yè)公司部分二、交清以上費用后，由物業(yè)公司財務(wù)部在入伙手續(xù)（3）蓋章?？头行摹?二、電話、有線電視、天然氣開通咨詢。審核簽約 三、發(fā)放入伙資料（住戶手冊、兩書等）。按揭及公積金貸款的業(yè)主請親自辦理收樓手續(xù)，不得委托他人。購房合同（銀行按揭的業(yè)主請攜帶抵押貸款合同）。三、驗房：由驗房組（項目管理處與集團公司雙方人員共同組成）引領(lǐng)業(yè)主驗房。三、交房現(xiàn)場及辦公環(huán)境的布置（需與區(qū)域公司協(xié)同配合）：(一)由項目管理處擬訂該項目入住安全管理預(yù)案，包括現(xiàn)場的公共秩序維護，交通管理、車輛疏導(dǎo)、停放，突發(fā)事件的處理預(yù)案等。(四)制做《業(yè)主基本情況登記表》。(二)與集團公司商議確定交房形式，交房要求。樓內(nèi)裝飾：(1)樓內(nèi)成品保護的范圍包括：地面（瓷磚）、墻壁、走道扶手、樓內(nèi)公共照明設(shè)施、對講門、樓內(nèi)消防設(shè)施、樓內(nèi)智能化設(shè)施、管道井等。避免由于搬運裝修材料/家具電器等物品，破壞轎廂原飾材。四、現(xiàn)狀接管：(一)因特殊情況，新項目尚未達到交付標準而集團公司決定由物業(yè)項目管理處現(xiàn)狀接收的，必須留下能反映工程實際的影音、圖片等資料，詳細記錄工程的實際情況，由集團總裁、分管物業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)簽批后，由物業(yè)公司責(zé)成項目管理處接收代管。(三)明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。(五)消防設(shè)施必須符合GBJ16（建筑設(shè)計防火規(guī)范），GBJ45（高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范）的要求，并且有消防部門檢驗合格證。漏電保護試驗反應(yīng)正常。(四)抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓，裂縫和起泡現(xiàn)象。面層平整，無裂縫，脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角。第三章 驗收標準一、主體結(jié)構(gòu)(一)地基基礎(chǔ)的沉降不得超過GBJ7（建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范）的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。(三)對于檢查出來的設(shè)計及施工問題，應(yīng)在單項驗收表/《物業(yè)驗收匯總單》中作詳細記錄，書面反饋集團公司相關(guān)部門。(二)驗收小組按各專業(yè)驗收，驗收房屋使用功能、機電設(shè)備、環(huán)境綠化、建筑外觀等，將驗收情況詳細記錄在單項驗收表/《驗收匯總單》中。在綜合驗收過程中，在條件允許的情況下，應(yīng)全程跟進，全面了解驗收結(jié)果?？砂凑占瘓F公司要求對銷售人員進行物業(yè)管理基礎(chǔ)知識專業(yè)培訓(xùn)，(二)要求：適時參加營銷推廣會議，了解、掌握銷售賣點及相關(guān)承諾，認識結(jié)交準業(yè)主，增進理解，擴大客戶資源，建立情感基礎(chǔ)。(二)要求：定期參加工程會議，了解、掌握工程進度特別是隱蔽工程情況，熟悉主要材料及廠家，并建立友好關(guān)系，參與配套設(shè)施施工、安裝的跟進，了解、掌握并記錄設(shè)計變更情況，提出成品保護要求及措施建議。一、 項目規(guī)劃設(shè)計階段 (一)工作任務(wù)：全面了解新項目的綜合規(guī)劃設(shè)計情況，就項目整體的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計等，提出方便生活、便于管理的合理化建議。這樣除了不同物業(yè)單體的管理服務(wù)費標準不同，即使對同一個物業(yè)單體，例如綜合性物業(yè)，既有商業(yè)部分，又有住宅或?qū)懽謽遣糠?，也會出現(xiàn)同一個物業(yè)內(nèi)有不同的收費標準的情況。根據(jù)社區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的每天實際運行情況進行維修物料消耗的測算。員工宿舍（財產(chǎn)）保險費（公共設(shè)施、設(shè)備購買的保險）保險費＝（須投保的公共設(shè)施、設(shè)備）總金額保險費率247。咨詢及訴訟費聘請法律顧問的費用分攤，業(yè)主拖欠物業(yè)費向法院提請訴訟的訴訟費。辦公設(shè)備維護費用主要指復(fù)印機、傳真機、打印機、空調(diào)等設(shè)備每月的保養(yǎng)費。工資附加費計提的標準按國家規(guī)定的標準計提。(七)物業(yè)收費面積的確定物業(yè)收費面積的依據(jù)是區(qū)域公司提供的物業(yè)資料（以提供給營銷部門的售樓面積為準，如有當(dāng)?shù)卣鞴懿块T所批復(fù)的《確權(quán)面積報告》則以此報告為準）。(二)倒推法中所預(yù)定的物業(yè)費單價是根據(jù)對當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)情況進行考察、調(diào)研、分析，參考當(dāng)?shù)赝愋?、同檔次物業(yè)收費價格的基礎(chǔ)上核定。(五）與消防部門取得聯(lián)系，參與消防的接管，取得消防部門對物業(yè)的技術(shù)支持和指導(dǎo)。七、物業(yè)管理用房(一)籌建人員應(yīng)根據(jù)國家或當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合項目規(guī)劃及管理規(guī)模，與集團公司確定管理用房面積及位置分布。六、物資裝備客戶服務(wù)中心籌建人員應(yīng)根據(jù)制訂的《物業(yè)管理方案》及項目配套確定所需的物資種類、性能、級別、數(shù)量等，制訂購置計劃，并按相關(guān)規(guī)定，經(jīng)過詢價、評估、報批等手續(xù)后，進行相應(yīng)的采購、配置工作，包括：辦公用品：辦公桌椅、文件柜、鑰匙柜、文具、信箋、白板等。(五) 客戶服務(wù)中心應(yīng)根據(jù)國家考評標準，結(jié)合當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理規(guī)定、物業(yè)運營服務(wù)需要編制文檔分類目錄。(二)籌建人員應(yīng)根據(jù)項目新增業(yè)務(wù)、設(shè)施及其它情況負責(zé)相關(guān)作業(yè)規(guī)程、支持性文件的補充編寫，(三)項目籌建人員應(yīng)負責(zé)了解并收集有關(guān)物業(yè)行業(yè)的法律法規(guī)、地方行政規(guī)章等，包括（不限于）：國家有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)和規(guī)范性文件要求，所在地的政府、行業(yè)主管部門和立法機構(gòu)頒發(fā)的有關(guān)法規(guī)、條例、規(guī)定等規(guī)范性文件要求。工程技術(shù)崗的定編應(yīng)根據(jù)項目配套設(shè)施、設(shè)備的數(shù)量和復(fù)雜程度、工程施工質(zhì)量的需求，綜合進行考慮。人員編制：結(jié)合管理類型、管理面積、服務(wù)標準、硬件配置等因素，合理配置各崗位人員。公司成立以來，一直秉承“誠信、卓越、創(chuàng)新、奉獻”的企業(yè)宗旨，堅持以“服務(wù)至誠、精益求精； 管理規(guī)范、科學(xué)創(chuàng)新”為指導(dǎo)方針，倡導(dǎo)“創(chuàng)造美好生活，締造服務(wù)楷?！钡姆?wù)理念，竭誠為廣大客戶提供優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)管理與服務(wù)。目前公司主要管理項目有“匯祥7890”、“匯祥好萊塢”、“匯祥林里3000”等，管理面積約120萬平方米，項目主要以商業(yè)地產(chǎn)和純洋房為主。合并滿負：提倡精簡高效，一專多能、分工不分家，各崗位工作量應(yīng)盡可能飽和。四、崗位培訓(xùn)(一)對新到崗人員進行上崗培訓(xùn)和考核，確保其熟悉崗位職責(zé)、專業(yè)技能、服務(wù)禮儀、規(guī)章制度，達到上崗要求。包括從業(yè)資質(zhì)、承接查驗、裝飾裝修管理、房屋修繕養(yǎng)護、住宅社區(qū)管理、服務(wù)收費、大修基金、業(yè)主委員會、房屋租售代理、綠化環(huán)境管理、消防、特種設(shè)施設(shè)備、崗位培訓(xùn)等。保證文檔資料完整，易于查找和識別。(一)辦公設(shè)備：打印機、復(fù)印機、電話、傳真機、保險柜、驗鈔機、飲水機、空調(diào)、電視機、音響等。(二）籌建人員應(yīng)科學(xué)規(guī)劃、合理布置各類功能的管理用房，管理用房功能涵蓋：辦公室、會議室（培訓(xùn)室）、檔案室、客戶服務(wù)中心、監(jiān)控中心、倉庫、員工宿舍、食堂、洗手間等。十、印鑒證照的辦理籌建人員應(yīng)及時辦理項目管理部正常經(jīng)營所需的各類證照，證照名稱、頒證單位及符合相關(guān)要求十一、開辦費測算(一）物業(yè)籌建人員應(yīng)負責(zé)項目開辦費的測算。(三)將列舉法測算的物業(yè)費標準，與倒推法測算的物業(yè)費進行綜合，在收支平衡的前提下，得出一個合理的物業(yè)費標準和各項費用構(gòu)成。注:如購房合同中面積已包括分攤公共面積，則按此面積直接統(tǒng)計，如個別地區(qū)法規(guī)要求合同中按套內(nèi)面積計或按套計，則應(yīng)加入分攤管理費面