【正文】 水機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、音響等。(二)后勤服務(wù)設(shè)施：餐具、廚具、灶具等食堂用品，宿舍桌椅、衣柜、床架、被服、排氣扇、熱水器等。(三)網(wǎng)絡(luò)設(shè)備：辦公電腦等。(四)清潔及綠化設(shè)備和工具：洗地機(jī)、吸塵器、噴霧器、垃圾筒、剪草機(jī)、綠籬剪、高枝剪、花鏟、鐵鍬、手推車、水管等。(五)安全設(shè)備和工具：崗?fù)?、對講機(jī)、電警棍、手電筒、消防器材及工具等。(六)維修設(shè)備和工具：電焊機(jī)、切割機(jī)、沖擊鉆、應(yīng)急燈、管道疏通機(jī)、維修梯等設(shè)備，及相關(guān)家庭維修用工具物品。(七)工作服：保安員、保潔、維修、會所、管理人員等工作服裝，數(shù)量和配置可根據(jù)項目檔次、類型自行擬定，服裝款式、顏色按集團(tuán)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。七、物業(yè)管理用房(一)籌建人員應(yīng)根據(jù)國家或當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合項目規(guī)劃及管理規(guī)模，與集團(tuán)公司確定管理用房面積及位置分布。(二）籌建人員應(yīng)科學(xué)規(guī)劃、合理布置各類功能的管理用房，管理用房功能涵蓋：辦公室、會議室（培訓(xùn)室）、檔案室、客戶服務(wù)中心、監(jiān)控中心、倉庫、員工宿舍、食堂、洗手間等。(三)籌建人員應(yīng)關(guān)注食堂、員工宿舍等后勤用房的安排、裝修和配置。八、標(biāo)識系統(tǒng)的配備籌建人員應(yīng)根據(jù)項目情況系統(tǒng)規(guī)劃現(xiàn)場標(biāo)識，關(guān)注所有標(biāo)識的設(shè)計、制作和安裝。九、公共關(guān)系的建立(一）籌建人員應(yīng)積極、主動對外建立、協(xié)調(diào)各類與本項目業(yè)務(wù)相關(guān)單位、部門的公共關(guān)系。(二）與工商、稅務(wù)、物價部門建立良好的公共關(guān)系，辦理項目工商注冊登記、物價申報工作。(三）與公用事業(yè)單位建立良好的公共關(guān)系，包括：自來水公司、供電局、燃?xì)夤尽⒂芯€電視、電信局、郵政局、供暖公司等，辦理水、電、煤氣、有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)、通郵、供暖等的開通手續(xù)及相應(yīng)的抄表到戶業(yè)務(wù)。(四）與轄區(qū)派出所、街道辦事處、居委會、市容環(huán)衛(wèi)、交管、消防部門等建立良好的往來聯(lián)系，協(xié)調(diào)理順項目周邊系列關(guān)系：協(xié)調(diào)項目治安外援方案，咨詢外來人員管理辦法和寵物管理辦法；理順項目所屬街道、戶籍管理、計生工作等關(guān)系；協(xié)調(diào)落實項目自有垃圾堆放清運及周邊環(huán)衛(wèi)責(zé)任范圍等事宜；協(xié)調(diào)項目商鋪管理、裝修管理違章處理程序，爭取對住戶違章、糾紛行為的制止和執(zhí)法支持；規(guī)范項目內(nèi)道路及主出入口各類交通標(biāo)識、安全運作規(guī)則。(五）與消防部門取得聯(lián)系，參與消防的接管，取得消防部門對物業(yè)的技術(shù)支持和指導(dǎo)。十、印鑒證照的辦理籌建人員應(yīng)及時辦理項目管理部正常經(jīng)營所需的各類證照，證照名稱、頒證單位及符合相關(guān)要求十一、開辦費測算(一）物業(yè)籌建人員應(yīng)負(fù)責(zé)項目開辦費的測算。(二）前期開辦費用構(gòu)成包括：前期物業(yè)服務(wù)人員工資、辦公用品、服裝費用、維修費（工具、材料）、綠化清潔費（工具、材料等）、保安用品、入住物資、物業(yè)用房及裝修、家具電器等。(三）前期開辦費用前期開辦費參考標(biāo)準(zhǔn)：各類城市構(gòu)成（元/平米）住宅大廈（商業(yè)）一類城市（不含空調(diào)、供暖）二、三類城市（不含空調(diào)、供暖）第二章 物業(yè)費測算物業(yè)費的測算一般采用列舉法和倒推法兩種測算方法。列舉法一般適用根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，測算出物業(yè)費單價。倒推法一般適用根據(jù)預(yù)定的物業(yè)費單價，測算出合理的物業(yè)管理服務(wù)承諾。一、在實際操作中，兩種方法可結(jié)合使用，互相印證。(一)列舉法中所預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，是根據(jù)被測算物業(yè)的基本情況、客戶需求和集團(tuán)公司整體要求，按地方政府行業(yè)主管部門頒布的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來制定的。(二)倒推法中所預(yù)定的物業(yè)費單價是根據(jù)對當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)情況進(jìn)行考察、調(diào)研、分析，參考當(dāng)?shù)赝愋汀⑼瑱n次物業(yè)收費價格的基礎(chǔ)上核定。(三)將列舉法測算的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)，與倒推法測算的物業(yè)費進(jìn)行綜合，在收支平衡的前提下，得出一個合理的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)和各項費用構(gòu)成。(四)為了測算的方便，將所有費用按物業(yè)管理服務(wù)的性質(zhì)和類別等分別歸類核算，即：人工費用、行政費用、財產(chǎn)費用、物料消耗、物業(yè)公共費用、其它費用。(五)注意事項：南北差異，注意南北地域在設(shè)備、設(shè)施方面的不同，從而帶來的測算上的差異。法規(guī)差異，注意各地在勞動法規(guī)、保險條例、征收稅率方面不同而帶來的費用測算上的差異。(六)物業(yè)費測算公式為：單種物業(yè)類型項目的物業(yè)費測算物業(yè)費單價＝所有費用的總和247。參加測算的物業(yè)總面積多種物業(yè)類型項目的物業(yè)費測算⑴需分類型分別測算：類型n物業(yè)費單價＝類型n所有成本的總和247。類型n參加測算的物業(yè)面積⑵不可分割費用（如：管理人員成本、固定費用成本等）按各類型物業(yè)其它費用總和的比例分?jǐn)偂?七)物業(yè)收費面積的確定物業(yè)收費面積的依據(jù)是區(qū)域公司提供的物業(yè)資料（以提供給營銷部門的售樓面積為準(zhǔn)，如有當(dāng)?shù)卣鞴懿块T所批復(fù)的《確權(quán)面積報告》則以此報告為準(zhǔn)）。注:如購房合同中面積已包括分?jǐn)偣裁娣e，則按此面積直接統(tǒng)計，如個別地區(qū)法規(guī)要求合同中按套內(nèi)面積計或按套計，則應(yīng)加入分?jǐn)偣芾碣M面積。二、列舉法測算(一)人工費用（單位：元/月）組織架構(gòu)的確定根據(jù)項目經(jīng)營管理的規(guī)模、復(fù)雜程度、智能配套、樓宇類型、數(shù)量、檔次、功能及設(shè)施配備、周邊環(huán)境、以及委托方對物業(yè)管理服務(wù)的要求等實際情況，對組織架構(gòu)、崗位編制進(jìn)行預(yù)測。人工費用的測算根據(jù)確定的組織架構(gòu)，遵循相關(guān)法規(guī)要求、公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行人工費用的測算。人工費用包括：工資、獎金及雙薪、工資附加費、社會保險費、補(bǔ)貼及過節(jié)費、培訓(xùn)費、服裝費、其他等。工資的測算根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行人員工資的測算。 人員工資構(gòu)成表 （單位：元）序號名稱工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)工資金額（月）1經(jīng)理100001工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)2部門主管7000工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)3人力行政人員工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)4技工、維修人員工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)5保安人員工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)6保潔人員工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)7綠化人員工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)8其他人員工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)合計工資附加費（單位：元/月）。按照政府規(guī)定及公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工資附加費的測算。工資附加費計提的標(biāo)準(zhǔn)按國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計提。社會保險費的測算（單位：元/月）。按照當(dāng)?shù)貏趧硬块T的規(guī)定進(jìn)行社會保險費的測算（一般戶口所在地與非戶口所在地的標(biāo)準(zhǔn)差異較大，在測算時請注意區(qū)分）。培訓(xùn)費：按國家法律法規(guī)及公司相關(guān)規(guī)定測算。服裝費：按公司工裝管理規(guī)定進(jìn)行配置。同時，按照服裝的制作成本和使用年限進(jìn)行分?jǐn)?。其它：未列入前七項但計入人工費用的，如員工活動費用等。(二)行政費用（單位：元/月）低值易耗品購置費用項目管理部辦公用水、電費⑴水費根據(jù)項目水費的使用情況（包括飲用水）；⑵電費根據(jù)項目的照明、空調(diào)、辦公設(shè)備配置的情況。辦公設(shè)備維護(hù)費用主要指復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)等設(shè)備每月的保養(yǎng)費。通訊費物業(yè)管理所需的通訊費用。其中包括：手機(jī)費、電話費、網(wǎng)絡(luò)通訊費、其它通訊費用。交通費根據(jù)業(yè)務(wù)的需要，估算出每月外出辦事的交通費用。項目的地點、公交成熟程度對此項費用影響較大。 交際應(yīng)酬費召開業(yè)主大會、創(chuàng)優(yōu)時，此項費用變化較大。電腦維護(hù)費用根據(jù)項目配置的電腦數(shù)量以及項目業(yè)務(wù)的需要確定電腦維護(hù)費，包括電腦的升級、維護(hù)費用、網(wǎng)絡(luò)使用費、軟件開發(fā)費用的分?jǐn)偟?。報刊資料費因管理需要訂購的資料、書籍、報刊、雜志等費用。咨詢及訴訟費聘請法律顧問的費用分?jǐn)?，業(yè)主拖欠物業(yè)費向法院提請訴訟的訴訟費。(三)財產(chǎn)費用（單位：元/月）折舊費用項目管理部正常管理服務(wù)需要所購置的固定資產(chǎn)（單價在2000元以上，使用年限超過一年），按使用年限進(jìn)行折舊。固定資產(chǎn)包括：辦公設(shè)備：電腦、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、保險柜、交通工具等。清潔綠化工具：洗地機(jī)、吸塵吸水機(jī)、打臘機(jī)、剪草機(jī)、高壓清洗機(jī)等。資產(chǎn)的攤銷項目前期發(fā)生的開辦費按《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》的期限進(jìn)行分?jǐn)?。分?jǐn)傎M用＝開辦費發(fā)生的總額247。委托的管理年限247。12月固定資產(chǎn)的折舊費前期購置的固定資產(chǎn)，按安聯(lián)集團(tuán)規(guī)定的固定資產(chǎn)折舊率計提。員工宿舍（財產(chǎn)）保險費（公共設(shè)施、設(shè)備購買的保險）保險費＝（須投保的公共設(shè)施、設(shè)備）總金額保險費率247。保險受惠物業(yè)總面積(四)物料消耗（單位：元/月）。保安物料消耗根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保安器材，按照實際使用年限進(jìn)行攤銷。保潔物料消耗根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保潔材料，按照實際使用年限進(jìn)行攤銷。環(huán)境、綠化物料消耗。根據(jù)物業(yè)管理的綠化面積及綠化品種，按養(yǎng)護(hù)的需要測算材料的消耗。包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、社區(qū)消殺等。物業(yè)維修物料消耗。根據(jù)社區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的每天實際運行情況進(jìn)行維修物料消耗的測算。(五)公共費用的測算（單位：元/月）公共電費：根據(jù)社區(qū)設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的功率、每天實際工作時間、耗電等進(jìn)行公共電費的測算。包括：(1)電梯系統(tǒng)電費；(2)公共照明系統(tǒng)電費：含室內(nèi)照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫、社區(qū)公共景觀等所有照明系統(tǒng)的電費；(3)供配電系統(tǒng)電費，其中變壓器電費各地供電收費政