【正文】 水機、空調、電視機、音響等。(二)后勤服務設施：餐具、廚具、灶具等食堂用品，宿舍桌椅、衣柜、床架、被服、排氣扇、熱水器等。(三)網絡設備：辦公電腦等。(四)清潔及綠化設備和工具：洗地機、吸塵器、噴霧器、垃圾筒、剪草機、綠籬剪、高枝剪、花鏟、鐵鍬、手推車、水管等。(五)安全設備和工具：崗亭、對講機、電警棍、手電筒、消防器材及工具等。(六)維修設備和工具：電焊機、切割機、沖擊鉆、應急燈、管道疏通機、維修梯等設備，及相關家庭維修用工具物品。(七)工作服：保安員、保潔、維修、會所、管理人員等工作服裝，數量和配置可根據項目檔次、類型自行擬定，服裝款式、顏色按集團相關規(guī)定執(zhí)行。七、物業(yè)管理用房(一)籌建人員應根據國家或當地物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，結合項目規(guī)劃及管理規(guī)模，與集團公司確定管理用房面積及位置分布。(二）籌建人員應科學規(guī)劃、合理布置各類功能的管理用房，管理用房功能涵蓋：辦公室、會議室（培訓室）、檔案室、客戶服務中心、監(jiān)控中心、倉庫、員工宿舍、食堂、洗手間等。(三)籌建人員應關注食堂、員工宿舍等后勤用房的安排、裝修和配置。八、標識系統(tǒng)的配備籌建人員應根據項目情況系統(tǒng)規(guī)劃現場標識，關注所有標識的設計、制作和安裝。九、公共關系的建立(一）籌建人員應積極、主動對外建立、協(xié)調各類與本項目業(yè)務相關單位、部門的公共關系。(二）與工商、稅務、物價部門建立良好的公共關系，辦理項目工商注冊登記、物價申報工作。(三）與公用事業(yè)單位建立良好的公共關系，包括：自來水公司、供電局、燃氣公司、有線電視、電信局、郵政局、供暖公司等，辦理水、電、煤氣、有線電視、電話、網絡、通郵、供暖等的開通手續(xù)及相應的抄表到戶業(yè)務。(四）與轄區(qū)派出所、街道辦事處、居委會、市容環(huán)衛(wèi)、交管、消防部門等建立良好的往來聯(lián)系，協(xié)調理順項目周邊系列關系：協(xié)調項目治安外援方案，咨詢外來人員管理辦法和寵物管理辦法；理順項目所屬街道、戶籍管理、計生工作等關系；協(xié)調落實項目自有垃圾堆放清運及周邊環(huán)衛(wèi)責任范圍等事宜；協(xié)調項目商鋪管理、裝修管理違章處理程序，爭取對住戶違章、糾紛行為的制止和執(zhí)法支持；規(guī)范項目內道路及主出入口各類交通標識、安全運作規(guī)則。(五）與消防部門取得聯(lián)系，參與消防的接管，取得消防部門對物業(yè)的技術支持和指導。十、印鑒證照的辦理籌建人員應及時辦理項目管理部正常經營所需的各類證照，證照名稱、頒證單位及符合相關要求十一、開辦費測算(一）物業(yè)籌建人員應負責項目開辦費的測算。(二）前期開辦費用構成包括：前期物業(yè)服務人員工資、辦公用品、服裝費用、維修費（工具、材料）、綠化清潔費（工具、材料等）、保安用品、入住物資、物業(yè)用房及裝修、家具電器等。(三）前期開辦費用前期開辦費參考標準：各類城市構成（元/平米）住宅大廈（商業(yè)）一類城市（不含空調、供暖）二、三類城市（不含空調、供暖）第二章 物業(yè)費測算物業(yè)費的測算一般采用列舉法和倒推法兩種測算方法。列舉法一般適用根據預定的物業(yè)管理標準，測算出物業(yè)費單價。倒推法一般適用根據預定的物業(yè)費單價，測算出合理的物業(yè)管理服務承諾。一、在實際操作中，兩種方法可結合使用，互相印證。(一)列舉法中所預定的物業(yè)管理服務標準，是根據被測算物業(yè)的基本情況、客戶需求和集團公司整體要求，按地方政府行業(yè)主管部門頒布的物業(yè)管理服務標準來制定的。(二)倒推法中所預定的物業(yè)費單價是根據對當地物業(yè)管理行業(yè)情況進行考察、調研、分析，參考當地同類型、同檔次物業(yè)收費價格的基礎上核定。(三)將列舉法測算的物業(yè)費標準，與倒推法測算的物業(yè)費進行綜合，在收支平衡的前提下，得出一個合理的物業(yè)費標準和各項費用構成。(四)為了測算的方便，將所有費用按物業(yè)管理服務的性質和類別等分別歸類核算，即：人工費用、行政費用、財產費用、物料消耗、物業(yè)公共費用、其它費用。(五)注意事項：南北差異，注意南北地域在設備、設施方面的不同，從而帶來的測算上的差異。法規(guī)差異，注意各地在勞動法規(guī)、保險條例、征收稅率方面不同而帶來的費用測算上的差異。(六)物業(yè)費測算公式為：單種物業(yè)類型項目的物業(yè)費測算物業(yè)費單價＝所有費用的總和247。參加測算的物業(yè)總面積多種物業(yè)類型項目的物業(yè)費測算⑴需分類型分別測算：類型n物業(yè)費單價＝類型n所有成本的總和247。類型n參加測算的物業(yè)面積⑵不可分割費用（如：管理人員成本、固定費用成本等）按各類型物業(yè)其它費用總和的比例分攤。(七)物業(yè)收費面積的確定物業(yè)收費面積的依據是區(qū)域公司提供的物業(yè)資料（以提供給營銷部門的售樓面積為準，如有當地政府主管部門所批復的《確權面積報告》則以此報告為準）。注:如購房合同中面積已包括分攤公共面積，則按此面積直接統(tǒng)計，如個別地區(qū)法規(guī)要求合同中按套內面積計或按套計，則應加入分攤管理費面積。二、列舉法測算(一)人工費用（單位：元/月）組織架構的確定根據項目經營管理的規(guī)模、復雜程度、智能配套、樓宇類型、數量、檔次、功能及設施配備、周邊環(huán)境、以及委托方對物業(yè)管理服務的要求等實際情況，對組織架構、崗位編制進行預測。人工費用的測算根據確定的組織架構，遵循相關法規(guī)要求、公司薪金福利標準進行人工費用的測算。人工費用包括：工資、獎金及雙薪、工資附加費、社會保險費、補貼及過節(jié)費、培訓費、服裝費、其他等。工資的測算根據確定的組織架構，按照公司薪金福利標準的規(guī)定進行人員工資的測算。 人員工資構成表 （單位：元）序號名稱工資標準人數工資金額（月）1經理100001工資標準人數2部門主管7000工資標準人數3人力行政人員工資標準人數4技工、維修人員工資標準人數5保安人員工資標準人數6保潔人員工資標準人數7綠化人員工資標準人數8其他人員工資標準人數合計工資附加費（單位：元/月）。按照政府規(guī)定及公司薪金福利標準進行工資附加費的測算。工資附加費計提的標準按國家規(guī)定的標準計提。社會保險費的測算（單位：元/月）。按照當地勞動部門的規(guī)定進行社會保險費的測算（一般戶口所在地與非戶口所在地的標準差異較大，在測算時請注意區(qū)分）。培訓費：按國家法律法規(guī)及公司相關規(guī)定測算。服裝費：按公司工裝管理規(guī)定進行配置。同時，按照服裝的制作成本和使用年限進行分攤。其它：未列入前七項但計入人工費用的，如員工活動費用等。(二)行政費用（單位：元/月）低值易耗品購置費用項目管理部辦公用水、電費⑴水費根據項目水費的使用情況（包括飲用水）；⑵電費根據項目的照明、空調、辦公設備配置的情況。辦公設備維護費用主要指復印機、傳真機、打印機、空調等設備每月的保養(yǎng)費。通訊費物業(yè)管理所需的通訊費用。其中包括：手機費、電話費、網絡通訊費、其它通訊費用。交通費根據業(yè)務的需要，估算出每月外出辦事的交通費用。項目的地點、公交成熟程度對此項費用影響較大。 交際應酬費召開業(yè)主大會、創(chuàng)優(yōu)時，此項費用變化較大。電腦維護費用根據項目配置的電腦數量以及項目業(yè)務的需要確定電腦維護費，包括電腦的升級、維護費用、網絡使用費、軟件開發(fā)費用的分攤等。報刊資料費因管理需要訂購的資料、書籍、報刊、雜志等費用。咨詢及訴訟費聘請法律顧問的費用分攤，業(yè)主拖欠物業(yè)費向法院提請訴訟的訴訟費。(三)財產費用（單位：元/月）折舊費用項目管理部正常管理服務需要所購置的固定資產（單價在2000元以上，使用年限超過一年），按使用年限進行折舊。固定資產包括：辦公設備：電腦、復印機、傳真機、打印機、空調、電視機、保險柜、交通工具等。清潔綠化工具：洗地機、吸塵吸水機、打臘機、剪草機、高壓清洗機等。資產的攤銷項目前期發(fā)生的開辦費按《前期物業(yè)服務委托合同》的期限進行分攤。分攤費用＝開辦費發(fā)生的總額247。委托的管理年限247。12月固定資產的折舊費前期購置的固定資產，按安聯(lián)集團規(guī)定的固定資產折舊率計提。員工宿舍（財產）保險費（公共設施、設備購買的保險）保險費＝（須投保的公共設施、設備）總金額保險費率247。保險受惠物業(yè)總面積(四)物料消耗（單位：元/月）。保安物料消耗根據物業(yè)管理所需配置的保安器材，按照實際使用年限進行攤銷。保潔物料消耗根據物業(yè)管理所需配置的保潔材料，按照實際使用年限進行攤銷。環(huán)境、綠化物料消耗。根據物業(yè)管理的綠化面積及綠化品種，按養(yǎng)護的需要測算材料的消耗。包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、社區(qū)消殺等。物業(yè)維修物料消耗。根據社區(qū)配置的設施、設備的清單，按照設備的每天實際運行情況進行維修物料消耗的測算。(五)公共費用的測算（單位：元/月）公共電費：根據社區(qū)設施、設備的清單，按照設備的功率、每天實際工作時間、耗電等進行公共電費的測算。包括：(1)電梯系統(tǒng)電費；(2)公共照明系統(tǒng)電費：含室內照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫、社區(qū)公共景觀等所有照明系統(tǒng)的電費；(3)供配電系統(tǒng)電費，其中變壓器電費各地供電收費政