【正文】 水機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、音響等。(二)后勤服務(wù)設(shè)施：餐具、廚具、灶具等食堂用品，宿舍桌椅、衣柜、床架、被服、排氣扇、熱水器等。(三)網(wǎng)絡(luò)設(shè)備：辦公電腦等。(四)清潔及綠化設(shè)備和工具：洗地機(jī)、吸塵器、噴霧器、垃圾筒、剪草機(jī)、綠籬剪、高枝剪、花鏟、鐵鍬、手推車、水管等。(五)安全設(shè)備和工具：崗?fù)?、?duì)講機(jī)、電警棍、手電筒、消防器材及工具等。(六)維修設(shè)備和工具：電焊機(jī)、切割機(jī)、沖擊鉆、應(yīng)急燈、管道疏通機(jī)、維修梯等設(shè)備，及相關(guān)家庭維修用工具物品。(七)工作服：保安員、保潔、維修、會(huì)所、管理人員等工作服裝，數(shù)量和配置可根據(jù)項(xiàng)目檔次、類型自行擬定，服裝款式、顏色按集團(tuán)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。七、物業(yè)管理用房(一)籌建人員應(yīng)根據(jù)國家或當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃及管理規(guī)模，與集團(tuán)公司確定管理用房面積及位置分布。(二）籌建人員應(yīng)科學(xué)規(guī)劃、合理布置各類功能的管理用房，管理用房功能涵蓋：辦公室、會(huì)議室（培訓(xùn)室）、檔案室、客戶服務(wù)中心、監(jiān)控中心、倉庫、員工宿舍、食堂、洗手間等。(三)籌建人員應(yīng)關(guān)注食堂、員工宿舍等后勤用房的安排、裝修和配置。八、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的配備籌建人員應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目情況系統(tǒng)規(guī)劃現(xiàn)場標(biāo)識(shí)，關(guān)注所有標(biāo)識(shí)的設(shè)計(jì)、制作和安裝。九、公共關(guān)系的建立(一）籌建人員應(yīng)積極、主動(dòng)對(duì)外建立、協(xié)調(diào)各類與本項(xiàng)目業(yè)務(wù)相關(guān)單位、部門的公共關(guān)系。(二）與工商、稅務(wù)、物價(jià)部門建立良好的公共關(guān)系，辦理項(xiàng)目工商注冊(cè)登記、物價(jià)申報(bào)工作。(三）與公用事業(yè)單位建立良好的公共關(guān)系，包括：自來水公司、供電局、燃?xì)夤?、有線電視、電信局、郵政局、供暖公司等，辦理水、電、煤氣、有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)、通郵、供暖等的開通手續(xù)及相應(yīng)的抄表到戶業(yè)務(wù)。(四）與轄區(qū)派出所、街道辦事處、居委會(huì)、市容環(huán)衛(wèi)、交管、消防部門等建立良好的往來聯(lián)系，協(xié)調(diào)理順項(xiàng)目周邊系列關(guān)系：協(xié)調(diào)項(xiàng)目治安外援方案，咨詢外來人員管理辦法和寵物管理辦法；理順項(xiàng)目所屬街道、戶籍管理、計(jì)生工作等關(guān)系；協(xié)調(diào)落實(shí)項(xiàng)目自有垃圾堆放清運(yùn)及周邊環(huán)衛(wèi)責(zé)任范圍等事宜；協(xié)調(diào)項(xiàng)目商鋪管理、裝修管理違章處理程序，爭取對(duì)住戶違章、糾紛行為的制止和執(zhí)法支持；規(guī)范項(xiàng)目內(nèi)道路及主出入口各類交通標(biāo)識(shí)、安全運(yùn)作規(guī)則。(五）與消防部門取得聯(lián)系，參與消防的接管，取得消防部門對(duì)物業(yè)的技術(shù)支持和指導(dǎo)。十、印鑒證照的辦理籌建人員應(yīng)及時(shí)辦理項(xiàng)目管理部正常經(jīng)營所需的各類證照，證照名稱、頒證單位及符合相關(guān)要求十一、開辦費(fèi)測算(一）物業(yè)籌建人員應(yīng)負(fù)責(zé)項(xiàng)目開辦費(fèi)的測算。(二）前期開辦費(fèi)用構(gòu)成包括：前期物業(yè)服務(wù)人員工資、辦公用品、服裝費(fèi)用、維修費(fèi)（工具、材料）、綠化清潔費(fèi)（工具、材料等）、保安用品、入住物資、物業(yè)用房及裝修、家具電器等。(三）前期開辦費(fèi)用前期開辦費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)：各類城市構(gòu)成（元/平米）住宅大廈（商業(yè)）一類城市（不含空調(diào)、供暖）二、三類城市（不含空調(diào)、供暖）第二章 物業(yè)費(fèi)測算物業(yè)費(fèi)的測算一般采用列舉法和倒推法兩種測算方法。列舉法一般適用根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，測算出物業(yè)費(fèi)單價(jià)。倒推法一般適用根據(jù)預(yù)定的物業(yè)費(fèi)單價(jià)，測算出合理的物業(yè)管理服務(wù)承諾。一、在實(shí)際操作中，兩種方法可結(jié)合使用，互相印證。(一)列舉法中所預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，是根據(jù)被測算物業(yè)的基本情況、客戶需求和集團(tuán)公司整體要求，按地方政府行業(yè)主管部門頒布的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來制定的。(二)倒推法中所預(yù)定的物業(yè)費(fèi)單價(jià)是根據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)情況進(jìn)行考察、調(diào)研、分析，參考當(dāng)?shù)赝愋汀⑼瑱n次物業(yè)收費(fèi)價(jià)格的基礎(chǔ)上核定。(三)將列舉法測算的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，與倒推法測算的物業(yè)費(fèi)進(jìn)行綜合，在收支平衡的前提下，得出一個(gè)合理的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和各項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成。(四)為了測算的方便，將所有費(fèi)用按物業(yè)管理服務(wù)的性質(zhì)和類別等分別歸類核算，即：人工費(fèi)用、行政費(fèi)用、財(cái)產(chǎn)費(fèi)用、物料消耗、物業(yè)公共費(fèi)用、其它費(fèi)用。(五)注意事項(xiàng)：南北差異，注意南北地域在設(shè)備、設(shè)施方面的不同，從而帶來的測算上的差異。法規(guī)差異，注意各地在勞動(dòng)法規(guī)、保險(xiǎn)條例、征收稅率方面不同而帶來的費(fèi)用測算上的差異。(六)物業(yè)費(fèi)測算公式為：單種物業(yè)類型項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)測算物業(yè)費(fèi)單價(jià)＝所有費(fèi)用的總和247。參加測算的物業(yè)總面積多種物業(yè)類型項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)測算⑴需分類型分別測算：類型n物業(yè)費(fèi)單價(jià)＝類型n所有成本的總和247。類型n參加測算的物業(yè)面積⑵不可分割費(fèi)用（如：管理人員成本、固定費(fèi)用成本等）按各類型物業(yè)其它費(fèi)用總和的比例分?jǐn)偂?七)物業(yè)收費(fèi)面積的確定物業(yè)收費(fèi)面積的依據(jù)是區(qū)域公司提供的物業(yè)資料（以提供給營銷部門的售樓面積為準(zhǔn)，如有當(dāng)?shù)卣鞴懿块T所批復(fù)的《確權(quán)面積報(bào)告》則以此報(bào)告為準(zhǔn)）。注:如購房合同中面積已包括分?jǐn)偣裁娣e，則按此面積直接統(tǒng)計(jì)，如個(gè)別地區(qū)法規(guī)要求合同中按套內(nèi)面積計(jì)或按套計(jì)，則應(yīng)加入分?jǐn)偣芾碣M(fèi)面積。二、列舉法測算(一)人工費(fèi)用（單位：元/月）組織架構(gòu)的確定根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營管理的規(guī)模、復(fù)雜程度、智能配套、樓宇類型、數(shù)量、檔次、功能及設(shè)施配備、周邊環(huán)境、以及委托方對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要求等實(shí)際情況，對(duì)組織架構(gòu)、崗位編制進(jìn)行預(yù)測。人工費(fèi)用的測算根據(jù)確定的組織架構(gòu)，遵循相關(guān)法規(guī)要求、公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行人工費(fèi)用的測算。人工費(fèi)用包括：工資、獎(jiǎng)金及雙薪、工資附加費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、補(bǔ)貼及過節(jié)費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、服裝費(fèi)、其他等。工資的測算根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行人員工資的測算。 人員工資構(gòu)成表 （單位：元）序號(hào)名稱工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)工資金額（月）1經(jīng)理100001工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)2部門主管7000工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)3人力行政人員工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)4技工、維修人員工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)5保安人員工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)6保潔人員工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)7綠化人員工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)8其他人員工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)合計(jì)工資附加費(fèi)（單位：元/月）。按照政府規(guī)定及公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工資附加費(fèi)的測算。工資附加費(fèi)計(jì)提的標(biāo)準(zhǔn)按國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)提。社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的測算（單位：元/月）。按照當(dāng)?shù)貏趧?dòng)部門的規(guī)定進(jìn)行社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的測算（一般戶口所在地與非戶口所在地的標(biāo)準(zhǔn)差異較大，在測算時(shí)請(qǐng)注意區(qū)分）。培訓(xùn)費(fèi)：按國家法律法規(guī)及公司相關(guān)規(guī)定測算。服裝費(fèi)：按公司工裝管理規(guī)定進(jìn)行配置。同時(shí)，按照服裝的制作成本和使用年限進(jìn)行分?jǐn)偂Ｆ渌何戳腥肭捌唔?xiàng)但計(jì)入人工費(fèi)用的，如員工活動(dòng)費(fèi)用等。(二)行政費(fèi)用（單位：元/月）低值易耗品購置費(fèi)用項(xiàng)目管理部辦公用水、電費(fèi)⑴水費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目水費(fèi)的使用情況（包括飲用水）；⑵電費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的照明、空調(diào)、辦公設(shè)備配置的情況。辦公設(shè)備維護(hù)費(fèi)用主要指復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)等設(shè)備每月的保養(yǎng)費(fèi)。通訊費(fèi)物業(yè)管理所需的通訊費(fèi)用。其中包括：手機(jī)費(fèi)、電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)通訊費(fèi)、其它通訊費(fèi)用。交通費(fèi)根據(jù)業(yè)務(wù)的需要，估算出每月外出辦事的交通費(fèi)用。項(xiàng)目的地點(diǎn)、公交成熟程度對(duì)此項(xiàng)費(fèi)用影響較大。 交際應(yīng)酬費(fèi)召開業(yè)主大會(huì)、創(chuàng)優(yōu)時(shí)，此項(xiàng)費(fèi)用變化較大。電腦維護(hù)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目配置的電腦數(shù)量以及項(xiàng)目業(yè)務(wù)的需要確定電腦維護(hù)費(fèi)，包括電腦的升級(jí)、維護(hù)費(fèi)用、網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi)、軟件開發(fā)費(fèi)用的分?jǐn)偟?。?bào)刊資料費(fèi)因管理需要訂購的資料、書籍、報(bào)刊、雜志等費(fèi)用。咨詢及訴訟費(fèi)聘請(qǐng)法律顧問的費(fèi)用分?jǐn)偅瑯I(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)向法院提請(qǐng)?jiān)V訟的訴訟費(fèi)。(三)財(cái)產(chǎn)費(fèi)用（單位：元/月）折舊費(fèi)用項(xiàng)目管理部正常管理服務(wù)需要所購置的固定資產(chǎn)（單價(jià)在2000元以上，使用年限超過一年），按使用年限進(jìn)行折舊。固定資產(chǎn)包括：辦公設(shè)備：電腦、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、保險(xiǎn)柜、交通工具等。清潔綠化工具：洗地機(jī)、吸塵吸水機(jī)、打臘機(jī)、剪草機(jī)、高壓清洗機(jī)等。資產(chǎn)的攤銷項(xiàng)目前期發(fā)生的開辦費(fèi)按《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》的期限進(jìn)行分?jǐn)偂７謹(jǐn)傎M(fèi)用＝開辦費(fèi)發(fā)生的總額247。委托的管理年限247。12月固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)前期購置的固定資產(chǎn)，按安聯(lián)集團(tuán)規(guī)定的固定資產(chǎn)折舊率計(jì)提。員工宿舍（財(cái)產(chǎn)）保險(xiǎn)費(fèi)（公共設(shè)施、設(shè)備購買的保險(xiǎn)）保險(xiǎn)費(fèi)＝（須投保的公共設(shè)施、設(shè)備）總金額保險(xiǎn)費(fèi)率247。保險(xiǎn)受惠物業(yè)總面積(四)物料消耗（單位：元/月）。保安物料消耗根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保安器材，按照實(shí)際使用年限進(jìn)行攤銷。保潔物料消耗根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保潔材料，按照實(shí)際使用年限進(jìn)行攤銷。環(huán)境、綠化物料消耗。根據(jù)物業(yè)管理的綠化面積及綠化品種，按養(yǎng)護(hù)的需要測算材料的消耗。包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、社區(qū)消殺等。物業(yè)維修物料消耗。根據(jù)社區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的每天實(shí)際運(yùn)行情況進(jìn)行維修物料消耗的測算。(五)公共費(fèi)用的測算（單位：元/月）公共電費(fèi)：根據(jù)社區(qū)設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的功率、每天實(shí)際工作時(shí)間、耗電等進(jìn)行公共電費(fèi)的測算。包括：(1)電梯系統(tǒng)電費(fèi)；(2)公共照明系統(tǒng)電費(fèi)：含室內(nèi)照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫、社區(qū)公共景觀等所有照明系統(tǒng)的電費(fèi)；(3)供配電系統(tǒng)電費(fèi)，其中變壓器電費(fèi)各地供電收費(fèi)政