【正文】 五、由物業(yè)公司在入伙手續(xù)書（4）蓋章。一、請備帶足夠的現(xiàn)金支付下列費用。區(qū)域公司 按揭貸款及公積金貸款業(yè)主填寫授權(quán)公司、銀行委托書各一份。業(yè)主拒不收房的，由集團公司與業(yè)主協(xié)商解決，并將結(jié)果知會物業(yè)方。(三)小區(qū)內(nèi)入口處及區(qū)內(nèi)各路口插擺指示牌、引導牌等。(六)制做業(yè)主及隨住人員《居住證》。(四)制訂項目入住交房工作流程。(3)對樓內(nèi)設施等加大巡檢力度，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)違章或違規(guī)裝修的及時告知或通知項目管理部采取措施。(3)使用電梯搬運裝修材料時，裝修材料必須均勻碼放，嚴禁超重，特別是運送瓷磚、水泥等重物時要注意是否超重。項目管理處要及時跟進督查，待現(xiàn)狀接管工程達到驗收標準后方可辦理接管手續(xù)。電井、管井整潔干凈，隔層封閉應牢固，無質(zhì)量問題、井門安裝完畢、配件齊全，外觀美觀。(二)設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。(五)避雷接地系統(tǒng)中各種避雷裝置所有連接點牢固可靠，接地電阻必須符合GBJ32（電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范）的要求。無缺棱掉角、劃傷。衛(wèi)生間地面必須做閉水試驗；衛(wèi)生間下水管道必須做通水試驗。(三)木結(jié)構(gòu)結(jié)點牢固，支撐系統(tǒng)可靠、無蟻害、防腐處理良好，基構(gòu)件選材符合《木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范》中的有關規(guī)定。(二)《建設部房屋承接查驗標準》。查驗中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，由驗收小組填寫《工程質(zhì)量（功能）缺陷整改通知單》交由區(qū)域公司組織施工單位進行返修，直至復驗合格后辦理移交。(三)注意事項：竣工驗收完全以集團公司相關部門及人員為主，物業(yè)公司介入人員不得隨意發(fā)表意見，但應作好相關記錄。(三)注意事項：提示集團公司注意樣板間視覺感觀效果和使用功能的完善，不做超出配套硬件功能以外和物業(yè)公司管理服務職能以外的承諾。對設計不合理的要呈報文字變更意見。(二)要求：參加項目規(guī)劃論證、圖紙會審。三、倒推法測算(一)根據(jù)對當?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)情況進行考察、調(diào)研、分析，參考當?shù)赝愋汀⑼瑱n次物業(yè)收費價格的基礎上核定。包括：(1)電梯系統(tǒng)電費；(2)公共照明系統(tǒng)電費：含室內(nèi)照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫、社區(qū)公共景觀等所有照明系統(tǒng)的電費；(3)供配電系統(tǒng)電費，其中變壓器電費各地供電收費政策可能有差異，以各地供電部門的收費標準為準；(4)消防系統(tǒng)電費，含消防水泵用電，送、排煙風機用電，中央控制室用電；(5)給排水系統(tǒng)電費，含供水變頻泵、潛水泵等；公共水費（水費單價均含排污費、加壓費、南水北調(diào)費）：(1)綠化水費，根據(jù)社區(qū)綠化面積確定；(2)清潔用水，根據(jù)清潔面積測算；(3)景觀用水，根據(jù)社區(qū)景觀的數(shù)量測算；電梯運行費：(1)電梯保養(yǎng)費；(2)電梯年檢費；社區(qū)文化費用：根據(jù)社區(qū)的本年度社區(qū)文化計劃確定所需的費用。保安物料消耗根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保安器材，按照實際使用年限進行攤銷。固定資產(chǎn)包括：辦公設備：電腦、復印機、傳真機、打印機、空調(diào)、電視機、保險柜、交通工具等。其中包括：手機費、電話費、網(wǎng)絡通訊費、其它通訊費用。按照當?shù)貏趧硬块T的規(guī)定進行社會保險費的測算（一般戶口所在地與非戶口所在地的標準差異較大，在測算時請注意區(qū)分）。二、列舉法測算(一)人工費用（單位：元/月）組織架構(gòu)的確定根據(jù)項目經(jīng)營管理的規(guī)模、復雜程度、智能配套、樓宇類型、數(shù)量、檔次、功能及設施配備、周邊環(huán)境、以及委托方對物業(yè)管理服務的要求等實際情況，對組織架構(gòu)、崗位編制進行預測。(四)為了測算的方便，將所有費用按物業(yè)管理服務的性質(zhì)和類別等分別歸類核算，即：人工費用、行政費用、財產(chǎn)費用、物料消耗、物業(yè)公共費用、其它費用。(二）前期開辦費用構(gòu)成包括：前期物業(yè)服務人員工資、辦公用品、服裝費用、維修費（工具、材料）、綠化清潔費（工具、材料等）、保安用品、入住物資、物業(yè)用房及裝修、家具電器等。(三)籌建人員應關注食堂、員工宿舍等后勤用房的安排、裝修和配置。(二)后勤服務設施：餐具、廚具、灶具等食堂用品，宿舍桌椅、衣柜、床架、被服、排氣扇、熱水器等。(六)籌建人員應統(tǒng)一對客戶服務中心各類紙質(zhì)/電子文檔進行編號。(四)物業(yè)籌建人員應負責完成與業(yè)主（用戶）的權(quán)利、義務、行為、活動相關的，各類房屋使用及公眾制度等物業(yè)管理規(guī)定的編制，包括：前期物業(yè)服務合同。(二)較為切實有效的崗位培訓是以老帶新的入職引導人和接班人制度。（二）定編程序根據(jù)物業(yè)類型、物業(yè)面積和規(guī)劃方案、物業(yè)服務要求，制定物業(yè)服務方案、人員編制和成本預算，依據(jù)成本預算確定物業(yè)服務費收費標準。公司管理的“匯祥好萊塢商業(yè)街”被重慶市政府評為“重慶市示范便民服務商圈”。重慶創(chuàng)模物業(yè)管理有限公司是匯祥旗下全資子公司，成立于2004年1月4日，是具有國家三級資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)管理公司。三、崗位編制(一)編制原則：崗位設置：經(jīng)理、主管（工程主管、客服主管、環(huán)境主管、秩序主管）、管理員（客服專員、前臺、收費、）、領班、操作人員（維修工、保安員、綠化員、保潔員）。例如：，配備綠化工6人、綠化領班1人，人均養(yǎng)護面積為39004500平方米?？蛻舴罩行膬?nèi)部運作制度等。停車場管理規(guī)定等。(九)文檔目錄執(zhí)行匯祥集團“檔案資料明細”的規(guī)定。(七)工作服：保安員、保潔、維修、會所、管理人員等工作服裝，數(shù)量和配置可根據(jù)項目檔次、類型自行擬定，服裝款式、顏色按集團相關規(guī)定執(zhí)行。(四）與轄區(qū)派出所、街道辦事處、居委會、市容環(huán)衛(wèi)、交管、消防部門等建立良好的往來聯(lián)系，協(xié)調(diào)理順項目周邊系列關系：協(xié)調(diào)項目治安外援方案，咨詢外來人員管理辦法和寵物管理辦法；理順項目所屬街道、戶籍管理、計生工作等關系；協(xié)調(diào)落實項目自有垃圾堆放清運及周邊環(huán)衛(wèi)責任范圍等事宜；協(xié)調(diào)項目商鋪管理、裝修管理違章處理程序，爭取對住戶違章、糾紛行為的制止和執(zhí)法支持；規(guī)范項目內(nèi)道路及主出入口各類交通標識、安全運作規(guī)則。(一)列舉法中所預定的物業(yè)管理服務標準，是根據(jù)被測算物業(yè)的基本情況、客戶需求和集團公司整體要求，按地方政府行業(yè)主管部門頒布的物業(yè)管理服務標準來制定的。類型n參加測算的物業(yè)面積⑵不可分割費用（如：管理人員成本、固定費用成本等）按各類型物業(yè)其它費用總和的比例分攤。按照政府規(guī)定及公司薪金福利標準進行工資附加費的測算。(二)行政費用（單位：元/月）低值易耗品購置費用項目管理部辦公用水、電費⑴水費根據(jù)項目水費的使用情況（包括飲用水）；⑵電費根據(jù)項目的照明、空調(diào)、辦公設備配置的情況。報刊資料費因管理需要訂購的資料、書籍、報刊、雜志等費用。12月固定資產(chǎn)的折舊費前期購置的固定資產(chǎn)，按安聯(lián)集團規(guī)定的固定資產(chǎn)折舊率計提。物業(yè)維修物料消耗。 管理費構(gòu)成明細表 （單位：元/）項目人工費用行政費用財產(chǎn)費用物料消耗社區(qū)公共費用其它分攤面積收費標準住宅商業(yè)寫字樓會所別墅合計注：被測算的物業(yè)可能存在以下幾種情況：同一單體同一用途；同一單體不同用途；不同單體同一用途；不同單體不同用途。確保物業(yè)的設計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，物業(yè)公司新項目管理服務機構(gòu)籌建人員，除依據(jù)第一章的要求做好項目管理部的籌建工作外，應全程參與集團公司新項目的開發(fā)。根據(jù)集團公司的要求，對分項工程（如：設備安裝調(diào)試、土建隱蔽工程等）提出缺陷整改建議，確保工程質(zhì)量。配合集團公司適時開展購房客戶聯(lián)誼活動。對可能影響綜合驗收的施工項目和部位，應提前預判，與集團公司共同商訂應對措施和解決辦法。二、驗收實施：(一)驗收小組成員根據(jù)單項驗收表(包括：《綠化環(huán)境工程單項工程驗收表》、《土建單項工程驗收表》、《水暖工程單項驗收表》、《電氣工程單項驗收表》以下同)/《物業(yè)驗收匯總單》分專業(yè)進行驗收。(二)工程圖紙是否與實際結(jié)構(gòu)相符，管線是否能夠正常使用和運行，水暖電各項功能能否安全使用。(二)驗收說明及相關表格根據(jù)待驗物業(yè)項目實際房型進行調(diào)整。二、樓地面(一)面層與基層粘接牢固、不空鼓。中空玻璃無漏氣、無夾層污染；所有玻璃無裂紋。(三)動力、照明閘箱安裝必須牢固，位置準確，電器安裝及導線連接必須牢固，接地保護必須良好，要有明顯的相序及柜號標識，電器件齊全、無損壞，安裝質(zhì)量符合規(guī)范要求。(四)水泵應啟?？煽浚惭b牢固、平穩(wěn)、運行時無較大震動、鋼結(jié)構(gòu)底座安裝牢固、防腐處理良好。立管與糞池間的連接管道有足夠坡度，并不應超過2個彎。待達到驗收標準后方可辦理正式交接手續(xù)。(三)成品保護措施電梯轎廂：(1)用膠合板/有機玻璃等，在電梯轎箱內(nèi)壁（除頂和門）安裝隔離層。(2)鑰匙歸還時，由項目管理處人員陪同施工單位隊對房內(nèi)設施逐項核查。并在交房前進行專業(yè)培訓和演練。(三)依據(jù)集團公司提供的《房屋確權(quán)面積表》、代收代繳費用標準及其它應交款項，制做業(yè)主收房應交款額的《收費通知單》。(九)根據(jù)需要，提前購置準備辦理入住的各種辦公用品及文具，包括發(fā)給業(yè)主用于裝攜收房入住資料的文件袋（手提袋）。由物業(yè)分公司財務組向業(yè)主收取預交物業(yè)管理