【正文】 關(guān)材質(zhì)合格證（檢驗(yàn)報(bào)告）構(gòu)筑物，相關(guān)材質(zhì)合格證（檢驗(yàn)報(bào)告）其他相關(guān)資料 新項(xiàng)目入住管理第一章 入住管理的準(zhǔn)備工作新項(xiàng)目入住由項(xiàng)目所屬物業(yè)分公司統(tǒng)一指揮調(diào)度。(4)項(xiàng)目管理處各崗位人員在裝修巡查時(shí)，注意電梯的例行檢查，若發(fā)現(xiàn)電梯出現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知客服前臺(tái)。五、成品保護(hù)：(一)成品保護(hù)分為：室內(nèi)成品保護(hù)、樓內(nèi)成品保護(hù)、園區(qū)成品保護(hù)及電梯成品保護(hù)(二)成品保護(hù)的時(shí)間控制電梯轎廂的成品保護(hù)措施需在首例裝修開(kāi)工前完成。第四章 注意事項(xiàng)一、項(xiàng)目管理處對(duì)項(xiàng)目的承接查驗(yàn)，條件允許時(shí)，應(yīng)與集團(tuán)公司工程部門的竣工驗(yàn)收同時(shí)進(jìn)行，并永久保存期間發(fā)生的資料、記錄。保溫、防腐措施必須符合GBJ242的規(guī)定。(六)除上述要求外，須符合“低壓電器安裝驗(yàn)收規(guī)范”的有關(guān)要求。(六)油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮，漏刷現(xiàn)象。(三)地磚地面應(yīng)平整牢固，接縫均勻密合。(四)磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。三、驗(yàn)收原則：如實(shí)反映所存在的問(wèn)題，保證業(yè)主正常使用。(四)項(xiàng)目管理處與集團(tuán)公司相關(guān)部門經(jīng)共同驗(yàn)收完畢，在《物業(yè)驗(yàn)收匯總單》共同簽字認(rèn)可后方可辦理移交手續(xù)。二、新項(xiàng)目承接查驗(yàn)第一章 承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備及實(shí)施一、驗(yàn)收準(zhǔn)備：(一)物業(yè)新項(xiàng)目管理處（以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目管理處）接到集團(tuán)公司相關(guān)部門的承接查驗(yàn)通知以及交工標(biāo)準(zhǔn)后，成立驗(yàn)收小組，確定驗(yàn)收小組成員。注意保護(hù)購(gòu)房客戶信息安全。了解設(shè)備到貨拆箱驗(yàn)收、安裝到位情況，并即時(shí)做好相關(guān)文字記錄。從項(xiàng)目定位、業(yè)主實(shí)際需求、物業(yè)使用功能、物業(yè)行業(yè)管理等多方位，提出物業(yè)管理方的意見(jiàn)和建議。(二)根據(jù)物業(yè)面積計(jì)算出總收入。 垃圾清運(yùn)費(fèi)：根據(jù)社區(qū)每天垃圾量確定。保潔物料消耗根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保潔材料，按照實(shí)際使用年限進(jìn)行攤銷。清潔綠化工具：洗地機(jī)、吸塵吸水機(jī)、打臘機(jī)、剪草機(jī)、高壓清洗機(jī)等。交通費(fèi)根據(jù)業(yè)務(wù)的需要，估算出每月外出辦事的交通費(fèi)用。培訓(xùn)費(fèi)：按國(guó)家法律法規(guī)及公司相關(guān)規(guī)定測(cè)算。人工費(fèi)用的測(cè)算根據(jù)確定的組織架構(gòu)，遵循相關(guān)法規(guī)要求、公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行人工費(fèi)用的測(cè)算。(五)注意事項(xiàng)：南北差異，注意南北地域在設(shè)備、設(shè)施方面的不同，從而帶來(lái)的測(cè)算上的差異。(三）前期開(kāi)辦費(fèi)用前期開(kāi)辦費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)：各類城市構(gòu)成（元/平米）住宅大廈（商業(yè)）一類城市（不含空調(diào)、供暖）二、三類城市（不含空調(diào)、供暖）第二章 物業(yè)費(fèi)測(cè)算物業(yè)費(fèi)的測(cè)算一般采用列舉法和倒推法兩種測(cè)算方法。八、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的配備籌建人員應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目情況系統(tǒng)規(guī)劃現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí)，關(guān)注所有標(biāo)識(shí)的設(shè)計(jì)、制作和安裝。(三)網(wǎng)絡(luò)設(shè)備：辦公電腦等。(七)編號(hào)規(guī)則應(yīng)按規(guī)定的編碼原則執(zhí)行。臨時(shí)管理規(guī)約（或管理規(guī)約）、業(yè)主手冊(cè)。(三)培訓(xùn)內(nèi)容及效果參考如下，具體培訓(xùn)工作由人力資源及行政部統(tǒng)一制定實(shí)施。人力成本占總預(yù)算的比例因物業(yè)類型、南北差異、項(xiàng)目大小、含不含公共區(qū)域能源費(fèi)等多方面因素，約在30%80％之間。目前匯祥林里3000一期已交付使用，2014年6月被重慶市政府評(píng)為“生態(tài)綠色小區(qū)”。公司始終奉行以人為本，以員工為重的思想，積極為員工創(chuàng)造平等的機(jī)會(huì)和發(fā)展空間。（三）物業(yè)項(xiàng)目架構(gòu)設(shè)置圖在每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目設(shè)立一個(gè)客戶服務(wù)中心，客戶服務(wù)中心下設(shè)四個(gè)部門，如圖：客戶服務(wù)中心環(huán)境管理部秩序維護(hù)部工程維修部客服部二、管理層級(jí)客戶服務(wù)中心管理結(jié)構(gòu)分為：經(jīng)理（由一期管理處經(jīng)理?yè)?dān)任）、主管、操作層三個(gè)管理層級(jí)。常見(jiàn)崗位歸納如下：崗位性質(zhì)崗位類別工作場(chǎng)所現(xiàn)場(chǎng)需求編制方法固定崗門崗人行出入口控制行人、物品進(jìn)出 按崗定編，全天輪崗控制中心崗(含消防)控制中心控制中心監(jiān)控 按崗定編， 全天輪崗形象崗大門展示形象、接待引導(dǎo) 按崗定編，部分日間崗巡邏崗巡邏崗區(qū)域內(nèi)外治安工作量按樓棟設(shè)置車場(chǎng)崗車場(chǎng)崗車輛出入口控制車輛進(jìn)出 按崗定編，全天輪崗車場(chǎng)巡邏崗?fù)＼噲?chǎng)車場(chǎng)巡邏工作量按地形設(shè)置機(jī)動(dòng)崗檢查崗現(xiàn)場(chǎng)全程監(jiān)控臨時(shí)替補(bǔ)班組長(zhǎng)兼任保潔崗的定編應(yīng)根據(jù)物業(yè)類型綜合考慮，常見(jiàn)崗位劃分如下：崗位類別工作場(chǎng)所現(xiàn)場(chǎng)需求編制方法樓內(nèi)崗樓道、大堂、電梯、地下室等樓內(nèi)保潔工作量按單元或樓層設(shè)置樓外崗樓外公共區(qū)域庭院保潔工作量按面積或區(qū)域設(shè)置垃圾清運(yùn)崗樓外指定區(qū)域生活垃圾收集、清運(yùn)按照當(dāng)?shù)厍闆r設(shè)置綠化崗的定編應(yīng)根據(jù)綠化面積及園林復(fù)雜程度，一般按人均養(yǎng)護(hù)面積約4000平方米分配（參照華北區(qū)域）。客戶服務(wù)中心組織架構(gòu)、崗位職責(zé)等。消防管理規(guī)定。文件夾（盒/袋）應(yīng)有卷內(nèi)目錄，詳細(xì)列明卷內(nèi)的文件資料。(六)維修設(shè)備和工具：電焊機(jī)、切割機(jī)、沖擊鉆、應(yīng)急燈、管道疏通機(jī)、維修梯等設(shè)備，及相關(guān)家庭維修用工具物品。(三）與公用事業(yè)單位建立良好的公共關(guān)系，包括：自來(lái)水公司、供電局、燃?xì)夤尽⒂芯€電視、電信局、郵政局、供暖公司等，辦理水、電、煤氣、有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)、通郵、供暖等的開(kāi)通手續(xù)及相應(yīng)的抄表到戶業(yè)務(wù)。一、在實(shí)際操作中，兩種方法可結(jié)合使用，互相印證。參加測(cè)算的物業(yè)總面積多種物業(yè)類型項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)測(cè)算⑴需分類型分別測(cè)算：類型n物業(yè)費(fèi)單價(jià)＝類型n所有成本的總和247。 人員工資構(gòu)成表 （單位：元）序號(hào)名稱工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)工資金額（月）1經(jīng)理100001工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)2部門主管7000工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)3人力行政人員工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)4技工、維修人員工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)5保安人員工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)6保潔人員工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)7綠化人員工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)8其他人員工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)合計(jì)工資附加費(fèi)（單位：元/月）。其它：未列入前七項(xiàng)但計(jì)入人工費(fèi)用的，如員工活動(dòng)費(fèi)用等。電腦維護(hù)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目配置的電腦數(shù)量以及項(xiàng)目業(yè)務(wù)的需要確定電腦維護(hù)費(fèi)，包括電腦的升級(jí)、維護(hù)費(fèi)用、網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi)、軟件開(kāi)發(fā)費(fèi)用的分?jǐn)偟?。委托的管理年?47。包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、社區(qū)消殺等。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)該項(xiàng)費(fèi)用按總支出的3%（參考值）計(jì)提(七)計(jì)算各類物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)測(cè)算出的總成本，按各類分?jǐn)偣芾砻娣e，填寫管理費(fèi)構(gòu)成明細(xì)表，計(jì)算出各類物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第三章 新項(xiàng)目前期介入作業(yè)指引物業(yè)新項(xiàng)目確定后，為了能夠從物業(yè)管理運(yùn)作及使用的角度對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、配套安裝、管線布置、隱蔽工程、施工質(zhì)量、開(kāi)盤營(yíng)銷、客戶資源、業(yè)主溝通聯(lián)誼、竣工驗(yàn)收、交房入住等多方面提供有益的建設(shè)性意見(jiàn)，協(xié)助開(kāi)發(fā)商把好整體設(shè)計(jì)關(guān)、建設(shè)配套關(guān)、工程質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)。在集團(tuán)公司需要對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增加、減少或改動(dòng)時(shí)，應(yīng)協(xié)助項(xiàng)目工程部進(jìn)行整改，并提供切實(shí)可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。并全程宣傳推介物業(yè)公司并征求準(zhǔn)業(yè)主對(duì)管理服務(wù)的需求。對(duì)前期跟進(jìn)中發(fā)現(xiàn)的施工質(zhì)量、缺陷等己建議整改的問(wèn)題，進(jìn)行全面復(fù)檢復(fù)驗(yàn)，并將復(fù)檢復(fù)驗(yàn)結(jié)果和措施及建議等知會(huì)區(qū)域公司。(四)項(xiàng)目管理處應(yīng)對(duì)參與驗(yàn)收人員進(jìn)行承接查驗(yàn)流程、驗(yàn)收技能培訓(xùn)。第二章 承接查驗(yàn)重點(diǎn)及原則一、驗(yàn)收重點(diǎn)(一)建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施的使用功能方面（例如：門窗、衛(wèi)生潔具、 電視電話） 。六、驗(yàn)收時(shí)間及期限(一)在接到集團(tuán)公司《驗(yàn)收通知單》及相關(guān)資料后，以書面形式回復(fù)驗(yàn)收時(shí)間及相關(guān)資料，一般一周內(nèi)開(kāi)始實(shí)施驗(yàn)收。(七)屋面工程符合GBJ207《屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，排水通暢，設(shè)施齊全、出水口、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴(yán)密，不滲漏。(三)門窗玻璃應(yīng)安裝平整，玻璃膠應(yīng)飽滿平順，粘貼牢固。(二)照明器具、低壓電器及其支架必須安裝牢固、部件齊全、接觸良好、位置正確。(三)衛(wèi)生間地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏、管道排水必須順暢、衛(wèi)生器具質(zhì)量良好、接口不得滲漏、安裝應(yīng)平正、牢固、部件齊全、制動(dòng)靈活。(二)化糞池排污量設(shè)置合理，池內(nèi)無(wú)垃圾雜物。物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)，交接各方均應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行，發(fā)現(xiàn)不合格項(xiàng)的，項(xiàng)目管理處要配合集團(tuán)公司工程部及時(shí)跟進(jìn)督促施工單位維修整改。公共樓道、大堂、建筑陽(yáng)角、樓梯、理石地面或墻體等需在入住裝修前3天保護(hù)完畢。盡量達(dá)到維修進(jìn)度與鑰匙借用數(shù)量相匹配。一、編制新項(xiàng)目入伙交房方案(一)由物業(yè)分公司成立交房（物業(yè)方）指揮組織，確定機(jī)構(gòu)職能，明確專項(xiàng)工作組任及人員分工。(二)提請(qǐng)集團(tuán)公司制做《兩書》（《建筑質(zhì)量保證書》《房屋建筑使用說(shuō)明書》）。需在業(yè)主收房時(shí)發(fā)給業(yè)主的于交房前5天全部整理分裝完畢。二、收費(fèi)：由集團(tuán)公司財(cái)務(wù)組與業(yè)主結(jié)清購(gòu)房款項(xiàng)及相關(guān)費(fèi)用，并在《入伙手續(xù)書》（2）處蓋章。五、條件具備的可在交房時(shí)，同時(shí)辦理裝修手續(xù)（發(fā)放裝修相關(guān)文件、表單，收取裝修押金等）。 本份收樓文件。驗(yàn)房小組　二、驗(yàn)樓后填寫并交還《樓宇