【正文】 服務(wù)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用，并在《入伙手續(xù)書(shū)》（3）處蓋章。附：交房流程圖 交　房　流　程　圖一、業(yè)主親自收樓，請(qǐng)攜備：　　業(yè)主身份證或有效證件、原件及復(fù)印件(B5紙4份)、業(yè)主戶口本原件及復(fù)印件（B5紙1份）　已繳款項(xiàng)的收據(jù)原件（凡未付清余款的請(qǐng)于入伙當(dāng)日付清，并由區(qū)域公司為其開(kāi)具正式的購(gòu)房發(fā)票或復(fù)印件）?！? 二、業(yè)主委托代理人收樓，請(qǐng)攜帶：第“一”項(xiàng)中所有資料；委托代理人身份證原件及復(fù)印件；業(yè)主親筆簽署的授權(quán)委托書(shū)。一、 收回《樓宇驗(yàn)收單》物業(yè)公司 二、簽署《臨時(shí)管理規(guī)約》《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》《交費(fèi)協(xié)議》。30。一、專人引導(dǎo)收樓驗(yàn)房、查抄水電燃?xì)獗淼讛?shù)。　　已填好并貼照片的《業(yè)主基本情況登記表》。向業(yè)主交付鑰匙及相關(guān)物品（如貓眼、門禁對(duì)講等），并辦理《業(yè)主鑰匙借用單》（用于業(yè)主裝修前的房屋維修管護(hù)）。第二章 入住手續(xù)的辦理一、驗(yàn)證：由集團(tuán)公司驗(yàn)證組負(fù)責(zé)業(yè)主簽到及身份驗(yàn)證，并在《入伙手續(xù)書(shū)》（1）處蓋章。其它文件資料表單應(yīng)在交房前20天印刷完畢，校正無(wú)誤后，需蓋章的于交房前10天蓋章完畢。二、入住文件、資料、表單及辦公用品的準(zhǔn)備(一)《業(yè)主手冊(cè)》：手冊(cè)中包括《臨時(shí)管理規(guī)約》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)交費(fèi)協(xié)議》、各項(xiàng)公眾制度、裝修管理規(guī)定、物業(yè)服務(wù)費(fèi)明細(xì)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)指南、項(xiàng)目及客服的聯(lián)系電話等。根據(jù)集團(tuán)公司確定的計(jì)劃交房時(shí)間，最晚應(yīng)提前3個(gè)月進(jìn)入入住管理的準(zhǔn)備工作。室內(nèi)設(shè)施：(1)根據(jù)施工單位的維修進(jìn)度（人力、材料），項(xiàng)目管理處把控鑰匙借用數(shù)量/時(shí)間。室內(nèi)成品保護(hù)以鑰匙的借用時(shí)間進(jìn)行有效控制，鑰匙不得滯留在維修施工單位。三、項(xiàng)目管理處在承接查驗(yàn)前，需提請(qǐng)集團(tuán)公司確保施工單位按承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)備好交接資料及目錄，提前做好交驗(yàn)準(zhǔn)備工作。管道應(yīng)順直排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。(二)管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活、無(wú)滴漏。四、電氣(一)電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，導(dǎo)線連接緊密規(guī)范，采用套管配線，必須整體跨接地線，每回路導(dǎo)線間和對(duì)地絕緣電阻值不得小于一兆歐/千伏。(二)木裝修工程應(yīng)表面光潔，防腐處理良好，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢，無(wú)翹曲變形無(wú)裂紋。(六)鋁扣板應(yīng)安裝牢固、質(zhì)量良好、鋼結(jié)構(gòu)焊接牢固、接地良好，表面油漆無(wú)脫落。五、驗(yàn)收方法：外觀檢查結(jié)合專業(yè)工具測(cè)試。(六)新項(xiàng)目承接查驗(yàn)完畢否，項(xiàng)目管理處將全部相關(guān)資料整理存檔備案。(三)項(xiàng)目管理處負(fù)責(zé)在驗(yàn)收前7日將驗(yàn)收所需專用工具及表單準(zhǔn)備齊全。(二)要求：在項(xiàng)目竣工報(bào)驗(yàn)及綜合驗(yàn)收之前，將現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)情況匯總整理。在項(xiàng)目營(yíng)銷推廣階段向買受人公示以上相關(guān)文件。二、建設(shè)施工階段(一)工作任務(wù)：現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)，監(jiān)督施工質(zhì)量、考評(píng)功能效果，及時(shí)與集團(tuán)公司相關(guān)部門和人員溝通對(duì)接，有效解決質(zhì)量和功能缺陷等問(wèn)題。高層社區(qū)管理成本構(gòu)成比例經(jīng)驗(yàn)值（僅供參考）項(xiàng)目人工費(fèi)用行政費(fèi)用財(cái)產(chǎn)費(fèi)用物料消耗社區(qū)公共費(fèi)用其它比例40%5%5%10%25%15%(四)按各項(xiàng)目分?jǐn)傎M(fèi)用推測(cè)出合理的物業(yè)管理服務(wù)承諾（推測(cè)方法是按列舉法的細(xì)分內(nèi)容，倒過(guò)來(lái)推測(cè)）。管理酬金的測(cè)算（單位：元/月）按照法規(guī)規(guī)定的10%計(jì)提管理酬金。根據(jù)物業(yè)管理的綠化面積及綠化品種，按養(yǎng)護(hù)的需要測(cè)算材料的消耗。分?jǐn)傎M(fèi)用＝開(kāi)辦費(fèi)發(fā)生的總額247。 交際應(yīng)酬費(fèi)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、創(chuàng)優(yōu)時(shí)，此項(xiàng)費(fèi)用變化較大。同時(shí)，按照服裝的制作成本和使用年限進(jìn)行分?jǐn)偂９べY的測(cè)算根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行人員工資的測(cè)算。(六)物業(yè)費(fèi)測(cè)算公式為：?jiǎn)畏N物業(yè)類型項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)測(cè)算物業(yè)費(fèi)單價(jià)＝所有費(fèi)用的總和247。倒推法一般適用根據(jù)預(yù)定的物業(yè)費(fèi)單價(jià)，測(cè)算出合理的物業(yè)管理服務(wù)承諾。(二）與工商、稅務(wù)、物價(jià)部門建立良好的公共關(guān)系，辦理項(xiàng)目工商注冊(cè)登記、物價(jià)申報(bào)工作。(五)安全設(shè)備和工具：崗?fù)?、?duì)講機(jī)、電警棍、手電筒、消防器材及工具等。并在文件夾（盒/袋）封面或側(cè)面應(yīng)有標(biāo)識(shí)，上面注明目錄號(hào)、文檔標(biāo)題等。裝修管理規(guī)定。五、規(guī)范建設(shè)(一)籌備人員應(yīng)根據(jù)集團(tuán)、公司相關(guān)管理規(guī)范，完成項(xiàng)目管理處規(guī)章制度的起草、編制，包括：《重慶創(chuàng)模前期物業(yè)管理服務(wù)方案》、《重慶創(chuàng)模物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)規(guī)程》等的運(yùn)用。保安崗的定編應(yīng)綜合考慮社區(qū)特點(diǎn)：如出入口的多少、智能化程度、封閉開(kāi)放式管理模式、周邊的治安狀況等因素。（二)機(jī)構(gòu)設(shè)置原則：根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的規(guī)模、復(fù)雜程度、智能配套、樓宇類型、數(shù)量、檔次、功能及設(shè)施配備、周邊環(huán)境，以及開(kāi)發(fā)公司（地產(chǎn)集團(tuán)公司）對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要求等實(shí)際情況，本著規(guī)范管理、精干高效的原則設(shè)置客戶服務(wù)中心。 物業(yè)前期介入管理標(biāo)準(zhǔn)化手冊(cè)前言第一編 物業(yè)業(yè)務(wù)管理作業(yè)指引第一部分 物業(yè)新項(xiàng)目接管入住作業(yè)指引 2一、新項(xiàng)目前期介入 2第一章 物業(yè)新項(xiàng)目管理服務(wù)機(jī)構(gòu)籌建 2第二章 物業(yè)費(fèi)測(cè)算 8第三章 新項(xiàng)目前期介入作業(yè)指引 13二、新項(xiàng)目承接查驗(yàn) 16第一章 承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備及實(shí)施 16第二章 承接查驗(yàn)重點(diǎn)及原則 17第三章 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 17第四章 注意事項(xiàng) 20第五章 地產(chǎn)項(xiàng)目部應(yīng)移交的資料 22三、新項(xiàng)目入住管理 26第一章 入住管理的準(zhǔn)備工作 26第二章 入住手續(xù)的辦理 27前言重慶匯祥地產(chǎn)集團(tuán)管理有限公司是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，公司秉持“開(kāi)放，透明，分享”的企業(yè)文化理念，立志于成為專業(yè)的發(fā)展商和運(yùn)營(yíng)商。物業(yè)新項(xiàng)目接管入住作業(yè)指引一、新項(xiàng)目前期介入第一章 物業(yè)新項(xiàng)目管理服務(wù)機(jī)構(gòu)籌建一、機(jī)構(gòu)設(shè)置（一)物業(yè)新項(xiàng)目管理服務(wù)機(jī)構(gòu)籌建人員應(yīng)根據(jù)《物業(yè)管理方案》確定的機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員編制，籌建客戶服務(wù)中心。注：物業(yè)類型、南北差異、項(xiàng)目大小、項(xiàng)目規(guī)劃、施工質(zhì)量等因素均影響較大，(三)崗位編制要求：按需編制。培訓(xùn)內(nèi)容效果要求企業(yè)文化及管理制度了解企業(yè)文化，遵守企業(yè)各項(xiàng)制度物業(yè)管理概論了解公司主營(yíng)業(yè)務(wù)及專業(yè)知識(shí)員工通用禮儀掌握員工禮儀規(guī)范要求職業(yè)安全及急救常識(shí)掌握職業(yè)安全、緊急救護(hù)的知識(shí)和要求物業(yè)管理法規(guī)常識(shí)了解行業(yè)內(nèi)的法律法規(guī)，盡快掌握與崗位相關(guān)的各項(xiàng)政策法規(guī)品質(zhì)管理基礎(chǔ)了解公司質(zhì)量管理體系和品質(zhì)控制制度，掌握各自崗位的操作程序和管理規(guī)范專業(yè)技能熟悉本崗位工作要求及操作規(guī)范。社區(qū)公共部位、公共設(shè)施使用管理規(guī)定。(八) 客戶服務(wù)中心應(yīng)按匯祥集團(tuán)檔案管理規(guī)定對(duì)檔案收集、整理、分類、保管、查閱、交接、銷毀等進(jìn)行檔案資料管理。(四)清潔及綠化設(shè)備和工具：洗地機(jī)、吸塵器、噴霧器、垃圾筒、剪草機(jī)、綠籬剪、高枝剪、花鏟、鐵鍬、手推車、水管等。九、公共關(guān)系的建立(一）籌建人員應(yīng)積極、主動(dòng)對(duì)外建立、協(xié)調(diào)各類與本項(xiàng)目業(yè)務(wù)相關(guān)單位、部門的公共關(guān)系。列舉法一般適用根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，測(cè)算出物業(yè)費(fèi)單價(jià)。法規(guī)差異，注意各地在勞動(dòng)法規(guī)、保險(xiǎn)條例、征收稅率方面不同而帶來(lái)的費(fèi)用測(cè)算上的差異。人工費(fèi)用包括：工資、獎(jiǎng)金及雙薪、工資附加費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、補(bǔ)貼及過(guò)節(jié)費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、服裝費(fèi)、其他等。服裝費(fèi)：按公司工裝管理規(guī)定進(jìn)行配置。項(xiàng)目的地點(diǎn)、公交成熟程度對(duì)此項(xiàng)費(fèi)用影響較大。資產(chǎn)的攤銷項(xiàng)目前期發(fā)生的開(kāi)辦費(fèi)按《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》的期限進(jìn)行分?jǐn)偂－h(huán)境、綠化物料消耗。(六)其它稅金的測(cè)算（單位：元/月）根據(jù)國(guó)家規(guī)定計(jì)提。(三)按成本比例經(jīng)驗(yàn)值分別計(jì)算各項(xiàng)目所分?jǐn)傎M(fèi)用(參見(jiàn)下表)。(三)注意事項(xiàng)：總體布局合理、配套設(shè)施設(shè)備滿足居住和管理需求。三、營(yíng)銷推廣階段(一)工作任務(wù)：在項(xiàng)目開(kāi)盤之前協(xié)助集團(tuán)公司編制《臨時(shí)管理規(guī)約》，與集團(tuán)公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同、制做小區(qū)住宅及商業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定以