【正文】 服務(wù)費及相關(guān)費用，并在《入伙手續(xù)書》（3）處蓋章。附：交房流程圖 交　房　流　程　圖一、業(yè)主親自收樓，請攜備：　　業(yè)主身份證或有效證件、原件及復(fù)印件(B5紙4份)、業(yè)主戶口本原件及復(fù)印件（B5紙1份）　已繳款項的收據(jù)原件（凡未付清余款的請于入伙當(dāng)日付清，并由區(qū)域公司為其開具正式的購房發(fā)票或復(fù)印件）?！? 二、業(yè)主委托代理人收樓，請攜帶：第“一”項中所有資料；委托代理人身份證原件及復(fù)印件；業(yè)主親筆簽署的授權(quán)委托書。一、 收回《樓宇驗收單》物業(yè)公司 二、簽署《臨時管理規(guī)約》《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》《交費協(xié)議》。30。一、專人引導(dǎo)收樓驗房、查抄水電燃?xì)獗淼讛?shù)。　　已填好并貼照片的《業(yè)主基本情況登記表》。向業(yè)主交付鑰匙及相關(guān)物品（如貓眼、門禁對講等），并辦理《業(yè)主鑰匙借用單》（用于業(yè)主裝修前的房屋維修管護）。第二章 入住手續(xù)的辦理一、驗證：由集團公司驗證組負(fù)責(zé)業(yè)主簽到及身份驗證，并在《入伙手續(xù)書》（1）處蓋章。其它文件資料表單應(yīng)在交房前20天印刷完畢，校正無誤后，需蓋章的于交房前10天蓋章完畢。二、入住文件、資料、表單及辦公用品的準(zhǔn)備(一)《業(yè)主手冊》：手冊中包括《臨時管理規(guī)約》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《物業(yè)管理綜合服務(wù)費交費協(xié)議》、各項公眾制度、裝修管理規(guī)定、物業(yè)服務(wù)費明細(xì)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)指南、項目及客服的聯(lián)系電話等。根據(jù)集團公司確定的計劃交房時間，最晚應(yīng)提前3個月進入入住管理的準(zhǔn)備工作。室內(nèi)設(shè)施：(1)根據(jù)施工單位的維修進度（人力、材料），項目管理處把控鑰匙借用數(shù)量/時間。室內(nèi)成品保護以鑰匙的借用時間進行有效控制，鑰匙不得滯留在維修施工單位。三、項目管理處在承接查驗前，需提請集團公司確保施工單位按承接查驗標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)備好交接資料及目錄，提前做好交驗準(zhǔn)備工作。管道應(yīng)順直排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。(二)管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活、無滴漏。四、電氣(一)電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，導(dǎo)線連接緊密規(guī)范，采用套管配線，必須整體跨接地線，每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不得小于一兆歐/千伏。(二)木裝修工程應(yīng)表面光潔，防腐處理良好，線條順直，對縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢，無翹曲變形無裂紋。(六)鋁扣板應(yīng)安裝牢固、質(zhì)量良好、鋼結(jié)構(gòu)焊接牢固、接地良好，表面油漆無脫落。五、驗收方法：外觀檢查結(jié)合專業(yè)工具測試。(六)新項目承接查驗完畢否，項目管理處將全部相關(guān)資料整理存檔備案。(三)項目管理處負(fù)責(zé)在驗收前7日將驗收所需專用工具及表單準(zhǔn)備齊全。(二)要求：在項目竣工報驗及綜合驗收之前，將現(xiàn)場跟進情況匯總整理。在項目營銷推廣階段向買受人公示以上相關(guān)文件。二、建設(shè)施工階段(一)工作任務(wù)：現(xiàn)場跟進，監(jiān)督施工質(zhì)量、考評功能效果，及時與集團公司相關(guān)部門和人員溝通對接，有效解決質(zhì)量和功能缺陷等問題。高層社區(qū)管理成本構(gòu)成比例經(jīng)驗值（僅供參考）項目人工費用行政費用財產(chǎn)費用物料消耗社區(qū)公共費用其它比例40%5%5%10%25%15%(四)按各項目分?jǐn)傎M用推測出合理的物業(yè)管理服務(wù)承諾（推測方法是按列舉法的細(xì)分內(nèi)容，倒過來推測）。管理酬金的測算（單位：元/月）按照法規(guī)規(guī)定的10%計提管理酬金。根據(jù)物業(yè)管理的綠化面積及綠化品種，按養(yǎng)護的需要測算材料的消耗。分?jǐn)傎M用＝開辦費發(fā)生的總額247。 交際應(yīng)酬費召開業(yè)主大會、創(chuàng)優(yōu)時，此項費用變化較大。同時，按照服裝的制作成本和使用年限進行分?jǐn)?。工資的測算根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進行人員工資的測算。(六)物業(yè)費測算公式為：單種物業(yè)類型項目的物業(yè)費測算物業(yè)費單價＝所有費用的總和247。倒推法一般適用根據(jù)預(yù)定的物業(yè)費單價，測算出合理的物業(yè)管理服務(wù)承諾。(二）與工商、稅務(wù)、物價部門建立良好的公共關(guān)系，辦理項目工商注冊登記、物價申報工作。(五)安全設(shè)備和工具：崗?fù)?、對講機、電警棍、手電筒、消防器材及工具等。并在文件夾（盒/袋）封面或側(cè)面應(yīng)有標(biāo)識，上面注明目錄號、文檔標(biāo)題等。裝修管理規(guī)定。五、規(guī)范建設(shè)(一)籌備人員應(yīng)根據(jù)集團、公司相關(guān)管理規(guī)范，完成項目管理處規(guī)章制度的起草、編制，包括：《重慶創(chuàng)模前期物業(yè)管理服務(wù)方案》、《重慶創(chuàng)模物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)規(guī)程》等的運用。保安崗的定編應(yīng)綜合考慮社區(qū)特點：如出入口的多少、智能化程度、封閉開放式管理模式、周邊的治安狀況等因素。（二)機構(gòu)設(shè)置原則：根據(jù)物業(yè)項目經(jīng)營管理的規(guī)模、復(fù)雜程度、智能配套、樓宇類型、數(shù)量、檔次、功能及設(shè)施配備、周邊環(huán)境，以及開發(fā)公司（地產(chǎn)集團公司）對物業(yè)管理服務(wù)的要求等實際情況，本著規(guī)范管理、精干高效的原則設(shè)置客戶服務(wù)中心。 物業(yè)前期介入管理標(biāo)準(zhǔn)化手冊前言第一編 物業(yè)業(yè)務(wù)管理作業(yè)指引第一部分 物業(yè)新項目接管入住作業(yè)指引 2一、新項目前期介入 2第一章 物業(yè)新項目管理服務(wù)機構(gòu)籌建 2第二章 物業(yè)費測算 8第三章 新項目前期介入作業(yè)指引 13二、新項目承接查驗 16第一章 承接查驗的準(zhǔn)備及實施 16第二章 承接查驗重點及原則 17第三章 驗收標(biāo)準(zhǔn) 17第四章 注意事項 20第五章 地產(chǎn)項目部應(yīng)移交的資料 22三、新項目入住管理 26第一章 入住管理的準(zhǔn)備工作 26第二章 入住手續(xù)的辦理 27前言重慶匯祥地產(chǎn)集團管理有限公司是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，公司秉持“開放，透明，分享”的企業(yè)文化理念，立志于成為專業(yè)的發(fā)展商和運營商。物業(yè)新項目接管入住作業(yè)指引一、新項目前期介入第一章 物業(yè)新項目管理服務(wù)機構(gòu)籌建一、機構(gòu)設(shè)置（一)物業(yè)新項目管理服務(wù)機構(gòu)籌建人員應(yīng)根據(jù)《物業(yè)管理方案》確定的機構(gòu)設(shè)置及人員編制，籌建客戶服務(wù)中心。注：物業(yè)類型、南北差異、項目大小、項目規(guī)劃、施工質(zhì)量等因素均影響較大，(三)崗位編制要求：按需編制。培訓(xùn)內(nèi)容效果要求企業(yè)文化及管理制度了解企業(yè)文化，遵守企業(yè)各項制度物業(yè)管理概論了解公司主營業(yè)務(wù)及專業(yè)知識員工通用禮儀掌握員工禮儀規(guī)范要求職業(yè)安全及急救常識掌握職業(yè)安全、緊急救護的知識和要求物業(yè)管理法規(guī)常識了解行業(yè)內(nèi)的法律法規(guī)，盡快掌握與崗位相關(guān)的各項政策法規(guī)品質(zhì)管理基礎(chǔ)了解公司質(zhì)量管理體系和品質(zhì)控制制度，掌握各自崗位的操作程序和管理規(guī)范專業(yè)技能熟悉本崗位工作要求及操作規(guī)范。社區(qū)公共部位、公共設(shè)施使用管理規(guī)定。(八) 客戶服務(wù)中心應(yīng)按匯祥集團檔案管理規(guī)定對檔案收集、整理、分類、保管、查閱、交接、銷毀等進行檔案資料管理。(四)清潔及綠化設(shè)備和工具：洗地機、吸塵器、噴霧器、垃圾筒、剪草機、綠籬剪、高枝剪、花鏟、鐵鍬、手推車、水管等。九、公共關(guān)系的建立(一）籌建人員應(yīng)積極、主動對外建立、協(xié)調(diào)各類與本項目業(yè)務(wù)相關(guān)單位、部門的公共關(guān)系。列舉法一般適用根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，測算出物業(yè)費單價。法規(guī)差異，注意各地在勞動法規(guī)、保險條例、征收稅率方面不同而帶來的費用測算上的差異。人工費用包括：工資、獎金及雙薪、工資附加費、社會保險費、補貼及過節(jié)費、培訓(xùn)費、服裝費、其他等。服裝費：按公司工裝管理規(guī)定進行配置。項目的地點、公交成熟程度對此項費用影響較大。資產(chǎn)的攤銷項目前期發(fā)生的開辦費按《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》的期限進行分?jǐn)?。環(huán)境、綠化物料消耗。(六)其它稅金的測算（單位：元/月）根據(jù)國家規(guī)定計提。(三)按成本比例經(jīng)驗值分別計算各項目所分?jǐn)傎M用(參見下表)。(三)注意事項：總體布局合理、配套設(shè)施設(shè)備滿足居住和管理需求。三、營銷推廣階段(一)工作任務(wù)：在項目開盤之前協(xié)助集團公司編制《臨時管理規(guī)約》，與集團公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同、制做小區(qū)住宅及商業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定以