【正文】 )竣工驗(yàn)收的依據(jù),標(biāo)準(zhǔn)及主要材料 ,由于建筑工程項(xiàng)目的性質(zhì)不同,行業(yè)不同,:(1)工程項(xiàng)目按設(shè)計(jì)圖紙建成,所有粉刷,裝修作業(yè)全部施工完畢.(2)所有該項(xiàng)目的設(shè)備均已按設(shè)計(jì)規(guī)定全部落位安裝完畢,并且起動(dòng),運(yùn)轉(zhuǎn)正常,能滿足使用要求,如電梯,滅火裝置,采暖通風(fēng)裝置等均已落位,并能正常起動(dòng).(3)上下水道鋪設(shè)完畢,所有管道及溝道無梗阻,滴漏,滲漏現(xiàn)象,供水正常,控制操作方便,使用靈活方便,其他公用設(shè)施均完好.(4)建筑物四周2米之內(nèi)的場地平整,由于本項(xiàng)目施工所造成的障礙物均已清除.(5)整個(gè)工程經(jīng)按現(xiàn)行施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行檢驗(yàn)后,在建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前,施工單位應(yīng)將有關(guān)技術(shù)資料系統(tǒng)整理,分類立卷,在驗(yàn)收時(shí)交建設(shè)單位歸檔保管,以適應(yīng)生產(chǎn),:(1)竣工工程項(xiàng)目一覽表,包括竣工工程,名稱,位置,結(jié)構(gòu),層數(shù),面積,裝修標(biāo)準(zhǔn),開工竣工日期等。(8)建筑物,構(gòu)筑物的沉降,變形,防震,防爆,絕緣,密閉,凈化,隔音,隔熱等指標(biāo)的測試記錄,重要鋼骨結(jié)構(gòu)焊縫探傷檢查記錄。竣工驗(yàn)收的首要條件是工程按設(shè)計(jì)要求全部施工完畢,達(dá)到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),接管驗(yàn)收是由物業(yè)管理公司接管開發(fā)商移交的物業(yè)。,:,。(8)保安,保潔規(guī)定及措施。(16)泊車,洗車規(guī)定。(14)防火須知。(6)裝修規(guī)定。,物業(yè)管理部門應(yīng)該發(fā)放入伙通知書和房間鑰匙。對遺留問題提出具體解決意見,檢查所建工程是否符合設(shè)計(jì)要求和工程質(zhì)量好壞的重要環(huán)節(jié).《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》,《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》等的要求,結(jié)合各地區(qū)的實(shí)際情況,接管驗(yàn)收——指物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè),建設(shè)單位或個(gè)人委托的新建房屋或原有房屋時(shí),以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn).(一)接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別 驗(yàn)收的目的不同 驗(yàn)收的條件不同 交接對象不同 性質(zhì)不同二者所處的階段不同接管驗(yàn)收是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上,以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再驗(yàn)收。(6)土建施工記錄,包括地基處理記錄,結(jié)構(gòu)安裝校正記錄,預(yù)應(yīng)力構(gòu)件施工記錄等。(5)檢查“三廢”治理措施的情況。不得泄露自己的標(biāo)價(jià)或串通其他投標(biāo)人哄抬標(biāo)價(jià)。②對開發(fā)商或業(yè)主不采用最低價(jià)的承諾,這一條規(guī)定主要是為了避免投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)對選標(biāo)權(quán)的爭議。甲方簽章：乙方簽章：法人代表：年月 日法人代表：年日月第五篇：物業(yè)管理的前期介入物業(yè)管理的前期介入[教學(xué)目的要求] 通過學(xué)習(xí),要求學(xué)生了解物業(yè)竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收的相關(guān)內(nèi)容,了解物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)方式,掌握前期介入的概念,必要性,內(nèi)容,掌握物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)的程序, 物業(yè)管理前期介入概述一,物業(yè)管理前期介入的認(rèn)識(shí)(開發(fā)經(jīng)營管理)二,物業(yè)管理前期介入的必要性意義 三,物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容四,物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)劃,設(shè)計(jì),施工階段的參與五,_物業(yè)管理前期介入中遇到的幾個(gè)實(shí)際問題一,物業(yè)管理前期介入的認(rèn)識(shí)(開發(fā)經(jīng)營管理)1,_前期介入:指物業(yè)公司在接管物業(yè)以前的各個(gè)階段就參與決策,制定出物業(yè)管理方案,:項(xiàng)目可行性研究階段,建筑物規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段,施工階段等 參與決策:,就物業(yè)開發(fā),建設(shè)和今后使用,管理提出建議,并對將接管的物業(yè)從物質(zhì)上和組織上做好準(zhǔn)備,_前期介入時(shí)物業(yè)企業(yè)向開發(fā)商提出的建議(1)_配套設(shè)施的完善(2)_水電氣等供應(yīng)容量(3)_安全保衛(wèi)系統(tǒng)(4)_垃圾處理方式(5)_綠化布置(6)_消防設(shè)施(7)_建材選用前期介入的主要目的物業(yè)管理前期介入的目的是在物業(yè)建成之前采取措施,確保建成的物業(yè)質(zhì)量和功能都合乎要求,有利于業(yè)主使用,物業(yè)管理前期介入的必要性意義 1,有利于維護(hù)物業(yè)公司的良好形象2,優(yōu)化設(shè)計(jì),減少返工,防止后遺癥(減少或避免規(guī)劃設(shè)計(jì),建設(shè)的隱患)3,有利于全面了解物業(yè):土建結(jié)構(gòu),管線走向,設(shè)施建設(shè),設(shè)備安裝 4,為后期管理做好準(zhǔn)備 5,促進(jìn)物業(yè)的銷售物業(yè)管理前期介入能夠在較大程度上保證物業(yè)管理的一致性和連貫性,物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容(一)通過投標(biāo)來接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù) 1,_進(jìn)行可行性,可靠性,可贏利性分析 2,_具體測算物業(yè)管理費(fèi)用3,_投標(biāo)競爭,洽談,簽訂物業(yè)管理合同 4,_選派人員運(yùn)作物業(yè)前期管理(二)根據(jù)物業(yè)檔次確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(三)制定物業(yè)維修管理方案(四)建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)系關(guān)系 1,_聽取業(yè)主或使用人的要求,希望2,_了解業(yè)主或使用人對物業(yè)的使用的有關(guān)安排,打算 3,_參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約(五)參與施工與設(shè)計(jì)1,_從用戶角度審查建筑物的設(shè)計(jì)圖樣2,_從管理角度分析物業(yè)建造的選料及安裝方法等 3,_在施工現(xiàn)場做好記錄 4,_提供改良意見 5,_檢查施工進(jìn)度 6,_參與工程驗(yàn)收(六)設(shè)計(jì)管理模式,草擬及制定管理制度 1,_籌建業(yè)主管委會(huì) 2,_草擬規(guī)章制度3,_設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機(jī)構(gòu) 4,_培訓(xùn)上崗(七)建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)1,_專業(yè)項(xiàng)目隊(duì)伍的設(shè)立,選聘,洽談及合同訂立 2,_同各部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò),溝通 3,_建代辦網(wǎng)(八)辦理移交接管事宜 1,_擬定移交接管辦法 2,_籌建管委會(huì)3,_協(xié)助和辦理移交接管事項(xiàng)四,物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)劃,設(shè)計(jì),施工階段的參與 A 在規(guī)劃,設(shè)計(jì)階段的參與: 房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)具有超前意識(shí),物業(yè)管理專業(yè)人員對規(guī)劃設(shè)計(jì)的參與職責(zé)主要表現(xiàn)在全面細(xì)致的針對物業(yè)管理順利實(shí)施的各種需要以及在以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的問題向開發(fā)企業(yè)和設(shè)計(jì)單位提出建議.(一)_配套設(shè)施的完善(二)_水電氣等供應(yīng)容量(三)_安全保衛(wèi)系統(tǒng)(四)_垃圾處理方式(五)_綠化布置(六)_消防設(shè)施(七)_建筑材料選用(八)_其他 B 在施工階段的參與物業(yè)管理企業(yè)參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理的要點(diǎn)包括: 1,_應(yīng)派選有關(guān)專業(yè)人員參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理。第四篇：物業(yè)管理前期介入合同****項(xiàng)目前期介入物業(yè)服務(wù)合同本合同由****房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與****物業(yè)管理有限公司在北京訂立。物業(yè)管理前期介入，重點(diǎn)要確保開發(fā)產(chǎn)品的使用功能和質(zhì)量。業(yè)主可以不懂建筑學(xué)，但他們做為房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終使用者，往往比專家更深知產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)，更了解產(chǎn)品應(yīng)該改進(jìn)的方向。想做好物業(yè)管理的前期介入工作，就應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：（一）加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和積累，不斷提高物業(yè)管理人員的自身素質(zhì)。一般的設(shè)計(jì)人員往往習(xí)慣于從技術(shù)角度考慮問題，而對以后的管理和使用問題卻很難完全預(yù)料和估計(jì)。”物業(yè)管理此時(shí)介入，可對銷售人員進(jìn)行一些必要的物業(yè)服務(wù)專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)和指導(dǎo)，避免在銷售中經(jīng)常出現(xiàn)的亂承諾、虛假承諾現(xiàn)象，減少業(yè)主入住后的糾紛。二、物業(yè)管理前期介入的時(shí)機(jī)與階段既然物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的前期介入十分必要，那么，物業(yè)管理究竟在什么時(shí)機(jī)或說在房地產(chǎn)開發(fā)的哪個(gè)階段介入最為適當(dāng)呢？因物業(yè)管理在我國起步較晚，而最早又是房地產(chǎn)的附屬產(chǎn)業(yè)，所以，物業(yè)管理的介入時(shí)機(jī)也有一個(gè)逐步發(fā)展、逐步提前的過程。上述三個(gè)案例，已從前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、后期接管驗(yàn)收三個(gè)不同的階段，印證了物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的必要性。可惜的是，該開發(fā)商習(xí)慣地認(rèn)為物業(yè)人員不是專業(yè)的工程技術(shù)人員，在工程專業(yè)問題上不如設(shè)計(jì)師，對物業(yè)的意見重視不足，而是采取了設(shè)計(jì)師提出的只在墻體及窗口部位增加鋼筋砼的做法。一、物業(yè)前期介入的必要性打開報(bào)章、瀏覽網(wǎng)頁,糾紛、糾紛、還是糾紛…… 糾紛，已成為房地產(chǎn)市場見怪不怪的一道特殊風(fēng)景?！镄^(qū)（大廈）前期介入工作進(jìn)度表月份5月底項(xiàng)目簽定《物業(yè)管理委托合同》施工管理方的初次會(huì)晤 熟悉施工情況、隱蔽工程記69月初10月底11月底12月錄，制訂《物業(yè)管理前期介入方案》參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試 盆藝擺放崗?fù)?、道閘與標(biāo)識(shí)系統(tǒng)方案竣工驗(yàn)收物業(yè)接管現(xiàn)場驗(yàn)收（包括備品 備件）物業(yè)各種資料交接 返修、復(fù)驗(yàn)及試運(yùn)行 清潔開荒公眾文件送審并發(fā)布 準(zhǔn)備迎接全面進(jìn)駐 物資裝備的準(zhǔn)備 外部公共關(guān)系的建立 全面進(jìn)駐并開始正式運(yùn)行注：籌備期具體工作時(shí)間視施工進(jìn)度調(diào)整第三篇：物業(yè)管理前期介入淺談物業(yè)管理的前期介入（發(fā)表于《中國住宅設(shè)施》、《首都房地產(chǎn)》）眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)的市場機(jī)制一般由生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三個(gè)基本環(huán)節(jié)組成，而物業(yè)管理是房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的主要活動(dòng)。二、前期物業(yè)管理人員安排計(jì)劃與工作進(jìn)度人員安排計(jì)劃根據(jù)前期管理工作計(jì)劃及施工進(jìn)度，管理處的員工將按計(jì)劃逐步招調(diào)到位。清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入在小區(qū)（大廈）啟用前，施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行全面清潔工作，管理處應(yīng)該予以全面配合。（2）具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）等。二、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理、安裝提出建議，對現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查。從法規(guī)上規(guī)定物業(yè)管理前期介入,對提高我國物業(yè)建設(shè)、物業(yè)管理水平的作用意義是不言而喻的。法定前期介入能夠進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高。實(shí)踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)，對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量、確保物業(yè)在建成后漫長的使用期間順利的維護(hù)保養(yǎng)等方面，有無可替代的重要作用。所有這一切，提高了物業(yè)管理工作效率和工作質(zhì)量，為物業(yè)管理公司向住戶提供良好的服務(wù)打下了基礎(chǔ)?；陂L期性考慮的物業(yè)管理企業(yè)提前介入后，卻在一定程度上很好地解決了這個(gè)問題。(二)、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問題，及早解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。(一)、從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。詳細(xì)來說，物業(yè)管理早期介入，指開發(fā)企業(yè)邀請從事物業(yè)管理企業(yè)及有關(guān)人員，從物業(yè)管理和運(yùn)作角度為開發(fā)企業(yè)提出小區(qū)規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗(yàn)收接管、房屋銷售租賃多方面的建設(shè)性意見，并制定物業(yè)管理方案，以便以后物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。從表面上看物業(yè)管理是對物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時(shí)介入即可。政府介入的方式主要在兩個(gè)方面：、法規(guī)、制度。由于物業(yè)開發(fā)周期長，物業(yè)管理公司不可能抽調(diào)出大批人員介入，所以應(yīng)采取精兵簡政的組織構(gòu)架，人員組成可采取兩種方式：長期介入人員（2～3人），由房屋管理員、結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師三人組成；短期介入人員（3～4人），由公司經(jīng)理、部門經(jīng)理和技術(shù)骨干組成。利的方面：有物業(yè)管理公司介入，加強(qiáng)了決策、規(guī)劃的準(zhǔn)確性，保證物業(yè)順利地開發(fā)；同時(shí)保證物業(yè)開發(fā)質(zhì)量，促進(jìn)物業(yè)銷售，加快資金周轉(zhuǎn)。關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理物業(yè)管理早期介入前期介入立法意義前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，依法簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，由受聘的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。2．從物業(yè)管理公司的角度物業(yè)管理公司從參與的角度來看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物業(yè)，為今后接受新業(yè)務(wù)奠定了基礎(chǔ)，便于本企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)領(lǐng)域，占領(lǐng)業(yè)務(wù)市場。還需要一名結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師來進(jìn)行配合，分管土建工程和設(shè)備安裝的質(zhì)量把關(guān)。如果沒有實(shí)行物業(yè)管理介入，可進(jìn)行一定的懲罰、處理。很多人把物業(yè)管理看成是房地產(chǎn)開發(fā)的附屬，并不把物業(yè)管理行業(yè)看成是一個(gè)卓有建樹的獨(dú)立行業(yè)?，F(xiàn)代建筑，設(shè)計(jì)復(fù)雜，技術(shù)含量高，安裝、施工難度大。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營維護(hù)者，對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入，可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計(jì)的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。這樣，在施工單位自我質(zhì)量管理，開發(fā)單位檢查管理的基礎(chǔ)上，又增加了用戶單位的監(jiān)督管理，不僅強(qiáng)化了房屋建造中的生產(chǎn)技術(shù)的監(jiān)控，而且還落實(shí)、保證了質(zhì)量監(jiān)督的組織措施，從而確保房屋建造質(zhì)量。在接管驗(yàn)收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時(shí)地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。此外，