【正文】 辦理入住手續(xù)之前，才將建成的物業(yè)移交物業(yè)公司。在工程建筑施工階段，有些開發(fā)商的習(xí)慣作法是聘請(qǐng)一家較好的監(jiān)理公司，再派駐幾個(gè)好的工程技術(shù)人員即可，往往認(rèn)為物業(yè)管理人員不是專業(yè)的施工技術(shù)人員，對(duì)物業(yè)管理在施工階段介入認(rèn)識(shí)不足。近年來，又有專家提出了“超前介入”的說法。在日常工作中，必須加強(qiáng)自身的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷用知識(shí)來充實(shí)自己。（三）調(diào)整好自己的心態(tài)，擺正自己的位置。（五）加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的全面了解，為后期接管做好準(zhǔn)備。2．確定物業(yè)管理早期介入并明確與各方之間的溝通的渠道，制定分階段物業(yè)管理的目標(biāo)和要求。2．銷售前對(duì)租售員進(jìn)行系列的物業(yè)管理培訓(xùn)，使他們對(duì)物業(yè)管理的基本概念和基本知識(shí)有所了解，對(duì)內(nèi)的物業(yè)管理內(nèi)容和模式有統(tǒng)一的理解。、管理內(nèi)容：、了解物業(yè)建設(shè)的基本情況，與項(xiàng)目公司及時(shí)溝通，確定接管驗(yàn)收時(shí)間；、編制《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排；、與開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一起，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)初步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗(yàn)收表》上，同時(shí)要求施工單位對(duì)驗(yàn)收中存在的問題限期整改。清潔保養(yǎng)的注意點(diǎn)在板材的接縫和凹凸面上。對(duì)濕抹布擦拭后產(chǎn)生的水漬、印跡，應(yīng)及時(shí)采用同牌號(hào)、色號(hào)的涂料修補(bǔ)。手柄的下部、鉸鏈處是清潔保養(yǎng)的重點(diǎn)。：墻壁用撣子或是吸塵器做除塵處理，擦拭燈具、開關(guān)盒、排煙置、空調(diào)口、排風(fēng)口等。清潔保養(yǎng)應(yīng)先將大的轉(zhuǎn)頭地磚、木板塑料清除掉；將玻璃、石材表面大面積的水泥漿漬、涂料色漬鏟掉；再將大面積的沙礫灰塵清掃掉；清除角落的細(xì)小沙礫和灰塵；對(duì)所有清潔保養(yǎng)的建筑物裝飾表面進(jìn)行仔細(xì)、徹底的擦拭。：木地板無膠漬、潔凈；釉面磚無塵土、無漆點(diǎn)、無水泥漬、有光澤；石材無污漬、無膠點(diǎn)、光澤度高。:只能用濕抹布沾清潔劑擦拭，不可直接用水清洗，更不可用機(jī)械清洗 :只能用濕抹布沾清潔劑擦拭，不可直接用水清洗，更不可用機(jī)械清洗。搞衛(wèi)生有窗明幾凈的說法，所以清潔好門窗和玻璃尤為重要。對(duì)墻面的浮灰應(yīng)使用灰塵撣清掃或使用干抹布擦拭，一般不采用濕抹布擦拭。開荒程序如下：：清理施工現(xiàn)場(chǎng)留下的裝修垃圾，通常粗開荒由施工單位來實(shí)施完成。第三章 接管驗(yàn)收管理為確保廣場(chǎng)的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，維護(hù)租戶的合法權(quán)益，為日后物業(yè)管理工作的展開奠定基礎(chǔ)，物業(yè)接管前必須進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收工作。并與物業(yè)建設(shè)單位一起，同供電公司、自來水公司、煤氣公司等相關(guān)執(zhí)能部門協(xié)調(diào)，從而確定今后相應(yīng)的管理方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第四篇：物業(yè)管理公司前期介入的工作崗位職責(zé)物業(yè)管理公司前期介入的工作崗位職責(zé)項(xiàng)目的論證階段，就該物業(yè)的市場(chǎng)定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運(yùn)作模式發(fā)表意見建議。物業(yè)管理前期介入，重點(diǎn)要確保開發(fā)產(chǎn)品的使用功能和質(zhì)量。業(yè)主可以不懂建筑學(xué)，但他們做為房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終使用者，往往比專家更深知產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)，更了解產(chǎn)品應(yīng)該改進(jìn)的方向。想做好物業(yè)管理的前期介入工作，就應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：（一）加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和積累，不斷提高物業(yè)管理人員的自身素質(zhì)。一般的設(shè)計(jì)人員往往習(xí)慣于從技術(shù)角度考慮問題，而對(duì)以后的管理和使用問題卻很難完全預(yù)料和估計(jì)。”物業(yè)管理此時(shí)介入，可對(duì)銷售人員進(jìn)行一些必要的物業(yè)服務(wù)專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)和指導(dǎo)，避免在銷售中經(jīng)常出現(xiàn)的亂承諾、虛假承諾現(xiàn)象，減少業(yè)主入住后的糾紛。二、物業(yè)管理前期介入的時(shí)機(jī)與階段既然物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的前期介入十分必要，那么，物業(yè)管理究竟在什么時(shí)機(jī)或說在房地產(chǎn)開發(fā)的哪個(gè)階段介入最為適當(dāng)呢？因物業(yè)管理在我國起步較晚，而最早又是房地產(chǎn)的附屬產(chǎn)業(yè)，所以，物業(yè)管理的介入時(shí)機(jī)也有一個(gè)逐步發(fā)展、逐步提前的過程。上述三個(gè)案例，已從前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、后期接管驗(yàn)收三個(gè)不同的階段，印證了物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的必要性。可惜的是，該開發(fā)商習(xí)慣地認(rèn)為物業(yè)人員不是專業(yè)的工程技術(shù)人員，在工程專業(yè)問題上不如設(shè)計(jì)師，對(duì)物業(yè)的意見重視不足，而是采取了設(shè)計(jì)師提出的只在墻體及窗口部位增加鋼筋砼的做法。一、物業(yè)前期介入的必要性打開報(bào)章、瀏覽網(wǎng)頁,糾紛、糾紛、還是糾紛…… 糾紛，已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)見怪不怪的一道特殊風(fēng)景?！镄^(qū)（大廈）前期介入工作進(jìn)度表月份5月底項(xiàng)目簽定《物業(yè)管理委托合同》施工管理方的初次會(huì)晤 熟悉施工情況、隱蔽工程記69月初10月底11月底12月錄，制訂《物業(yè)管理前期介入方案》參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試 盆藝擺放崗?fù)?、道閘與標(biāo)識(shí)系統(tǒng)方案竣工驗(yàn)收物業(yè)接管現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收（包括備品 備件）物業(yè)各種資料交接 返修、復(fù)驗(yàn)及試運(yùn)行 清潔開荒公眾文件送審并發(fā)布 準(zhǔn)備迎接全面進(jìn)駐 物資裝備的準(zhǔn)備 外部公共關(guān)系的建立 全面進(jìn)駐并開始正式運(yùn)行注：籌備期具體工作時(shí)間視施工進(jìn)度調(diào)整第三篇：物業(yè)管理前期介入淺談物業(yè)管理的前期介入（發(fā)表于《中國住宅設(shè)施》、《首都房地產(chǎn)》）眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)機(jī)制一般由生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三個(gè)基本環(huán)節(jié)組成，而物業(yè)管理是房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的主要活動(dòng)。二、前期物業(yè)管理人員安排計(jì)劃與工作進(jìn)度人員安排計(jì)劃根據(jù)前期管理工作計(jì)劃及施工進(jìn)度，管理處的員工將按計(jì)劃逐步招調(diào)到位。清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入在小區(qū)（大廈）啟用前，施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行全面清潔工作，管理處應(yīng)該予以全面配合。（2）具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）等。二、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理、安裝提出建議，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查。水體有無返堿情況。地采暖安裝情況，有無滲漏，保護(hù)措施是否到位。))，有無滲漏。 1)弱電配電箱情況檢查，安裝是否穩(wěn)固，有無破損。，確定不是結(jié)構(gòu)性裂紋，并對(duì)裂紋進(jìn)行修補(bǔ)。康體娛樂設(shè)施獨(dú)立設(shè)置的網(wǎng)球、籃球等有安全風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，須有效安全防護(hù)措施。、游泳池、會(huì)所設(shè)置天燃?xì)獗?，并配置燃?xì)忮仩t。1)消防末端試水裝置、閥門位置。防重入功能。（巡更點(diǎn)故障軟件即時(shí)文字、語音提示）。；圍墻照明線纜敷設(shè)及轉(zhuǎn)線井不宜設(shè)置在圍墻外。、具備防雨水進(jìn)入功能。，地表水采用排水溝排放，滲透水（飽和水）采用盲溝或地漏形式排放。（與綠化取水點(diǎn)合用）。在畫面上應(yīng)有攝像機(jī)的編號(hào)、地址和時(shí)間顯示。、短路＼斷電及數(shù)據(jù)線路不通時(shí)可以在線檢測(cè)、自診自檢功能。；，高度宜低于4米，利于維修；（延時(shí)時(shí)間60～180s可調(diào)，感應(yīng)距離3米，感應(yīng)角度115度）： ：h)保障性負(fù)荷：普通電梯、排污泵、生活水泵、高層建筑樓梯照明、值班照明、游泳池照明、物管辦公室照明、門崗照明、車管系統(tǒng)、保安系統(tǒng)電源、電話機(jī)房照明、幼兒園、影院、環(huán)境照明容量的50%、部分大型商鋪的備用用電，負(fù)荷計(jì)算時(shí)考慮需用系數(shù)和同時(shí)系數(shù)。；各防火分區(qū)卷簾門應(yīng)設(shè)置限高標(biāo)示（雙行道在卷簾門兩邊均應(yīng)設(shè)置）。，設(shè)拖布池，5孔插座，照明。，根據(jù)小區(qū)面積，可集中或分開設(shè)置，數(shù)量以12個(gè)點(diǎn)為宜，對(duì)業(yè)主影響小，宜設(shè)置獨(dú)立向外的出入通道。要考慮排風(fēng)、除渣車的通行。，有噪音和震動(dòng)影響居民的設(shè)備房，應(yīng)遠(yuǎn)離居民區(qū)，或采用減震降噪措施。、水泵房、中控室進(jìn)出通道裝設(shè)防鼠板。相對(duì)集中的別墅區(qū)宜與洋房、高層分開；如設(shè)置為多個(gè)年庫宜采用通道相連，盡可能減少小區(qū)內(nèi)設(shè)置車庫出入口，有條件的按特級(jí)車庫標(biāo)準(zhǔn)。，以減少周界安防設(shè)施數(shù)量。，出入口單獨(dú)向小區(qū)外。、公共衛(wèi)牛間、確定 1)公用衛(wèi)生間：。c)排水溝采用混凝土澆筑，高分子合成材料水箅子。：設(shè)備房設(shè)應(yīng)急燈。：（延時(shí)≤2S）顯示戶內(nèi)報(bào)警信息（如房號(hào)、報(bào)警類型）并聲音提示。，支持雙碼流網(wǎng)傳。（控制器斷線、掉電、短路等故障軟件即時(shí)文字、聲音提示）。、分段、點(diǎn)位布置及安裝方式建議，主管管徑不低于DN63。、排水管設(shè)閥門、排水管徑考慮排水時(shí)間不超過30分鐘。、游泳池與環(huán)境采用安全分隔。、別墅均設(shè)置排煙道。，最大不得超過4米；（杭州地區(qū)必須控制在3米內(nèi)）：a)室外主機(jī)宜選擇頂排風(fēng)式的機(jī)型，避免側(cè)排風(fēng)對(duì)植物和相鄰住戶的影響；結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)設(shè)計(jì)好戶內(nèi)外管線安裝通道的預(yù)留預(yù)埋。、光彩照明安裝位置及方式、容量、控制回路、燈具樣式及對(duì)客戶影響的建議 、光彩照明不宜安裝在外墻上，應(yīng)安裝在屋面女兒墻上，