【正文】 區(qū)竣工三年以來，衛(wèi)生間沒有暖氣始終是業(yè)主投訴的熱點(diǎn)之一，甚至個(gè)別業(yè)主因此拒繳供暖費(fèi)，給小區(qū)物業(yè)管理及開發(fā)商的形象造成了一定的影響。案例二：在乙小區(qū)的施工中，銷售人員及物業(yè)人員無意中發(fā)現(xiàn)各戶衛(wèi)生間內(nèi)沒有暖氣，于是趕緊找開發(fā)商交涉。可惜的是，該開發(fā)商習(xí)慣地認(rèn)為物業(yè)人員不是專業(yè)的工程技術(shù)人員，在工程專業(yè)問題上不如設(shè)計(jì)師，對物業(yè)的意見重視不足，而是采取了設(shè)計(jì)師提出的只在墻體及窗口部位增加鋼筋砼的做法。在甲小區(qū)處理類似問題的過程中，物業(yè)人員曾走訪過一些專門處理工程裂縫的資深專家，并從中學(xué)到了如何預(yù)防裂縫的寶貴經(jīng)驗(yàn)。在討論物業(yè)前期介入問題之前，我們先請看下面的三個(gè)案例：案例一：在北方地區(qū)的磚混結(jié)構(gòu)多層住宅中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因溫差變化引起的溫度裂縫，嚴(yán)重者可裂透墻體，尤以頂層為甚。這時(shí)，通過第三只眼睛來看問題，常常會(huì)透過表象而現(xiàn)其本質(zhì)。一、物業(yè)前期介入的必要性打開報(bào)章、瀏覽網(wǎng)頁,糾紛、糾紛、還是糾紛…… 糾紛，已成為房地產(chǎn)市場見怪不怪的一道特殊風(fēng)景。隨著房地產(chǎn)市場的日趨成熟，消費(fèi)者不僅關(guān)注開發(fā)商的品牌、地段的繁華與便利程度、房屋的性能及價(jià)格，還越來越重視入住后的物業(yè)管理。因前期工作的失誤，往往導(dǎo)致后期糾紛的產(chǎn)生，不但給物業(yè)管理帶來極大不便，處置稍有不當(dāng)，還會(huì)損傷開發(fā)商的信譽(yù)和利益。既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽視，在工作程序上也往往躋身于后排的位置?！镄^(qū)（大廈）前期介入工作進(jìn)度表月份5月底項(xiàng)目簽定《物業(yè)管理委托合同》施工管理方的初次會(huì)晤 熟悉施工情況、隱蔽工程記69月初10月底11月底12月錄，制訂《物業(yè)管理前期介入方案》參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試 盆藝擺放崗?fù)?、道閘與標(biāo)識(shí)系統(tǒng)方案竣工驗(yàn)收物業(yè)接管現(xiàn)場驗(yàn)收（包括備品 備件）物業(yè)各種資料交接 返修、復(fù)驗(yàn)及試運(yùn)行 清潔開荒公眾文件送審并發(fā)布 準(zhǔn)備迎接全面進(jìn)駐 物資裝備的準(zhǔn)備 外部公共關(guān)系的建立 全面進(jìn)駐并開始正式運(yùn)行注：籌備期具體工作時(shí)間視施工進(jìn)度調(diào)整第三篇：物業(yè)管理前期介入淺談物業(yè)管理的前期介入（發(fā)表于《中國住宅設(shè)施》、《首都房地產(chǎn)》）眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)的市場機(jī)制一般由生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三個(gè)基本環(huán)節(jié)組成，而物業(yè)管理是房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的主要活動(dòng)。③接管驗(yàn)收前1個(gè)月，管理處全部人員到位。① 接管驗(yàn)收前3個(gè)月，物業(yè)管理公司派往小區(qū)（大廈）的7名管理骨干將全部到位，負(fù)責(zé)大廈物業(yè)管理的籌備工作，包括人員招聘、培訓(xùn)、物資裝備等。② 派長駐小區(qū)（大廈）施工現(xiàn)場管理人員3人，在中標(biāo)15天后進(jìn)入現(xiàn)場，負(fù)責(zé)與施工管理方保持密切的聯(lián)系，參與施工方的日常管理工作，完成施工現(xiàn)場的物業(yè)管理前期工作。二、前期物業(yè)管理人員安排計(jì)劃與工作進(jìn)度人員安排計(jì)劃根據(jù)前期管理工作計(jì)劃及施工進(jìn)度，管理處的員工將按計(jì)劃逐步招調(diào)到位。業(yè)主全面進(jìn)駐準(zhǔn)備小區(qū)（大廈）業(yè)主全面進(jìn)駐之前，管理處將主動(dòng)與業(yè)主溝通、協(xié)調(diào)，確定包括遷入日期、時(shí)間、搬運(yùn)物資數(shù)量、停車地點(diǎn)、搬運(yùn)路線、搬運(yùn)時(shí)間、電梯使用等，并共同制定搬遷計(jì)劃及注意事項(xiàng)。管理處將對施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡視檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)隱患，報(bào)告施工管理方采取措施，以保證生命財(cái)產(chǎn)的安全。消防及安全管理前期介入小區(qū)（大廈）的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入在小區(qū)（大廈）啟用前，施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行全面清潔工作，管理處應(yīng)該予以全面配合。設(shè)施設(shè)備試運(yùn)行為保證小區(qū)（大廈）啟用設(shè)備即能正常運(yùn)行，必須在設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后有一個(gè)設(shè)備試運(yùn)行階段，在這個(gè)期間，管理處的工作重點(diǎn)逐步由驗(yàn)收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，由管理處工程技術(shù)人員開始直接操作設(shè)備，但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。驗(yàn)收報(bào)告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)（1）在接管驗(yàn)收前，管理處將主動(dòng)與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗(yàn)收的問題（包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時(shí)間、注意事項(xiàng)等），同時(shí)要盡量統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。（2）具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）等。（3）驗(yàn)收資料：工程竣工驗(yàn)收證書、消防工程驗(yàn)收合格證、綜合驗(yàn)收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等。（7）弱電系統(tǒng)■消防報(bào)警系統(tǒng)（消防控制中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)溫?zé)煾?、警鈴及手?dòng)按鈕、防火卷簾門等）■弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等資料交接（1）產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開工有關(guān)資料、丈量報(bào)告等。，對小區(qū)（大廈）的供配電、電梯、空調(diào)（包括空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動(dòng)報(bào)警、樓宇自動(dòng)化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等）等項(xiàng)目的調(diào)試，對設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境和操作要領(lǐng)進(jìn)行詳細(xì)記錄；編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項(xiàng)操作指導(dǎo)書。二、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理、安裝提出建議，對現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查。，進(jìn)行改進(jìn)。導(dǎo)示牌安裝是否到位，有無損壞等。水體有無返堿情況。景觀水體部分驗(yàn)收水體循環(huán)泵安裝情況檢查，能否正常工作。植物?；畲胧┦欠竦轿弧Ｊ牟糠职惭b情況檢查，石材掛接，拼縫是否符合規(guī)范，有無做防水。地采暖安裝情況，有無滲漏，保護(hù)措施是否到位。燃?xì)獗戆惭b位置是否合適，安裝是否規(guī)范，是否運(yùn)轉(zhuǎn)正常，燃?xì)獗碓甲x數(shù)記錄?？照{(diào)預(yù)留冷凝水管安裝是否合適。落水管道安裝情況地漏安裝是否到位，落水是否通暢，重點(diǎn)檢查有無建筑垃圾。))，有無滲漏。，重點(diǎn)關(guān)注窗框等是否有滲水情況。 1)蓄水試驗(yàn)及防水測試，保證衛(wèi)生間無滲漏。，包括位置是否合適，工作是否正常，有無破損。 1)弱電配電箱情況檢查，安裝是否穩(wěn)固，有無破損。，強(qiáng)電穿墻和穿管情況是否規(guī)范。1)強(qiáng)電配電箱安裝情況檢查，保證不出現(xiàn)短路情況。，玻璃是否有劃痕，如果超過規(guī)范，需進(jìn)行更換。，確定不是結(jié)構(gòu)性裂紋，并對裂紋進(jìn)行修補(bǔ)。，陰陽角是否垂直，窗臺(tái)是否有大小頭。：非業(yè)主使用的設(shè)備設(shè)施（如公區(qū)水表、車庫通風(fēng)井、天然氣調(diào)壓箱、配電箱等）或室外消防栓不能安裝在業(yè)主產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)。：耐臟、防滑：不宜采用涂料或淺色涂料：宜采用瀝青路面，如采用磚鋪貼，磚厚度不低于5CM。康體娛樂設(shè)施獨(dú)立設(shè)置的網(wǎng)球、籃球等有安全風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，須有效安全防護(hù)措施。鐵藝圍墻欄桿中空管型材料壁厚不低丁3mm，頂部有矛尖。1)景觀圍墻樣式（高度及防攀爬），以減少周界安防設(shè)施數(shù)量。同時(shí)用鍍鋅板做外防護(hù)。、游泳池、會(huì)所設(shè)置天燃?xì)獗?，并配置燃?xì)忮仩t。1)戶式中央空調(diào)室外機(jī)安裝位置，避免共振。 。1)消防末端試水裝置、閥門位置。：、MP3等格式的音樂。、發(fā)行、掛失、解掛、補(bǔ)發(fā)、更換、回收，錄入和刪除，以及查詢持卡人的相關(guān)資料。： 。防重入功能。、桿臂一體化、帶準(zhǔn)確平衡系統(tǒng)。，帶司機(jī)進(jìn)出場圖像抓拍功能，進(jìn)口自動(dòng)取卡、出口自動(dòng)吞卡。：。（巡更點(diǎn)故障軟件即時(shí)文字、語音提示）。、時(shí)間、地點(diǎn)、姓名或代號(hào)等數(shù)據(jù)。：1)安保人員巡更系統(tǒng)安裝：，正常、未到巡更記錄（在線巡更）。：應(yīng)采用防脫落、防掉色的材料制作。；圍墻照明線纜敷設(shè)及轉(zhuǎn)線井不宜設(shè)置在圍墻外。d)交付標(biāo)準(zhǔn)安裝到位的空調(diào)系統(tǒng)，控制器安裝在室內(nèi)。b)室外機(jī)位必須設(shè)置排水接口。，滿足空調(diào)外機(jī)墻面安裝的強(qiáng)度。（采用其他形式百葉要利于室外機(jī)散熱排風(fēng)）（應(yīng)能收納冬夏季排放的冷凝水），空調(diào)機(jī)位設(shè)置地漏，空調(diào)擱板做防水且泛水高度不低于lOcm，向地漏找坡。；宜多豎向煙道，少橫向煙道，在裙樓屋面設(shè)置坡向截面大的煙道匯集排放。、具備防雨水進(jìn)入功能。：(一)土建部分（只針對清水房）： 1)商業(yè)及住宅煙道。，用于綠化澆灌或道路清潔再次利用。，宜與會(huì)所集中設(shè)置；周邊不宜種植易落葉和根須發(fā)達(dá)的喬灌木植物。，地表水采用排水溝排放，滲透水（飽和水）采用盲溝或地漏形式排放。，每50米靠路邊設(shè)置；高邊坡地帶應(yīng)采用噴灌方式；北方地區(qū)均采用自動(dòng)噴灌。，未設(shè)置泵房的水體應(yīng)集中控制，控制箱結(jié)合照明控制箱設(shè)在門崗處。，用于綠化澆灌或道路清潔再次利用