【正文】 產(chǎn)開發(fā)時(shí)，物業(yè)管理必須前期介入，從而在制度保證物業(yè)管理前期介入的開發(fā)與實(shí)行。然而，隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展，物業(yè)管理總是在物業(yè)建成之后介入的狀況已經(jīng)不適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需要。目前已經(jīng)有一些富有遠(yuǎn)見的房地產(chǎn)開發(fā)商開始嘗試讓物業(yè)管理企業(yè)在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開始提前介入，悉心聽取來自物業(yè)管理單位的意見建議，完善物業(yè)建設(shè)，完美樓盤品質(zhì)，得到了市場良好的回報(bào)，也理順了后期管理的諸多事情，為正式投入使用后的物業(yè)管理奠定了良好的基礎(chǔ)。物業(yè)的設(shè)計(jì)人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)人員往往只從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問題，其在制定設(shè)計(jì)方案時(shí)，不可能將后期的物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題考慮的那么全面，或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運(yùn)行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。國家建設(shè)部已有明文規(guī)定，我國的施工建設(shè)要與國際接軌，設(shè)立建設(shè)監(jiān)理制，這樣，一批專業(yè)工程監(jiān)理公司便應(yīng)運(yùn)而生。避免了物業(yè)建成后給使用和管理維護(hù)服務(wù)帶來的缺憾。早期介入可以做好財(cái)務(wù)預(yù)算和業(yè)主公約、物業(yè)使用守則的制定。但是，由于目前設(shè)計(jì)、建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，造成物業(yè)建成后的長期管理服務(wù)工作中，出現(xiàn)諸多問題。如果讓具有一定資質(zhì)條件的物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目,那么作為專業(yè)的物業(yè)管理單位將從規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段開始,從物業(yè)管理的角度,對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、安裝、維護(hù)和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的要求進(jìn)行主動(dòng)控制,更加確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量。在當(dāng)前物業(yè)管理發(fā)展不平衡的情況下,對(duì)加快推行物業(yè)管理體制也有極大的推動(dòng)作用?！鶢I銷策劃/銷售階段物業(yè)管理的工作目標(biāo)是：與項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)商討制定合理的物業(yè)管理相關(guān) 項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（主要是管理費(fèi)）、協(xié)助制定業(yè)主公約及管理制度、協(xié)助做好房屋銷售和宣傳推廣、做好物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌的展示、售樓處及樣板房的接待、管理及服務(wù)、就客戶提出的物業(yè)管理方面的問題現(xiàn)場答辯等等?！?guī)劃階段物業(yè)管理的工作目標(biāo)是：從設(shè)施設(shè)備的完善、建筑設(shè)計(jì)中美觀耐用和后期維保服務(wù)相結(jié)合、建筑物功能設(shè)計(jì)的完善、細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)的完善等方面，物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合業(yè)主的意見反饋，提出設(shè)計(jì)方面的經(jīng)驗(yàn)性建議，一定程度上可以使設(shè)計(jì)更為合理和人性化，這些合理化建議一旦被采納，將有利于日后業(yè)主的使用和物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)，可以有效避免由于設(shè)計(jì)上的缺陷給后期業(yè)主使用和物業(yè)管理服務(wù)帶來不必要的麻煩。這一方面與全國物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關(guān),另一方面與物業(yè)設(shè)計(jì)、建設(shè)單位缺乏物業(yè)管理意識(shí)也很有關(guān)。如果從法律的高度,規(guī)定所有物業(yè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目必須有符合一定資質(zhì)條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入,那么,這將對(duì)我國今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用,其意義將是深遠(yuǎn)的。物業(yè)管理也是一樣，那些物業(yè)投入時(shí)才進(jìn)入的物業(yè)管理隊(duì)伍，往往倉促上陣，難免在初期的管理中導(dǎo)致很多不應(yīng)有的失誤，也給業(yè)主留下了不好的印象，而物業(yè)的早期介入可以提前造就一批高素質(zhì)的管理人才，在物業(yè)交付使用時(shí)及時(shí)提供于相適應(yīng)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。一是方便了物業(yè)管理中維修保養(yǎng)計(jì)劃的安排；二是方便了物業(yè)管理中的檢修，特別是可以縮短檢修時(shí)間；三是能夠或比較容易保證維修質(zhì)量等。很多物業(yè)質(zhì)量不如人意，今天廁浴間漏，明天屋面漏，后天屋里長磨菇，嚴(yán)重影響了業(yè)主的生活質(zhì)量，造成大量投訴，業(yè)主在找開發(fā)商解決不了問題的時(shí)候，往往遷怒于物業(yè)管理企業(yè)，拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)，使物業(yè)管理公司成了“替罪羊”。這些項(xiàng)目經(jīng)同開發(fā)商和業(yè)主方溝通后,最終都做出了更加合理的方案并付諸實(shí)施，取得了很好的效果。從總體上看，物業(yè)管理的前期介入一直是困擾當(dāng)前物業(yè)管理的一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。物業(yè)管理是一種對(duì)物業(yè)全程的管理，其首要環(huán)節(jié)即使物業(yè)的前期管理，物業(yè)前期管理是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計(jì)階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段管理。二、物業(yè)管理前期介入的作用隨著中國社會(huì)的發(fā)展，九十年代物業(yè)管理行業(yè)的興起，物業(yè)管理機(jī)制在對(duì)建成物業(yè)的管理和對(duì)使用人的服務(wù)上，發(fā)揮了原有房管體制沒有的作用，得到了全社會(huì)的認(rèn)可。政府應(yīng)該介入。（二）、技術(shù)力量的保證為了保證物業(yè)管理前期介入的成功，物業(yè)管理公司應(yīng)該選擇并組織好一批人員參與前期介入。如果考慮物業(yè)管理前期介入的經(jīng)濟(jì)性呢？這可從三個(gè)角度來分析：1．經(jīng)濟(jì)效益的可行性從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來說，增加這種行為有利有弊，存在著風(fēng)險(xiǎn)收益。② 此階段物業(yè)管理公司將適時(shí)派出由總經(jīng)理帶隊(duì)的專業(yè)人員7人參與接管驗(yàn)收，擬定小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理接管驗(yàn)收方案》，協(xié)助管理處開展工作。外部公共關(guān)系建立為保證今后物業(yè)管理的順利開展，管理處經(jīng)理將在小區(qū)（大廈）全面啟用前，與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應(yīng)的法律文本，并獲得當(dāng)局的批準(zhǔn)。（3）針對(duì)初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，若屬于必須改正的，書面報(bào)請(qǐng)施工管理方敦促施工單位返修；一時(shí)無法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請(qǐng)開發(fā)商認(rèn)可；屬于無法返修的項(xiàng)目，報(bào)告開發(fā)商記錄備案。（2）技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設(shè)備使用說明書及調(diào)試報(bào)告、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開、竣工報(bào)告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖、竣工驗(yàn)收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備（水、電、空調(diào)、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報(bào)告、供水管道的試壓報(bào)告、機(jī)電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。，各公共部分水電開關(guān)、裝飾裝修材料的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等。（五）加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的全面了解，為后期接管做好準(zhǔn)備。（三）調(diào)整好自己的心態(tài)，擺正自己的位置。在日常工作中，必須加強(qiáng)自身的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷用知識(shí)來充實(shí)自己。近年來，又有專家提出了“超前介入”的說法。在工程建筑施工階段，有些開發(fā)商的習(xí)慣作法是聘請(qǐng)一家較好的監(jiān)理公司，再派駐幾個(gè)好的工程技術(shù)人員即可，往往認(rèn)為物業(yè)管理人員不是專業(yè)的施工技術(shù)人員，對(duì)物業(yè)管理在施工階段介入認(rèn)識(shí)不足。開發(fā)商完成征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、竣工驗(yàn)收、銷售出租等一系列前期工作后，在業(yè)主辦理入住手續(xù)之前，才將建成的物業(yè)移交物業(yè)公司。無庸否認(rèn)，在眾多的房地產(chǎn)糾紛中，的確有個(gè)別物業(yè)服務(wù)不到位的，也有個(gè)別業(yè)主行為過激無理取鬧的，但更多的糾紛是因規(guī)劃的不合理、設(shè)計(jì)的失誤、施工的缺陷等等前期遺留問題所致。案例二：在乙小區(qū)的施工中，銷售人員及物業(yè)人員無意中發(fā)現(xiàn)各戶衛(wèi)生間內(nèi)沒有暖氣，于是趕緊找開發(fā)商交涉。這時(shí)，通過第三只眼睛來看問題，常常會(huì)透過表象而現(xiàn)其本質(zhì)。既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽視，在工作程序上也往往躋身于后排的位置。3：消防： 效距離，離防火卷簾門和墻間距太小，噴 淋頭和等距離過近，影響噴射有效距離，消防管沒清理麻絲，絲扣沒做防腐處理，沒做水流指示標(biāo)記，部分消防箱和部分支 架沒防銹，部分支架脫落或者支架的膨脹 螺桿松動(dòng)，部分支架間間距過大，消防栓 過低等，消防聯(lián)動(dòng)時(shí)天窗有2個(gè)無法復(fù) 位，應(yīng)急燈燈光過暗，防火卷簾門2頭有 故障，不能自動(dòng)切斷安全門電源（增加模 塊），風(fēng)機(jī)不能自動(dòng)啟動(dòng)，風(fēng)機(jī)風(fēng)速小，（增加風(fēng)機(jī)或者加大風(fēng)機(jī)功率）噪音大，（隔音處理）消防泵房沒做集水溝，聯(lián)動(dòng) 反映時(shí)間過長，（模塊調(diào)整）一個(gè)配電箱 接觸器不靈活等等問題，經(jīng)過和地產(chǎn)公司 的工程部及分包技術(shù)負(fù)責(zé)溝通，基本已經(jīng) 處理，其中部分在解決中。有12套房子室 內(nèi)樓板角落有3根梁和墻壁構(gòu)成四方型大 ，內(nèi)部粉刷很困難，做的也 很不規(guī)范，建議用石膏板封掉后批灰處 理，房地產(chǎn)工程部也很高興的采納了，效 果也很好。在望莊物業(yè) 工程部對(duì)房地產(chǎn)公司的工程部提出的上百 以上的質(zhì)量問題，并且在溝通的情況下基 本已經(jīng)解決，同時(shí)和房地產(chǎn)公司的工程部 的管理人員及技術(shù)人員建立了良好的關(guān) 系。（許多問題如果在沒完工前整改和 完工后整改，那完工后返工的材料，人工 費(fèi)，部分還有機(jī)械費(fèi)，以及管理的費(fèi)用可 以減低很多）這種合作是比較容易的，也 是比較好操作的，重點(diǎn)在如何說服房地產(chǎn) 公司的工程部人員，要明確說出得失，得 出的結(jié)論是對(duì)房地產(chǎn)公司有利的，還要表 達(dá)我們是在無條件幫助他們。在檢查中發(fā)現(xiàn)東3的18個(gè)獨(dú)立柱 聲音異常，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為是粉刷柱子時(shí)沒 澆透水造成沙灰成粉劑，和房地產(chǎn)公司的 工程部聯(lián)系后，打開粉刷層，結(jié)果是粉刷 層手一碰就脫落，18個(gè)獨(dú)立柱粉刷和批 灰油漆房地產(chǎn)工程部主動(dòng)全部返工處理，處理好以后請(qǐng)物業(yè)檢查。地 下車庫沒有水龍頭，地下車庫保潔工作很 不方便，經(jīng)過和房地產(chǎn)公司的工程部溝 通，安裝了6個(gè)拖把池及水龍頭，有發(fā)現(xiàn) 這路水管并入物業(yè)水表計(jì)量，又提出并入 公共部位水表。因此，人們習(xí)慣地將物業(yè)管