【正文】 產(chǎn)開發(fā)時，物業(yè)管理必須前期介入，從而在制度保證物業(yè)管理前期介入的開發(fā)與實行。然而，隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展，物業(yè)管理總是在物業(yè)建成之后介入的狀況已經(jīng)不適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需要。目前已經(jīng)有一些富有遠(yuǎn)見的房地產(chǎn)開發(fā)商開始嘗試讓物業(yè)管理企業(yè)在項目規(guī)劃設(shè)計階段開始提前介入，悉心聽取來自物業(yè)管理單位的意見建議，完善物業(yè)建設(shè)，完美樓盤品質(zhì)，得到了市場良好的回報，也理順了后期管理的諸多事情，為正式投入使用后的物業(yè)管理奠定了良好的基礎(chǔ)。物業(yè)的設(shè)計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項目規(guī)劃設(shè)計階段，規(guī)劃設(shè)計人員往往只從設(shè)計技術(shù)角度考慮問題，其在制定設(shè)計方案時，不可能將后期的物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題考慮的那么全面，或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運(yùn)行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。國家建設(shè)部已有明文規(guī)定，我國的施工建設(shè)要與國際接軌，設(shè)立建設(shè)監(jiān)理制，這樣，一批專業(yè)工程監(jiān)理公司便應(yīng)運(yùn)而生。避免了物業(yè)建成后給使用和管理維護(hù)服務(wù)帶來的缺憾。早期介入可以做好財務(wù)預(yù)算和業(yè)主公約、物業(yè)使用守則的制定。但是，由于目前設(shè)計、建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認(rèn)識重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，造成物業(yè)建成后的長期管理服務(wù)工作中，出現(xiàn)諸多問題。如果讓具有一定資質(zhì)條件的物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)建設(shè)項目,那么作為專業(yè)的物業(yè)管理單位將從規(guī)劃、設(shè)計階段開始,從物業(yè)管理的角度,對開發(fā)項目的規(guī)劃、設(shè)計、建筑、安裝、維護(hù)和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的要求進(jìn)行主動控制,更加確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量。在當(dāng)前物業(yè)管理發(fā)展不平衡的情況下,對加快推行物業(yè)管理體制也有極大的推動作用?！鶢I銷策劃/銷售階段物業(yè)管理的工作目標(biāo)是：與項目開發(fā)企業(yè)商討制定合理的物業(yè)管理相關(guān) 項目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（主要是管理費(fèi)）、協(xié)助制定業(yè)主公約及管理制度、協(xié)助做好房屋銷售和宣傳推廣、做好物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌的展示、售樓處及樣板房的接待、管理及服務(wù)、就客戶提出的物業(yè)管理方面的問題現(xiàn)場答辯等等?！?guī)劃階段物業(yè)管理的工作目標(biāo)是：從設(shè)施設(shè)備的完善、建筑設(shè)計中美觀耐用和后期維保服務(wù)相結(jié)合、建筑物功能設(shè)計的完善、細(xì)節(jié)設(shè)計的完善等方面，物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)驗，結(jié)合業(yè)主的意見反饋，提出設(shè)計方面的經(jīng)驗性建議，一定程度上可以使設(shè)計更為合理和人性化，這些合理化建議一旦被采納，將有利于日后業(yè)主的使用和物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)，可以有效避免由于設(shè)計上的缺陷給后期業(yè)主使用和物業(yè)管理服務(wù)帶來不必要的麻煩。這一方面與全國物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關(guān),另一方面與物業(yè)設(shè)計、建設(shè)單位缺乏物業(yè)管理意識也很有關(guān)。如果從法律的高度,規(guī)定所有物業(yè)開發(fā)建設(shè)項目必須有符合一定資質(zhì)條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入,那么,這將對我國今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用,其意義將是深遠(yuǎn)的。物業(yè)管理也是一樣，那些物業(yè)投入時才進(jìn)入的物業(yè)管理隊伍，往往倉促上陣，難免在初期的管理中導(dǎo)致很多不應(yīng)有的失誤，也給業(yè)主留下了不好的印象，而物業(yè)的早期介入可以提前造就一批高素質(zhì)的管理人才，在物業(yè)交付使用時及時提供于相適應(yīng)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。一是方便了物業(yè)管理中維修保養(yǎng)計劃的安排；二是方便了物業(yè)管理中的檢修，特別是可以縮短檢修時間；三是能夠或比較容易保證維修質(zhì)量等。很多物業(yè)質(zhì)量不如人意，今天廁浴間漏，明天屋面漏，后天屋里長磨菇，嚴(yán)重影響了業(yè)主的生活質(zhì)量，造成大量投訴，業(yè)主在找開發(fā)商解決不了問題的時候，往往遷怒于物業(yè)管理企業(yè)，拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)，使物業(yè)管理公司成了“替罪羊”。這些項目經(jīng)同開發(fā)商和業(yè)主方溝通后,最終都做出了更加合理的方案并付諸實施，取得了很好的效果。從總體上看，物業(yè)管理的前期介入一直是困擾當(dāng)前物業(yè)管理的一個薄弱環(huán)節(jié)。物業(yè)管理是一種對物業(yè)全程的管理，其首要環(huán)節(jié)即使物業(yè)的前期管理，物業(yè)前期管理是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段管理。二、物業(yè)管理前期介入的作用隨著中國社會的發(fā)展，九十年代物業(yè)管理行業(yè)的興起，物業(yè)管理機(jī)制在對建成物業(yè)的管理和對使用人的服務(wù)上，發(fā)揮了原有房管體制沒有的作用，得到了全社會的認(rèn)可。政府應(yīng)該介入。（二）、技術(shù)力量的保證為了保證物業(yè)管理前期介入的成功，物業(yè)管理公司應(yīng)該選擇并組織好一批人員參與前期介入。如果考慮物業(yè)管理前期介入的經(jīng)濟(jì)性呢？這可從三個角度來分析：1．經(jīng)濟(jì)效益的可行性從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來說，增加這種行為有利有弊，存在著風(fēng)險收益。② 此階段物業(yè)管理公司將適時派出由總經(jīng)理帶隊的專業(yè)人員7人參與接管驗收，擬定小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理接管驗收方案》，協(xié)助管理處開展工作。外部公共關(guān)系建立為保證今后物業(yè)管理的順利開展，管理處經(jīng)理將在小區(qū)（大廈）全面啟用前，與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應(yīng)的法律文本，并獲得當(dāng)局的批準(zhǔn)。（3）針對初驗發(fā)現(xiàn)的問題，若屬于必須改正的，書面報請施工管理方敦促施工單位返修；一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請開發(fā)商認(rèn)可；屬于無法返修的項目，報告開發(fā)商記錄備案。（2）技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設(shè)備使用說明書及調(diào)試報告、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預(yù)決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備（水、電、空調(diào)、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機(jī)電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。，各公共部分水電開關(guān)、裝飾裝修材料的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等。（五）加強(qiáng)對項目的全面了解，為后期接管做好準(zhǔn)備。（三）調(diào)整好自己的心態(tài)，擺正自己的位置。在日常工作中，必須加強(qiáng)自身的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷用知識來充實自己。近年來，又有專家提出了“超前介入”的說法。在工程建筑施工階段，有些開發(fā)商的習(xí)慣作法是聘請一家較好的監(jiān)理公司，再派駐幾個好的工程技術(shù)人員即可，往往認(rèn)為物業(yè)管理人員不是專業(yè)的施工技術(shù)人員，對物業(yè)管理在施工階段介入認(rèn)識不足。開發(fā)商完成征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、竣工驗收、銷售出租等一系列前期工作后，在業(yè)主辦理入住手續(xù)之前，才將建成的物業(yè)移交物業(yè)公司。無庸否認(rèn)，在眾多的房地產(chǎn)糾紛中，的確有個別物業(yè)服務(wù)不到位的，也有個別業(yè)主行為過激無理取鬧的，但更多的糾紛是因規(guī)劃的不合理、設(shè)計的失誤、施工的缺陷等等前期遺留問題所致。案例二：在乙小區(qū)的施工中，銷售人員及物業(yè)人員無意中發(fā)現(xiàn)各戶衛(wèi)生間內(nèi)沒有暖氣，于是趕緊找開發(fā)商交涉。這時，通過第三只眼睛來看問題，常常會透過表象而現(xiàn)其本質(zhì)。既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽視，在工作程序上也往往躋身于后排的位置。3：消防： 效距離，離防火卷簾門和墻間距太小，噴 淋頭和等距離過近，影響噴射有效距離，消防管沒清理麻絲，絲扣沒做防腐處理，沒做水流指示標(biāo)記，部分消防箱和部分支 架沒防銹，部分支架脫落或者支架的膨脹 螺桿松動，部分支架間間距過大，消防栓 過低等，消防聯(lián)動時天窗有2個無法復(fù) 位，應(yīng)急燈燈光過暗，防火卷簾門2頭有 故障，不能自動切斷安全門電源（增加模 塊），風(fēng)機(jī)不能自動啟動，風(fēng)機(jī)風(fēng)速小，（增加風(fēng)機(jī)或者加大風(fēng)機(jī)功率）噪音大，（隔音處理）消防泵房沒做集水溝，聯(lián)動 反映時間過長，（模塊調(diào)整）一個配電箱 接觸器不靈活等等問題，經(jīng)過和地產(chǎn)公司 的工程部及分包技術(shù)負(fù)責(zé)溝通，基本已經(jīng) 處理，其中部分在解決中。有12套房子室 內(nèi)樓板角落有3根梁和墻壁構(gòu)成四方型大 ，內(nèi)部粉刷很困難，做的也 很不規(guī)范，建議用石膏板封掉后批灰處 理，房地產(chǎn)工程部也很高興的采納了，效 果也很好。在望莊物業(yè) 工程部對房地產(chǎn)公司的工程部提出的上百 以上的質(zhì)量問題，并且在溝通的情況下基 本已經(jīng)解決，同時和房地產(chǎn)公司的工程部 的管理人員及技術(shù)人員建立了良好的關(guān) 系。（許多問題如果在沒完工前整改和 完工后整改，那完工后返工的材料，人工 費(fèi)，部分還有機(jī)械費(fèi)，以及管理的費(fèi)用可 以減低很多）這種合作是比較容易的，也 是比較好操作的，重點在如何說服房地產(chǎn) 公司的工程部人員，要明確說出得失，得 出的結(jié)論是對房地產(chǎn)公司有利的，還要表 達(dá)我們是在無條件幫助他們。在檢查中發(fā)現(xiàn)東3的18個獨(dú)立柱 聲音異常，根據(jù)經(jīng)驗認(rèn)為是粉刷柱子時沒 澆透水造成沙灰成粉劑，和房地產(chǎn)公司的 工程部聯(lián)系后，打開粉刷層，結(jié)果是粉刷 層手一碰就脫落，18個獨(dú)立柱粉刷和批 灰油漆房地產(chǎn)工程部主動全部返工處理，處理好以后請物業(yè)檢查。地 下車庫沒有水龍頭，地下車庫保潔工作很 不方便，經(jīng)過和房地產(chǎn)公司的工程部溝 通，安裝了6個拖把池及水龍頭，有發(fā)現(xiàn) 這路水管并入物業(yè)水表計量，又提出并入 公共部位水表。因此，人們習(xí)慣地將物業(yè)管