【文章內(nèi)容簡介】 據(jù)對36家主要賓館飯店統(tǒng)計(jì)，“五一”，與上年同期相比略有下降（%）；營業(yè)收入1956萬元，%；平均客房出租率為77%，比上年同期提高2個(gè)百分點(diǎn)。在客流高峰期間的5月2日至4日,部分賓館飯店的客房出租率達(dá)90%以上,有的甚至達(dá)到100%。平均客房出租率前五位的是美倫酒店、鐘樓飯店、光華酒店、城市酒店、西安志誠麗柏酒店（原新紀(jì)元酒店）。n 西安旅游人次變動情況2001年到2006年，西安接待旅游人數(shù)呈逐年遞增趨勢，雖然2003年受“非典”因素的影響旅游人數(shù)較2002年有所減少，也達(dá)到了1614萬人。同時(shí)，有益于酒店業(yè)需求市場的發(fā)展。由過去平均增長速度的推斷，未來三年，外地游客來西安人數(shù)將以每年增長10%以上速度遞增。n 酒店商務(wù)客群的未來變動趨勢2004年12月，《西安城市總體規(guī)劃(20042020年)》方案正式公示。未來西安將定位于西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，同時(shí)努力把西安建設(shè)成為國際港口大都市、中國北方經(jīng)濟(jì)中心和生態(tài)城市。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、地位的提高和西部建設(shè)都促使西安客流量大增，受此拉動作用的影響，西安旅游業(yè)、商業(yè)、餐飲業(yè)以及會展業(yè)必將有較大幅度的增長，同時(shí)西安酒店業(yè)也面臨著一次快速發(fā)展的商機(jī)。（二） 西安酒店供需情況分析目前，西安星級酒店在規(guī)模及數(shù)量上都低于北京、上海以及廣東等大城市，發(fā)展水平仍處于較為落后的地位。據(jù)2006年西安市旅游局統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前西安市內(nèi)六區(qū)正式掛牌注冊的五星級酒店僅有4家，五星級酒店的稀少難再滿足接待市場需要。2006年節(jié)假日西安市五星級酒店的客房經(jīng)常出現(xiàn)爆滿現(xiàn)象。 名稱星級客房數(shù)租金西安長安城堡大酒店★★★★★326套598元/天（23㎡）西安香格里拉金花飯店★★★★★416套668元/天（30㎡）西安喜來登大酒店★★★★★418套700元/天（32㎡）西安凱悅（阿房宮）飯店★★★★★404套863元/天（29㎡）西安國際會議中心曲江賓館★★★★200套300元/天（25㎡）西安曲江惠賓苑賓館★★★★100套498元/天（27㎡）西安豪華美居人民大廈★★★★202套535元/天（32㎡）西安金花豪生國際大酒店★★★★324套588元/天（30㎡）西安金石國際大酒店★★★★327套488元/天（30㎡）索菲特人民大廈★★★★418套500元/天唐華賓館★★★★383套378元/天建國飯店★★★★766套410元/天西安賓館★★★★538套450元/天天域凱萊大酒店★★★★328套320元/天西安市星級酒店配比與分布西安市酒店五星級、四星級、三星級、準(zhǔn)三星級和二星級及以下酒店分配比例分別為3%、4%、10%、14%和69% ，其中五星級酒店又主要集中在豐鎬路、東大街、南門和東郊。，而其它區(qū)域四、五星級酒店數(shù)量則相對較少，區(qū)域存量明顯稀缺，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的西安高新區(qū)仍是經(jīng)營空白點(diǎn)。巨大的市場需求難以滿足，因此在高新區(qū)的五星級酒店項(xiàng)目有著無比巨大的市場前景和盈利空間。西安西安喜來登大酒店豪華間￥955金花豪生國際大酒店高級客房￥768長安城堡大酒店標(biāo)準(zhǔn)間￥664豪華標(biāo)準(zhǔn)間￥756標(biāo)準(zhǔn)間[單早]￥758萬年大酒店標(biāo)準(zhǔn)間（三星）￥300標(biāo)準(zhǔn)間￥520西安凱悅(阿房宮)飯店標(biāo)準(zhǔn)間[單早]￥978西安香格里拉金花飯店北樓標(biāo)間￥668　北樓標(biāo)間[雙早]￥764　南樓豪華間￥812金石國際大酒店標(biāo)準(zhǔn)大床間￥370標(biāo)準(zhǔn)雙床間￥370豪華大床間￥470n 酒店分布狀況n 酒店需求（經(jīng)營）情況l 五星級酒店入住率名稱入住率旺季淡季平均入住率西安長安城堡大酒店85%75%80%西安香格里拉金花飯店88%75%82%西安喜來登大酒店85%85%85%西安凱悅（阿房宮）飯店85%68%77%l 四星級酒店入住率名稱入住率旺季淡季平均入住率西安國際會議中心曲江賓館80%70%75%西安曲江惠賓苑賓館75%70%73%西安皇城賓館75%62%69%西安金花豪生國際大酒店75%70%73%西安金石國際大酒店80%75%78%索菲特人民大廈80%70%75%唐華賓館80%70%75%建國飯店80%75%78%西安賓館95%80%88%西安驪苑92%86%89%可以發(fā)現(xiàn)，近年來西安四、五星級酒店入住率受旅游季節(jié)的影響越來越小，這一方面表明以參加會議、商務(wù)洽談、公司培訓(xùn)等為目的商務(wù)消費(fèi)有增長之勢，另一方面也表明西安五星級酒店具備的良好的商務(wù)條件使其經(jīng)營狀況較為穩(wěn)定，說明西安高端酒店的供應(yīng)量還遠(yuǎn)未達(dá)到飽和，仍有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?。另外從宏觀經(jīng)濟(jì)和地區(qū)發(fā)展的角度看，隨著西安市各行業(yè)各領(lǐng)域突飛猛進(jìn)地發(fā)展，高級星級旅游飯店市場緊缺的狀況日益突出，也使得本市四、五星級旅游飯店的出租率大幅上揚(yáng)，一般而言，酒店業(yè)出租率最佳合理指數(shù)應(yīng)既考慮經(jīng)濟(jì)效益，又能使酒店得到可持續(xù)發(fā)展，合理指數(shù)應(yīng)在75%左右，目前西安市存量四、五星級酒店遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這一標(biāo)準(zhǔn)，需求極度旺盛。（三） 區(qū)域酒店市場供需情況分析n 高新區(qū)酒店存量情況項(xiàng)目名稱星級入住率概況水晶島酒店★★★★85%10萬平米西安志誠麗柏酒店★★★★95%——西安戴維斯大酒店★★★★80%——高新商務(wù)酒店★★★————嘉年華酒店——————陜西賓館（國賓館）——60%（）——豪門新天地★★★60%（）——好泰快捷酒店（經(jīng)濟(jì)型）★★★75%（）——n 高新區(qū)潛在酒店情況從西安旅游局了解到，預(yù)計(jì)到2007年年底，西安星級飯店數(shù)量將會突破200家，星級飯店客房總數(shù)將達(dá)到25000間左右。屆時(shí)，西安星級酒店結(jié)構(gòu)數(shù)量大體為：五星級飯店將達(dá)到78家，四星級飯店將達(dá)到或超過34家， 在高新區(qū)已啟動的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，如綠地世紀(jì)城等項(xiàng)目都規(guī)劃有頂級酒店。目前已了解到的高新區(qū)近期營業(yè)的頂級酒店包括高新香格里拉金花飯店等項(xiàng)目。項(xiàng)目名稱星級發(fā)展商項(xiàng)目概況香格里拉（高新）大酒店★★★★★香格里拉集團(tuán)2007年?duì)I業(yè)高新區(qū)CBD酒店★★★★★——未來12年開工和記黃埔酒店★★★★★香港和記黃埔未來12年開工綠地假日酒店★★★綠地集團(tuán)、英國洲際酒店集團(tuán)未來12年開工西安王子鉑金飯店★★★★王子集團(tuán)2007年7月試營業(yè)n 已知潛在酒店分布從潛在五星級酒店的情況看，分布仍呈現(xiàn)出向高新區(qū)集中群聚的趨勢：酒店均處在交通便利，商業(yè)商務(wù)氛圍比較濃郁的片區(qū)，一方面滿足酒店賴以生存的基本條件，另一方面根據(jù)目前西安旅游、商務(wù)客群量基數(shù)，五星級酒店間不構(gòu)成直接競爭，相反卻能起到酒店業(yè)的客流集群互補(bǔ)效應(yīng)。n 潛在酒店特點(diǎn)小結(jié)統(tǒng)計(jì)分析表明，西安市潛在酒店業(yè)態(tài)存在如下發(fā)展趨勢：252。 高新區(qū)星級酒店尤其是五星級酒店供應(yīng)不足。252。 酒店項(xiàng)目多集中在高新區(qū)原核心地段（創(chuàng)業(yè)路與唐延路交界）及二期CBD中。252。 五星級酒店的集中說明其它投資商也頗為看好高新區(qū)未來的發(fā)展前景。n 區(qū)域酒店供需情況分析本案地處的高新區(qū)域目前僅有三家四星級酒店，五星級酒店現(xiàn)存未有一家，酒店的缺乏與高新CBD區(qū)域濃厚的商務(wù)氛圍并不匹配，說明在高新區(qū)存在很大的酒店業(yè)發(fā)展市場空間。（四）酒店業(yè)態(tài)總結(jié)及本案酒店部分業(yè)態(tài)定位分析表明，西安市目前缺乏足夠的酒店供應(yīng)，各類酒店長期處于滿負(fù)荷運(yùn)營的狀態(tài)。從潛在看，西安市高端酒店應(yīng)呈供應(yīng)密集狀態(tài)。本案所處的高新CBD區(qū)域商務(wù)氛圍濃厚，對酒店尤其是中高端酒店需求量極大?，F(xiàn)存供應(yīng)及潛在供應(yīng)的嚴(yán)重不足，使本案有著明顯的市場切入機(jī)會。并且，作為綜合體項(xiàng)目，中高端酒店的引入對項(xiàng)目整體品質(zhì)的提升，售價(jià)的拉動都有明顯的向上拉動作用?？紤]到本案的物業(yè)的產(chǎn)權(quán)問題（本案未來之項(xiàng)目不能產(chǎn)權(quán)式進(jìn)行零散發(fā)售）及持有者的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，以及可預(yù)期的投資回報(bào)比率，結(jié)合西安以及高新區(qū)酒店業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀趨勢。因此建議本案引入的酒店業(yè)態(tài)以五星為佳。三、酒店式公寓市場分析（一）西安市酒店式公寓現(xiàn)狀、酒店式公寓的市場標(biāo)準(zhǔn)酒店式公寓又有兩種類型，一種是只打概念，而日后由業(yè)主自己經(jīng)營或者象征性幾年通過售價(jià)中溢出部分給予回報(bào)的；另一種為售后長期包租。目前，西安市場上宣傳的酒店式公寓大多為產(chǎn)權(quán)式，一般僅打出類似概念，服務(wù)及后期運(yùn)營實(shí)際為高端住宅。精致的酒店式裝修、完善的物業(yè)管理及全新的經(jīng)營模式，在快節(jié)奏的工作環(huán)境中，入住酒店式公寓，可以把更多的時(shí)間留給自己，不必再為繁瑣的家務(wù)分心。隨著西安對外交往的不斷擴(kuò)大和經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，吸引了大批的人才來這里尋找發(fā)展機(jī)會，使得這部分人群成為西安酒店式公寓主要消費(fèi)人群。目前西安該類物業(yè)的功能配套都比較高檔、齊全。據(jù)了解，西安數(shù)家酒店式商務(wù)公寓配套，都有高標(biāo)準(zhǔn)的星級配套服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。如中建世紀(jì)領(lǐng)域、世紀(jì)經(jīng)典與高新水晶島等項(xiàng)目，都具備或接近四星、五星級酒店配套。、租客來源項(xiàng)目名稱歐美人士日本人韓國人國內(nèi)人士新西蘭酒店公寓20%70%10%——裕朗國際酒店公寓10%90%————中建世紀(jì)領(lǐng)域20%60%——20%世紀(jì)經(jīng)典20%50%20%10%酒店式公寓的目標(biāo)客戶主要是主要為外籍公司派出的高級員工、國內(nèi)大型私企的老板、高層人士等高階層人士，均以商務(wù)居住為主，并具有長期居住及安置家人的需求，這些客戶的租期一般為半年以上或更長，由公司擔(dān)負(fù)高額的房租費(fèi)用。一些小型公司也將其作為商住使用。這些企業(yè)的中高層領(lǐng)導(dǎo)都有享受租用酒店的權(quán)利。他們希望在市中心或交通便捷地區(qū)生活，有傳統(tǒng)酒店的配套，相當(dāng)水準(zhǔn)的上門服務(wù)，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)以及商務(wù)氛圍，而酒店式公寓所具備的酒店和公寓的產(chǎn)品類型完全符合他們的這種居住需求。 目前，西安市酒店式公寓的常住客主要來自日本和歐美，韓國人和國內(nèi)人士較少，因?yàn)槿毡救撕蜌W美人士有較高的住房補(bǔ)貼，其普通員工住房補(bǔ)貼基本與目前西安酒店式公寓的市場價(jià)格相同，而韓國人住房補(bǔ)貼不高，或者以現(xiàn)金形式發(fā)放，所以韓國人往往不會選擇價(jià)格相對較高的酒店式公寓。在居住習(xí)慣上，韓國人和日本人基本不“同居”，但都有群居的習(xí)慣。、在售酒店式公寓的銷售狀況目前，西安市場上的酒店式公寓多為３９平方米——９５平方米精裝戶型，均價(jià)接近５０００元／平方米，大多集中在鐘鼓樓區(qū)域、小寨、西高新等商業(yè)繁華區(qū)域。酒店式公寓以精致的裝修、完善的物業(yè)管理及全新的經(jīng)營模式，滿足了不少都市精英與時(shí)尚一族的個(gè)性居住和生活品質(zhì)的需求，所以盡管價(jià)格也不菲，卻也不乏買家。以往不少酒店式公寓也都在西安創(chuàng)造了良好的銷售業(yè)績。 伴隨中建世紀(jì)領(lǐng)域、湯姆公寓、驪馬公寓、裕朗國際、時(shí)光２０００等項(xiàng)目在西安的不俗表現(xiàn)，漢杰楓尚、海景國際、上海城等樓盤也紛紛跟進(jìn)。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前西安的酒店式商務(wù)公寓租金年收益率已經(jīng)達(dá)到13％，比普通住宅、商務(wù)公寓、寫字樓的租金收益率都要高，這也就吸引了不少人士把購買酒店式商務(wù)公寓作為投資。業(yè)內(nèi)人士透露，通常酒店式公寓的租金要比普通公寓高30％，是有超值回報(bào)空間的，而且酒店式服務(wù)公寓提供的一整套貼心完善的服務(wù)，也是一般物業(yè)項(xiàng)目難以比擬的。在不少消費(fèi)者熱衷于投資酒店式公寓時(shí)，為此也應(yīng)運(yùn)而生了一種產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，目前西安的酒店式商務(wù)公寓租金年收益率已經(jīng)達(dá)到１３％，而普通住宅的租金收益率為６％，普通商務(wù)公寓的租金收益率為８％，商鋪的投資收益率為１０％，寫字樓租金收益率為１１％。顯然，酒店式商務(wù)公寓的投資前景相對看好。對比目前市場銷售情況可以發(fā)現(xiàn)：投資型酒店式公寓在西安有著相當(dāng)?shù)氖袌鲂枨?。但是，其市場接受程度與地理位置有著直接的關(guān)系：自然條件優(yōu)秀或投資價(jià)值高的商務(wù)中心區(qū)，酒店式公寓的銷售速度比較理想，可以獲得較高的價(jià)格和回款速度。（二）酒店式公寓業(yè)態(tài)概念物業(yè)指標(biāo)酒店式公寓傳統(tǒng)酒店產(chǎn)權(quán)式酒店公寓式酒店商務(wù)公寓SOHO單身公寓產(chǎn)權(quán)性質(zhì)私有無私有無私有私有私有硬件配套居住型酒店式酒店式酒店式辦公型家居辦公型居住型裝修水平精裝修精裝修精裝修精裝修清水/簡裝精裝修簡裝服務(wù)內(nèi)容除①外，還有家居式服務(wù)酒店專業(yè)服務(wù)酒店專業(yè)服務(wù)酒店專業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)基礎(chǔ)+家居基礎(chǔ)使用功能自用/投資自用自用自用自用/投資自用自用/投資營銷模式只租不售/銷售只租不售銷售只租不售銷售銷售租賃價(jià)格水平m2750 元/天8500元/m2500—700元/天50007000元/m2800012000萬元/m2m2戶型面積60150m21530m21530m21530m230150m23070m250m2以下目標(biāo)客群外籍公司派出 的高級員工、國內(nèi)大型私企的老板、高層人士/投資者商務(wù)出差人員(短期)投資者商務(wù)出差人員(中長期)中小企業(yè)主/投資者私企主單身年輕人/ 投資者居住