【正文】 高新區(qū)客戶(hù)置業(yè)目的分布n 高新區(qū)人均人民幣儲(chǔ)蓄存款年底余額200420052006綜合分析：自2002年高新區(qū)第二次擴(kuò)展以來(lái)，就業(yè)人口增幅很大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)良好，一方面說(shuō)明西安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不存在較大泡沫，其投資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際可控，另一方面高新區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量繼續(xù)走高也說(shuō)明高新區(qū)的區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，具備了大型高端綜合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)。新開(kāi)工（萬(wàn)平方米）施工面積（萬(wàn)平方米）竣工面積（萬(wàn)平方米）銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）2000年2001年2002年2003年2004年2005年二、2006年西安高新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與特點(diǎn) 西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)是西部最具活力的區(qū)域，已成為基礎(chǔ)配套設(shè)施完善、運(yùn)行機(jī)制先進(jìn)高效、技術(shù)創(chuàng)新成果顯著、生產(chǎn)力要素市場(chǎng)活躍、科技產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的現(xiàn)代化新城區(qū)，成為陜西省建設(shè)“一線(xiàn)兩帶”的創(chuàng)業(yè)先鋒、西安最大的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)區(qū)和對(duì)外開(kāi)放的窗口。自2000年到2005年市場(chǎng)投資在逐年遞增，商用房投資的逐年增加，表明開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)抱有很大的信心，同時(shí)商用房市場(chǎng)格局進(jìn)一步改善，良好的投資、招商環(huán)境更為西安商用房市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展提供了良好的開(kāi)發(fā)環(huán)境，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)也存有較高的期望和信心。外地房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛涌入西安，這就形成了本地企業(yè)和外來(lái)企業(yè)對(duì)黃金地塊的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇，在一定程度上也抬升了西安的地塊價(jià)格。近年來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民購(gòu)買(mǎi)力的提高以及商業(yè)輻射力和輻射范圍寬廣，拉動(dòng)了住宅、商業(yè)用地的土地價(jià)格上漲。國(guó)家制定西部大開(kāi)發(fā)的政策后，刺激西安經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，進(jìn)而拉動(dòng)了地價(jià)的上揚(yáng)。土地價(jià)格根據(jù)國(guó)土資源部《2006年城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2006年國(guó)內(nèi)部分大城市地價(jià)有所變化，% 。2006年各主要城市分用途地價(jià)水平及地價(jià)增長(zhǎng)率 監(jiān)測(cè)城市 地價(jià)增長(zhǎng)率（%） 地價(jià)（元/平方米） 綜合 商業(yè) 居住 工業(yè) 綜合 商業(yè) 居住 工業(yè) 北京市 2394 4757 2135 482 天津市 1613 2967 1309 563 上海市 2339 4485 2213 782 南京市 1864 2862 1774 865 杭州市 1860 3097 1915 559 廣州市 1467 2453 1374 556 成都市 1715 3391 1302 591 西安市 1211 1776 1357 363 深圳市 1383 2255 1375 502 西安市土地供給狀況 從近年西安國(guó)土資源局土地招、拍、掛的區(qū)域分布情況來(lái)看，城內(nèi)區(qū)域的土地現(xiàn)存量供應(yīng)已呈極度匱乏之勢(shì)。盡管近兩年來(lái)，隨著西安城市全面建設(shè)步伐的加快，部分區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)了一定結(jié)構(gòu)性失衡，如偏向于中高檔物業(yè)的開(kāi)發(fā)，使得供應(yīng)與需求產(chǎn)生了一定偏差，但與此同時(shí)，從中央到各地已經(jīng)開(kāi)始從政策上對(duì)這種開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)加強(qiáng)了信息監(jiān)測(cè)及政策調(diào)控，市場(chǎng)供應(yīng)已經(jīng)開(kāi)始向符合大多數(shù)購(gòu)房者的需求角度轉(zhuǎn)移，伴隨著市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的趨于成熟及購(gòu)買(mǎi)者的逐漸理性，未來(lái)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)及需求結(jié)構(gòu)也將趨于更加合理?！段靼彩?0042020城市總體規(guī)劃》已經(jīng)公示，對(duì)西安各區(qū)域的發(fā)展方向進(jìn)行了規(guī)劃，而區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也必將以區(qū)域規(guī)劃為先導(dǎo)進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，因此未來(lái)這種區(qū)域化、板塊化的格局越來(lái)越分明、越來(lái)越細(xì)化。西安的房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)近十多年的發(fā)展，已形成城東、城北、城西、城南、城內(nèi)、曲江新區(qū)、高新區(qū)、長(zhǎng)安八個(gè)大的區(qū)域市場(chǎng)。和黃、綠地、中海、珠投、復(fù)地、首創(chuàng)等房地產(chǎn)業(yè)界的知名企業(yè)相繼在西安進(jìn)行投資，為本地房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了先進(jìn)的理念和產(chǎn)品，如同一股清新而迅猛的“陣風(fēng)”刮入了沉悶的西安樓市，一掃積聚以久的陰霾。西部開(kāi)發(fā)政策吸引國(guó)內(nèi)知名開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐西安，加速西安房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展西部大開(kāi)發(fā)實(shí)施后，西安城市化水平有了很大提升，固定資產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)，吸引了不少全國(guó)知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)西安投資。對(duì)于西安這樣一個(gè)以?xún)?nèi)需為房地產(chǎn)市場(chǎng)拉動(dòng)點(diǎn)的城市，國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控的一些政策對(duì)其影響并不明顯。投資主體：西部機(jī)場(chǎng)集團(tuán)總占地（、）凈用地面積土地性質(zhì)交通運(yùn)輸用地容積率＜建筑密度＜ 35％綠地率＞35％停車(chē)位經(jīng)過(guò)對(duì)西安市及本案所處區(qū)域市場(chǎng)的分析，根據(jù)本案土地性質(zhì)、投資主體現(xiàn)有資源和西部機(jī)場(chǎng)集團(tuán)的實(shí)際需求，考慮西安高新區(qū)CBD的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，我們對(duì)項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)作進(jìn)行初步分析和建議：根據(jù)西部機(jī)場(chǎng)集團(tuán)的航空旅行服務(wù)資源結(jié)合項(xiàng)目區(qū)位及CBD商務(wù)屬性做出項(xiàng)目的總定位——西部航空國(guó)際商務(wù)港根據(jù)現(xiàn)有土地性質(zhì)為劃撥交通用地，不具備開(kāi)發(fā)商品住宅的基本條件，結(jié)合西安高新區(qū)CBD的整體定位，對(duì)項(xiàng)目所含業(yè)態(tài)種類(lèi)做如下初步定位：城市候機(jī)中心、寫(xiě)字樓綜合體（5A甲級(jí)寫(xiě)字樓、西部機(jī)場(chǎng)集團(tuán)下屬企業(yè)辦公地）、商業(yè)綜合體、五星級(jí)酒店和酒店式公寓、停車(chē)場(chǎng)（附加汽修中心）五大部分；第二部分：宏觀(guān)市場(chǎng)分析一、西安房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與特點(diǎn) (一) 現(xiàn)狀背景 n 西安歷年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年度200120022003200420052006國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）734固定資產(chǎn)投資（億元）446居民人均可支配收入（元）6705718477488544962810905n 2006西安市主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)社會(huì)指標(biāo)項(xiàng)　指標(biāo)內(nèi)容常住人口 萬(wàn)人常住人口增長(zhǎng)人均GDP17794元（平均匯率折算為2241美元） 從各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，地區(qū)人均GDP超過(guò)2000美元時(shí)人們對(duì)經(jīng)濟(jì)前景將普遍看好，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心增加，投資也將會(huì)保持良好的態(tài)勢(shì)，地區(qū)經(jīng)濟(jì)將擁有良好的消費(fèi)支撐能力，房地產(chǎn)業(yè)將從起飛階段邁入加速發(fā)展階段，而商業(yè)主流也將出現(xiàn)品質(zhì)和結(jié)構(gòu)上的升級(jí)換代（Shopping Mall這種商業(yè)形式就是在美國(guó)人均GDP超過(guò)2000美元后才出現(xiàn)的）。高新項(xiàng)目地開(kāi)發(fā)方向初步定位及市場(chǎng)研究陜西正陽(yáng)置業(yè)管理公司2007年3月目 錄第一部分：地塊初步研判及定位摘要 3第二部分：宏觀(guān)市場(chǎng)分析 4第三部分：西安市及本案所處區(qū)域各業(yè)態(tài)市場(chǎng)分析 13一、 寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)市場(chǎng)分析 14國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)近況 14西安寫(xiě)字樓宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 17區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)整體狀況分析 21西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)特征總結(jié) 22本案寫(xiě)字樓部分總結(jié) 24二、 酒店業(yè)態(tài)市場(chǎng)分析 24背景狀況 25西安酒店供需情況分析 25區(qū)域酒店市場(chǎng)供需情況分析 25酒店業(yè)態(tài)總結(jié)及本案酒店部分業(yè)態(tài)定位 29三、 酒店式公寓市場(chǎng)分析 30西安市酒店式公寓現(xiàn)狀 30酒店式公寓業(yè)態(tài)概念 36現(xiàn)有及潛在酒店式公寓分布 37區(qū)域內(nèi)酒店式公寓狀況及本案酒店式公寓初步定位 38四、 商業(yè)市場(chǎng)分析 37商圈的定義 38西安市區(qū)主要商圈分析 38高新區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分析 51第四部分：綜合體項(xiàng)目的規(guī)模參照 53一、 綜合體項(xiàng)目基本情況 52二、 綜合體項(xiàng)目情況小結(jié) 55第五部分：本案所處區(qū)域簡(jiǎn)要概括 57第一部分：地塊初步研判及定位摘要項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目地位于西安國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)中央商務(wù)區(qū)（CBD）內(nèi)，與區(qū)內(nèi)綠地世紀(jì)城隔路相望，距市中心１０公里，距機(jī)場(chǎng)３５公里。四至范圍：北接錦業(yè)路，南臨錦業(yè)一路，西起丈八四路，東至規(guī)劃路。 (二) 特點(diǎn) 國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控對(duì)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較小國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控主要目的為抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，防止部分地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫，并且對(duì)部分短期炒作投資客進(jìn)行了一定的控制，在貸款額度和利率方面，加大了投資客的成本及其風(fēng)險(xiǎn)。居住需求作為居民生活的硬性需求很難被抑制，而西安多次置業(yè)的客戶(hù)同樣很少以炒房、投機(jī)為目的，因此近年國(guó)家出臺(tái)的一系列調(diào)控政策對(duì)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展并未形成較大影響。尤其在04年后中國(guó)東部房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策打壓影響極大，外地成熟開(kāi)發(fā)商也紛紛向二、三線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移，西安作為西北經(jīng)濟(jì)的中心，受到外地開(kāi)發(fā)公司的更多關(guān)注，外來(lái)資金進(jìn)入西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)引起的不僅僅是本土企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)的加劇，更加拓展了行業(yè)內(nèi)的發(fā)展眼界，成為了促進(jìn)西安房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一劑“猛藥”。（三） 區(qū)域規(guī)劃與供需結(jié)構(gòu)區(qū)域板塊化發(fā)展格局已趨成熟區(qū)域板塊發(fā)展特色差異化更加明顯。同時(shí)，在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)部又細(xì)分出許多各具特色的板塊，例如城北的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、太華路板塊，城東的東高新、灞河板塊，城南的電子城板塊等。市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)趨于合理，供需兩旺伴隨著近幾年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性、健康發(fā)展，政府各種政策的引導(dǎo)及支持，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)觀(guān)念逐漸深入人心，同時(shí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)也在全市范圍內(nèi)全面開(kāi)花，并且延伸至郊區(qū)甚至遠(yuǎn)郊，供西安市民及投資商選擇的房產(chǎn)物業(yè)無(wú)論從結(jié)構(gòu)、供應(yīng)量及開(kāi)發(fā)區(qū)域方面均逐漸豐富，由此也使得近幾年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售逐年遞增，并且增幅均保持在高位運(yùn)行，市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢(shì)。(四) 土地供給狀況 2006年是國(guó)家正式開(kāi)始宏觀(guān)調(diào)控后的第四年，而土地政策無(wú)疑是宏觀(guān)調(diào)控中的龍頭與重點(diǎn)，相對(duì)2003年全國(guó)共撤消3763個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)和2004年還未到年底就裁撤了近5000個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)的現(xiàn)實(shí)狀況，2005國(guó)家繼續(xù)全力收緊土地資源，土地政策也配合國(guó)家整體宏觀(guān)頻頻出臺(tái)，而各地方土地管理政策也針對(duì)地方情況連連出臺(tái)，與國(guó)土資源部的政策環(huán)環(huán)相扣，形成了一個(gè)完整的政策鏈。高新區(qū)、城南、城北區(qū)域的土地市場(chǎng)較為活躍，尤其是高新區(qū)二期規(guī)劃范圍內(nèi)仍有較大空間擴(kuò)展，對(duì)西安的房地產(chǎn)界提供了一處廣闊的發(fā)展空間。 西部開(kāi)發(fā)與自身房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶動(dòng)西安土地價(jià)格增長(zhǎng)西部大開(kāi)發(fā)之前西安地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于二線(xiàn)地位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步晚因此地價(jià)基數(shù)較低。西安是西北的龍頭城市，連接中部和西部南北，地理位置優(yōu)越。國(guó)內(nèi)外開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐西安，抬高西安土地價(jià)格近年來(lái)西安城區(qū)進(jìn)行較大規(guī)模的拆遷改造，用地向郊區(qū)快速的擴(kuò)張，一些地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從一線(xiàn)城市向西安這樣的二線(xiàn)城市的轉(zhuǎn)移，外來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)的增多和地價(jià)的相對(duì)偏高，在一定程度上導(dǎo)致了西安地價(jià)的攀升。 (五) 投資狀況 西安商用房開(kāi)發(fā)投資近幾年高速增長(zhǎng)，商用房投資市場(chǎng)可謂信心十足。（六） 開(kāi)發(fā)狀況 n 西安房地產(chǎn)投資額度與增幅西安市房地產(chǎn)投資額度與同比增幅（單位：億元、百分比）0501001502002503003502002年2003年2004年2005年2006年%%%%%%%%投資額度增幅n “十五”期間西安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況表： （一）高新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況n 十五期間高新區(qū)房地產(chǎn)年開(kāi)工量、年竣工量，年預(yù)售面積、年銷(xiāo)售量 （二）高新區(qū)房地產(chǎn)需求情況n 高新區(qū)人均收入水平和西安市其他收入水平的比較高新區(qū)人均收入（元）平均水平（元）貧困家庭（元）平均每一就業(yè)者收入1413512300國(guó)有職工收入集體職工收入3037其他類(lèi)型職工收入6400個(gè)體勞動(dòng)者收入1325離退休再就業(yè)收入6942其他就業(yè)者收入n 20002006西安市高新區(qū)常住人口數(shù)量n 20002006西安市高新區(qū)就業(yè)人口量n 西安市高新區(qū)人均可支配收入情況n 西安市高新區(qū)私家車(chē)擁有量（戶(hù)均擁有量）：（以現(xiàn)有樓盤(pán)車(chē)位配比和已入住樓盤(pán)車(chē)位使用情況統(tǒng)計(jì)）注：西安市高新區(qū)原住民以行政村為單位，屬城中村住戶(hù)，和目標(biāo)客戶(hù)群范疇沖突，故不列在統(tǒng)計(jì)范疇，這里的人居車(chē)輛主要是指在高新區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品住宅的消費(fèi)者。我們認(rèn)為，按照目前高新區(qū)的綜合指標(biāo)和發(fā)展勢(shì)頭，其高素質(zhì)的居住、就業(yè)人群基數(shù)足以支撐起大型綜合體的終端消費(fèi)，同時(shí)結(jié)合高新CBD周邊的發(fā)展情況，目前來(lái)看雖然其周邊項(xiàng)目雖體現(xiàn)了成熟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期戰(zhàn)略目光，但其周邊項(xiàng)目不具備成熟的配套，本案的高檔次綜合體項(xiàng)目既是依托于CBD的概念，又對(duì)整個(gè)CBD的帶來(lái)獨(dú)具特色的商務(wù)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，同時(shí)在一定程度上滿(mǎn)足了的周邊居住人群對(duì)商業(yè)配套和生活配套的需求。上海上海的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓分布子浦西和浦東。在浦東，優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓集中在陸家嘴CBD、新上海商業(yè)城和竹園商貿(mào)區(qū)。越秀區(qū)的寫(xiě)字樓則沿環(huán)市東路、東風(fēng)路和中山路分布。其中羅湖區(qū)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓物業(yè)主要位于三個(gè)片區(qū)：沿深南大道的蔡屋圍片區(qū)、東門(mén)片區(qū)和國(guó)貿(mào)片區(qū)。天津天津?qū)懽謽侵饕性诤推脚c河西區(qū)，逐漸形成高新、南京路和友誼路三個(gè)主要商務(wù)區(qū)。（二）西安寫(xiě)字樓宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析西安市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r年份第三產(chǎn)業(yè)增加值（億元）增長(zhǎng)速度占國(guó)民經(jīng)濟(jì)比重2004%%2005%%2006%%隨著西部大開(kāi)發(fā)的進(jìn)度加大和西安橋連東西、輻射中亞的地緣優(yōu)勢(shì)日益顯露，及西安地區(qū)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，西安第三產(chǎn)業(yè)比重自2005年步入50%的門(mén)檻，西安市第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展態(tài)勢(shì)，將為寫(xiě)字樓市場(chǎng)的長(zhǎng)期需求提供有力保障。從時(shí)間節(jié)點(diǎn)看，0809年，西安市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求的刺激正逐步顯現(xiàn)，可預(yù)期的商業(yè)機(jī)會(huì)明顯。另外在西安市與高新區(qū)對(duì)