【正文】 俱全。酒店將每間客房分割成獨立產權出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店經營管理，取得投資回報，同時還可獲得酒店贈 送的一定期限的免費入住權。? 產權式酒店產權式酒店起源于上個世紀 70 年代的美國，主要分布在氣候溫和的旅游度 假勝地。因為此類投資對多數人來講，是有超值回報空間的。酒店式服務公寓與傳統(tǒng)酒店的本質區(qū)別在于，它可將每個單元出售給個體買房者，由于擁有產權的業(yè)主居住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經營，所以從本質上來說，它是擁有私家產權的酒店。其最大的特點是要比傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道。所謂酒店式公寓是指提供酒店式管理服務的公寓。m2750 元/天8500元/m2500—700元/天50007000元/m2800012000萬元/m2但是，其市場接受程度與地理位置有著直接的關系：自然條件優(yōu)秀或投資價值高的商務中心區(qū)，酒店式公寓的銷售速度比較理想，可以獲得較高的價格和回款速度。顯然，酒店式商務公寓的投資前景相對看好。在不少消費者熱衷于投資酒店式公寓時，為此也應運而生了一種產權式酒店式公寓。據統(tǒng)計,目前西安的酒店式商務公寓租金年收益率已經達到13％，比普通住宅、商務公寓、寫字樓的租金收益率都要高，這也就吸引了不少人士把購買酒店式商務公寓作為投資。世紀領域、湯姆公寓、驪馬公寓、裕朗國際、時光２０００等項目在西安的不俗表現，漢杰以往不少酒店式公寓也都在西安創(chuàng)造了良好的銷售業(yè)績。、在售酒店式公寓的銷售狀況目前，西安市場上的酒店式公寓多為３９平方米——９５平方米精裝戶型，均價接近５０００元／平方米，大多集中在鐘鼓樓區(qū)域、小寨、西高新等商業(yè)繁華區(qū)域。 目前，西安市酒店式公寓的常住客主要來自日本和歐美，韓國人和國內人士較少，因為日本人和歐美人士有較高的住房補貼，其普通員工住房補貼基本與目前西安酒店式公寓的市場價格相同，而韓國人住房補貼不高，或者以現金形式發(fā)放，所以韓國人往往不會選擇價格相對較高的酒店式公寓。這些企業(yè)的中高層領導都有享受租用酒店的權利。、租客來源項目名稱歐美人士日本人韓國人國內人士新西蘭酒店公寓20%70%10%——裕朗國際酒店公寓10%90%————中建世紀領域20%60%——20%世紀經典20%50%20%10%酒店式公寓的目標客戶主要是主要為外籍公司派出的高級員工、國內大型私企的老板、高層人士等高階層人士，均以商務居住為主，并具有長期居住及安置家人的需求，這些客戶的租期一般為半年以上或更長，由公司擔負高額的房租費用。據了解，西安數家酒店式商務公寓配套，都有高標準的星級配套服務標準。隨著西安對外交往的不斷擴大和經濟的蓬勃發(fā)展，吸引了大批的人才來這里尋找發(fā)展機會，使得這部分人群成為西安酒店式公寓主要消費人群。目前，西安市場上宣傳的酒店式公寓大多為產權式，一般僅打出類似概念，服務及后期運營實際為高端住宅。因此建議本案引入的酒店業(yè)態(tài)以五星為佳。并且，作為綜合體項目，中高端酒店的引入對項目整體品質的提升，售價的拉動都有明顯的向上拉動作用。本案所處的高新CBD區(qū)域商務氛圍濃厚，對酒店尤其是中高端酒店需求量極大。（四）酒店業(yè)態(tài)總結及本案酒店部分業(yè)態(tài)定位分析表明，西安市目前缺乏足夠的酒店供應，各類酒店長期處于滿負荷運營的狀態(tài)。 五星級酒店的集中說明其它投資商也頗為看好高新區(qū)未來的發(fā)展前景。 酒店項目多集中在高新區(qū)原核心地段（創(chuàng)業(yè)路與唐延路交界）及二期CBD中。 高新區(qū)星級酒店尤其是五星級酒店供應不足。項目名稱星級發(fā)展商項目概況香格里拉（高新）大酒店★★★★★香格里拉集團2007年營業(yè)高新區(qū)CBD酒店★★★★★——未來12年開工和記黃埔酒店★★★★★香港和記黃埔未來12年開工綠地假日酒店★★★綠地集團、英國洲際酒店集團未來12年開工西安王子鉑金飯店★★★★王子集團2007年7月試營業(yè)n 已知潛在酒店分布從潛在五星級酒店的情況看，分布仍呈現出向高新區(qū)集中群聚的趨勢：酒店均處在交通便利，商業(yè)商務氛圍比較濃郁的片區(qū)，一方面滿足酒店賴以生存的基本條件，另一方面根據目前西安旅游、商務客群量基數，五星級酒店間不構成直接競爭，相反卻能起到酒店業(yè)的客流集群互補效應。屆時，西安星級酒店結構數量大體為：五星級飯店將達到78家，四星級飯店將達到或超過34家， 在高新區(qū)已啟動的房地產項目中，如綠地世紀城等項目都規(guī)劃有頂級酒店。另外從宏觀經濟和地區(qū)發(fā)展的角度看，隨著西安市各行業(yè)各領域突飛猛進地發(fā)展，高級星級旅游飯店市場緊缺的狀況日益突出，也使得本市四、五星級旅游飯店的出租率大幅上揚，一般而言，酒店業(yè)出租率最佳合理指數應既考慮經濟效益，又能使酒店得到可持續(xù)發(fā)展，合理指數應在75%左右，目前西安市存量四、五星級酒店遠遠超出這一標準，需求極度旺盛。巨大的市場需求難以滿足，因此在高新區(qū)的五星級酒店項目有著無比巨大的市場前景和盈利空間。 名稱星級客房數租金西安長安城堡大酒店★★★★★326套598元/天（23㎡）西安香格里拉金花飯店★★★★★416套668元/天（30㎡）西安喜來登大酒店★★★★★418套700元/天（32㎡）西安凱悅（阿房宮）飯店★★★★★404套863元/天（29㎡）西安國際會議中心曲江賓館★★★★200套300元/天（25㎡）西安曲江惠賓苑賓館★★★★100套498元/天（27㎡）西安豪華美居人民大廈★★★★202套535元/天（32㎡）西安金花豪生國際大酒店★★★★324套588元/天（30㎡）西安金石國際大酒店★★★★327套488元/天（30㎡）索菲特人民大廈★★★★418套500元/天唐華賓館★★★★383套378元/天建國飯店★★★★766套410元/天西安賓館★★★★538套450元/天天域凱萊大酒店★★★★328套320元/天西安市星級酒店配比與分布西安市酒店五星級、四星級、三星級、準三星級和二星級及以下酒店分配比例分別為3%、4%、10%、14%和69% ，其中五星級酒店又主要集中在豐鎬路、東大街、南門和東郊。據2006年西安市旅游局統(tǒng)計資料顯示，目前西安市內六區(qū)正式掛牌注冊的五星級酒店僅有4家，五星級酒店的稀少難再滿足接待市場需要。經濟的發(fā)展、地位的提高和西部建設都促使西安客流量大增，受此拉動作用的影響，西安旅游業(yè)、商業(yè)、餐飲業(yè)以及會展業(yè)必將有較大幅度的增長，同時西安酒店業(yè)也面臨著一次快速發(fā)展的商機。n 酒店商務客群的未來變動趨勢2004年12月，《西安城市總體規(guī)劃(20042020年)》方案正式公示。同時，有益于酒店業(yè)需求市場的發(fā)展。平均客房出租率前五位的是美倫酒店、鐘樓飯店、光華酒店、城市酒店、西安志誠麗柏酒店（原新紀元酒店）。據對36家主要賓館飯店統(tǒng)計，“五一”，與上年同期相比略有下降（%）；營業(yè)收入1956萬元，%；平均客房出租率為77%，比上年同期提高2個百分點。2007年“五一”黃金周期間，西安市共接待國內外游客257萬人次，%；，%。本案所處高新CBD區(qū)域，向西與丈八四路相連，向北與錦業(yè)路相接，并有都市之門高新區(qū)行政中心等項目作為形象支撐，出于CBD寫字樓建設集聚效用的考慮，是最適合發(fā)展寫字樓項目的區(qū)域。通過對寫字樓客戶需求的分析發(fā)現，客戶選擇寫字樓時除租金等必須因素外，主要考慮地段條件、形象檔次、硬件設施、軟性配套與物業(yè)管理。在本區(qū)域建設寫字樓項目更利于在市場競爭中處于先發(fā)領先優(yōu)勢。本案所處的高新CBD區(qū)域雖然商務氛圍還未成形，但不可否認在未來將成為西安最適宜發(fā)展寫字樓項目的區(qū)域之一。一類是新城市綜合體高端寫字樓，以前期長安國際廣場、高新商務大廈、經發(fā)大廈、西港國際大廈、萬達國際等項目的建設情況來看，其目前寫字樓的價格就代表了其品質和需求情況。n 經濟型和高端寫字樓兩個方向的潛力無限實踐證明，在西安寫字樓市場上，經濟型寫字樓和城市綜合體高端寫字樓這兩類產品定位是比較成功的。由此證明，目前西安市場寫字樓銷售的冷淡與本地投資意識的冷淡與落后有直接關系。 寫字樓品質不一，缺乏高端氛圍n 西安寫字樓發(fā)展仍在初級階段目前西安的寫字樓市場還基本處于一個初級階段，與2005年以前的北京、上海、廣州、深圳很相似，但西安的國際化已經起步，伴隨著西安寫字樓市場用地取得方式更加規(guī)范，開發(fā)寫字樓的成本也將逐步趨同，銷售價格自然上漲，西安寫字樓的未來放量增長將成必然之勢。 高端項目啟動的同時，帶動了商住項目的發(fā)展。 客戶整體實力較高，涉及行業(yè)相對廣泛，服務業(yè)客戶比例逐漸上升。 在售項目較少，高端項目稀缺。需求細分：初創(chuàng)企業(yè)成本支出合理公共會議室等綜合配套面積適合中大企業(yè)規(guī)模單位成本低形象匹配青睞專業(yè)化、個性化的配套外來企業(yè)著重品味、擇鄰而居、群聚效應、品牌形象核心地段、標志性建筑軟硬配套一流（五）市場特征總結分析西安寫字樓狀況，總結如下特性：252。93%87% 45%37%0%10%20%30%40%50%60%70%本部地區(qū)總部分公司辦事處 辦公面積辦公面積在200500平方米的公司比重最高，其次是200平方米以下的公司。由此可見本市或本省公司是出售寫字樓的主要目標客戶，本市或本省公司以及一些外地、港澳臺和國外公司是出租寫字樓的主要目標客戶。公司性質本市公司占45％，本省其它地區(qū)公司占26％，外地公司占20％，港澳臺及國外公司各占2％和7％。所在區(qū)域項目名稱建筑面積（萬平米）租售價格（租金/平米/月；售價/平米）城內長安國際￥90/㎡/月中大國際￥130/㎡/月金泰豐國際商務大廈 ￥50/㎡/月新新大廈——王子大廈——宏府大廈￥50/㎡/月高新區(qū)高新國際商務中心 14￥82/㎡/月創(chuàng)業(yè)廣場￥68/㎡/月西高智能大廈 ——￥40/㎡/月高科廣場 10￥65/㎡/月華晶商務廣場B座 ￥45/㎡/月海星城市廣場￥60/㎡/月九座花園 ￥40/㎡/月杰座廣場——￥40/㎡/月創(chuàng)新數碼中心——￥50/㎡/月陽明國際（鼎盛時代） ￥35/㎡/月捷瑞智能大廈 ￥35/㎡/月城南交大科技產業(yè)園 ￥40/㎡/月領先國際 ￥40/㎡/月怡和國際 ——￥25/㎡/月長安國際 15￥90/㎡/月金泰%，% 的情況來看，西安甲級寫字樓市場在未來2年內將出現原有存量消化完畢，新增供應不足的情況。n 06年西安甲級寫字樓市場存量與新增供應西安市寫字樓主要分布在高新區(qū)、城內、城南、城北四個板塊中，但在各板塊的分布中相對分散，仍未有一個成規(guī)模的寫字樓聚集區(qū)，目前主要呈現出熱點地段與傳統(tǒng)區(qū)域相接合的模式。對于中小型企業(yè)來說，舊寫字樓價格雖然低，但是辦公條件不好；而新推出市場的寫字樓條件雖好，但是價格和使用成本又偏離他們的承受能力。2005年西安市辦公寫字樓價格平穩(wěn)上升。因此，西安市場上出售的甲級寫字樓以整層出售為主或為只租不售。從區(qū)域市場情況來看，高新區(qū)的甲級寫字樓的租賃狀況日漸好轉，這主要是因為城內的甲級寫字樓可供租賃的面積有限，而近期又未有大量的甲級寫字樓投入市場，使一些外來企業(yè)開始轉向選擇高新的寫字樓。而隨著高新區(qū)的二次創(chuàng)業(yè)，商務氛圍的日益成熟，西安寫字樓尤其是面向高端客戶的寫字樓將逐步轉移至高新CBD，可以預見高新區(qū)未來將成為未來寫字樓密集開發(fā)和旺盛需求的集成連片區(qū)。（三）西安市寫字樓市場整體狀況分析高新區(qū)、城內、經開區(qū)、南二環(huán)、長安路是西安目前寫字樓聚集的地方，約占西安80％以上的寫字樓項目。 區(qū)域政策法規(guī)與發(fā)展?jié)摿ξ靼矊懽謽鞘袌龅挠绊懥τ捎诟咝聟^(qū)對高科技產業(yè)相對優(yōu)惠的政策，使西安市甲級寫字樓主要分布在西安的高新區(qū)，而從區(qū)域寫字樓市場租賃情況來看，由于城內相對繁華的地段和便利的交通以及其早期形成的企業(yè)集聚的氛圍，使其區(qū)域內的甲級寫字樓出租率較高，綜合評價的結果是高新區(qū)及高新區(qū)CBD的近、中期發(fā)展將會替代城內的甲級寫字樓市場地位，可以預判未來一到兩年內，西安市高新區(qū)的甲級寫字樓市場將呈現出集中放量與競爭并存的局面，其入市時機把握將極大地影響到未來該業(yè)態(tài)的市場經營情況。長期來看，我國總體經濟發(fā)展和西安市經濟改善和第三產業(yè)的發(fā)展將為寫字樓市場提供足夠的需求保障；未來一至兩年，寫字樓市場集中放量的局面將比較明顯。此外海河沿線及天津經濟技術開發(fā)區(qū)（泰達）則是新興商務區(qū)。福田區(qū)優(yōu)質寫字樓物業(yè)主要則分布在沿深南大道、集中分布在CBD、車公廟和華強北三個片區(qū)。深圳深圳優(yōu)秀寫字樓主要集中在羅湖和福田區(qū)。廣州廣州主要的寫字樓聚集于天河及越秀兩區(qū)，其中天河區(qū)的寫字樓主要座落與天河體育中心周邊和珠江新城。在浦西，優(yōu)質寫字樓主要分布于長寧、黃浦、靜安、盧灣和徐匯的各商務區(qū)內，包括虹橋、人民廣場、南京西路、淮海中路和徐家匯。 第三部分：西安市及本案所處區(qū)域各業(yè)態(tài)市場分析一、寫字樓市場分析（一）國內寫字樓市場近況北京北京優(yōu)質寫字樓主要集中在四個區(qū)域，分別是朝陽區(qū)的CBD和周邊地區(qū)，東城區(qū)的王府井和東長安大街，海淀區(qū)的中關村以及西城區(qū)的阜成門外/復興門和金融街一帶。n