【正文】 項(xiàng)目土地閑置的政策刺激下（對閑置時(shí)間超過兩年，不具備動工條件的，依法收回土地使用權(quán)；具備動工條件的，由用地單位申請，在依法繳納土地閑置費(fèi)后，按程序批準(zhǔn)延遲動工時(shí)間，到期仍未動工開發(fā)建設(shè)的，依法收回土地使用權(quán)），未來三年高新CBD的高端寫字樓發(fā)展建設(shè)將進(jìn)入快車道。從長遠(yuǎn)來看，基于城內(nèi)、經(jīng)開區(qū)、南二環(huán)的規(guī)劃限制和商務(wù)氛圍，城北、城中的寫字樓開發(fā)建設(shè)將呈趨緩之勢。西安甲級寫字樓市場需求西安市甲級寫字樓的主要租戶是外資企業(yè)、金融、保險(xiǎn)業(yè)、咨詢、貿(mào)易及區(qū)域政府等服務(wù)機(jī)構(gòu)。因投資者對投資寫字樓物業(yè)普遍不看好，持謹(jǐn)慎態(tài)度。n 西安市最近五年寫字樓市場銷售平均價(jià)格n 西安近年寫字樓供應(yīng)與需求、空置率n 2006年西安寫字樓租金和空置率2004年的寫字樓市場開始降溫，%，空置面積增加到34%。市場上的高檔寫字樓增多，大部分高檔寫字樓下面幾層是商鋪，上面才是寫字間，純寫字樓較少。供需雙方對寫字樓的產(chǎn)品定位上存在較大差異。2006年西安城內(nèi)甲級寫字樓基本處于消化存量階段，%。n 06年西安甲級寫字樓市場分布n 存量寫字樓分區(qū)租售狀況目前西安甲級寫字樓總建筑面積約為160萬平方米，寫字樓部分面積約為105萬平方米，約占總建筑面積的66%。財(cái)富中心 ￥25/㎡/月城北第五國際 4￥40/㎡/月經(jīng)發(fā)大廈 5￥50/㎡/月凱鑫國際金融大廈 ￥40/㎡/月n 存量寫字樓規(guī)模及租售狀況類型 （級別）名稱區(qū)域完成日期建筑面積（平方米）租金(元/平方米/月)售價(jià)(元/平方米)入住率甲級中大國際城內(nèi)2000 年28,00013098%甲級長安國際城內(nèi)2005 年 7 月48,0009012,80045%甲級高新國際商務(wù)中心西高新2004 年55,500858,80050%甲級高科廣場西高新2005 年57,000656,50070%甲級創(chuàng)業(yè)廣場西高新2004 年84,191686,60095%乙級宏府大廈城內(nèi)2004 年81,600405,30085%乙級金鑫國際城內(nèi)2002 年26,000606,60070%乙級凱愛大廈城內(nèi)2001 年57,741505,80085%乙級廣豐國際大廈南二環(huán)在建40,0004,800銷售70%乙級老三屆世紀(jì)星大廈南二環(huán)2003 年58,000655,96080%乙級西部國際廣場南二環(huán)2005 年 9 月70,000506,000銷售20%乙級海星城市廣場西高新2006 年 6 月93,0005,700銷售50%乙級紫洲國際西高新2006 年28,080505,20040%普通領(lǐng)先國際大廈城南2005 年38,0005,20040%普通文化大廈城南2000 年483,80095%普通陽明國際城南2005 年43,000354,90065%普通金石大廈南二環(huán)2004 年90,00070普通 煜源大廈 南二環(huán) 2004 年 9 月19,211404,80075%普通華融大廈南二環(huán)200157,000385,80060%普通騰飛創(chuàng)新中心西高新200419,2824084%商務(wù)公寓怡和國際南二環(huán)2005 年78,320304,30040%商務(wù)公寓泛美大廈城南1999 年40,000303,72090%商務(wù)公寓皇家公館城南2006 年64,87630~354,000銷售69%商務(wù)(酒店式)公寓金橋國際廣場西高新2007 年 5 月53,7084,500銷售27%SOHU豪盛旺座現(xiàn)代城西高新2006 年 10 月187,666404,40060%（四）區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治鰠^(qū)域?qū)懽謽切枨蠹?xì)分n 西安高新區(qū)中高檔寫字樓客戶有如下基本特點(diǎn)：行業(yè)分布被調(diào)查企業(yè)行業(yè)分布廣泛，信息郵電類占19％、咨詢服務(wù)類占28％、建筑房地產(chǎn)類占17％。寫字樓的取得方式在物業(yè)取得方式上，本市和本省公司租和買比例相當(dāng)，略偏向購買；外地、港澳臺和國外公司94％以上選擇租賃，其中以港澳臺和國外公司表現(xiàn)更為明顯，100％選擇租賃。有55％的公司本部和63％的地區(qū)總部在物業(yè)取得的方式上選擇購買，由于總部和地區(qū)總部的辦公位置相對穩(wěn)定，因此其偏重于選擇購買的方式，而分公司和辦事處由于地點(diǎn)變遷頻繁，因此偏重于選擇租賃的方式，選擇購買的比例僅占13％和7％?？梢?，西安寫字樓市場中中小規(guī)模公司比較多，但辦公面積達(dá)到1000平方米以上的公司高新區(qū)明顯多余其它區(qū)域的寫字樓，可見對于大企業(yè)而言，高新區(qū)更有吸引力。 市場呈現(xiàn)“兩頭不足，中間過?！钡臓顟B(tài)，經(jīng)濟(jì)型和高端型寫字樓將呈熱點(diǎn)252。252。252。252。從目前西安市場看，雖然投資寫字樓的回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于投資住宅、商鋪，但是客群投資數(shù)量仍遠(yuǎn)遜于前者，購買客戶仍以外來企業(yè)購買自用為主流。而這一情況隨著經(jīng)濟(jì)水平的改善和對外交流的加強(qiáng)，在未來將極大的得到改善。一類是經(jīng)濟(jì)型寫字樓，將部分住宅功能與辦公功能有機(jī)結(jié)合，價(jià)格也與市場上同地段住宅價(jià)格相當(dāng)，滿足了一些比較注意企業(yè)形象、渴望純辦公環(huán)境的中小公司的實(shí)際需求。n 高新區(qū)成熟區(qū)域已呈需求熱點(diǎn)，供應(yīng)日趨集中，CBD優(yōu)勢顯現(xiàn)目前，城內(nèi)黃金地段可供開發(fā)的土地越來越少，寫字樓市場在城內(nèi)發(fā)展空間將越來越狹窄，向城外轉(zhuǎn)移已成為必然趨勢。（六）本案寫字樓部分總結(jié)綜上所述，高新CBD區(qū)域已形成濃厚的商務(wù)氛圍，市場條件成熟，需求旺盛，而一些綜合配套的問題也可以在短期內(nèi)得到改善。對西安市及區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅姆治霰砻?，西安市寫字樓市場競爭激烈，潛在?xiàng)目眾多，風(fēng)險(xiǎn)較高，但高新CBD區(qū)域地段更佳，競爭優(yōu)勢更強(qiáng)，且真正意義上的甲級寫字樓目前仍舊比較稀缺，屈指可數(shù)的也就是西港國際大廈（）、高新國際商務(wù)中心、創(chuàng)業(yè)廣場等這幾個(gè)項(xiàng)目具備這樣的條件。因此，在假定本案形象檔次、硬件設(shè)施及物業(yè)配套均不遜于競爭項(xiàng)目時(shí)，高新中心區(qū)作為西安核心商務(wù)區(qū)，匯聚了西安大量人流、物流、信息流、資金流，且本案獨(dú)具的停車場、候機(jī)中心等提供了先天的、唯一的資源共享優(yōu)勢，將為是本案內(nèi)寫字樓部分創(chuàng)造的最大競爭優(yōu)勢。二、酒店市場分析（一） 背景狀況，%，%。實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 ， %，其中：批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)商品零售額 ，%，%。在客流高峰期間的5月2日至4日,部分賓館飯店的客房出租率達(dá)90%以上,有的甚至達(dá)到100%。n 西安旅游人次變動情況2001年到2006年，西安接待旅游人數(shù)呈逐年遞增趨勢，雖然2003年受“非典”因素的影響旅游人數(shù)較2002年有所減少，也達(dá)到了1614萬人。由過去平均增長速度的推斷，未來三年，外地游客來西安人數(shù)將以每年增長10%以上速度遞增。未來西安將定位于西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，同時(shí)努力把西安建設(shè)成為國際港口大都市、中國北方經(jīng)濟(jì)中心和生態(tài)城市。（二） 西安酒店供需情況分析目前，西安星級酒店在規(guī)模及數(shù)量上都低于北京、上海以及廣東等大城市，發(fā)展水平仍處于較為落后的地位。2006年節(jié)假日西安市五星級酒店的客房經(jīng)常出現(xiàn)爆滿現(xiàn)象。而其它區(qū)域四、五星級酒店數(shù)量則相對較少，區(qū)域存量明顯稀缺，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的西安高新區(qū)仍是經(jīng)營空白點(diǎn)。西安西安喜來登大酒店豪華間￥955金花豪生國際大酒店高級客房￥768長安城堡大酒店標(biāo)準(zhǔn)間￥664豪華標(biāo)準(zhǔn)間￥756標(biāo)準(zhǔn)間[單早]￥758萬年大酒店標(biāo)準(zhǔn)間（三星）￥300標(biāo)準(zhǔn)間￥520西安凱悅(阿房宮)飯店標(biāo)準(zhǔn)間[單早]￥978西安香格里拉金花飯店北樓標(biāo)間￥668　北樓標(biāo)間[雙早]￥764　南樓豪華間￥812金石國際大酒店標(biāo)準(zhǔn)大床間￥370標(biāo)準(zhǔn)雙床間￥370豪華大床間￥470n 酒店分布狀況n 酒店需求（經(jīng)營）情況l 五星級酒店入住率名稱入住率旺季淡季平均入住率西安長安城堡大酒店85%75%80%西安香格里拉金花飯店88%75%82%西安喜來登大酒店85%85%85%西安凱悅（阿房宮）飯店85%68%77%l 四星級酒店入住率名稱入住率旺季淡季平均入住率西安國際會議中心曲江賓館80%70%75%西安曲江惠賓苑賓館75%70%73%西安皇城賓館75%62%69%西安金花豪生國際大酒店75%70%73%西安金石國際大酒店80%75%78%索菲特人民大廈80%70%75%唐華賓館80%70%75%建國飯店80%75%78%西安賓館95%80%88%西安驪苑92%86%89%可以發(fā)現(xiàn)，近年來西安四、五星級酒店入住率受旅游季節(jié)的影響越來越小，這一方面表明以參加會議、商務(wù)洽談、公司培訓(xùn)等為目的商務(wù)消費(fèi)有增長之勢，另一方面也表明西安五星級酒店具備的良好的商務(wù)條件使其經(jīng)營狀況較為穩(wěn)定，說明西安高端酒店的供應(yīng)量還遠(yuǎn)未達(dá)到飽和，仍有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?。（三?區(qū)域酒店市場供需情況分析n 高新區(qū)酒店存量情況項(xiàng)目名稱星級入住率概況水晶島酒店★★★★85%10萬平米西安志誠麗柏酒店★★★★95%——西安戴維斯大酒店★★★★80%——高新商務(wù)酒店★★★————嘉年華酒店——————陜西賓館（國賓館）——60%（）——豪門新天地★★★60%（）——好泰快捷酒店（經(jīng)濟(jì)型）★★★75%（）——n 高新區(qū)潛在酒店情況從西安旅游局了解到，預(yù)計(jì)到2007年年底，西安星級飯店數(shù)量將會突破200家，星級飯店客房總數(shù)將達(dá)到25000間左右。目前已了解到的高新區(qū)近期營業(yè)的頂級酒店包括高新香格里拉金花飯店等項(xiàng)目。n 潛在酒店特點(diǎn)小結(jié)統(tǒng)計(jì)分析表明，西安市潛在酒店業(yè)態(tài)存在如下發(fā)展趨勢：252。252。252。n 區(qū)域酒店供需情況分析本案地處的高新區(qū)域目前僅有三家四星級酒店，五星級酒店現(xiàn)存未有一家，酒店的缺乏與高新CBD區(qū)域濃厚的商務(wù)氛圍并不匹配，說明在高新區(qū)存在很大的酒店業(yè)發(fā)展市場空間。從潛在看，西安市高端酒店應(yīng)呈供應(yīng)密集狀態(tài)?，F(xiàn)存供應(yīng)及潛在供應(yīng)的嚴(yán)重不足，使本案有著明顯的市場切入機(jī)會?？紤]到本案的物業(yè)的產(chǎn)權(quán)問題（本案未來之項(xiàng)目不能產(chǎn)權(quán)式進(jìn)行零散發(fā)售）及持有者的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，以及可預(yù)期的投資回報(bào)比率，結(jié)合西安以及高新區(qū)酒店業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀趨勢。三、酒店式公寓市場分析（一）西安市酒店式公寓現(xiàn)狀、酒店式公寓的市場標(biāo)準(zhǔn)酒店式公寓又有兩種類型，一種是只打概念，而日后由業(yè)主自己經(jīng)營或者象征性幾年通過售價(jià)中溢出部分給予回報(bào)的；另一種為售后長期包租。精致的酒店式裝修、完善的物業(yè)管理及全新的經(jīng)營模式，在快節(jié)奏的工作環(huán)境中，入住酒店式公寓，可以把更多的時(shí)間留給自己，不必再為繁瑣的家務(wù)分心。目前西安該類物業(yè)的功能配套都比較高檔、齊全。如中建世紀(jì)領(lǐng)域、世紀(jì)經(jīng)典與高新水晶島等項(xiàng)目，都具備或接近四星、五星級酒店配套。一些小型公司也將其作為商住使用。他們希望在市中心或交通便捷地區(qū)生活，有傳統(tǒng)酒店的配套，相當(dāng)水準(zhǔn)的上門服務(wù)，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)以及商務(wù)氛圍，而酒店式公寓所具備的酒店和公寓的產(chǎn)品類型完全符合他們的這種居住需求。在居住習(xí)慣上，韓國人和日本人基本不“同居”，但都有群居的習(xí)慣。酒店式公寓以精致的裝修、完善的物業(yè)管理及全新的經(jīng)營模式，滿足了不少都市精英與時(shí)尚一族的個(gè)性居住和生活品質(zhì)的需求，所以盡管價(jià)格也不菲，卻也不乏買家。 伴隨中建楓尚、海景國際、上海城等樓盤也紛紛跟進(jìn)。業(yè)內(nèi)人士透露，通常酒店式公寓的租金要比普通公寓高30％，是有超值回報(bào)空間的，而且酒店式服務(wù)公寓提供的一整套貼心完善的服務(wù)，也是一般物業(yè)項(xiàng)目難以比擬的。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，目前西安的酒店式商務(wù)公寓租金年收益率已經(jīng)達(dá)到１３％，而普通住宅的租金收益率為６％，普通商務(wù)公寓的租金收益率為８％，商鋪的投資收益率為１０％，寫字樓租金收益率為１１％。對比目前市場銷售情況可以發(fā)現(xiàn)：投資型酒店式公寓在西安有著相當(dāng)?shù)氖袌鲂枨蟆＃ǘ┚频晔焦I(yè)態(tài)概念物業(yè)指標(biāo)酒店式公寓傳統(tǒng)酒店產(chǎn)權(quán)式酒店公寓式酒店商務(wù)公寓SOHO單身公寓產(chǎn)權(quán)性質(zhì)私有無私有無私有私有私有硬件配套居住型酒店式酒店式酒店式辦公型家居辦公型居住型裝修水平精裝修精裝修精裝修精裝修清水/簡裝精裝修簡裝服務(wù)內(nèi)容除①外，還有家居式服務(wù)酒店專業(yè)服務(wù)酒店專業(yè)服務(wù)酒店專業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)基礎(chǔ)+家