【正文】 入商務(wù)區(qū)實(shí)施大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)。上海綠地集團(tuán)與西安高新區(qū)管委會(huì)正式簽訂該宗土地的出讓合同，獲得了位于高新區(qū)中央商務(wù)區(qū)核心地段6宗約939畝土地的使用權(quán)。據(jù)悉該集團(tuán)計(jì)劃在三年內(nèi)投資50億元，建設(shè)辦公寫字樓、會(huì)展、商業(yè)廣場(chǎng)、五星級(jí)酒店和高檔公寓，共同打造西安高新區(qū)中央商務(wù)區(qū)。在西高新核心區(qū)域內(nèi)，幾乎每周都有新的房產(chǎn)項(xiàng)目破土動(dòng)工或封頂迎賓。因?yàn)楦咝聟^(qū)不單是產(chǎn)業(yè)區(qū)，高新區(qū)的二次創(chuàng)業(yè)，將使其成為未來(lái)幾年西安樓市最火熱的地區(qū)之一，這里將會(huì)成為西安的“新城區(qū)”、“新城市”。2004年高新區(qū)全區(qū)企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入預(yù)計(jì)為800億元，較去年同期增長(zhǎng)30％，生產(chǎn)總值208億元，％。電子信息產(chǎn)業(yè)將突破200億元，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)將突破150億元，機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)將達(dá)到130億元，三大支柱產(chǎn)業(yè)分別占到全區(qū)營(yíng)業(yè)收入的25％、20％、17％。其中注冊(cè)資本上億元的企業(yè)有14戶，上1000萬(wàn)元的71戶，全年追加注冊(cè)資本158戶，共追加投資12億元。占全市合同外資總額的41％；，占全市實(shí)際外資到位總額的45％。西高新區(qū)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)地產(chǎn)，地產(chǎn)項(xiàng)目供需兩旺，房?jī)r(jià)一路高走高新區(qū)在開發(fā)初期，地產(chǎn)項(xiàng)目基本均為寫字樓，大多為國(guó)家投資，采用只租不售的方式對(duì)外供應(yīng)。商務(wù)區(qū)的發(fā)展，帶來(lái)高收入人群的居住需要，逐漸高新區(qū)住宅成為西安市新興富人置業(yè)首選，并引起一陣高新購(gòu)房熱；地產(chǎn)開發(fā)商看到火熱的市場(chǎng)，相應(yīng)加大開發(fā)力度。西高新區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈現(xiàn)高新區(qū)有30余個(gè)在售寫字樓以及商住項(xiàng)目，還有金橋國(guó)際廣場(chǎng)、豪盛旺座以及高新中央商務(wù)區(qū)未來(lái)時(shí)所以，雖然此類物業(yè)仍有較大消化空間，但行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是非常激烈的。結(jié)論依據(jù)我們采集到的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，結(jié)合國(guó)內(nèi)、外房地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢(shì)，和西安近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，經(jīng)過(guò)認(rèn)真的研究和多次論證，我們做出了以下結(jié)論：1． 西高新區(qū)存在一個(gè)巨大的住宅市場(chǎng)高新區(qū)物業(yè)已經(jīng)越來(lái)越受到置業(yè)者青睞，其中西安高新技術(shù)開發(fā)區(qū)及南郊片區(qū)成為西安高檔物業(yè)的密集區(qū)，周邊新開發(fā)項(xiàng)目的租售情況較好，表明客戶對(duì)本區(qū)的前景非常看好；據(jù)藍(lán)狐市場(chǎng)調(diào)研部調(diào)查結(jié)果調(diào)顯示，%的被調(diào)查人表示愿意入駐西高新，認(rèn)可西高新的居住環(huán)境，尤其是高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境和氛圍是西安市其他開發(fā)區(qū)或產(chǎn)業(yè)發(fā)展集中區(qū)域不可比擬的，這些雖然與居住無(wú)關(guān)，但是它可以為客戶提供很多機(jī)會(huì)。%的被調(diào)查人明確表示不愿到西高新居住，其原因主要是：一、認(rèn)為入駐西高新生活成本高等，%；二、認(rèn)為西高新的交通條件不如其現(xiàn)在所使用物業(yè)交通條件好，%；三、認(rèn)為西高新物業(yè)周邊居住氛圍不足，%；四、西高新的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位不適合居住。本案主要可類比樓盤情況楓林綠洲物業(yè)類別： 普通住宅建筑類型： 小高層、 多層、高層銷售許可證： 2004045起價(jià)： 3300元/m2 均價(jià)： 3600元/m2項(xiàng)目位置： 西高新路和唐延路交匯處開發(fā)商： 天地源股份代理商： 全策全力行 售樓電話： 02988321000、88317777開盤時(shí)間： 入住時(shí)間： 容積率： 占地面積： 建筑面積： 100萬(wàn)m2 棟數(shù)： 23棟 總戶數(shù)： 5500 車位： 500項(xiàng)目周邊：學(xué)校：愛(ài)家、。銀行：高新醫(yī)院，天健醫(yī)院。交通：樓盤現(xiàn)狀：一期售完；二期蓋至18層；三期在做地基處理。 內(nèi)墻： 混合沙漿磨平供電系統(tǒng)： 雙回路 供氣系統(tǒng)： 天然氣入戶由花園組團(tuán)，城市型街坊布局，生態(tài)型帶狀公共生活空間，規(guī)劃組成21世紀(jì)“大社區(qū)，小組團(tuán)”的新街區(qū)生活模式。雁南一路開發(fā)商： 西安萬(wàn)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)單位： 美國(guó)WY建筑設(shè)計(jì)有限公司景觀設(shè)計(jì)單位： JAW國(guó)際物業(yè)管理： 香港皇家物業(yè)管理顧問(wèn)有限公司代理商：高之橋廣告 售樓電話： 02985366666售樓地址： 西安市曲江新區(qū) 入住時(shí)間： 2006年12月綠化率： 42% 建筑結(jié)構(gòu)： 3樓框剪結(jié)構(gòu)、其他為剪力墻結(jié)構(gòu)占地面積： 52338m2 建筑面積： 148866m2棟數(shù)： 10 層數(shù)： 11層、25層總戶數(shù)： 1182 車位： 1：1項(xiàng)目周邊： 學(xué)校：小寨商業(yè)中心、家樂(lè)超市長(zhǎng)安南路店、麥德龍超市、好又多量販超市、軍人服務(wù)社。醫(yī)院：50225052246副18路等。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：“曲江6號(hào)”位于西安市曲江新區(qū)核心位置，坐落于大雁塔以南，北臨大唐不夜城，東臨大唐芙蓉園、南依植物園、西靠翠華南路。中海華庭物業(yè)類別： 普通住宅建筑類型： 小高層、 高層銷售許可證： 2005066起價(jià)： 3700元/m2 均價(jià)： 4500元/m2開發(fā)商： 中海地產(chǎn)項(xiàng)目位置： 南二環(huán)與唐延路交匯處占地面積： 建筑面積： 建筑設(shè)計(jì)單位： 興業(yè)建筑師（國(guó)際）西北設(shè)計(jì)研究院華夏所景觀設(shè)計(jì)單位： 貝爾高林國(guó)際（香港）物業(yè)管理： 中海物業(yè) 代理商：博爵企劃項(xiàng)目網(wǎng)站： 售樓電話： 84286666 售樓地址： 南二環(huán)與唐延路交匯處 施工進(jìn)度： 2棟高層封頂 銷售現(xiàn)狀： 熱銷開盤時(shí)間： 入住時(shí)間： 容積率： 建筑結(jié)構(gòu)： 框架剪力墻 車位： 1：2棟數(shù)： 10棟 總戶數(shù)： 829余以威尼斯為概念設(shè)計(jì)主題，傾力打造西安首席威尼斯風(fēng)情高尚社區(qū)。 入住時(shí)間： 2005年12月31日預(yù)售時(shí)間： 容積率： 2（僅仕嘉公寓）綠化率： 43% 建筑結(jié)構(gòu)： 全剪力墻項(xiàng)目周邊： 商場(chǎng)：社區(qū)內(nèi)設(shè)商業(yè)街、新天地式購(gòu)物中心、大型地下購(gòu)物廣場(chǎng)、24小時(shí)商業(yè)服務(wù)。幼兒園：高新一幼、高新二幼、社區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園醫(yī)院：陜西省婦幼保健中心、高新醫(yī)院、電子醫(yī)院、521醫(yī)院交通：608路、6路、204路、311路、225路 門窗： 彩鋁窗外墻： 上部面磚，底部石材 內(nèi)墻： 水泥砂漿抹平該項(xiàng)目占地面積1160畝，總建筑面積120萬(wàn)㎡，其中高檔公寓65萬(wàn)㎡，國(guó)際化商務(wù)辦公55萬(wàn)㎡，總投資50億元人民幣。社區(qū)內(nèi)擁有150畝社區(qū)休閑公園及9洞高爾夫球場(chǎng)，首創(chuàng)高新CBD大面積水景環(huán)繞社區(qū)，率先倡導(dǎo)綠色生態(tài)島居概念，為城市中產(chǎn)階層構(gòu)筑品質(zhì)生活家園！住宅沿用經(jīng)典三段式建筑結(jié)構(gòu)，房型方正，全明設(shè)計(jì)，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，戶戶南向。肆項(xiàng)目SWOT分析一、優(yōu)勢(shì)（Strengths）品牌大旗?！昂陀淈S埔”現(xiàn)有品牌價(jià)值可順利延伸至和記黃埔地產(chǎn)品牌。占地727畝，總建筑面積百余萬(wàn)平方米，具有強(qiáng)勢(shì)的規(guī)模效應(yīng)。處在西高新二期開發(fā)核心區(qū)位，項(xiàng)目周邊沒(méi)有大型污染源。小區(qū)內(nèi)配套完善，自成一體。周邊道路工程已經(jīng)竣工，為將來(lái)的開發(fā)打下了良好的基礎(chǔ)。市場(chǎng)基礎(chǔ)、文化基礎(chǔ)、素質(zhì)基礎(chǔ)較高于西安其它區(qū)域，市場(chǎng)極易被迅速策動(dòng)。內(nèi)部精美園林設(shè)計(jì)，環(huán)境優(yōu)美，空氣較佳。高新區(qū)的大規(guī)模開發(fā)，大大增加該片區(qū)的地緣價(jià)值。雖居于西高新但目前商業(yè)環(huán)境未大規(guī)模啟動(dòng)。全新社區(qū)，周邊市政配套不很完善。周邊仍留有大部分集體性質(zhì)居住群落，素質(zhì)較為低下，文化氣氛差。價(jià)位較高，加大目標(biāo)受眾購(gòu)房壓力。相關(guān)聯(lián)樓盤不多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不及高新區(qū)一期激烈。符合西安市“近期向南，遠(yuǎn)期向西”的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃目標(biāo)。本案周邊部分低成本土地來(lái)源項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)勢(shì)對(duì)本項(xiàng)目的打壓。市場(chǎng)從初級(jí)階段發(fā)展至今日的硝煙彌漫，對(duì)于開發(fā)商不斷提出更高的要求?；诶硇缘母行裕潜竟静邉澾^(guò)程中猶為注重的方略之一。形象概念的確定既是企業(yè)運(yùn)作項(xiàng)目的戰(zhàn)略思想方針，又是市場(chǎng)推廣的核心圓點(diǎn)，形象概念的實(shí)際性，前瞻性，可操作性是項(xiàng)目運(yùn)作全過(guò)程中的中心思想、重中之重。本項(xiàng)目市場(chǎng)定位經(jīng)過(guò)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)供需框架的剖析，結(jié)合本項(xiàng)目的基本思路我們可以得出以下結(jié)論： 區(qū)域市場(chǎng)需求：以本項(xiàng)目的基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如面積、單價(jià)、總價(jià)，符合市場(chǎng)需求，作為純住宅銷售是可以實(shí)現(xiàn)的。 本項(xiàng)目配套：智能化的配套設(shè)施以及商業(yè)配套足夠支持未來(lái)消費(fèi)者的需求。二、目標(biāo)客戶群定位消費(fèi)者之間總有各種不同的需求，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，因消費(fèi)者對(duì)不同的功能、規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、價(jià)格等方面的不同需求，故一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不可能滿足所有消費(fèi)者的需求。（一）目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)細(xì)分市場(chǎng)不能僅靠一種方式或標(biāo)準(zhǔn)，我們必須充分考慮到多種不同的細(xì)分變量標(biāo)準(zhǔn)，以便準(zhǔn)確地細(xì)分市場(chǎng)。我們不能說(shuō)：我們是無(wú)產(chǎn)階級(jí)，而他們是資產(chǎn)階級(jí)；我是農(nóng)民，而他是工人……我們已經(jīng)陷入巨大的身份焦慮之中。個(gè)人之間、行業(yè)之間、社會(huì)階層之間，進(jìn)而社會(huì)形態(tài)、文明與文化之間，于差異性與一致性的基礎(chǔ)上，突破各自的界限而彼此對(duì)話，相互進(jìn)入并融合，你可以想象這個(gè)過(guò)程是何其的復(fù)雜?？档拢↘ant）說(shuō)過(guò)人類只有很少幾個(gè)根本問(wèn)題：“我能夠知道什么？”、“我應(yīng)該做什么？”，爾后是“我可以期望什么？”；在結(jié)合人類關(guān)于“世界觀”哲學(xué)表述的三個(gè)發(fā)展階段：“人類世界是怎樣的？”、“我所知道的人類世界是怎樣的？”、“我怎樣表述我所知道的人類世界？”，那么，這幾個(gè)問(wèn)題的現(xiàn)實(shí)版就是：“我應(yīng)該知道什么？”、“我能夠做什么？”以及“我的愿望是什么？”。既然大家都不知道自己想要的是什么，因此告訴別人應(yīng)該要什么只不過(guò)是在騙他。在全球化的經(jīng)濟(jì)、文化運(yùn)動(dòng)背景下，所有人都能感覺(jué)到社會(huì)生活的復(fù)雜性。在這種復(fù)雜的相互關(guān)系中，市場(chǎng)變量因素往往難以正確把握。就房地產(chǎn)項(xiàng)目的推廣來(lái)說(shuō)，由于地理人文因素、地理位置因素、買方和開發(fā)商之間繁瑣的流程等因素，使得消費(fèi)過(guò)程中涉及的問(wèn)題越來(lái)越多，越來(lái)越復(fù)雜。當(dāng)然，有一些描述仍然是可以歸納出來(lái)的，他們建立于目標(biāo)客戶活動(dòng)的某幾個(gè)小圈子或者數(shù)十個(gè)小圈子，例如私企老板圈子、演藝娛樂(lè)圈子、藝術(shù)家圈子等等；這基于復(fù)雜背后的簡(jiǎn)單標(biāo)識(shí)，如經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和財(cái)產(chǎn)權(quán)、國(guó)家對(duì)產(chǎn)權(quán)制度的改革、人們尤其是富人們對(duì)私有權(quán)的敏感以及媒體對(duì)私有權(quán)的宣傳等，這些都向公眾昭示，當(dāng)今是一個(gè)權(quán)益鑒別的年代。（二）目標(biāo)客戶特征【當(dāng)代中國(guó)社會(huì)階層】2001年，歷時(shí)三年，有數(shù)百位社會(huì)學(xué)工作者參與的“當(dāng)代中國(guó)社會(huì)階層研究”，將中國(guó)劃為以下“十大階層”。由于房地產(chǎn)的特殊性，普遍意義上的需求分析對(duì)具體項(xiàng)目操作時(shí)不具備指導(dǎo)作用的。他們是生活的寵兒他們是成功者，所謂的富人但是錢不是識(shí)別他們的唯一的標(biāo)志他們是貴族階層的雛形（在大陸，現(xiàn)階段沒(méi)有貴族）講究品味、講究格調(diào)、講究身份他們不事張揚(yáng)，自然生活、從容隨意不會(huì)像暴發(fā)戶那樣招搖過(guò)市也不會(huì)像守財(cái)奴那樣謹(jǐn)慎刻薄他們財(cái)富的積累過(guò)程比較艱難還沒(méi)有足夠的時(shí)間來(lái)構(gòu)建自己的精神堡壘夢(mèng)想著有一塊地，蓋一棟最自我的房子在他們周圍，形成了一定的小圈子形成了特殊的“圈子文化”交往者地位相當(dāng)，趣味相投盡管目前這一群人的行為邊界還不是很清晰，可是還是有以下幾個(gè)明顯的特征： 擁有豪華汽車（目前西安富豪車型主要有：奔馳、寶馬、奧迪、陸虎、賓利、保時(shí)捷，其中以寶馬、奧迪居多）； 主要購(gòu)物場(chǎng)所為世紀(jì)金花、中大國(guó)際、豪門； 主要去的餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所是新紀(jì)元俱樂(lè)部、唐朝會(huì)、亞建高爾夫、大香港酒樓、阿林鮑魚等； 擁有豪華住所，另有度假小屋；（三）項(xiàng)目目標(biāo)客戶群檔案：年齡：35—55歲；家庭年收入：500000元以上；家庭構(gòu)成：一般為3口之家，或者有老人同子女一起居住。（五）目標(biāo)客戶關(guān)心的問(wèn)題先后為（1） 社區(qū)環(huán)境（2） 樓盤所在地段的設(shè)施配套（3） 物業(yè)管理服務(wù)（4） 樓盤的價(jià)格（5） 鄰里知識(shí)結(jié)構(gòu)（6） 開發(fā)商的知名度、美譽(yù)度所以，我們與客戶對(duì)話的東西，或者說(shuō)客戶冀望于我們的東西，已經(jīng)超出了“房子”和建筑的意義。我們通過(guò)這樣的過(guò)程來(lái)從事我們的市場(chǎng)認(rèn)識(shí)簡(jiǎn)單地單一地表達(dá)有目的地表述用情感的方式表述將事物復(fù)雜性歸納總結(jié)透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)找到同一性，內(nèi)部聯(lián)系邏輯關(guān)系復(fù)雜的海量信息對(duì)生活的感知對(duì)需求的判斷