【正文】 域林語家話、芙蓉人家及西山水庫區(qū)域的西街精品等項(xiàng)目。 房價(jià)——%n 2004年商品房平均成交價(jià)為3841元/平方米，2005年上半年商品房平均成交價(jià)4386元/平方米，%；n 2004年秋季房交會(huì)平均成交價(jià)為4100元/平方米，2005年秋季房交會(huì)平均成交價(jià)為4748元/平方米，%；[市場觀點(diǎn)]n 宏觀市場的房價(jià)上漲，奠定了區(qū)域市場價(jià)格上漲的基礎(chǔ)。 機(jī)場新區(qū)各項(xiàng)目均價(jià)基本在4200元/㎡以下，屬中低價(jià)位樓盤n 機(jī)場新區(qū)現(xiàn)有住宅樓盤數(shù)量不多，其中新星綠城、金馬圣隆、恒宇祥苑、鼎新鼎潤府、福典人家、錦城園是在售樓盤中的亮點(diǎn)。2) 機(jī)場新區(qū)各項(xiàng)目面積均在130㎡以下，戶型設(shè)計(jì)講求面積經(jīng)濟(jì)，功能齊全實(shí)用n 7090平方米的二房是機(jī)場新區(qū)供給量最多的戶型，也是區(qū)域內(nèi)消化最快的戶型，110平方米左右的三房也較受歡迎。區(qū)域內(nèi)戶型掃描 4)n 各項(xiàng)目以臨街公建為主，分布在主干道路兩側(cè)或小區(qū)外圍的住宅下面，單層公建居多，也有部分公建是二層或單層帶地下室，——，面積最小的是60平方米，最大的超過700平方米。5) 2006年機(jī)場新區(qū)存在近百萬平的預(yù)推項(xiàng)目，市場競爭必定激烈n 新星綠城四期，預(yù)計(jì)建筑面積17萬平方米；n 億達(dá)石門新村項(xiàng)目，預(yù)計(jì)建筑面積57萬平方米；n 福典人家二期，預(yù)計(jì)建筑面積8萬平方米；n 鼎新鼎潤府二期，預(yù)計(jì)建筑面積7萬平方米；n 八一新居二期（軍產(chǎn)）；n 其他軍產(chǎn)項(xiàng)目；[市場觀點(diǎn)]n 新星綠城在經(jīng)過前三期的開發(fā)和銷售后，目前小區(qū)已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，由于在前三期的銷售中積累了大量的首次置業(yè)的年輕客群，所以新星綠城四期預(yù)計(jì)開發(fā)小戶型公寓，規(guī)劃為三棟點(diǎn)式高層，具體戶型和價(jià)位暫未定，預(yù)推時(shí)間約為2006年二季度，該項(xiàng)目的推出將對本案產(chǎn)生直接的市場沖擊。該項(xiàng)目的開發(fā)將會(huì)對區(qū)域的房價(jià)起到很大的帶動(dòng)作用。目前這里存在的最大的問題是公共配套設(shè)施不夠完善，缺少商業(yè)、醫(yī)療、學(xué)校、幼兒園等相應(yīng)的配套設(shè)施。給本項(xiàng)目的銷售帶來了不可抗拒的困難。目前在區(qū)域內(nèi)的購房者仍以工薪階層居多，但這一現(xiàn)象正在改變，城市的中等收入階層也開始逐漸進(jìn)入這片區(qū)域置業(yè)居住。n 機(jī)場新區(qū)現(xiàn)有項(xiàng)目已銷售殆盡，但是2006年區(qū)域內(nèi)存在大量的預(yù)推項(xiàng)目，將給本案帶來很大的競爭壓力，本案若要在競爭中脫穎而出，最好的方法就是從項(xiàng)目的整體規(guī)劃入手，跳脫現(xiàn)有市場普通產(chǎn)品的競爭，尋求市場空白點(diǎn)。劣勢：n 本案周邊生活配套設(shè)施不夠齊全，生活便利性不好；n 目前大連商業(yè)地產(chǎn)過剩，本案有大量的公建，短時(shí)間難以銷售；n 本案周邊有較多舊工廠，整體形象不好，生活氛圍不好；n 靠近機(jī)場及西部大通道，噪音較大；機(jī)會(huì)：n 機(jī)場新區(qū)是規(guī)劃中的大連市未來的城市副中心，本項(xiàng)目位于規(guī)劃中的機(jī)場新區(qū)的商業(yè)金融區(qū)，有很好的發(fā)展前景；n 2006年6月西部大通道通車，帶動(dòng)區(qū)域的發(fā)展，方便了業(yè)主的出行；n 項(xiàng)目規(guī)劃的產(chǎn)品類型比較特殊，是區(qū)域市場的空白點(diǎn)也是吸引消費(fèi)者購房的關(guān)鍵；n 本案周邊以軍產(chǎn)項(xiàng)目居多，而購買軍產(chǎn)項(xiàng)目需一次性付款，這說明周邊的客群有一定的消費(fèi)潛力，把握住這類客群可以在一定程度上促進(jìn)本案的銷售；威脅：n 2006年大連的房地產(chǎn)市場將有大量的新項(xiàng)目上市銷售，從整體來看本案的銷售有很大的市場壓力；n 區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目已低密度多層為主，且目前消費(fèi)者市場對小高層的認(rèn)知度不高，本案產(chǎn)品的類型如果沒有特色，可能會(huì)在一定程度上受到市場的排斥；n 本案的位置雖然在今后有很好的發(fā)展前景，但是目前區(qū)域的現(xiàn)狀不是很理想，可能在銷售上造成一定的難度；n 本案推出時(shí)周邊新項(xiàng)目較少，在沒有對比的情況下，項(xiàng)目很難顯現(xiàn)出與眾不同的特殊性； 產(chǎn)品的定位1)2) 5＃做樓中樓產(chǎn)品結(jié)構(gòu)戶型配比產(chǎn)品戶型面積戶數(shù)比例樓中樓三室二廳二衛(wèi)140㎡14%戶型配比依據(jù)n 樓中樓的產(chǎn)品設(shè)計(jì)在5＃，因?yàn)樵谶@個(gè)小區(qū)規(guī)劃中，5＃是景觀和位置最好的位置。n 而樓中樓這種產(chǎn)品講求居住的一種享受性，而區(qū)域內(nèi)能接受的總價(jià)房又不能過高，所以將面積設(shè)定為140㎡左右的。 公建定位a)如果需要銷售，可在引進(jìn)社區(qū)超市后，將公建全部分割成小面積，進(jìn)行投資返租型銷售。n 周邊缺少幼兒園，公建內(nèi)可引進(jìn)大型的幼兒園，以增加項(xiàng)目的賣點(diǎn)。小區(qū)入口的廣場兩側(cè)設(shè)置臨建，兩層面積控制在100㎡左右，對外出租。b) 公建的形式d)項(xiàng)目周邊商業(yè)配套設(shè)施較少，且比較松散，不具備規(guī)模，不方便區(qū)域業(yè)主的日常生活，而本案卻有大面積的商業(yè)公建，所以在做項(xiàng)目定位時(shí)我們的宗旨是：“跳出紅線外，服務(wù)于整個(gè)機(jī)場新區(qū)”，因此我們的公建在形式上完全可以做成區(qū)域內(nèi)獨(dú)有的社區(qū)超市，為周邊的業(yè)主提供日常消費(fèi)品，這在很大程度上也提升了項(xiàng)目自身的知名度；5) 項(xiàng)目定價(jià)建議產(chǎn)品戶型面積戶數(shù)比例價(jià)位單價(jià)平層二室75—90㎡35%—4500元/㎡三室115—130㎡15%—復(fù)式二室二廳一衛(wèi)50㎡6%25萬元5000元/㎡三室二廳一衛(wèi)70㎡12%35萬元三錯(cuò)二室二廳一衛(wèi)50㎡6%6000元/㎡三室二廳一衛(wèi)70㎡12%樓中樓三室二廳二衛(wèi)140㎡14%4800元/㎡臨街公建80200㎡7500元/㎡整體公建5000元/㎡住宅約586戶2.以每套房50萬元計(jì)算，三成首付，20年貸款，首付為15萬元，貸款35萬元，月供2409元，則年供28908元。n 以平層預(yù)推價(jià)格4500元/㎡為基數(shù)，綜合樓中樓、三錯(cuò)層商品特殊性，推出其產(chǎn)品均價(jià)。n 三錯(cuò)層戶型實(shí)際使用率為140%，以平層均價(jià)4500元/㎡計(jì)算，合理價(jià)格應(yīng)為6300元/㎡，但考慮新產(chǎn)品入市，快速吸引消費(fèi)客群購買，所以降低價(jià)格為6000元/㎡。，%成 本 利 潤 測 算 表(初算)序號項(xiàng) 目合 計(jì)萬元單 價(jià)元/㎡建筑面積（㎡）備 注一開發(fā)成本以下110項(xiàng)合計(jì) 　　　1土地出讓金 425 72078　2地價(jià) 499 72078　3建安費(fèi)小高層 1100 52644小高層建筑成本1100元/㎡公建 1500 18471公建建筑成本1500元/㎡4配套費(fèi)大配套 200 72078經(jīng)省財(cái)政廳批準(zhǔn)小配套 120 72078參考大連甘井子區(qū)某項(xiàng)目5政府交費(fèi)共27項(xiàng) 100 72078概數(shù)計(jì)算，非精確值6綠化費(fèi) 80 31338因小區(qū)檔次而定7監(jiān)理費(fèi) 7 72078㎡8規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi) 15 72078　9電增容費(fèi) 90 72078　10不可預(yù)見費(fèi) 40 72078　二銷售費(fèi)用 　　　1銷售稅金 529 72078按銷售收入的11%計(jì)2廣告費(fèi)/銷售傭金 240 72078按銷售收入的5%計(jì)3管理費(fèi)用/財(cái)務(wù)費(fèi)用 144 72078按銷售收入的3%計(jì)三總投資 　　　四銷售收入 　　　1平層銷售收入 4500 26235　2樓中樓銷售收入 4800 13115　3三錯(cuò)銷售收入 5500 13294　4公建銷售收入 5000 18471全部銷售按5000元/㎡計(jì)五稅后利潤 　　　六利潤率利潤/銷售收入%　　　 項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)以2006年3月中旬為前期市場介入的最佳時(shí)間點(diǎn)。 本案客群及客群特點(diǎn)1)a) 機(jī)場工作人員n 這部分客群選擇在該處購房的重要原因是便于工作，他們的平均收入較高，且有比較豐厚的住房公積金補(bǔ)貼。 城市飄一族n 現(xiàn)無固定居所，租房住，大多是服務(wù)行業(yè)中的精英，收入較高，接受新事物較快；d) 市內(nèi)回流客戶n 早年從機(jī)場區(qū)域外出，事業(yè)有成后對該區(qū)域存在眷戀感，看好周邊的發(fā)展前景，決定從市內(nèi)回流到機(jī)場新區(qū)的客戶；f) 目標(biāo)客群特點(diǎn)n 經(jīng)濟(jì)背景：中產(chǎn)階層，有固定職業(yè)，收入穩(wěn)定且偏高，有一定的家庭儲(chǔ)蓄；n 行業(yè)特征：自營業(yè)主、大學(xué)教師、機(jī)場工作人員、服務(wù)行業(yè)、企業(yè)中高級管理人員等；n 購房動(dòng)機(jī)：高品質(zhì)的生活；交通的便捷性；購物的方便性；安全性、私密性；高的投資回報(bào)率；保值、增值的空間；n 付款方式：一次性付款或按揭付款兩種方式；n 年齡階層：30——45歲之間，年輕單身，準(zhǔn)備結(jié)婚或成熟家庭；本案