【正文】 選擇生活、娛樂型的公司進(jìn)駐，如：大型超市、KTV、餐館等。S3+S4+S5+W4+W5+W6：憑借優(yōu)秀產(chǎn)品打消目標(biāo)客戶對(duì)本項(xiàng)目的期房疑惑，并以項(xiàng)目品牌打響區(qū)域知名度由于本項(xiàng)目目前尚處期房階段，而周邊區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目均以準(zhǔn)現(xiàn)房或現(xiàn)房對(duì)本項(xiàng)目形成較大的壓力，對(duì)于本項(xiàng)目唯有憑借著到位的服務(wù)，增強(qiáng)目標(biāo)客戶的購(gòu)買信心；同時(shí)本項(xiàng)目所處優(yōu)越地理位置，加之優(yōu)秀獨(dú)特的產(chǎn)品特點(diǎn)，來(lái)增加市場(chǎng)信心。分析總結(jié)：從以上整體分析可以看出，本項(xiàng)目所處的區(qū)域位置、發(fā)展?jié)摿屯诰虍a(chǎn)品可延展性是最為突出的優(yōu)勢(shì)所在。 項(xiàng)目不同發(fā)展模式的選取 非市場(chǎng)化操作項(xiàng)目發(fā)展條件分析：216。 戶型設(shè)計(jì)不宜太大，戶型講求合理性216。 突出項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)分析：216。 市場(chǎng)可供參照程度較小216。 目標(biāo)客戶群體來(lái)源相對(duì)狹窄可操作性分析結(jié)論：從以上分析可以看出，雖然本產(chǎn)品目前市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較高，但由于項(xiàng)目條件的限制使得本產(chǎn)品目標(biāo)客戶群體狹窄，加之未來(lái)眾多不可預(yù)見因素影響，因此該產(chǎn)品在未來(lái)市場(chǎng)將可能遇到更大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 良好的地理位置216。 交通較為便利216。 區(qū)域內(nèi)應(yīng)具備部分高檔寫字樓和星級(jí)酒店項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)分析：216。 較為便利的立體交通網(wǎng)絡(luò)216。 適中項(xiàng)目規(guī)模216。 投資收益率較高216。 區(qū)域內(nèi)中高檔住宅項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈216。雖然現(xiàn)有各類配套無(wú)法滿足目標(biāo)客戶的需求，但可以在產(chǎn)品類型創(chuàng)新和利用本區(qū)域申奧成功后的政府統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、環(huán)境改善、保值增值方面加以彌補(bǔ)。 中高檔純居住社區(qū)項(xiàng)目發(fā)展條件分析：216。 具有一定規(guī)模216。 良好的景觀資源優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)分析：216。 較為便利的立體交通網(wǎng)絡(luò)216。 適中項(xiàng)目規(guī)模216。 區(qū)域內(nèi)中高檔住宅項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈216。 未來(lái)將釋放大量同類待開發(fā)項(xiàng)目216。雖然現(xiàn)有各類配套無(wú)法滿足目標(biāo)客戶的需求，但可以在產(chǎn)品類型創(chuàng)新和利用本區(qū)域申奧成功后的政府統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、環(huán)境改善、保值增值方面加以彌補(bǔ)。2．項(xiàng)目定位在堅(jiān)持創(chuàng)新性和可操作性兩個(gè)原則的前提下，以項(xiàng)目地塊SWOT分析和產(chǎn)品特性分析為基礎(chǔ)，結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際情況，就項(xiàng)目市場(chǎng)定位、客戶群定位、價(jià)格定位以及形象定位等幾個(gè)方面展開研究，確定項(xiàng)目發(fā)展的方向。 在奧運(yùn)建設(shè)的帶動(dòng)下，本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)將會(huì)產(chǎn)生較大的變動(dòng)，同時(shí)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也將會(huì)提高居民的收入水準(zhǔn)。216。B．細(xì)分市場(chǎng)216。而綜觀北京市場(chǎng)的發(fā)展，戶型趨于緊湊、合理，突出戶型的功能性，因此本項(xiàng)目應(yīng)順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展，結(jié)合區(qū)域特點(diǎn)建設(shè)出功能性與舒適性并存的產(chǎn)品。 從購(gòu)房目的看，超過(guò)40％的購(gòu)房者的購(gòu)房目的為改善居住條件，說(shuō)明隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的生活水平日益提高，不少人已不滿足于原有的居住條件，想購(gòu)買品質(zhì)更高、居住更舒適的住房，這些置業(yè)者為北部地區(qū)的住宅市場(chǎng)帶來(lái)了旺盛的需求；另外，追求獨(dú)立和自我的時(shí)尚使不少年輕人將購(gòu)房作為結(jié)婚的必要準(zhǔn)備，為結(jié)婚而購(gòu)房的比例在年輕人中也越來(lái)越大。 在樓體類型的選擇上，接近50％的購(gòu)房者選擇多層（6層以下）板樓，說(shuō)明這種密度較低、通透性及舒適性均好的住宅產(chǎn)品很受北部購(gòu)房者青睞，選擇小高層（714層）板樓的購(gòu)房者所占比例居中，只有1/5的購(gòu)房者選擇高層（15層以上）塔樓，說(shuō)明容積率較高的高層塔樓在北部地區(qū)較難被接受。 從戶型格局的選擇看，70％的購(gòu)房者選擇平層戶型，也有30％的購(gòu)房者選擇躍層、復(fù)式、錯(cuò)層等非平層戶型，說(shuō)明隨著住房觀念的轉(zhuǎn)變，越來(lái)越多的購(gòu)房者開始關(guān)注具有空間層次感的戶型。 從購(gòu)房面積選擇看，選擇100130平方米的購(gòu)房者最多，占36％，其次是選擇80100平方米，占31％，二者占到總體的2/3，說(shuō)明80－130平方米是多數(shù)購(gòu)房者的選擇，這也是市場(chǎng)普遍認(rèn)同的較為適中的面積。 從上圖可看出，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)第一關(guān)注因素到第三關(guān)注因素中排在前三位的分別是位置地段、交通條件、價(jià)格；交通條件、位置地段、價(jià)格；交通條件、環(huán)境景觀、價(jià)格，說(shuō)明這位置地段、交通條件、價(jià)格這三個(gè)因素是人們?cè)谫?gòu)房時(shí)所最為關(guān)注的。 購(gòu)房總價(jià)款選擇最多的為50－70萬(wàn)元，約占1/3，這與前面購(gòu)房面積、購(gòu)房單價(jià)兩項(xiàng)調(diào)查結(jié)果相乘后所得也是基本相吻合的，加上選擇70100萬(wàn)和100萬(wàn)以上的部分，能承受購(gòu)房總價(jià)款在50萬(wàn)及以上的達(dá)到54%，說(shuō)明選擇北部地區(qū)的購(gòu)房者的總體購(gòu)房實(shí)力較高。 以上圖表顯示出受訪者工作單位所在的行業(yè)，可以看出從事計(jì)算機(jī)/網(wǎng)絡(luò)/通訊工作的所占比例最大，占到24%，主要原因是有中國(guó)硅谷之稱的中關(guān)村位于京城的西北部，工作在此的不少員工把北部地區(qū)作為購(gòu)房的首選，而這行業(yè)的收入也相對(duì)較高，因而前往展會(huì)選房購(gòu)房者也較多。 從是否擁有私家車的調(diào)查結(jié)果看上去，有車族的比例已達(dá)到30%，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們收入逐步增加，家用汽車的普及率還會(huì)逐步提高，因此新建住宅小區(qū)（特別是中高檔住宅）的車位比例也要隨之提高，才能滿足購(gòu)房者對(duì)車位不斷增長(zhǎng)的需求。 家庭年收入的高低直接反映出一個(gè)家庭的經(jīng)濟(jì)狀況和購(gòu)房實(shí)力，從調(diào)查結(jié)果看，家庭年收入在610萬(wàn)元的家庭最多，占到38%，而家庭年收入超過(guò)10萬(wàn)元的中高收入階層也達(dá)到了35%，比上年展會(huì)調(diào)查的比例有所上升，說(shuō)明人們的收入水平和購(gòu)房實(shí)力都在提高。 良好的地理位置和較為便利的立體交通網(wǎng)絡(luò)；216。 申奧成功后，整體區(qū)域在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市政建設(shè)等方面發(fā)展空間加大，大量資金注入和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將使區(qū)域內(nèi)土地價(jià)格進(jìn)一步升高，從而使區(qū)域內(nèi)物業(yè)擁有較大升值潛力；216。 相當(dāng)數(shù)量的消費(fèi)者給予本區(qū)域以高度的關(guān)注，保證了本項(xiàng)目的市場(chǎng)消化速度。 項(xiàng)目地塊位置不甚理想，距離主路一段距離以及目前周邊存在的雜亂局面對(duì)發(fā)展以中高檔居住為主的社區(qū)有相當(dāng)大的阻礙。 在售競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手大多為現(xiàn)房供應(yīng)，本項(xiàng)目以期房形象入市極易在消費(fèi)者的橫向比較中處于不利位置。 奧運(yùn)版塊核心地帶隨著2008年奧運(yùn)會(huì)的迫在眉睫，以?shī)W運(yùn)公園為核心的新興版塊逐漸成形，并已擁有了一定的市場(chǎng)認(rèn)可度。216。然而，過(guò)于高檔的項(xiàng)目在本區(qū)域內(nèi)也難以取得良好的銷售業(yè)績(jī)。而本項(xiàng)目處于兩者之間，因此未來(lái)本項(xiàng)目的客戶更多的將是中高產(chǎn)階級(jí)，項(xiàng)目檔次不宜過(guò)高或過(guò)低。 全景觀社區(qū)為了能更好的支撐本項(xiàng)目高檔住宅的定位，需要在社區(qū)的景觀方面創(chuàng)造出特點(diǎn)鮮明的作品，同時(shí)更能增加項(xiàng)目的附加值，奠定本案尊貴、舒適的地位。A 職業(yè)經(jīng)理人216。 收入較為豐厚，有私家車；216。 注重生活品質(zhì)，對(duì)物業(yè)的交通與功能比較看重；216。 較高的收入，有購(gòu)車能力；216。 較好的工作環(huán)境和生活環(huán)境，有較強(qiáng)的優(yōu)越感；216。 追求時(shí)尚和潮流，但屬理性消費(fèi)行為，對(duì)任何事情都有自己的見解和看法；216。 手上資金充足，有相當(dāng)強(qiáng)的消費(fèi)能力；216。 強(qiáng)調(diào)物業(yè)的品質(zhì)和附加值；216。 理性消費(fèi)，對(duì)事對(duì)人都有自己的看法和認(rèn)識(shí)；D 科研院所的高級(jí)技術(shù)人員216。 較為保守，不太追求時(shí)尚消費(fèi)；216。 收入豐厚，消費(fèi)能力較高；216。 較為理性，對(duì)自己行為和語(yǔ)言較為慎重，不追求外表；216。 收入豐厚，消費(fèi)能力較高；216。 對(duì)開發(fā)商的實(shí)力和品牌較為關(guān)注；216。 強(qiáng)調(diào)物業(yè)的品質(zhì)和附加值；216。小結(jié)：本項(xiàng)目的自身特質(zhì)限制了客戶群體的組成，北京中原公司通過(guò)多年的市場(chǎng)操作經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為：本項(xiàng)目所面對(duì)的客戶基本上以職業(yè)經(jīng)理人、外企中高層管理或技術(shù)人員、企業(yè)老板和私營(yíng)業(yè)主及周邊科研單位的高級(jí)技術(shù)人員為主，兼有部分投資型客戶。 區(qū)域特征分析通過(guò)我公司本區(qū)域項(xiàng)目的調(diào)查，結(jié)合北京市場(chǎng)的分析，本項(xiàng)目未來(lái)所面對(duì)的目標(biāo)客戶來(lái)源的地域構(gòu)成將較為廣泛。216。這部分客戶在購(gòu)買項(xiàng)目時(shí)主要考慮因素按順序排列，依次為位置、產(chǎn)品品質(zhì)及價(jià)格。但是，需要注意的是該部分消費(fèi)者基本上為二次置業(yè)甚至三次置業(yè)，因此所考察過(guò)的項(xiàng)目不在少數(shù)，對(duì)于產(chǎn)品品質(zhì)也有著理性、獨(dú)到的衡量標(biāo)準(zhǔn)。216。216。針對(duì)本項(xiàng)目的自身特色及對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司對(duì)本項(xiàng)目主要客戶定位于：追求生活品質(zhì)和生活環(huán)境，向往簡(jiǎn)約、現(xiàn)代、健康生活往來(lái)于亞奧、中關(guān)村、CBD、金融街的 二次置業(yè)人士 綜合考慮本項(xiàng)目市場(chǎng)定位、客戶群情況及與周邊競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的區(qū)隔，建議本項(xiàng)目形象包裝定位應(yīng)著重突顯項(xiàng)目高品質(zhì)的物業(yè)形象，具體定位為：奧運(yùn)綠色本項(xiàng)目的價(jià)格定位依據(jù)是在根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件和市場(chǎng)比較法，結(jié)合開發(fā)商的成本后得出的初步價(jià)格。因此，在制定價(jià)格的同時(shí)需要充分考慮市場(chǎng)中其他項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的價(jià)格。綜上所述： 北京中原公司經(jīng)過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)研分析后，結(jié)合項(xiàng)目自身客觀 條件，參照板塊上可類比項(xiàng)目，初步得到本項(xiàng)目均價(jià)：產(chǎn)品特點(diǎn) + 地理位置 + 奧運(yùn)板塊影響 + 形象炒作 + 利潤(rùn) =住宅價(jià)格定位：整盤均價(jià)7200元/平方米（帶廚衛(wèi)精裝） 北京中原公司認(rèn)為本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位在該階段抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，有利于開發(fā)商資金快速回籠。 寫字樓部分 市場(chǎng)定位首先，本案作為房地產(chǎn)項(xiàng)目，有高、中、低檔三種定位可以選擇。隨著CBD、金融街、中關(guān)村的崛起，本區(qū)域憑借著地理位置上的優(yōu)勢(shì)（中關(guān)村、亞運(yùn)村的交界地帶）贏得了一定數(shù)量的成長(zhǎng)型企業(yè)的青睞第三，本案所處區(qū)域是奧運(yùn)村的核心地帶，周邊科學(xué)院所林立，科技氛圍濃郁?！?市場(chǎng)環(huán)境本案位于中關(guān)村與亞運(yùn)村的結(jié)合地帶，而兩個(gè)區(qū)域市場(chǎng)都有自身的特點(diǎn)，需要宏觀的衡量：中關(guān)村邊緣地帶匯集了數(shù)量眾多的中小型科技企業(yè)，他們對(duì)于辦公條件的要求不高，更注意物業(yè)的價(jià)格問題。亞運(yùn)村區(qū)域內(nèi)商住項(xiàng)目比例較大，主要是受到亞運(yùn)村內(nèi)地價(jià)較高的影響。本項(xiàng)目區(qū)域處于兩個(gè)區(qū)域之間，北京中原公司認(rèn)為在奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的驅(qū)動(dòng)下本區(qū)域?qū)⒊尸F(xiàn)出自身獨(dú)有的特點(diǎn)：第一，本區(qū)域憑著位置、地價(jià)及奧運(yùn)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)將會(huì)是成長(zhǎng)型企業(yè)的另一片樂土；第二，服務(wù)型企業(yè)將會(huì)在區(qū)域內(nèi)占據(jù)較高的比例；第三，未來(lái)幾年，與奧運(yùn)會(huì)有著間接或直接合作關(guān)系的企業(yè)會(huì)考慮在本區(qū)域內(nèi)租賃辦公場(chǎng)所。本案所具有的最大優(yōu)勢(shì)，即地理位置優(yōu)越、交通較為便利。地標(biāo)建筑服務(wù)于成長(zhǎng)型企業(yè)的高檔商務(wù)中心216。本案的寫字樓扼守奧運(yùn)商圈的心臟