【正文】 發(fā)展進(jìn)程 問題 2：未來居住在園區(qū)二區(qū)與居住在老城區(qū)、園區(qū)一期（湖西）有何本質(zhì)變化，湖東的造城運動誕生的新城將如何影響人們的生活方式？ 解答 ： 從蘇州城市的發(fā)展進(jìn)程，我們看到城市居住文化的升級與更新將是： 蘇州古城區(qū) → 蘇州工業(yè)園區(qū)一區(qū)（湖西） → 園區(qū)（二區(qū)、湖東） → 園區(qū)（三區(qū)） 蘇州古城區(qū)： 已形成古色古香，江南風(fēng)情的宜居氛圍 蘇州古城區(qū)以古城為中心發(fā)展起來， 古城區(qū)有 2500 年的歷史 ，城區(qū)內(nèi)園林古跡遍布， 以江南風(fēng)情為建筑特色， 作為世界文化遺產(chǎn)的一部分。 古城區(qū)以 文化旅游、商業(yè)貿(mào)易為主體功能的發(fā)展格局 ， 圍繞其產(chǎn)業(yè)定位，在整體規(guī)劃中，新建筑與原有建筑物形成統(tǒng)一的建筑風(fēng)格，商品房外立面基本為粉墻黛瓦這種較為單一古典的建筑風(fēng)格。 未來居民也以蘇州原籍居民為主，因為古城區(qū)暫不具備居住品質(zhì)整體抬高一個水準(zhǔn)的可能 目前老城區(qū)的商業(yè)及生活配套設(shè)施檔次均不高，僅以商業(yè)為例，目前主要以沿街底商為主，其中旅游紀(jì)念品與小商品占了很大份額，因此老城區(qū)暫不具備居住品質(zhì)整體抬高一個水準(zhǔn)的可能。從城市的發(fā)展軌跡來看，城中心人口向外圍地區(qū)轉(zhuǎn)移也是蘇州城市發(fā)展的必然趨勢。其發(fā)展得益于大量國內(nèi)外制造加工類企業(yè)的入駐，一方面帶動了區(qū)域附屬產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面也為本區(qū)域帶來了相當(dāng)數(shù)量有較高購買能力的客源。由于其檔次不是非常高，整個物業(yè)分布較為零散，缺乏統(tǒng)一集中的開發(fā)；目前高新區(qū)內(nèi)常住人口 230,000，居 民住宅小區(qū)有 20 余個。工業(yè)園區(qū)以新加坡式規(guī)劃為藍(lán)圖共分為 3 個區(qū)域開發(fā)，金雞湖以西（簡稱湖西）為第一區(qū)，面積為 平方公里，金雞湖以東（簡稱湖東）為二三區(qū)，共 平方公里。其嶄新的居住環(huán)境與現(xiàn)代化的配套，翻開了蘇州城市進(jìn)程的新一頁。 園區(qū)一期的開發(fā)已成熟，配套設(shè)施逐步完善，目前房地產(chǎn)增值效應(yīng)十分明顯，園區(qū)板塊已經(jīng)成為蘇州乃至周邊地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)和當(dāng)之無愧的領(lǐng)頭羊。 但從規(guī)劃用地上看出， 一區(qū)工業(yè)、居住、 CBD 商業(yè)區(qū)三分天下 湖西（一區(qū)）是園區(qū)房地產(chǎn)最早開發(fā)的區(qū)域，湖西，其工業(yè)、居住、 CBD 商業(yè)區(qū)三分天下，雖有工業(yè)企業(yè)帶動人氣，然而就居住品質(zhì)而言，與多種性質(zhì)的物業(yè)混雜并非最理想的居住環(huán)境。湖東地區(qū)是園區(qū)未來規(guī)劃的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。該區(qū)域以居住為主，工業(yè)為輔，配以商業(yè)中心和零星商業(yè)點，另一特色為金雞湖東的旅游生活氛圍。今后該區(qū)主要以居住為主，是園區(qū)居住中心地帶，連通一、三區(qū)的工業(yè)設(shè)施。其居住用地面積之大，完全可塑造純居住板塊，打造出比湖西更優(yōu)越更純粹的新城市生活，而且也將擁有更完善的國際性行政設(shè)施、生活娛樂設(shè)施、教育配套、一流的居住環(huán)境，可體現(xiàn)出今后五至十年的未來居住水準(zhǔn)。 表 5： 古城區(qū) 新區(qū) 園區(qū)一期 園區(qū)二期 園區(qū)三期 規(guī)劃思路發(fā)展特點 展現(xiàn)古城風(fēng)貌，是旅游、政治、商業(yè)、金融中心 現(xiàn)代工業(yè)、旅游為特征 工業(yè)、居住、CBD 商業(yè)區(qū)三分天下 以居住為主，工業(yè)為輔，配以商業(yè)中心和零星商業(yè)點 以工業(yè)設(shè)施為主，部分為居住區(qū)域 面積（公頃） 258 人口 萬 萬 10 萬（規(guī)劃） 20 萬（規(guī)劃） 30 萬（規(guī)劃） 勞工（約占人口 60%） 萬 萬 6 萬 12 萬 18 萬 自然風(fēng)貌 以古城為主 以山景為主 以金雞湖西、綠化為主 以金雞湖東岸休閑、綠化 為主 居住環(huán)境特征 古色古香，園林精粹吳文化，配以成熟生活配套，但檔次不高 現(xiàn)代為主 新加坡風(fēng)格 新加坡風(fēng)格 新加坡風(fēng)格 商業(yè)配套 豐富 較豐富，以獅山路、何山路兩條商業(yè)街為中心，各小區(qū)沿街商鋪為輔。今后在湖東南的聯(lián)豐廣場也會成為一個副商業(yè)中心。 圖 11：金雞湖景觀規(guī)劃 金雞湖位于工業(yè)園區(qū)的中心地帶，環(huán)湖區(qū)域 70 平方公里， 1994 年中國政府與新加坡政府簽訂了一個合資協(xié)議，正式啟動對這片 平方公里濱水社區(qū)的開發(fā)，旨在建造一個符合國 際標(biāo)準(zhǔn)、具備環(huán)保功能的混合型濱水新社區(qū)。 金雞湖將成為中國最大的具有國際水準(zhǔn)的現(xiàn)代城市湖泊公園 金雞湖及環(huán)湖地區(qū)將成為中國最大的具有國際水準(zhǔn)的現(xiàn)代城市湖泊公園。 景觀設(shè)計內(nèi)涵二元性概念：一方面，體現(xiàn)了蘇州古城的歷史文化內(nèi)涵；另一方面，幫助其實現(xiàn)建設(shè)一個現(xiàn)代化國際都市的目標(biāo)。香港泛亞易道公司所提供的規(guī)劃方案將金雞湖沿岸地區(qū)分成了 8 個鮮明的片區(qū)，由一條連續(xù)性的開放空間系統(tǒng)將其串連起來， 2 個片區(qū) —— 城市廣場與湖濱大道的建設(shè)已經(jīng)順利完成。 金雞湖是蘇州市的“城中湖”、“城市肺”，園區(qū)將打造長三角規(guī)模最大、現(xiàn)代化程度較高的“城市休閑勝地”。 金雞湖是小家碧玉的蘇州人大氣的一面。金雞湖不是哪個特權(quán)階層的“后花園”，而是所有人的公共湖，是蘇州 市 的“城中湖”、“城市肺” ；環(huán)金雞湖 22 公里區(qū)域幾乎是園區(qū)地價最高的區(qū)域，不惜投巨資將其全部建成為公共開放地帶足見中新雙方“還湖于民”的發(fā)展理念。 蘇州工業(yè)園區(qū)管理委員會負(fù)責(zé)金雞湖 70 平方公里環(huán)湖區(qū)域這一園區(qū)中重點開放空間的開發(fā)工程。這片地區(qū)最終將容納超過 60 萬的居民。推進(jìn)環(huán)湖商業(yè)、文化設(shè)施建設(shè)把發(fā)展大商業(yè)、推進(jìn)大旅游作為今后 發(fā)展的重要的新增長點和新亮點。 第二部分 蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場 一、園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展及走勢 97 年開始，園區(qū)開發(fā)量一路迅猛增長， 2020 年預(yù)計開發(fā)量 200 萬平方米。園 區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)于 1997 年啟動，園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)在 8 年中，一躍成為蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場的主渠道，中新合作區(qū)內(nèi)開發(fā)量迅猛增長。 圖 12： 19982020 年園區(qū)開發(fā)量變化走勢（單位：萬平方米） 目前竣工戶數(shù)占批準(zhǔn)預(yù)售商品房套數(shù)的 %，目前實際入住及裝修完畢套數(shù)占竣工戶數(shù)的 % 至今中新合作區(qū)已批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積 350 萬平方米，共計 25926 套，樓盤總體銷售形勢看好。分析表明， 2020年底以前交付使用的住宅項目，入住率已超過 85％， 2020 年后交付的房屋因交房時間短等因素入住率相對低，園區(qū)住宅總體入住情況尚屬正常。據(jù)初步統(tǒng)計， 2020 預(yù)計園區(qū)商住房實際上市預(yù)售或銷售量 萬套。下面對各個板塊的現(xiàn)狀和特點以及未來的發(fā)展趨勢進(jìn)行介紹和分析： （ 1）湖西板塊 板塊現(xiàn)狀： 競爭激烈，促使樓盤品質(zhì)不斷向上突破 湖西板塊位于園區(qū)西部，金雞湖與老城區(qū)中間，系園區(qū)內(nèi)的黃金板塊，開發(fā)啟動早，各開發(fā)商均在此投入了極大的人力物力和財力，周邊的生活配套較為齊全，截止至今，湖西板塊已開發(fā)樓盤近 30 個，由于土地所剩不多，所以后續(xù)產(chǎn)品不會太多。湖西代表樓盤：湖左岸、都市花園天域。但也因現(xiàn)已開發(fā)較多樓盤，使得該地區(qū)土地儲備量較為稀缺，下一輪發(fā)展將以湖東為開發(fā)重點。但隨著金雞湖大橋的通車，湖東的交通將變得越來越便利，古城區(qū)與湖東傳統(tǒng)意義上的空間和心理 距離正被無限縮短。金雞湖東，曾經(jīng)是偏僻的遠(yuǎn)郊，如今卻成炙手可熱的都市黃金地段。換而言之，湖東住宅開發(fā) 4 年（ 20202020）的水平將超過湖西 10 年（ 1995— 2020）的水平，在二三年后園區(qū)湖東就是一個成熟的社區(qū)。這也是浙江南都、南京棲霞、天津順馳、上海中華企業(yè)等諸多國內(nèi)著名房地產(chǎn)企業(yè)“逐鹿”湖東的原因。隨著湖西房地產(chǎn)投資競爭的不斷加劇，湖東處女地的優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)，極強的可塑性，巨大發(fā)展空間以及較為平和的競爭環(huán)境使得越來越多的開發(fā)商將目光投向了湖東。湖西代表樓盤：東湖春 之韻、南都玲瓏灣。但由于價格突破 5000 元 /平方米后，受到市政規(guī)劃配套的相對滯后性影響，逐漸進(jìn)入了瓶頸階段，樓盤銷售遇阻，漲幅趨緩。這一方面說明園區(qū)世界一流的規(guī)劃，理想的居住環(huán)境在消費群中已獲得認(rèn)可，另一個重要的原因，應(yīng)歸功于蘇州工業(yè)園區(qū)特殊的社會保障體系，作為全國唯一的區(qū)域性公積金制度，目前已為萬名以上園區(qū)內(nèi)工作人士提供了完備的公積金貸款， 且目前公積金會員仍以每半年將近 5000 人的數(shù)量遞增。 但 2020 年，園區(qū)的樓盤單價逐個突破 5000 元 /平方米大關(guān)后，銷售火爆的趨勢明顯有所降溫。與之相反單價 5000 元 /平方米以上則去化費力， 2020 年 6月開盤的順馳湖畔天城定價在 5000 元 /平方米以上，雖經(jīng)過半年來的蓄水，開盤后銷售情況仍不理想。在這短短幾年的時間里，房價卻翻了 2番多， 園區(qū)的房價上漲幅度實在快的驚人，與買房者的承受范圍差距逐步拉大，目前市場觀望情緒濃重，樓盤銷售可謂進(jìn)入了瓶頸時期。 蘇州園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)可謂有較強的地域性，且蘇州的買房者具較強的“地方品牌”意識，對于外來 的，非蘇州本地，不熟知的開發(fā)商品牌，無論開發(fā)實力大小，均有一定的抵制情緒。 與之相比順馳集團(tuán)雖然開發(fā)商規(guī)模也不小，但業(yè)務(wù)主要在天津、河北和上海，在蘇州園區(qū)遭受了冷遇，湖畔天城推出后市場反響平淡，連蘇州媒體的配合度也明顯比較差。 四 、園區(qū)商品房價格走勢及與其他片區(qū)房價比較情況 得益于高起點規(guī)劃的園區(qū)，近年來房價持續(xù)上漲。但今年一季度，園區(qū)新開樓盤房屋均價近 5000元／平方米，比上年增長了 ％。 由于園區(qū)房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)，自 1999 年起園區(qū)房地產(chǎn)價格在蘇州市區(qū)一直處于領(lǐng)漲地位。 2020年以來，園區(qū)房價繼續(xù)上漲，湖西地區(qū)的毛坯房房價從年初的均價 4300元左右漲到目前的 4700元左右，但漲幅有所減緩。蘇州市區(qū)的房價上漲是 2020 年下半年起由園區(qū)先行領(lǐng)跑的，隨后推進(jìn)到古城區(qū)補漲，然后再完成新區(qū)的補漲過程，通 過這二年的補漲，市區(qū)各區(qū)的房價都達(dá)到了一個相對的高度。但從 2020年年中以來，園區(qū)與蘇州市區(qū)其他區(qū)域的房地產(chǎn)價格差異在縮小。中心城區(qū)為 3414 元 /平方米 (其中定銷房為 1987 元 /平方米，其他商品住 宅為 3628 元 /平方米 )，高新區(qū)為 4489 元 /平方米，吳中區(qū)為 2953 元 /平方米，相城區(qū)為 3073 元 /平方米。 2020 年 6 月，湖西板塊的均價已漲至 5800 元 /平方米左右，而湖東也已突破 5000元 /平方米大關(guān)。而湖東的大片土地開發(fā)尚未全面動工，配套設(shè)施也基本沒有，但就東湖春之韻、湖畔天城 幾個盤的售價情況看，均價也已突破 5000 元 /平方米。 園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)八年，中新合作區(qū)內(nèi)已批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積 350 萬平方米，樓盤總體銷售形勢看好，銷售率近 99％。園區(qū)未來二三年的發(fā)展勢頭，我們認(rèn)為，園區(qū)房地產(chǎn)市場雖然處于高位運行狀態(tài)，但需求仍很旺盛，房地產(chǎn)價格仍處于上升空間，具體表現(xiàn)是由于湖西地區(qū)前兩年房地產(chǎn)價格上漲速度和幅度過快，今后兩年價格上漲幅度將 有所回落。概括地說，就是湖西地區(qū)緩漲，湖東地區(qū)大漲。玲瓏灣 384000 270000 596700 東湖大郡 110000 20200 40000 順馳 湖西對于本項目不是傳統(tǒng)意義上的競爭，而是一種互動關(guān)系 隨著湖西的開發(fā)后續(xù)量減少，更多的消費者將會把 關(guān)注的目光轉(zhuǎn)向湖東，從而對本案產(chǎn)生了客觀上的推動作用，因此湖西對于本項目不是傳統(tǒng)意義上的競爭，而是一種互動關(guān)系。我們將通過競爭個案、在售項目產(chǎn)品力研究，對本項目的產(chǎn)品塑造提供參考。 表 9： 東湖大郡（二期） 基 礎(chǔ) 信 息 開發(fā)商 園 區(qū) 建 屋 發(fā) 展 集團(tuán) 基地位置 湖東萬盛街方洲路口 建筑設(shè)計 / 住宅形態(tài) 排屋、多層、小高層、 高層 銷售企劃 上 海 新聯(lián)康 投 資 顧問 主推賣點 售價低 公開 日期 二期中 一批： 2020/05 二批： 2020/07 交房日期 售樓熱線 051267620208 工程進(jìn)度 / 市 調(diào) 基 地 面積： 萬 平方米 建 筑 面積： 23 萬 平 方米 容 積 率： 綠 化 率 ：54％ 得 房 率： 信 息 可售戶數(shù) 二期： 1348 銷售率： 70% 二 期 二批 100％ 二 期 三批未開 主力總價 64 萬元 面 積 配比 二房： 三房：~四房： 躍層：~單價 元 /m2 二期 一批： 4600 二批： 4800 主力單價 4800 元 建 筑 層數(shù) 12~18F 目標(biāo)客源 配套設(shè)施 湖 東 鄰里中心 競 爭 分 析 規(guī)劃 分析 項 目 綜合分析 東湖大郡二期位于一期東面，南施街以西，方洲路以南，總占地 10 萬平方米，容積率 ，總戶數(shù) 1348 戶，產(chǎn)品類型為小高層及高層，二期銷售分組團(tuán)分期推出，銷售的戶型中， 90130平方米的中小戶型，仍然是客戶最為關(guān)注和需求的戶型，另外品字型無障礙規(guī)劃設(shè)計也得到了 廣大客戶的好評，景觀設(shè)計的主要特色為主題性的硬景規(guī)劃，加州陽光的風(fēng)尚主題；整個小區(qū)的建筑布局呈西北高、東南低的走勢；房型從兩房到復(fù)式結(jié)構(gòu) 共 有數(shù)十種。 產(chǎn)品 分析 該案目前以小高和高層建筑為主，房型在 130 平方米左右。 價格 分析 近期，由于東湖大郡將推出的二期三批售價在 4800 元