【正文】 ，但全市商品住宅銷售量仍保持上漲態(tài)勢，說明市場上住宅剛性需求強(qiáng)烈，相對于商業(yè)和辦公物業(yè)，住宅產(chǎn)品更容易規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。無論是新建商品房，還是存量房的交易， 價(jià)格 漲幅都超過 %。至 2021 年上半年，全市售均價(jià)約 4500 元 /㎡左右，同比增長 %。 湖南路、中央門等商圈為輔的城市商業(yè)格局 。 ? 南京市商業(yè)地產(chǎn)市場空臵量增加，其中 空臵面積 主要匯集于集中型商fd 18 業(yè)項(xiàng)目中 。 ?綜述分析? 南京商業(yè)格局特征 南京城區(qū)各大商業(yè)圈隨著城市歷史的發(fā)展，包括政府政策傾斜程度的不同而逐步發(fā)展。 （ 1）新街口為核心的第一商圈 以新街口為核心的商業(yè)區(qū)內(nèi)，聚集了南京最多的中高檔 大型購物中心與各 種商業(yè)服務(wù)門店 。 （ 2）山西路 /湖南路為核心的第二商圈 山西路、湖南路商圈定位于中檔服裝、餐飲及休閑娛樂業(yè)，湖南路步行街、獅子橋美食街的 成功 打造，不僅吸引了南京全市的居民，同時(shí)還是外來旅游者首選的休閑、購物街區(qū)。大型批發(fā)市場與定位于中低檔的經(jīng)營門類是中央門商圈的 主要經(jīng)營業(yè)態(tài) 。由旅游而形成的相關(guān)產(chǎn)業(yè)成為夫子廟商業(yè) 圈 最大的經(jīng)營特征。期間，全市商業(yè)用房開發(fā)投資額逐年增加， 2021 年商業(yè)用房開發(fā)投 資額達(dá)到 億元，與 2021 年同期比較增幅高達(dá) %。 20212021 年 南京市商業(yè)地產(chǎn)投資狀況 時(shí)間 房地產(chǎn)開發(fā) 投資額（億元） 投資增幅 （同期比較） 商業(yè)用房開發(fā) 投資額（億元） 投資增幅 （同期比較） 商業(yè)用房 投資比例 2021 111 % 9 % % 2021 % % % 2021 % % % 2021 % % % 2021 % % % 總計(jì) —— —— % 商業(yè)地產(chǎn)空臵量增加 根據(jù)南京房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示， 20212021 年南京市商業(yè)地產(chǎn)上市總量超過了150 萬㎡。目前包括新街口、夫子廟及珠江路等地段的集中型商業(yè)都有 一批 商鋪處于待租或者待售的狀態(tài)。 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格上升速度放緩 目前南京全市商業(yè)用房平均價(jià)格為 9063 元 /㎡。 四、 南京辦公市場整體分析 ?市場綜述? ? 南京歷年辦公物業(yè)投資均保持小幅提升 。 ? 南京辦公物業(yè)成交均價(jià)保持每年 6%左右 的增長幅度 ， 當(dāng)前南京辦公市場整體成交價(jià)格在 8000 元左右 /㎡ ， 而銷售均價(jià)在 9000 元 /㎡的中高端產(chǎn)品成為市場成交的主體 。 ? 未來 3 年內(nèi)辦公物業(yè)市場供應(yīng)充足，市場競爭激烈 。 南京商品房與辦公投資額統(tǒng)計(jì)表 時(shí)間 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 投資增幅 （同比） 辦公開發(fā) 投資（億元） 投資增幅 （同比） 辦公投資 比例 2021 % % % 2021 % % % 2021 % 1% % 2021 % % % 總計(jì) —— —— % 面市體量大幅提升，而市場消化能力 仍顯不足 根據(jù)南京房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示， 2021 年一季度南京市辦公整 體認(rèn)購 ㎡，成交 ㎡；二季度認(rèn)購 ㎡，成交 ㎡，總計(jì)成交 萬㎡。 2021 年上半年辦公成交量詳表 時(shí)間 認(rèn)購量（平米 ） 成交量（平米 ） 成交均價(jià)（元 /平米 ） 一月 二月 三月 6449 四月 7882 五月 7790 六月 成交價(jià)格保持 6%左右 的增長， 9000 元 /㎡的中高檔物業(yè)成為市場成交主體 根據(jù)南京房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示， 2021 年上半年南京辦公物業(yè)成交均價(jià)為 7912fd 22 元 /㎡，同比增幅 %。同時(shí)我們也看，從 2021 年至 2021 年南京寫字樓市場成交均價(jià)持續(xù)上揚(yáng)，整體成交均價(jià)保持每年 6%左右 的增幅 。 2021 年上半年典型項(xiàng)目銷售狀況匯總 項(xiàng)目名稱 供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 成交均價(jià)（元 /平米 ） 成交面積（ 平米 ） 成交比例 長發(fā)中心 184 28 % 金建大廈 114 43 % 利奧大廈 495 202 % 天星翠瑯 185 85 % 易發(fā)信息 76 4 10162 % 銀河大廈 42 4 % 臵地廣場 290 46 11253 % 未來 3 年內(nèi)南京辦公物業(yè)市場供應(yīng)充足，市場競爭激烈 未來三年城中辦公存量與潛在物業(yè)體量至少有 90 萬平米 （其中不含約100 萬 平米 的河西新城），將集中于 2021 年前大量面 市 。 南京未來寫字樓市場供應(yīng)情況詳表 區(qū) 域 項(xiàng)目名 /地塊名 用地性質(zhì) 總建面積（平米 ） 辦公面積（ 平米 ） 開發(fā)進(jìn)度 新街口 國際金融中心 商、辦 —— 73370 施工中 中銀大廈 金 26240 20210 施工中 金輪國際大廈 商、辦、住 98250 45720 施工中 區(qū) 域 項(xiàng)目名 /地塊名 用地性質(zhì) 總建面積（ 平米 ） 辦公面積（ 平米 ） 開發(fā)進(jìn)度 新街口 鐵管巷 A 地塊 商、辦、金、公 73359 74000 拆遷中 鐵管巷 C 地塊 商、辦、金、公 40932 拆遷中 淮海路地塊 商、辦 47000 30000 未拆遷 長江路 鄧府巷地塊 商、辦、住 220210 80000 施工中 凱潤金城 商、辦、住 202100 80000 施工中 德基廣場 商、辦、住 130000 50000 施工中 珠江路 龍世商務(wù)中心 商、辦 4400 施工中 華威項(xiàng)目 商、辦 —— 40000 施工中 同仁大廈 商、辦 133326 63338 施工中 高家酒館地塊 商、辦、停車 19600 儲(chǔ)備中 鼓樓－中央路 紫峰廣場 商、辦、住 217000 82021 施工中 南京國際廣場 商、辦、住 420210 83081 施工中 長發(fā)〃虹橋地塊 商業(yè)、金融 5000 拆遷中 新城市廣場 商業(yè)、辦公 酒店式公寓 90000 11000 施工中 fd 24 南京房地產(chǎn)各物業(yè)市場分析 小結(jié) ： ? 南京房地產(chǎn)市場依然保持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢 ? 住宅市場仍是房 地產(chǎn)市場的中堅(jiān)力量，受 外界 環(huán)境影響相對較小 ? 商業(yè)與辦公物業(yè)供應(yīng)體量趨大，空置率有逐漸提升的趨勢 ? 酒店式公寓呈現(xiàn)供銷兩旺的局面 fd 25 第三 節(jié) 項(xiàng)目區(qū)域各物業(yè)市場分析 一、 區(qū)域酒店式公寓市場分析 由于本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)沒有正式酒店式公寓項(xiàng)目供應(yīng)，因此我們將區(qū)域擴(kuò)大至鼓樓以北，研究整個(gè)鼓北區(qū)域內(nèi)酒店式公寓的市場狀況，同時(shí)還調(diào)查研究了區(qū)域內(nèi)的酒店經(jīng)營狀況： ?市場綜述? ? 當(dāng)前區(qū)域在售項(xiàng)目較少，而后期潛在項(xiàng)目較多，勢必構(gòu)成競爭威脅 。 ? 項(xiàng)目周邊酒店經(jīng)營狀況良好，本項(xiàng)目酒店式公寓具備市場需求基礎(chǔ) 。區(qū)域潛在供應(yīng)項(xiàng)目數(shù)量較多，如中環(huán)國際廣場， 金陵大公館 ，運(yùn)通飛揚(yáng)城市等，潛在供應(yīng)項(xiàng)目約 67 個(gè)，潛在供應(yīng)體量約 810 萬㎡。但唯一成為區(qū)域內(nèi)有效供應(yīng)的是龍吟廣場，fd 26 其平層精裝酒店式公寓銷售均價(jià)為 9800 元 /㎡，總價(jià)集中在 3645 萬之間。每日價(jià)格 折扣后價(jià)格集中在 200 元左右，且各酒店的入住率平均在 70%以上，總體而言本區(qū)域酒店的經(jīng)營狀況較為良好。因此本項(xiàng)目酒店式公寓的后期使用，已具備了相應(yīng)的市場需求群體。 ?市場綜述? ? 本項(xiàng)目周邊無在售新建住宅項(xiàng)目，處于市場空白期 。 ? 區(qū)域新建商品房住宅單價(jià)均在 8000 元以上，在售存量戶型面積以 130㎡以上為主，對購房者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力要求較高 。 ? 綜述分析 ? 本項(xiàng)目周邊無在售新建住宅項(xiàng)目，處于市場空白期 fd 28 本項(xiàng)目周邊 1 公里范圍內(nèi)以老式多層住宅為主，近幾年的新建住宅項(xiàng)目較少，且這些項(xiàng)目均為中小體量。 項(xiàng)目周邊主要商品住宅項(xiàng)目開發(fā)年代與當(dāng)前二手市場價(jià)格 項(xiàng)目 四平苑 金川雅苑 佳樂福新寓 金源太古城 九點(diǎn)陽光 開發(fā)年代 1998～ 2021 年 2021 年 2021 年 2021～ 2021 年 2021～ 2021 年 銷售價(jià)格 6000 元 /㎡ 6200 元 /㎡ 6500 元 /㎡ 7000 元 /㎡ 6500 元 /㎡ 本項(xiàng)目區(qū)域正處于一個(gè)相對的市場空白點(diǎn)，周邊暫無直接競爭對手。 由于區(qū)域內(nèi)樓盤供應(yīng)量非常少，幾乎在同一時(shí)期內(nèi)只有一個(gè)項(xiàng)目上市，因此選擇在供應(yīng)樓盤的均價(jià)作為該時(shí)期區(qū)域的銷售價(jià)格 作為市場價(jià)格比較依據(jù) 。 周邊商品住宅價(jià)格走勢6500280032003500 50005500600002021400060008000四平苑 金川雅苑 佳樂福新寓 金源太古城 九點(diǎn)陽光 四平苑二期 九點(diǎn)陽光二期1999年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年元/平方米 當(dāng)前商品住宅供應(yīng)主要集中于黑龍江路沿線 2021 年初，匯林綠洲一期的出現(xiàn)成為鼓北片區(qū)的發(fā)展起源，隨后黑龍江路沿線的城市先鋒、匯林綠洲二期、藍(lán)山國際公寓、金陵大公館的陸續(xù)上市，使得鼓 北正式被看作為南京房地產(chǎn)市場的 一個(gè)重要區(qū)域 。 黑龍江路沿線住宅項(xiàng)目簡表 項(xiàng)目 建筑面積 建筑規(guī)劃 主力戶型 在售 銷售均價(jià) 匯林綠洲 26 萬㎡ 一期多層 二期 4 幢小高層 三期 13 幢小高層 112～ 150 ㎡ 三期 8600 元 /㎡ 藍(lán)山國際 公寓 萬㎡ 6 幢多層 2 幢小高層 105 ㎡， 109 ㎡ 售完 7800 元 /㎡ 金陵大公館 17 萬㎡ 共 16 幢小高層、高層住宅 其中一幢為酒店式公寓 以 130 平方的三房為主， 包括部分 98 ㎡的兩房和 140㎡以上的四房 二期 9000 元 /㎡ 天正湖濱 花園 16 萬㎡ 4 棟 11 層的板式小高層、 5 棟花園洋房 6 萬㎡的沿街商業(yè)、辦公樓和 4棟 18 層的純板式高層 130150 ㎡的三房 未開盤 預(yù)計(jì)在10000 元左右 鳳凰和鳴苑 10 萬㎡ 1 幢 16 層綜合樓 6 幢小高層住宅 2 幢高層住宅 未定 未開盤 未定 區(qū)域在售住宅物業(yè)特征： 單價(jià)高 —— 在售項(xiàng)目均價(jià)普遍超過 8500 元 /平米 ，后期潛在項(xiàng)目 的價(jià)格預(yù)計(jì)將超過萬元； 小高層、高層為主 —— 除天正湖濱花園外，其它在售和未上市的住宅全部為小高層與高層； fd 30 戶型面積偏大 —— 各項(xiàng)目的住宅主力面積一般為 110～ 150 平米 ，戶型以二房和三房為主。這些小區(qū)多為 80 年代以后興建，主要為當(dāng)時(shí)的各企業(yè)單位職工住宅和拆遷安臵住房。 地塊周邊 2 公里半徑內(nèi)居住人口統(tǒng)計(jì) 鼓樓區(qū) 下關(guān)區(qū) 中央門社區(qū) 建寧路社區(qū) 挹江門社區(qū) 閱江樓社區(qū) 戶籍人口約 32 萬；實(shí)際居住人口超過 50 萬 大規(guī)模的居住區(qū)為二手市場提供了充足的房源，而較高的外來人口數(shù)量則成為了這些房源消化的主力，由此產(chǎn)生了供銷兩旺的二手住宅市場。以南京融眾三牌樓分行為例，每月成交的二手住宅在 7～ 8套，而這種規(guī)模的中介門店在該區(qū)域有 10 家上下，再加上一些小規(guī)模中介機(jī)構(gòu)的交易，則該區(qū)域每月的二手住宅成交量在 100 套左右。 正是由于以上這些原因 的存在，使該地區(qū)的二手住宅市場交易量的旺盛。 如本區(qū)域內(nèi)沒有能 滿足他們需求的產(chǎn)品存在，這部分潛在消費(fèi)需求有向其它區(qū)域轉(zhuǎn)移的可能性。 fd 32 ? 區(qū)域 內(nèi) 商業(yè)主要以居民社區(qū)配套為主，主要是中小餐飲業(yè)和服務(wù)業(yè)，商鋪平均售價(jià)約 1202115000 元 /㎡ （多數(shù)屬于下關(guān)區(qū)） 。 ? 本項(xiàng)目商業(yè)的建成將提升區(qū)域商業(yè)功能的升級，具備良好的發(fā)展空間 。區(qū)域較為集中的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目只有金源太古生活街一個(gè)項(xiàng)目，總體量 6000 平米 且已于 2021 年售完。 在售價(jià)方面，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)新建商業(yè)售價(jià)目前僅有金源太古生活街參考，2021 年末的售價(jià)在 15000 元左右 /平米 ；而區(qū)域內(nèi)普通商鋪的售價(jià)平均在1202113000 元 /平米 （基本屬于下關(guān)區(qū)） 。試圖從商業(yè)布局、經(jīng)營特征、租售價(jià)格等方面給本項(xiàng)目定位提供依據(jù)。 地塊周邊主要商業(yè)干道圖示 ? 各街道商業(yè)基本狀況 地段 主力面積（㎡） 租金 (元 /㎡〃月） 商鋪數(shù)量（間） 建筑形態(tài) 主要業(yè)態(tài) 和會(huì)街 2050 150 116 住宅底商 服裝、餐飲 山西路 虹橋 2040 200 105 一層 服飾 大橋南路 4060 180 30 沿街二層 餐飲、娛樂 鹽倉橋西、南側(cè) 1640 140 40 住宅底商 服裝、食品、雜貨店 熱河路 1525 140 200 住宅底商 服裝、餐飲 各