【正文】 品優(yōu)勢 電梯公寓自身的優(yōu)勢，如視野開闊，私密性強，外立面挺拔，都市 感、現(xiàn)代感、時尚感、品質(zhì)感等均強。 產(chǎn)品形態(tài)愈發(fā)合理先進，采光、通風性能越來越理想。 同溫江、華陽、龍泉等郊區(qū)物業(yè)相比，配套、交通等成為電梯公寓的固有優(yōu)勢。 . 產(chǎn)品劣勢 電梯公寓自身的劣勢，如電梯設置不方便，安全感差，公攤大等。 同溫江、華陽、龍泉等郊區(qū)住宅相比，都市感覺過于濃郁，生態(tài)性 和公共性差，易孤獨。 高容積率、低綠地率。 高層電梯公寓市場分析報告 共 97 頁 第 16 頁 四、本案產(chǎn)品發(fā)展機會分析 . 產(chǎn)品供給機會 隨著成都市舊城改造的持續(xù)進行，城區(qū)內(nèi)將持續(xù)有可開發(fā)土地被置 換出來，可大幅度提高土地利用率的高層電梯公寓項目也將持續(xù)被開發(fā)，公眾對電梯公寓的產(chǎn)品認知和認可將得以逐漸增強。 . 市場需求機會 高層住宅產(chǎn)品的市場需求進一步成熟，細分將愈發(fā)明朗， 七十年代 生育高峰期出生的、年齡在 30 歲左右的第二代城市消費群體，將持續(xù)成熟并逐漸成為高層住宅產(chǎn)品的主力目標市場。 高層電梯公寓市場分析報告 共 97 頁 第 17 頁 項目周邊高等學府分布，特定人群在促成校園經(jīng)濟的同時，也將成 為本案目標市場的構(gòu)成之一，并更多體現(xiàn)在住宅產(chǎn)品的租賃主體、商業(yè)地產(chǎn)的間接消費群體等方面，同時，也將對項目的產(chǎn)品風格、社區(qū)氛圍等環(huán)節(jié)的定位產(chǎn)生影響。 . 機構(gòu)品牌機會 當前已建高層電梯項目銷售看好并大多進入后期，以及城區(qū)內(nèi)可開 發(fā)土地將持續(xù)增加等因素，將帶來同類產(chǎn)品的新一輪競爭并持續(xù)升溫。 央行新近出臺的相關(guān)金融政策中關(guān)于房地產(chǎn)機構(gòu)信貸限 制等條款，對‘中海集團’在成都的投資行為構(gòu)成一定利好，同時，隨著政策的持續(xù)實施和舊城改造計劃的繼續(xù)進行，城區(qū)內(nèi)高層住宅項目將出現(xiàn)‘名家鼎立’、‘異彩紛呈’的局 高層電梯公寓市場分析報告 共 97 頁 第 18 頁 面，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供給與市場需求將進一步成熟。 使項目成為中心城區(qū)的、戶型精致適用、適合都市新貴居家置業(yè)的高品質(zhì)電梯公寓社區(qū)。建筑形式的創(chuàng)新： 去年深圳萬科“ 金域藍灣”著實讓成都開發(fā)商開了眼界，也讓成都開發(fā)商開始反思自己在建筑產(chǎn)品上所下的功夫，在高層建筑最難點的低層打造了 TOWNHOUSE 空中豪宅；北京潘石屹的“建外 SOHO”在多幢高層建筑下打造了360 條小街，更多的建筑形式創(chuàng)新例子讓我們相信在高層建筑這一并不容易在建筑形式上進行創(chuàng)新的類別，會創(chuàng)造更多的市場奇跡！ 高層電梯公寓市場分析報告 共 97 頁 第 19 頁 建筑材料的創(chuàng)新： 旺座的‘呼吸式幕墻’等，利用國際級的先進建筑材料，讓高層建筑有了與之相配的身份。 戶型設計的創(chuàng)新： 在多數(shù)建筑滿足 140 平米左右的三室兩廳雙衛(wèi)基礎上，高層電梯公寓今年將在戶型設計上創(chuàng)新，如開發(fā) 90 平米左右享受型一居室、小戶型高層酒店公寓的設計變化等，以滿足新一代主力消費群的理想和特立獨行的氣質(zhì)。 匯高行針對前期市場調(diào)研結(jié)果進行了再提煉，并就與高層電梯公寓發(fā)展研究最相關(guān)的幾個層面，對已有相關(guān)調(diào)研數(shù)據(jù)進行再分類和再判斷，此分類將與下章‘產(chǎn)品供給態(tài)勢分析’一同，為最終項目產(chǎn)品定位提供相關(guān)依據(jù)。 從趨勢來看，呈線型遞減，即年齡越大擬購中高檔住宅的比例越小。 通過相關(guān)分析發(fā)現(xiàn)，受訪者年齡與受訪者學歷之間有相關(guān)關(guān)系，即 大專及以上學歷者八成左右年齡在 35 歲以下；而高中以下學歷者，近五成年齡超過 35 歲。 工作靈活度高的群體：個體戶、自由職業(yè)者、出租車司機。 高層電梯公寓市場分析報告 共 97 頁 第 22 頁 投資（出租/炒賣/ 保值）居住投資兼居住家庭月均收入在 70009999 元 /月者占 %。 除家庭月均收入 5000 元 /月以下者由于具體收入情況不清，不便判 斷其支付能力外，家庭月均收入在 5000元 /月以上者（占總樣本的 %）對中高檔住宅的月供款都具有支付能力。以居住為置業(yè)目的的主要構(gòu)成，純粹以“投資” 為目的購房者極少。購房目的與現(xiàn)住房來源有關(guān)。主要的現(xiàn)住房來源為：單位分配房、自購商品房、租賃， 注：此目標客戶群泛指有置業(yè)意向、并有能力接受 3000 元 /平米以上物業(yè)價格的人群。對地塊建“高檔住宅小 區(qū)”適合度的看法： 規(guī)劃中的望江風景區(qū)，適于居住正在逐步改造，但未形成居住大社區(qū)雜亂，不適合居家沒有印象 高層電梯公寓市場分析報告 共 97 頁 第 26 頁 臨府南河臨近川大、川音等名校臨近望江公園政府規(guī)劃中的望江風景區(qū)臨近磨子橋電腦市場靠近棕北等高尚住宅區(qū) 此處在人們心目中的雜亂形象難以消除此處位于成都東南邊，不屬于高檔住宅區(qū)范圍此處附近交通狀況復雜其它認為地塊不適合建“高檔住宅小區(qū)”的原因： 高層電梯公寓市場分析報告 共 97 頁 第 27 頁 . 初步結(jié)論 置業(yè)意向主要集中在城南、城西和城東，只有 %的消費者對本案所在區(qū)域有置業(yè)意向。 受訪者對地塊建“高檔住宅小區(qū)”適合度的評價均值為 分，態(tài)度并非很積極，正處于觀望階段。六成受訪者認為， 地塊“在人們心目中的雜亂形象難以消除”是地塊不適合建“高檔住宅小區(qū)”的主要原因；其次是地塊所在地“附近交通狀況復雜”和“地處成都東南邊，不屬于高檔住宅區(qū)范圍”。 本案既定的土地基價、擬定的銷售價位、必定的產(chǎn)品形態(tài)，對本案的營銷推廣面臨難題。 —— 降低產(chǎn)品價位： 與土地成本相矛盾，但與中海興業(yè)的品牌戰(zhàn)略意圖關(guān)聯(lián)。 —— 強調(diào)產(chǎn)品策劃： 既充分重視市場調(diào)研，尊重市場需求情況與產(chǎn)品供給態(tài)勢的分析，同時，也能合理地走在區(qū)域產(chǎn)品供給的前面進行產(chǎn)品創(chuàng)新，創(chuàng)造潛在需求，乃至用科學、品牌、經(jīng)驗、實力去締造市場，為項目下一步的營銷推廣創(chuàng)造更多空間。 相對以往而言，選擇電梯公寓的比例有較大增幅，但 18 層以上的高層電梯公寓接受度仍相對偏 低。 三、關(guān)于戶內(nèi)空間形式 . 對不同空間形式喜好的測試 平面式錯層躍式復式躍復式 高層電梯公寓市場分析報告 共 97 頁 第 30 頁 . 初步結(jié)論 以平面式為最多，其次是躍式 和錯層式。 據(jù)后期研究所得，潛在購房者擬購住房的戶內(nèi)空間形式與家庭月均收 入、擬購房方位、現(xiàn)住房性質(zhì)等有關(guān)聯(lián)：—— 家庭月均收入在 7000 元以上者愿意購買“非平面式”的比例（ %）高于愿意購“平面式”的比例（ %）； —— 擬購城南和城西者，五成以上愿意購買“非平面式”；而擬購城東和城北者，七成左右愿意購買“平面式”。 5 0 平方米及以下5 1 7 0 平方米7 1 9 0 平方米9 1 1 1 0 平方米111130平 方米131150平 方米1 5 1 平方米以上 高層電梯公寓市場分析報告 共 97 頁 第 32 頁 二次置業(yè)者需購 110 平方米以上面積的比例為 %。 —— 擬購“非平面式”住房的受訪者擬購住房的面積則多在 110 平方米以上（ %）。 據(jù)本次調(diào)研所得，愿意購買 3500 元 /平方 米以上住房的受訪者僅占 總比例的 20%。 高層電梯公寓市場分析報告 共 97 頁 第 34 頁 六、關(guān)于功能設置 . 對不同住房功能的需求測試 . 初步結(jié)論 ‘空中花園’、‘入戶花園’合計占到總比例的 %。 當前區(qū)域內(nèi)消費者，對綠化、生態(tài)等環(huán)節(jié)的需求愈發(fā)明顯，尤其體現(xiàn)在城區(qū)內(nèi)高容積率的高層電梯公寓社區(qū)置業(yè) 群體中。 儲藏室洗衣房入戶花園空中花園保姆勞作間其它 高層電梯公寓市場分析報告 共 97 頁 第 35 頁 七、關(guān)于裝修標準 . 對不同裝修標準的需求測試 . 初步結(jié)論 %的受訪者希望購買“清水房”。 就本案的擬訂價位及市場經(jīng)驗判斷，本案宜采用‘清水房 +菜單式裝修’的裝修標準。 第三章 產(chǎn)品供給態(tài)勢及發(fā)展趨勢分析 清水房廚衛(wèi)簡裝廚衛(wèi)精裝全裝修全精裝修菜單式裝修 高層電梯公寓市場分析報告 共 97 頁 第 36 頁 本章系基于產(chǎn)品供給層面的研究和判斷。 一、關(guān)于分布方位 . 高層電梯公寓的方位分布示意 . 高層電梯公寓的方向分布示意 方位2 / 8 %5 / 2 0 %1 1 / 4 4 %7 / 2 8 %三環(huán)內(nèi)二環(huán)內(nèi)一環(huán)內(nèi)府河內(nèi) 高層電梯公寓市場分析報告 共 97 頁 第 37 頁 相應比例3 3 . 3