【正文】 期望，使?jié)撛诘馁徺I者持幣待購，反而使得銷售更困難。更重要的是開發(fā)商可以通過減慢售房和開發(fā)速度來待價而沽，損失的只是利息，但贏取的可能是更多的土地增值收益。 由此可見，從長遠來看房價下跌的可能性幾乎是微乎其微。 一是購房自住的消費者，一是為保值增值或投機獲利而購房的投資者。其經(jīng) 濟收入（購買力）決定了其能承受的房產(chǎn)總價， 100 平米還是 140 平米從居住功能方面而言也許只差一個房間，但房價卻相差 40％。 2. 地段的成熟度。 值得一提的是，在中國，政府的作用是至關(guān)重要的。因此政府是決不愿看到房產(chǎn)價格的下跌的。 蘇州市二手房市場概況及分析 圖 8： 自 1999 年蘇州市房地產(chǎn)二級市場的開放和房改房上市辦法的實施以來 ，蘇州市二手房的年成交面積每年以 300— 500％的速度大幅度提升。 蘇州城市規(guī)劃與城市發(fā)展進程 問題 2：未來居住在園區(qū)二區(qū)與居住在老城區(qū)、園區(qū)一期（湖西）有何本質(zhì)變化，湖東的造城運動誕生的新城將如何影響人們的生活方式？ 解答 ： 從蘇州城市的發(fā)展進程，我們看到城市居住文化的升級與更新將是： 蘇州古城區(qū) → 蘇州工業(yè)園區(qū)一區(qū)（湖西） → 園區(qū)（二區(qū)、湖東） → 園區(qū)（三區(qū)） 蘇州古城區(qū)： 已形成古色 古香，江南風情的宜居氛圍 蘇州古城區(qū)以古城為中心發(fā)展起來， 古城區(qū)有 2500 年的歷史，城區(qū)內(nèi)園林古跡遍布，以江南風情為建筑特色， 作為世界文化遺產(chǎn)的一部分。 古城區(qū)以 文化旅游、商業(yè)貿(mào)易為主體功能的發(fā)展格局 ， 圍繞其產(chǎn)業(yè)定位，在整體規(guī)劃中，新建筑與原有建筑物形成統(tǒng)一的建筑風格，商品房外立面基本為粉墻黛瓦這種較為單一古典的建筑風格。 未來居民也以蘇州原籍居民為主，因為古城區(qū)暫不具備居住品質(zhì)整體抬高一個水準的可能 目前老城區(qū)的商業(yè)及生活配套設(shè)施檔次均不高，僅以商業(yè)為例，目前主要以沿街底商為主，其中旅游紀念品與小商品占了很大份額，因此老城區(qū)暫不具備居住品質(zhì)整體抬高一個水準的可能。從城市的發(fā)展軌跡來看，城中心人口向外圍地區(qū)轉(zhuǎn)移也是蘇州城市發(fā)展的必然趨勢。其發(fā)展得益于大量國內(nèi)外制造加工類企業(yè)的入駐，一方面帶動了區(qū)域附屬產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面也為本區(qū)域帶來了相當數(shù)量有較高購買能力的客源。由于其檔次不是非常高， 整個物業(yè)分布較為零散，缺乏統(tǒng)一集中的開發(fā)；目前 高新區(qū)內(nèi)常住人口 230,000， 居民住宅小區(qū)有 20 余個。工業(yè)園區(qū)以新加坡式規(guī)劃為藍圖共分為 3 個區(qū)域開發(fā)，金雞湖以西（簡稱湖 西）為第一區(qū)，面積為 平方公里，金雞湖以東（簡稱湖東）為二三區(qū)，共 平方公里。其嶄新的居住環(huán)境與現(xiàn)代化的配套，翻開了蘇州城市進程的新一頁 。 園區(qū)一期的開發(fā)已成熟，配套設(shè)施逐步完善，目前房地產(chǎn)增值效應(yīng)十分明顯，園區(qū)板塊已經(jīng)成為蘇州乃至周邊地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的風向標和當之無愧的領(lǐng)頭羊。 但從規(guī)劃用地上看出，一區(qū)工業(yè)、居住、 CBD 商業(yè)區(qū)三分天下 湖西（一區(qū)）是園區(qū)房地產(chǎn)最早開發(fā)的區(qū)域，湖西，其工業(yè)、居住、 CBD 商業(yè)區(qū)三分天下，雖有工業(yè)企業(yè)帶動人氣，然而就居住品質(zhì)而言，與多種性質(zhì)的物業(yè)混雜并非最理想的居住環(huán)境。湖東地區(qū)是園區(qū)未來規(guī)劃的政治、經(jīng)濟、文化中心。該區(qū)域以居住為主，工業(yè)為輔，配以商業(yè)中心和零星商業(yè)點，另一特色 為金雞湖東的旅游生活氛圍。今后該區(qū)主要以居住為主，是園區(qū)居住中心地帶，連通一、三區(qū)的工業(yè)設(shè)施。其居住用地面積之大，完全可塑造純居住板塊，打造出比湖西更優(yōu)越更純粹的新城市生活，而且也將擁有更完善的國際性行政設(shè)施、生活娛樂設(shè)施、教育配套、一流的居住環(huán)境，可體現(xiàn)出今后五至十年的未來居住水準。 表 5： 古城區(qū) 新區(qū) 園區(qū)一期 園區(qū)二期 園區(qū)三期 規(guī)劃思路發(fā)展特點 展現(xiàn)古城風貌，是旅游、政治、商業(yè)、金融中心 現(xiàn)代工業(yè)、旅游為特征 工業(yè)、居住、 CBD 商業(yè)區(qū)三分天下 以居住為主， 工業(yè)為輔，配以商業(yè)中心和零星商業(yè)點 以工業(yè)設(shè)施為主，部分為居住區(qū)域 面積（公頃） 258 人口 萬 萬 10 萬（規(guī)劃） 20 萬（規(guī)劃） 30 萬（規(guī)劃） 勞工（約占人口 60%） 萬 萬 6 萬 12 萬 18 萬 自然風貌 以古城為主 以山景為主 以金雞湖西、綠化為主 以金雞湖東岸休閑、綠化為主 居住環(huán)境特征 古色古香，園林精粹吳 現(xiàn)代為主 新加坡風格 新加坡風格 新加坡風格 文化 ，配以成熟生活配套，但檔次不高 商業(yè)配套 豐富 較豐富，以獅山路、何山路兩條商業(yè)街為中心，各小區(qū)沿街商鋪為輔。今后在湖東南的聯(lián)豐廣場也會成為一個副商業(yè)中心。 圖 11：金雞湖景觀規(guī)劃 金雞湖位于工業(yè)園區(qū)的中心地帶， 環(huán)湖區(qū)域 70 平方公里 ， 1994 年中國政府與新加坡政府簽訂了一個合資協(xié)議，正式啟動對這片 平方公里 濱水社區(qū)的開發(fā)，旨在建造一個符合國際標 準、具備環(huán)保功能的混合型濱水新社區(qū)。 金雞湖 將成為中國最大的具有國際水準的現(xiàn)代城市湖泊公園 金雞湖及環(huán)湖地區(qū)將成為中國最大的具有國際水準的現(xiàn)代城市湖泊公園 。 景觀設(shè)計內(nèi)涵二元性概念：一方面，體現(xiàn)了蘇州古城的歷史文化內(nèi)涵；另一方面，幫助其實現(xiàn)建設(shè)一個現(xiàn)代化國際都市的目標。香港泛亞易道公司所提供的規(guī)劃方案將金雞湖沿岸地區(qū)分成了 8 個鮮明的片區(qū)，由一條連續(xù)性的開放空間系統(tǒng)將其串連起來， 2 個片區(qū) —— 城市廣場與湖濱大道的建設(shè)已經(jīng)順利完成。 金雞湖是蘇州市的“城中湖”、“城市肺”，園區(qū)將打造 長三角規(guī)模最大、現(xiàn)代化程度較高的 “ 城市休閑勝地 ” 。 金 雞湖是小家碧玉的蘇州人大氣的一面。金雞湖不是哪個特權(quán)階層的 “ 后花園 ” ，而是所有人的公共湖 ，是蘇州 市 的“城中湖”、“城市肺” ；環(huán)金雞湖 22 公里區(qū)域幾乎是園區(qū)地價最高的區(qū)域，不惜投巨資將其全部建成為公共開放地帶足見中新雙方 “ 還湖于民 ” 的發(fā)展理念。 蘇州工業(yè)園區(qū)管理委員會負責金雞湖 70 平方公里 環(huán)湖區(qū)域這一園區(qū)中重點開放空間的開發(fā)工程。這片地區(qū)最終將容納超過 60 萬的居民。推進環(huán)湖商業(yè)、文化設(shè)施建設(shè)把發(fā)展大商業(yè)、推進大旅游作為今后發(fā)展的重要 的新增長點和新亮點。 第二部分 蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場 一、園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展及走勢 97 年開始，園區(qū)開發(fā)量一路迅猛增長， 2020 年預計開發(fā)量 200 萬平方米。園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)于 1997 年啟動， 園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)在 8 年 中 ， 一躍成為蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場的主渠道，中新合作區(qū)內(nèi)開發(fā)量迅猛增長。 圖 12： 19982020 年園區(qū)開發(fā)量變化走勢（單位：萬平方米） 目前竣工戶數(shù)占批準預售商品房套數(shù)的 %，目前實際入住及裝修完畢套數(shù)占竣工戶數(shù)的 % 至今 中新合作區(qū)已批準預售商品房面積 350 萬平方米，共計 25926 套，樓盤總體銷售形勢看好。分析表明， 2020 年底以前交付使用的住宅項目，入住率已超過 85％， 2020 年后交付的房屋因交房時間短等因素入住率相對低 ， 園區(qū)住宅總體入住情況尚屬正常。據(jù)初步統(tǒng)計， 2020 預計園區(qū)商住房實際上市預售或銷售量 萬套。下面對各個板塊的現(xiàn)狀和特點以及未來的發(fā)展趨勢進行介紹和分析： （ 1）湖西板塊 板塊現(xiàn)狀： 競爭激烈，促使樓盤品質(zhì)不斷向上突破 湖西板塊位于園區(qū)西部，金雞湖與老城區(qū)中間，系園區(qū)內(nèi)的黃金板塊，開發(fā)啟動早，各開發(fā)商均在此投入了極大的人力物力和財力，周邊的生活配套較為齊全，截止至今，湖西板塊已開發(fā)樓盤近 30 個，由于土地所剩不多，所以后續(xù)產(chǎn)品不會太多。 湖西 代表樓盤： 湖左岸 、 都市花園天域 。但也因現(xiàn)已開發(fā)較多樓盤，使得該地區(qū)土地儲備量 較為 稀缺，下一輪發(fā)展 將以湖東為 開發(fā)重點 。但 隨著金雞湖大橋的通車，湖東的交通將變得越來越便利，古城區(qū) 與湖東傳統(tǒng)意義上的空間和心理距離正被無限縮短。金雞湖東，曾經(jīng)是偏僻的遠郊，如今卻成炙手可熱的都市黃金地段。換而言之，湖東住宅開發(fā) 4 年 （ 20202020） 的水 平將超過湖西 10 年 （ 1995— 2020） 的水平，在二三年后園區(qū)湖東就是一個成熟的社區(qū)。這也是浙江南都、南京棲霞、天津順馳、上海中華企業(yè)等諸多國內(nèi)著名房地產(chǎn)企業(yè) “ 逐鹿 ” 湖東的原因。隨著湖西房地產(chǎn)投資競爭的不斷加劇，湖東處女地的優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)，極強的可塑性，巨大發(fā)展空間以及較為平和的競爭環(huán)境使得越來越多的開發(fā)商將目光投向了湖東。 湖西 代表樓盤： 東湖春之韻 、 南都玲瓏灣 。但由于價格突破 5000 元 /平方米后，受到市政規(guī)劃配套的相對滯后性影響，逐漸進入了瓶頸階段，樓盤銷售遇阻，漲幅趨緩。這一方面說明園區(qū)世界一流的規(guī)劃，理想的居住環(huán)境在消費群中已獲得認可，另一個重要的原因，應(yīng)歸功于蘇州工業(yè)園區(qū)特殊的社會保障體系，作為全國唯一的區(qū)域性公積金制度，目前已為萬名以上園區(qū)內(nèi)工作人 士提供了完備的公積金貸款，且目前公積金會員仍以每半年將近 5000 人的數(shù)量遞增。 但 2020 年，園區(qū)的樓盤單價逐個突破 5000 元 /平方米大關(guān)后，銷售火爆的趨勢明顯有所降溫。與之相反單價 5000 元 /平方米以上則去化費力， 2020年 6 月開盤的順馳湖畔天城定價在 5000 元 /平方米以上，雖經(jīng)過半年來的蓄水，開盤后銷售情 況仍不理想。在這短短幾年的時間里，房價卻翻了 2 番多， 園區(qū)的房價上漲幅度實在快的驚人，與買房者的承受范圍差距逐步拉大，目前市場觀望情緒濃重，樓盤銷售可謂進入了瓶頸時期。 蘇州園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)可謂有較強的地域性，且蘇州的買房者具較強的 “地方品牌”意識，對于外來的，非蘇州本地，不熟知的開發(fā)商品牌，無論開發(fā)實力大小，均有一定的抵制情緒。 與之相比順馳集團雖然開發(fā)商規(guī)模也不小，但業(yè)務(wù)主要在天津、河北和上海，在蘇州園區(qū)遭受了冷遇，湖畔天城推出后市場反響平淡，連蘇州媒體的配合度也明顯比較差。 四、園區(qū)商品房價格走勢及與其他片區(qū)房價比較情況 得益于高起點規(guī)劃的園區(qū)，近年來房價持續(xù)上漲。 但 今年一季度，園區(qū)新開樓盤房屋均價近 5000 元／平方米，比上年增長了 ％。 由于園區(qū)房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)，自 1999 年起園區(qū)房地產(chǎn)價格在蘇州市區(qū)一直處于領(lǐng)漲地位。 2020年以來，園區(qū)房價繼續(xù)上漲，湖西地區(qū)的毛坯房房價從年初的均價 4300 元左右漲到目前的 4700 元左右，但漲幅有所減緩。蘇州市區(qū)的房價上漲是 2020 年下半年起由園區(qū)先行領(lǐng)跑的，隨后推進到古城區(qū)補漲，然后再 完成新區(qū)的補漲過程，通過這二年的補漲，市區(qū)各區(qū)的房價都達到了一個相對的高度。但從 2020年年中以來，園區(qū)與蘇州市區(qū)其他區(qū)域的房地產(chǎn)價格差異在縮小。中心城區(qū)為 3414 元 /50001556 16941899 204525554300353501000202030004000500060001997年 1998年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020園區(qū)房地產(chǎn)均價 平方米 (其中定銷房為 1987 元 /平方米，其他商品住宅為 3628 元 /平方米 )，高新區(qū)為 4489元 /平方米，吳中區(qū)為 2953 元 /平方米，相城區(qū)為 3073 元 /平方米。 2020 年 6 月，湖西板塊的均價已漲至 5800 元 /平方米左右，而湖東也已突破 5000元 /平方米大關(guān)。而湖東的大片土地開發(fā)尚未全面動工，配套設(shè)施也基本沒有，但就 東湖春之韻、湖畔天城幾個盤的售價情況看，均價也已突破 5000 元 /平方米。 園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)八年， 中新合作區(qū)內(nèi)已批準預售商品房面積 350 萬平方米，樓盤總體銷售形勢看好，銷售率近 99％。玲瓏灣 384000 270000 596700 東湖大郡 110000 20200 40000 順馳園區(qū)未來二三年的發(fā)展勢頭，我們認為，園區(qū)房地產(chǎn)市場雖然處于高位運行狀態(tài)，但需求仍很旺盛，房地產(chǎn)價格仍處于上升空間，具體表現(xiàn)是由于湖西地區(qū)前兩年房地產(chǎn)價格上漲速度和幅度過快，今后兩年價 格上漲幅度將有所回落。概括地說，就是湖西地區(qū)緩漲，湖東地區(qū)大漲。 湖西對于本項目不是傳統(tǒng)意義上的競爭，而是一種互動關(guān)系 隨著湖西的開發(fā)后續(xù)量減少，更多的消 費者將會把關(guān)注的目光轉(zhuǎn)向湖東，從而對本案產(chǎn)生了客觀上的推動作用，因此湖西對于本項目不是傳統(tǒng)意義上的競爭，而是一種互動關(guān)系。我們將通過競爭個案、在售項目產(chǎn)品力研究，對本項目的產(chǎn)品塑造提供參考。 表 9： 東湖大郡（二期） 基 礎(chǔ) 信 息 開發(fā)商 園區(qū)建屋發(fā)展集團 基地位置 湖東萬盛街方洲路口 建筑設(shè)計 / 住宅形態(tài) 排屋、多層、小高 層、高層 銷售企劃 上海新聯(lián)康 投資顧問 主推賣點 售價低 公開日期 二期中 一 批： 2020/05 二批： 2020/07 交房日期 售樓熱線 051267620208 工程進度 / 市 調(diào) 信 息 基地面積： 萬平方米 建筑面積： 23 萬平方米 容積率： 綠化率： 54％ 得房率：