【正文】 檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 圖 8： 自 1999 年蘇州市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放和房改房上市辦法的實(shí)施以來(lái)，蘇州市二手房的年 成交面積每年以 300— 500％的速度大幅度提升。 蘇州城市規(guī)劃與城市發(fā)展進(jìn)程 問(wèn)題 2：未來(lái)居住在園區(qū)二區(qū)與居住在老城區(qū)、園區(qū)一期（湖西）有何本質(zhì)變化，湖東的造城運(yùn)動(dòng)誕生的新城將如何影響人們的生活方式？ 解答 ： 從蘇州城市的發(fā)展進(jìn)程，我們看到城市居住文化的升級(jí)與更新將是： 蘇州古城區(qū) → 蘇州工業(yè)園區(qū)一區(qū)（湖西） → 園區(qū)（二區(qū)、湖東） → 園區(qū)（三區(qū)） 蘇州古城區(qū)： 已形成古色古香，江南風(fēng)情的宜 居氛圍 蘇州古城區(qū)以古城為中心發(fā)展起來(lái)， 古城區(qū)有 2500 年的歷史，城區(qū)內(nèi)園林古跡遍布， 以江南風(fēng)情為建筑特色， 作為世界文化遺產(chǎn)的一部分。 古城區(qū)以 文化旅游、商業(yè)貿(mào)易為主體功能的發(fā)展格局 ， 圍繞其產(chǎn)業(yè)定位，在整體規(guī)BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 劃中，新建筑與原有建筑物形成統(tǒng)一的建筑風(fēng)格，商品房外立面基本為粉墻黛瓦這種較為單一古典的建筑風(fēng)格。 未來(lái)居民也以蘇州原籍居民為主，因?yàn)楣懦菂^(qū)暫不具備居住品質(zhì)整體抬高一個(gè)水準(zhǔn)的可能 目前老城區(qū)的商業(yè)及生活配套設(shè)施檔次均不高，僅以商業(yè)為例，目前主要以沿街底商為主，其中旅游紀(jì)念品與小商品占了很大份額，因此老城區(qū)暫不具備居住品質(zhì)整體抬高一個(gè)水準(zhǔn)的可能。從城市的發(fā)展軌跡來(lái)看，城中心人口向外圍地區(qū)轉(zhuǎn)移也是蘇州城市發(fā)展的必然趨勢(shì)。其發(fā)展得益于大量國(guó)內(nèi)外制造加工類企業(yè)的入駐，一方面帶動(dòng)了區(qū)域附屬產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面也為本區(qū)域帶來(lái)了相當(dāng)數(shù)量有較高購(gòu)買能力的客源。由于其檔次不是非常高，整個(gè)物業(yè)分布較為零 散，缺乏統(tǒng)一集中的開(kāi)發(fā)；目前 高新區(qū)內(nèi)常住人口 230,000， 居民住宅小區(qū)有 20 余個(gè)。工業(yè)園區(qū)以新加坡式規(guī)劃為藍(lán)圖共分為 3 個(gè)區(qū)域開(kāi)發(fā)，金雞湖以西（簡(jiǎn)稱湖西）為第一區(qū)，面積 為 平方公里，金雞湖以東（簡(jiǎn)稱湖東）為二三區(qū)，共 平方公里。其嶄新的居住環(huán)境與現(xiàn)代化的配套，翻開(kāi)了蘇州城市進(jìn)程的新一頁(yè) 。 園區(qū)一期的開(kāi)發(fā)已成熟，配套設(shè)施逐步完善，目前房地產(chǎn)增值效應(yīng)十分明顯，園區(qū)板塊已經(jīng)成為蘇州乃至周邊地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)和當(dāng)之無(wú)愧的領(lǐng)頭羊。 但從規(guī)劃用地上看出，一區(qū)工業(yè)、居住、 CBD 商業(yè)區(qū)三分天下 湖西（一區(qū)）是園區(qū)房地產(chǎn)最早開(kāi)發(fā)的區(qū)域，湖西，其工業(yè)、居住、 CBD 商業(yè)區(qū)三分天下，雖有工業(yè)企業(yè)帶動(dòng)人氣，然而就居住品質(zhì)而言，與多種性質(zhì)的物業(yè)混雜并非最理想的居住環(huán)境。湖東地區(qū)是園區(qū)未來(lái)規(guī)劃的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。該區(qū)域以居住為主，工業(yè)為輔，配以商業(yè)中心和零星商業(yè)點(diǎn)，另一特色為金雞湖東的旅游生 活氛圍。今后該區(qū)主要以居住為主，是園區(qū)居住中心地帶，連通一、三區(qū)的工業(yè)設(shè)施。其居住用地面積之大，完全可塑造純居住板塊，打造出比湖西更優(yōu)越更純粹的新城市生活，而且也將擁有更完善的國(guó)際性行政設(shè)施、生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施、教育配套、一流的居住環(huán)境，可體現(xiàn)出今后五至十年的未來(lái)居住水準(zhǔn)。 表 5： 古城區(qū) 新區(qū) 園區(qū)一期 園區(qū)二期 園區(qū)三期 規(guī)劃思路發(fā)展特點(diǎn) 展現(xiàn)古城風(fēng)貌，是旅游、政治、商業(yè)、金融中心 現(xiàn)代工業(yè)、旅游為特征 工業(yè)、居住、CBD 商業(yè)區(qū)三分天下 以居住為主， 工業(yè)為輔，配以商業(yè)中心和零星商業(yè)點(diǎn) 以工業(yè)設(shè)施為主，部分為居住區(qū)域 面積（公頃） 258 人口 萬(wàn) 萬(wàn) 10 萬(wàn)（規(guī)劃） 20 萬(wàn)（規(guī)劃） 30 萬(wàn) （規(guī)劃） 勞工（約占人口 60%） 萬(wàn) 萬(wàn) 6 萬(wàn) 12 萬(wàn) 18 萬(wàn) 自然風(fēng)貌 以古城為主 以山景為主 以金雞湖西、綠化為主 以金雞湖東岸休閑、綠化為主 居住環(huán)境特征 古色古香，園林精粹吳 現(xiàn)代為主 新加坡風(fēng)格 新加坡風(fēng)格 新加坡風(fēng)格 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 文化 ，配以成熟生活配套，但檔次不高 商業(yè)配套 豐富 較豐富，以獅山路、何山路兩條商業(yè)街為中心，各小區(qū)沿街商鋪為輔。今后在湖東南的聯(lián)豐廣場(chǎng)也會(huì)成為一個(gè)副商業(yè)中心。 圖 11：金雞湖景觀規(guī)劃 金雞湖位于工業(yè)園區(qū)的中心地帶， 環(huán)湖區(qū)域 70 平方公里 ， 1994 年中國(guó)政府與新加坡政府簽訂了一個(gè)合資協(xié)議，正式啟動(dòng)對(duì)這片 平方公里 濱水社區(qū)的開(kāi)發(fā)，旨在建造一個(gè)符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)、具備環(huán) 保功能的混合型濱水新社區(qū)。 金雞湖 將成為中國(guó)最大的具有國(guó)際水準(zhǔn)的現(xiàn)代城市湖泊公園 金雞湖及環(huán)湖地區(qū)將成為中國(guó)最大的具有國(guó)際水準(zhǔn)的現(xiàn)代城市湖泊公園 。 景觀設(shè)計(jì)內(nèi)涵二元性概念：一方面，體現(xiàn)了蘇州古城的歷史文化內(nèi)涵；另一方面，幫助其實(shí)現(xiàn)建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代化國(guó)際都市的目標(biāo)。香港泛亞易道公司所提供的規(guī)劃方案將金雞湖沿岸地區(qū)分成了 8 個(gè)鮮明的片區(qū)，由一條連續(xù)性的開(kāi)放空間系統(tǒng)將其串連起來(lái)， 2 個(gè)片區(qū) —— 城市廣場(chǎng)與湖濱BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 大道的建設(shè)已經(jīng)順利完成。 金雞湖是蘇州市的“城中湖”、“城市肺”，園區(qū)將打造 長(zhǎng)三角規(guī)模最大、現(xiàn)代化程度較高的 “ 城市休閑勝地 ” 。 金雞湖是小家 碧玉的蘇州人大氣的一面。金雞湖不是哪個(gè)特權(quán)階層的 “ 后花園 ” ，而是所有人的公共湖 ，是蘇州 市 的“城中湖”、“城市肺” ；環(huán)金雞湖 22 公里區(qū)域幾乎是園區(qū)地價(jià)最高的區(qū)域，不惜投巨資將其全部建成為公共開(kāi)放地帶足見(jiàn)中新雙方 “ 還湖于民 ” 的發(fā)展理念。 蘇州工業(yè)園區(qū)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)金雞湖 70 平方公里 環(huán)湖區(qū)域這一園區(qū)中重點(diǎn)開(kāi)放空間的開(kāi)發(fā)工程。這片地區(qū)最終將容納超過(guò) 60 萬(wàn)的居民。推進(jìn)環(huán)湖商業(yè)、文化設(shè)施建設(shè)把發(fā)展大商業(yè)、推進(jìn)大旅游作為今后發(fā)展的重要的新增長(zhǎng)點(diǎn) 和新亮點(diǎn)。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 第二部分 蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng) 一、園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展及走勢(shì) 97 年開(kāi)始，園區(qū)開(kāi)發(fā)量一路迅猛增長(zhǎng)， 2020 年預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)量 200 萬(wàn)平方米。園區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)于 1997年啟 動(dòng)， 園區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 在 8 年 中 ， 一躍成為蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主渠道，中新合作區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)量迅猛增長(zhǎng)。 圖 12： 19982020 年園區(qū)開(kāi)發(fā)量變化走勢(shì)（單位：萬(wàn)平方米） 目前竣工戶數(shù)占批準(zhǔn)預(yù)售商品房套數(shù)的 %，目前實(shí)際入住及裝修完畢套數(shù)占竣工戶數(shù)的 % 至今 中新合作區(qū)已批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積 350 萬(wàn)平方米，共計(jì) 25926 套，樓盤總體銷售形勢(shì)看好。分析表明， 2020 年底以前交付使用的住宅項(xiàng)目，入住率已超過(guò) 85％， 2020 年后交付的房屋因交房時(shí)間短等因素入住率相對(duì)低 ， 園區(qū)住宅總體入住情況尚屬正常。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)， 2020 預(yù)計(jì)園區(qū)商住房實(shí)際上市預(yù)售或銷售量 萬(wàn)套。下面對(duì)各個(gè)板塊的現(xiàn)狀和特點(diǎn)以及未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行介紹和分析： （ 1）湖西板塊 板塊現(xiàn)狀： 競(jìng)爭(zhēng)激烈，促使樓盤品質(zhì)不斷向上突破 湖西板塊位于園區(qū)西部，金雞湖與老城區(qū)中間，系園區(qū)內(nèi)的黃金板塊，開(kāi)發(fā)啟動(dòng)早，各開(kāi)發(fā)商均在此投入了極大的人力物力和財(cái)力，周邊的生活配套較為齊全，截止至今，湖西板塊已開(kāi)發(fā)樓盤近 30個(gè)，由于土地所剩不多，所以后續(xù)產(chǎn)品不會(huì)太多。 湖西 代表樓盤： 湖左岸 、 都市花園天域 。但也因現(xiàn)已開(kāi)發(fā)較多樓盤，使得該地區(qū)土地儲(chǔ)備量 較為 稀缺，下一輪發(fā)展 將以湖東為 開(kāi)發(fā)重點(diǎn) 。但 隨著金雞湖大橋的通車，湖東的交通將變得越來(lái)越便利，古城區(qū)與湖 東傳統(tǒng)意義上的空間和心理距離正被無(wú)限縮短。金雞湖東，曾經(jīng)是偏僻的遠(yuǎn)郊，如今卻成炙手可熱的都市黃金地段。換而言之，湖東住宅開(kāi)發(fā) 4 年 （ 20202020） 的水平將 超過(guò)湖西 10 年 （ 1995— 2020） 的水平，在二三年后園區(qū)湖東就是一個(gè)成熟的社區(qū)。這也是浙江南都、南京棲霞、天津順馳、上海中華企業(yè)等諸多國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)企業(yè) “ 逐鹿 ” 湖東的原因。隨著湖西房地產(chǎn)投資競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，湖東處女地的優(yōu)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)，極強(qiáng)的可塑性，巨大發(fā)展空間以及較為平和的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境使得越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商將目光投向了湖東。 湖西 代表樓盤： 東湖春之韻 、 南都玲瓏灣 。但由于價(jià)格突破 5000 元 /平方米后，受到市政規(guī)劃配套的相對(duì)滯后性影響，逐漸進(jìn)入了瓶頸階段，樓盤銷售遇阻，漲幅趨緩。這一方面說(shuō)明園區(qū)世界一流的規(guī)劃，理想的居住環(huán)境在消費(fèi)群中已獲得認(rèn)可，另一個(gè)重要的原因，應(yīng)歸功于蘇州工業(yè)園區(qū)特殊的社會(huì)保障體系，作為全國(guó)唯一的區(qū)域性公積金制度，目前已為萬(wàn)名以上園區(qū)內(nèi)工作人士提 供了完備的公積金貸款，且目前公積金會(huì)員仍以每半年將近 5000 人的數(shù)量遞增。 但 2020 年，園區(qū)的樓盤單價(jià)逐個(gè)突破 5000 元 /平方米大關(guān)后，銷售火爆的趨勢(shì)明顯有所降溫。與之相反單價(jià) 5000 元 /平方米以上則去化費(fèi)力，2020 年 6 月開(kāi)盤的順馳湖畔天城定價(jià)在 5000 元 /平方米以上，雖經(jīng)過(guò)半年來(lái)的蓄水，開(kāi)盤后銷售情況仍 不理想。在這短短幾年的時(shí)間里，房?jī)r(jià)卻翻了 2 番多， 園區(qū)的房?jī)r(jià)上漲幅度實(shí)在快的驚人，與買房者的承受范圍差距逐步拉大，目前市場(chǎng)觀望情緒濃重，樓盤銷售可謂進(jìn)入了瓶頸時(shí)期。 蘇州園區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可謂有較強(qiáng)的地域性，且蘇州的買房者具較強(qiáng)的“地 方品牌”意識(shí)，對(duì)于外來(lái)的，非蘇州本地，不熟知的開(kāi)發(fā)商品牌，無(wú)論開(kāi)發(fā)實(shí)力大小，均有一定的抵制情緒。 與之相比順馳集團(tuán)雖然開(kāi)發(fā)商規(guī)模也不小，但業(yè)務(wù)主要在天津、河北和上海，在蘇州園區(qū)遭受了冷遇，湖畔天城推出后市場(chǎng)反響平淡，連蘇州媒體的配合度也明顯比較差。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 四、園區(qū)商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)及與其他片區(qū)房?jī)r(jià)比較情況 得益于高起點(diǎn)規(guī)劃的園區(qū)，近年來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。 但 今年一季度，園區(qū)新開(kāi)樓盤房屋均價(jià)近 5000 元／平方米，比上年增長(zhǎng)了 ％。 由于園區(qū)房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)，自 1999 年起園區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格在蘇州市區(qū)一直處于領(lǐng)漲地位。2020 年以來(lái)，園區(qū)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，湖西地區(qū)的毛坯房房?jī)r(jià)從年初的均價(jià) 4300 元左右漲到目前的 4700 元左右，但漲幅有所減緩。蘇州市區(qū)的房?jī)r(jià)上漲是 2020 年下半年起由園區(qū)先行領(lǐng)跑的，隨后推進(jìn)到古城區(qū)補(bǔ)漲，然后再完成 新區(qū)的補(bǔ)漲過(guò)程，通過(guò)這二年的補(bǔ)漲，市區(qū)各區(qū)的房?jī)r(jià)都達(dá)到了一個(gè)相對(duì)的高度。但從50001556 16941899 204525554300353501000202030004000500060001997年 1998年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020園區(qū)房地產(chǎn)均價(jià)BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 2020 年年中以來(lái)，園區(qū)與蘇州市區(qū)其他區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格差異在縮小。中心城區(qū)為 3414 元 /平方米 (其中定銷房為 1987 元 /平方米，其他商品住宅為 3628 元 /平方米 )，高新區(qū)為4489 元 /平方米，吳中區(qū)為 2953 元 /平方米，相城區(qū)為 3073 元 /平方米。 2020 年 6 月，湖西板塊的均價(jià)已漲至 5800 元 /平方米左右，而湖東也已突破 5000元 /平方米大關(guān)。而湖東的大片土地開(kāi)發(fā)尚未全面動(dòng)工，配套設(shè)施也基本沒(méi)有，但就東湖 春之韻、湖畔天城幾個(gè)盤的售價(jià)情況看，均價(jià)也已突破 5000 元 /平方米。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 園區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)八年， 中新合作區(qū)內(nèi)已批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積 350 萬(wàn)平方米，樓盤總體銷售形勢(shì)看好，銷售率近 99％。玲瓏灣 384000 270000 596700 東湖大郡 110000 20200 40000 順馳園區(qū)未來(lái)二三年的發(fā)展勢(shì)頭，我們認(rèn)為，園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然處于高位運(yùn)行狀態(tài)，但需求仍很旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格仍處于上升空間，具體表現(xiàn)是由于湖西地區(qū)前兩年房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度和幅度過(guò)快，今后兩年價(jià)格上 漲幅度將有所回落。概括地說(shuō)，就是湖西地區(qū)緩BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 漲，湖東地區(qū)大漲。 湖西對(duì)于本項(xiàng)目不是傳統(tǒng)意義上的競(jìng)爭(zhēng)，而是一種互動(dòng)關(guān)系 隨著湖西的開(kāi)發(fā)后續(xù)量減少，更多的消費(fèi)者 將會(huì)把關(guān)注的目光轉(zhuǎn)向湖東，從而對(duì)本案產(chǎn)生了客觀上的推動(dòng)作用，因此湖西對(duì)于本項(xiàng)目不是傳統(tǒng)意義上的競(jìng)爭(zhēng)，而是一種互動(dòng)關(guān)系。我們將通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案、在售項(xiàng)目產(chǎn)品力研究，對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品塑造提供參考。 表 9： 東湖大郡（二期） 基 礎(chǔ) 信 息 開(kāi)發(fā)商 園 區(qū) 建 屋 發(fā) 展集團(tuán) 基地位置 湖東萬(wàn)盛街方洲路口 建筑設(shè)計(jì) / 住宅形態(tài) 排屋、多層、小高 層、高層 銷售企劃 上海新聯(lián)康 投資顧問(wèn) 主推賣點(diǎn) 售價(jià)低 公開(kāi)日期 二期中 一批： 2020/05