【正文】 業(yè)的發(fā)展也證明了蘇州居民購買力的增強。 ?消費偏向生活必需品，居民對享受型商品的需求增長速度較慢，這與蘇州城市以出口制造業(yè)為主；同時，蘇州的服務(wù)業(yè)不發(fā)達，對高端消費客群吸引力有限。 蘇州市社會消費品消費比例分析 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 蘇州主要商圈分布 ?蘇州市內(nèi)商業(yè)主要分布在古城區(qū)、蘇州新區(qū)及蘇州工業(yè)園區(qū)三 個區(qū)域。 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 蘇州傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域物業(yè)供不應(yīng)求，新興商業(yè)區(qū)域尚待進一步發(fā)展 ?蘇州商業(yè)市場的物業(yè)供應(yīng)量主要集中 在觀前街、石路商圈、蘇州工業(yè)園區(qū)、 蘇州新區(qū)等。 ?蘇州工業(yè)園區(qū)為近年來蘇州市新興的商業(yè) 中心，同一時期內(nèi)商業(yè)物業(yè)放量供應(yīng)，加之 住宅、辦公等配套設(shè)施尚未完善，因此導(dǎo)致 其現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)吸納率較低，約為 86%左右。 ?作為蘇州市級商業(yè)中心，觀前街商圈集中了蘇州市內(nèi)主要的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)。 蘇州主要商業(yè)區(qū)供應(yīng)量及吸納率0102030405060觀前街 石路 蘇州工業(yè)園區(qū) 蘇州新區(qū)75%80%85%90%95%100%現(xiàn)存供應(yīng)量 吸納率觀前街商圈 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 地位： 是蘇州古城幾何中心 ,也是蘇州傳統(tǒng)的商業(yè)文化中心 ,是蘇州最早的步行街 百貨商場： 美羅商城、大洋百貨、第一百貨、金鷹國際、豫園、人民商場、海瀾商廈 主題商場： 蘇寧電器、國美、友通數(shù)碼港、五星電器、冠之霖等 娛樂場所： 大人家飚歌城、西部飚歌城、巴黎之夜娛樂城等 平均人流量： 30萬人次 商圈吸納率： 約 98% 業(yè)態(tài)分布區(qū)域 ：餐飲業(yè)主要集中在太監(jiān)弄一帶，娛樂休閑場所主要集中在喬司空巷一帶購物主要集在觀前街、人民路一帶 租金： 觀前街主干道店面： 12501500元 /平/月（純底層） 人民商場附近： 800900元 /平 /月 玄妙觀前門面： 420500元 /平 /月 觀前小商品市場：租金為 5060元 /平 /月 北局弄門面（三層）： 87100元 /平 /月 施 相 公 弄 皮 市 街 邵 磨 針 巷 人 民 路 因 果 巷 喬 司 空 巷 觀 前 街 太 監(jiān) 弄 大 井 巷 富 仁 坊 干 將 路 平 安 坊 宮 巷 玄廟觀 觀前公園 玄廟廣場 1 2 3 第一百貨 大洋百貨 美羅商城 新蘇州百貨 豫園 金鷹國際 人民商場 大光明影院 開明影院 大人家飚歌城 1西部飚歌城 1天辰飚歌城 1三萬昌荼樓 1貴賓樓大酒店 1索菲特大酒店 1龍鳳賓館酒家 1雅戈爾皇朝大酒店 1富僑足道 1富僑酒店 金銀足道 2上島咖啡 2巴黎之夜 2粵海溫泉會所 2金銀足道 46 5 7 8 9 10 11 12 14 13 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 2迪歐咖啡 2好人小吃 2水天堂 2老娘舅 2亞馬遜餐廳 凱悅溫泉會所 3雅戈爾富宮大酒店 3同潤湘菜館 3得月樓 3川福樓 3達板城 3好人民間小吃 3朱鴻興面館 3得月樓 3五芳齋 王四酒家 4幫貴火鍋 4必勝客 4漢拿燒烤 4真功夫餐廳 4 KFC 4 KFC 4必勝客 4小南國溫泉會所 4蘇州小吃園 50、松鶴樓 5綠楊混沌 5永和豆槳 5珍珠酒樓 5新聚豐餐館 5老正興 5一番屋 5韓松式料理 5燒烤店 5干鍋傳奇 27 28 30 29 31 33 34 32 35 36 37 38 39 40 41 42 43 45 44 46 47 48 觀前小商品 市場 觀前街重點商業(yè)分布圖 49 50 51 52 53 54 55 56 57 59 58 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 觀前街主要購物商場 項目名稱 營業(yè)面積 營業(yè)樓層 主要目標(biāo)消費 群體 業(yè)態(tài)構(gòu)成 代表商戶 金鷹國際 20230平米 B1F6 都市白領(lǐng)、時尚 消費群體 購物 Sprit、 JAKE JONES、ONLY等 美羅商場 30000平米 B1F5 高端消費群體、都市白領(lǐng)、時尚消費群體 購物、休閑餐飲 Louis Vuitton、 GUCCI、Armani等 大洋百貨 17500平米 B1F6 都市白領(lǐng)、時尚 消費群體 購物、休閑餐 飲 FED、味千拉面、 G2023等 第一百貨 16000平米 1F5 都市白領(lǐng)、時尚 消費群體 購物 宏圖三包、 NIKE等 人民商場 25000平米 B1F5 中青年消費群體 購物 Belle等 新蘇州百貨 17000平米 B1F6 時尚消費群體 購物 ONLY、 ELand等 ?觀前商圈百貨商場構(gòu)成蘇州市內(nèi)最繁華的商業(yè)購物區(qū)，各百貨商場消費客群以中端及中高端年青消費者為主力定位，有效滿足各消費層次消費者購物的需求。 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 項目名稱 營業(yè)面積 營業(yè)樓層 主要目標(biāo)消費群 體 經(jīng)營狀況 得月樓 500平米左右 F1F3 中高檔 好 王四酒家 300平米左右 F1F2 中柢檔 好 川福樓 450平米左右 F1F3 中高檔 好 同潤湘菜館 350平米左右 F1 中高檔 好 達板城 280平米左右 F1F2 中檔 一般 好人小吃 350平米左右 F1F2 中低檔 好 蘇州小吃園 200平米左右 F1 低檔 一般 必勝客 300左右 F1 中高檔 好 觀前街主要餐飲 ?作為蘇州最具人氣的觀前商圈，也同樣吸引了全國各地的特色風(fēng)味餐飲，到了觀前，就能享受異地風(fēng)情美味。 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 項目名稱 營業(yè)面積 營業(yè)樓層 主要目標(biāo)消費群 體 經(jīng)營狀況 大人家飚歌城 1000平米左右 F1F3 中低檔 好 天辰飚歌城 1100平米左右 F1F2 中柢檔 好 西部飚歌城 950平米左右 F1F2 中低檔 好 巴黎之夜 4500平米左右 F1F5 中高檔 好 粵海溫泉會所 1000平米左右 F1 中高檔 一般 凱悅溫泉會所 600平米左右 F1F2 中高檔 較好 觀前街主要娛樂 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 ?觀前商圈主要娛樂以歌城以及休閑會所形式出現(xiàn)，融合了其他眾多的休閑娛樂業(yè)態(tài)。 觀前商圈整體業(yè)態(tài)組合比例 觀前街業(yè)態(tài)比例15%74%6%3%2%餐飲業(yè)零售業(yè)休閑娛樂旅游金融觀前商圈整體業(yè)態(tài) 檔次組合比例 觀前街經(jīng)營檔次比例分析30%50%20%高檔中檔低檔蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 ?觀前整體商圈內(nèi)以零售為主，主要以沿街購物街以及百貨商場的形式出現(xiàn)。 ?商圈整體以中高檔業(yè)態(tài)為主，迎合了大眾的消費需求，也迎合了特定人群的需求。 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 觀前商圈與本項目所處商圈對比分析 觀前街商圈 本案所處商圈 1）地理位臵 /城市空間結(jié)構(gòu)： 蘇州唯一傳統(tǒng)市級商業(yè)中心區(qū)，在整個蘇州市城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)中居于絕對主導(dǎo)地位 2）商業(yè)供需狀況： 商業(yè)供應(yīng)量集中分布，供應(yīng)量充足，供求平衡，物業(yè)空臵率維持在極低水平 3）業(yè)態(tài)布局情況： 以傳統(tǒng)百貨為主，零售、餐飲、休閑娛樂兼?zhèn)洌瑯I(yè)態(tài)齊全，整體保持在中檔及中高檔的消費水平 4）消費者構(gòu)成： 蘇州全市范圍內(nèi)中檔及中高檔消費者、國內(nèi)外游客 1）地理位臵 /城市空間結(jié)構(gòu)： 地處城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的外緣，所處商業(yè)環(huán)境和商業(yè)氛圍無法與觀前街比擬 2）商業(yè)供需狀況： 商業(yè)總供應(yīng)量龐大，周邊存在大量的空臵物業(yè) 3）業(yè)態(tài)布局情況： 以餐飲、娛樂休閑為主，但入住商家也不多，生活配套類業(yè)態(tài)缺乏，整體檔次較高 4）消費者構(gòu)成： 項目周邊為小區(qū)居民，以及對外區(qū)域一定的輻射所帶來的外部消費者 本項目的地理位臵、周邊現(xiàn)有商業(yè)狀況等先天條件決定本項目的商業(yè)輻射范圍無法與蘇州市內(nèi)傳統(tǒng)的市級商業(yè)中心 — 觀前商圈相媲美。本項目定位應(yīng)充分的考慮周邊消費者的實際購買力和消費水平。 受觀前商圈的影響，石路商圈的百貨零售發(fā)展有限，但因區(qū)域商業(yè)發(fā)展已有一定歷史，周邊商業(yè)、住宅等環(huán)境發(fā)展也已相對成熟，因此石路國際商城仍然能夠覆蓋周邊區(qū)域各類消費者的需求。 ?憑借著其較深厚的歷史底蘊以及地段優(yōu)勢，吸引了較多的中高端消費者，整體運營狀況良好。整體餐飲檔次主要以中檔為主，也符合該商圈消費人群的需求。 ?商圈內(nèi)餐飲娛樂等業(yè)態(tài)作為零售的補充業(yè)態(tài)，也吸納了不少的消費人群。 ?商圈整體業(yè)態(tài)分布具有明顯的特征，商圈中間段以購物為主，而中北端以休閑娛樂為主，南端以美食物餐飲為主，并有其他業(yè)態(tài)的穿插分布。而本項目周邊環(huán)境尚不完善，因此仍不宜大量發(fā)展零售類業(yè)態(tài)。其業(yè)態(tài)設(shè)臵方面也充分考慮到周邊居民的實際消費水平和需求，本項目應(yīng)有所借鑒。 ?商圈內(nèi)整體餐飲類走特色化道路，主要以中高檔次為主。 ?憑借著其較深厚的歷史底蘊以及地段優(yōu)勢，吸引了較多的中高端消費者，整體運營狀況良好。 ?商圈內(nèi)餐飲娛樂、服務(wù)業(yè)等業(yè)態(tài)