【正文】 好人小吃 350平米左右 F1F2 中低檔 好 蘇州小吃園 200平米左右 F1 低檔 一般 必勝客 300左右 F1 中高檔 好 觀前街主要餐飲 ?作為蘇州最具人氣的觀前商圈，也同樣吸引了全國(guó)各地的特色風(fēng)味餐飲，到了觀前，就能享受異地風(fēng)情美味。 ?作為蘇州市級(jí)商業(yè)中心，觀前街商圈集中了蘇州市內(nèi)主要的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)。 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 蘇州傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域物業(yè)供不應(yīng)求，新興商業(yè)區(qū)域尚待進(jìn)一步發(fā)展 ?蘇州商業(yè)市場(chǎng)的物業(yè)供應(yīng)量主要集中 在觀前街、石路商圈、蘇州工業(yè)園區(qū)、 蘇州新區(qū)等。 ?消費(fèi)偏向生活必需品，居民對(duì)享受型商品的需求增長(zhǎng)速度較慢，這與蘇州城市以出口制造業(yè)為主；同時(shí)，蘇州的服務(wù)業(yè)不發(fā)達(dá)，對(duì)高端消費(fèi)客群吸引力有限。由于蘇州古城區(qū)內(nèi)可用于開發(fā)的土地資源有限，未來城市發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域的轉(zhuǎn)移，古城區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)預(yù)計(jì)將保持在一個(gè)穩(wěn)定的水平，新增零售物業(yè)供應(yīng)將集中在工業(yè)園區(qū)、新區(qū)等區(qū)域。 0500001000001500002023002500003000001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 130 7 年非住宅成交面積走勢(shì)01000202330004000500060007000800090001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 120 7 年非住宅成交均價(jià)走勢(shì)商業(yè)供應(yīng)市場(chǎng)情況 ?自 2023年以來，蘇州市商業(yè)市場(chǎng)的市場(chǎng)存量呈現(xiàn)穩(wěn)步上揚(yáng)的的態(tài)勢(shì)。 ?蘇州市人均消費(fèi)支出穩(wěn)步上漲，消費(fèi)市場(chǎng)前景良好。Prime 1540 1760 2080 2802 3450 40244820 5701267003000035700477005799266826794069129901000020230300004000050000600007000080000900001000002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 20230 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %2 0 . 0 0 %G D P （億元） 人均G D P 增長(zhǎng)率圖：蘇州 GDP和人均 GDP情況歷年情況圖 圖：蘇州市區(qū)人均可支配收入和人均消費(fèi)支出情況圖 05000100001500020230250002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 20230 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %市區(qū)人均可支配收入 市區(qū)居民人均生活消費(fèi)支出市區(qū)居民可支配收入增長(zhǎng)率 市區(qū)居民人均消費(fèi)支出增長(zhǎng)07年商業(yè)成交情況 ?蘇州市商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和蘇州市住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)基本處于同一步伐； ?38月份商業(yè)市場(chǎng)的成交一直呈現(xiàn)著良好而上升的態(tài)勢(shì)，到 9月份達(dá)到了高峰，之后由于新政的影響成交有所回落，但也基本著 37月份的水平。 ?根據(jù)蘇州市有關(guān)部門的規(guī)劃， 2023年以來蘇州市區(qū)域發(fā)展重點(diǎn)轉(zhuǎn)向蘇州工業(yè)園區(qū)，其間園區(qū)內(nèi)大力發(fā)展住宅及商業(yè)辦公，產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的策略促進(jìn)了園區(qū)內(nèi)現(xiàn)代零售物業(yè)的迅速大量發(fā)展。 ?未來蘇州宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)看好，城市整體經(jīng)濟(jì)水平和居民購(gòu)買力的提升也將要求蘇州商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)一步向商業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)水平發(fā)展，因此，蘇州市商業(yè)仍具備一定發(fā)展空間。 ?蘇州正處于三產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展的起始階段，故社會(huì)消費(fèi)以傳統(tǒng)的購(gòu)物商業(yè)為主，但隨著三產(chǎn)服務(wù)業(yè)政策的推進(jìn)，娛樂教育文化等的消費(fèi)將呈現(xiàn)出極大潛力。 ?石路商圈為蘇州古城區(qū)內(nèi)另一主要商圈， 其總供應(yīng)量雖僅占總商業(yè)供應(yīng)的 10%，但其 商業(yè)發(fā)展較早，發(fā)展相對(duì)成熟，因而物業(yè)吸 納率也較高，保持在 92%左右。由于觀前街是蘇州市內(nèi)消費(fèi)者最為內(nèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)目標(biāo)明確，經(jīng)營(yíng)情況良好，因集中、商業(yè)環(huán)境最為成熟的商業(yè)區(qū)域，因而本區(qū)域商業(yè)而物業(yè)吸納率也相對(duì)較高，物業(yè)的吸納率高達(dá) 98%左右的水平。整體餐飲檔次主要以中高檔為主，也符合該商圈消費(fèi)人群需求。 ?商圈內(nèi)餐飲娛樂等業(yè)態(tài)作為零售的補(bǔ)充業(yè)態(tài)，也吸納了不少的消費(fèi)人群。同時(shí)，依靠強(qiáng)大消費(fèi)人流支撐的百貨零售業(yè)態(tài)也受項(xiàng)目周邊消費(fèi)人流不足的影響難以發(fā)展。 項(xiàng)目名稱 營(yíng)業(yè)面積 營(yíng)業(yè)樓層 主要目標(biāo)消費(fèi)群 體 經(jīng)營(yíng)狀況 好仕來歌城 600㎡ F13 中、高檔 一般 南洋溫泉浴場(chǎng) 400㎡ F12 中檔 好 大西洋浴場(chǎng) 300㎡ F45 中、高檔 一般 金陽(yáng)光電玩市場(chǎng) 500㎡ F1 中、低檔 好 大型商務(wù)會(huì)所 1600㎡ F5 中、高檔 好 滾石娛樂俱樂部 1000㎡ F6 中、高檔 好 石路主要休閑場(chǎng)所 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 ?石路商圈主要娛樂以歌城以及休閑會(huì)所、浴場(chǎng)形式出現(xiàn)，融合了其他眾多的休閑娛樂業(yè)態(tài)。 業(yè)態(tài)分布比例圖82%12%2%3%1%零售業(yè)餐飲業(yè)金融業(yè)娛樂業(yè)旅游業(yè)檔次分布比例圖36%52%12%中偏高檔中檔低檔石路商圈業(yè)態(tài)分布比例 石路商圈業(yè)態(tài)檔次分布比例 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 ?石路整體商圈內(nèi)以零售為主，主要以特色街購(gòu)物街以及百貨商場(chǎng)的形式出現(xiàn)。 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 石路商圈與本項(xiàng)目所處商圈對(duì)比分析 石路商圈 本案所處商圈 1）地理位臵 /城市空間結(jié)構(gòu)： 位于蘇州古城區(qū)內(nèi)傳統(tǒng)區(qū)域中心，周邊環(huán)境發(fā)展成熟 2）商業(yè)供需狀況： 商業(yè)供應(yīng)量集中分布，供應(yīng)量充足，供求基本平衡，物業(yè)空臵率維持在較低水平 3）業(yè)態(tài)布局情況： 以傳統(tǒng)百貨為主，零售、餐飲、休閑娛樂兼?zhèn)?，業(yè)態(tài)齊全，整體保持在中檔的消費(fèi)水平 4）消費(fèi)者構(gòu)成： 區(qū)域周邊居民、少量國(guó)內(nèi)觀光旅游客源 1)地理位臵 /城市空間結(jié)構(gòu)： 地處城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的外緣，所處商業(yè)環(huán)境和商業(yè)氛圍無法與石路比擬 2）商業(yè)供需狀況： 商業(yè)總供應(yīng)量龐大，周邊存在大量的空臵物業(yè) 3）業(yè)態(tài)布局情況： 以餐飲、娛樂休閑為主，但入住商家也不多，生活配套類業(yè)態(tài)缺乏，整體檔次較高 4）消費(fèi)者構(gòu)成： 項(xiàng)目周邊為小區(qū)居民，以及對(duì)外區(qū)域一定的輻射所帶來的外部消費(fèi)者 ?盡管石路商圈并非蘇州市內(nèi)的市級(jí)商業(yè)中心，但因其悠久的商業(yè)發(fā)展歷史，加之周邊住宅等配套環(huán)境發(fā)展成熟，仍然吸引區(qū)域周邊消費(fèi)者的光顧，零售、休閑餐飲等業(yè)態(tài)有較好的發(fā)展。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 21 22 20 泰華 泰華東樓 國(guó)美電器 工人文化宮 7*7KTV會(huì)所 新島咖啡 亂世佳人酒吧 簡(jiǎn)施咖啡 迪歐咖啡 藍(lán)槍魚酒吧 1姑蘇不夜城 1小城故事 1錢塘茶人 1杰姆好萊屋 1長(zhǎng)發(fā)西餅 1竹輝飯店 1永和大王 1蘇為飯店 1老蘇州飯店 蘇州東方漁港 2蘇州國(guó)土資源局 2蘇州廣電總臺(tái) 十 全 街 人 民 路 竹 輝 路 烏 鵲 橋 路 帶 城 橋 路 相 王 路 新市路 南門商圈分布 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 地 位： 蘇州第三大商貿(mào)物流中心 規(guī) 模： 范 圍： 北臨新市路、南至護(hù)城河、西起南園新村、東靠竹輝村 主力百貨： 泰華 主題商場(chǎng)： 國(guó)美、豪克樂生活廣場(chǎng) 業(yè)態(tài)分布區(qū)域： 餐飲及酒吧主要集在中十全街、電腦專賣主要集中在烏雀橋路，東大街及新市路業(yè)態(tài)分布較為豐富 日人流量： 15人左右 租 金： 新市路： 108— 166元 /月 /m2 東大街、竹輝路： 150175元 /月 /m2 十全街： 300400元 /月 /m2 烏雀橋： 125130元 /月 /m2 南門商圈分析 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 項(xiàng)目名稱 營(yíng)業(yè)面積 /m2 營(yíng)業(yè)樓層 主要目標(biāo)消費(fèi) 群體 業(yè)態(tài)構(gòu)成 代表商戶 泰華 B1— F7 商業(yè)成功人士 服飾、化妝品 路易威登、 burberry 泰華東樓 B1— F5 年輕人 服飾、家紡、 電器等 阿迪達(dá)斯、李 寧、匡威 南門主要購(gòu)物商場(chǎng) 項(xiàng)目名稱 營(yíng)業(yè)面積 營(yíng)業(yè)樓層 目標(biāo)消費(fèi)群體 經(jīng)營(yíng)狀況 錢塘茶人 1500平米 F1— F2 中高檔 一般 杰姆好萊屋 600平米 F1— F2 中高檔 好 蘇為飯店 1200平米 F1— F4 中高檔 好 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 南門主要餐飲 ?南門商圈相對(duì)較小，購(gòu)物主要以泰華一家商場(chǎng)為主，整體的業(yè)態(tài)檔次較高。 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 業(yè)態(tài)分布比例63%15%1%2%6%13%零售業(yè)餐飲業(yè)金融業(yè)娛樂業(yè)旅游業(yè)服務(wù)業(yè)檔次分布比例17%83%中高檔中檔南門商圈業(yè)態(tài)分布比例 南門商圈業(yè)態(tài)檔次分布比例 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 ?南門整體商圈內(nèi)以零售為主，主要以百貨商場(chǎng)的形式出現(xiàn)。 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 商圈范圍：東至濱河路、南至金山路、西至塔園路、北至獅山路 商圈級(jí)別：區(qū)域商業(yè)中心 商圈吸納率：約 90% 主要商業(yè)業(yè)態(tài)：餐飲、休閑娛樂、居民配套商業(yè) 新區(qū)商圈 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 項(xiàng)目名稱 營(yíng)業(yè)面積 檔