【正文】 autifulIf you thinkGone with the windWhat a wonderful wordI believe I can fly I believe I can touch the sky我司一直保持對(duì)于區(qū)域的客戶的監(jiān)控，現(xiàn)有我司一直保持對(duì)于區(qū)域的客戶的監(jiān)控，現(xiàn)有客戶群的特征是依據(jù)結(jié)合兩次訪談和目前各客戶群的特征是依據(jù)結(jié)合兩次訪談和目前各項(xiàng)目監(jiān)控情況總結(jié)得出。 從客戶群看市場(chǎng)需求從客戶群看市場(chǎng)需求When I was youngI like walk on the river sideBecause it’s very beautifulIf you thinkGone with the windWhat a wonderful wordI believe I can fly I believe I can touch the sky樣本數(shù)量：樣本數(shù)量： 204份份樣本來(lái)源：樣本來(lái)源：2023年底第一次客戶訪談結(jié)論：年底第一次客戶訪談結(jié)論：訪問(wèn)對(duì)象：北部新區(qū)各樓盤的看房客戶訪問(wèn)對(duì)象：北部新區(qū)各樓盤的看房客戶When I was youngI like walk on the river sideBecause it’s very beautifulIf you thinkGone with the windWhat a wonderful wordI believe I can fly I believe I can touch the sky調(diào)研地點(diǎn)：調(diào)研地點(diǎn)：調(diào)研有效樣本：調(diào)研有效樣本： N=53個(gè)個(gè) 2023年年 8月北部新區(qū)客戶訪談結(jié)果月北部新區(qū)客戶訪談結(jié)果調(diào)研方法：樓盤定點(diǎn)攔截調(diào)研方法：樓盤定點(diǎn)攔截抽樣方法：分層隨機(jī)抽樣抽樣方法：分層隨機(jī)抽樣分析軟件：分析軟件： SPSS、 Excel研究分析方法：消費(fèi)者需求曲線、消費(fèi)者行為及心理研究研究分析方法：消費(fèi)者需求曲線、消費(fèi)者行為及心理研究When I was youngI like walk on the river sideBecause it’s very beautifulIf you thinkGone with the windWhat a wonderful wordI believe I can fly I believe I can touch the sky目前北部新區(qū)的客戶群特征小結(jié)：目前北部新區(qū)的客戶群特征小結(jié)：北部新區(qū)的客戶，反映出明顯的高端客戶特征，來(lái)此看房的客戶北部新區(qū)的客戶，反映出明顯的高端客戶特征，來(lái)此看房的客戶60%有私車。并且從其選擇來(lái)看，價(jià)格并非首要因素，對(duì)環(huán)境和品質(zhì)更為看重。區(qū)域來(lái)源：三北區(qū)域?yàn)橹鲄^(qū)域來(lái)源：三北區(qū)域?yàn)橹髂挲g：年齡： 26——40 歲，有年輕的趨勢(shì)歲，有年輕的趨勢(shì)承受總價(jià)：承受總價(jià)： 4060萬(wàn)的客戶占萬(wàn)的客戶占 45%左右，是主力區(qū)間左右，是主力區(qū)間意向建筑形態(tài)：花園洋房，占意向建筑形態(tài)：花園洋房，占 60%左右左右意向戶型：三房、四房意向戶型：三房、四房意向面積：意向面積： 100140㎡，占㎡，占 62%左右左右購(gòu)房時(shí)關(guān)注的要素排序：環(huán)境、品質(zhì)、價(jià)格購(gòu)房時(shí)關(guān)注的要素排序：環(huán)境、品質(zhì)、價(jià)格When I was youngI like walk on the river sideBecause it’s very beautifulIf you thinkGone with the windWhat a wonderful wordI believe I can fly I believe I can touch the sky2023年區(qū)域的配套主要體現(xiàn)在交通得到更好的改善和一些設(shè)施相年區(qū)域的配套主要體現(xiàn)在交通得到更好的改善和一些設(shè)施相繼投入建設(shè)，但是便利程度依然不夠。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)引導(dǎo)需求來(lái)看，區(qū)域內(nèi)新近推出的一些中端高層項(xiàng)目（如奧園新亞洲）也會(huì)促，區(qū)域內(nèi)新近推出的一些中端高層項(xiàng)目（如奧園新亞洲）也會(huì)促進(jìn)區(qū)域購(gòu)房人群結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)化，但是對(duì)比東方王榭和棕櫚泉的客群進(jìn)區(qū)域購(gòu)房人群結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)化，但是對(duì)比東方王榭和棕櫚泉的客群和銷售狀況，和銷售狀況， 中高端洋房和別墅市場(chǎng)在北部新區(qū)的中高端洋房和別墅市場(chǎng)在北部新區(qū)的熱度遠(yuǎn)大于中端高層市場(chǎng)。When I was youngI like walk on the river sideBecause it’s very beautifulIf you thinkGone with the windWhat a wonderful wordI believe I can fly I believe I can touch the sky北部新區(qū)未來(lái)北部新區(qū)未來(lái) 3年左右的客戶群分析年左右的客戶群分析 根據(jù)前述區(qū)域人口結(jié)構(gòu)發(fā)展分析，北部新區(qū)未來(lái)的購(gòu)房群體將根據(jù)前述區(qū)域人口結(jié)構(gòu)發(fā)展分析，北部新區(qū)未來(lái)的購(gòu)房群體將會(huì)由單一的中高端客戶群向大眾客群逐步轉(zhuǎn)化，但是轉(zhuǎn)化的過(guò)會(huì)由單一的中高端客戶群向大眾客群逐步轉(zhuǎn)化，但是轉(zhuǎn)化的過(guò)程會(huì)是很漫長(zhǎng)的。結(jié)合緯聯(lián)進(jìn)行的對(duì)比區(qū)域分析，北部新區(qū)尚處于區(qū)域起步階段，處于區(qū)域起步階段， 預(yù)計(jì)項(xiàng)目在未來(lái)預(yù)計(jì)項(xiàng)目在未來(lái) 3年內(nèi)仍然會(huì)以年內(nèi)仍然會(huì)以中高端需求為主體。When I was youngI like walk on the river sideBecause it’s very beautifulIf you thinkGone with the windWhat a wonderful wordI believe I can fly I believe I can touch the sky從北部新區(qū)整體市場(chǎng)來(lái)看，未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，中高端從北部新區(qū)整體市場(chǎng)來(lái)看，未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，中高端產(chǎn)品仍是市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，我們可以探討的主要產(chǎn)品類產(chǎn)品仍是市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，我們可以探討的主要產(chǎn)品類型鎖定為：高層、花園洋房、聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅。小小 結(jié)結(jié)When I was youngI like walk on the river sideBecause it’s very beautifulIf you thinkGone with the windWhat a wonderful wordI believe I can fly I believe I can touch the sky產(chǎn)品定位When I was youngI like walk on the river sideBecause it’s very beautifulIf you thinkGone with the windWhat a wonderful wordI believe I can fly I believe I can touch the sky花園洋房花園洋房 +高層高層When I was youngI like walk on the river sideBecause it’s very beautifulIf you thinkGone with the windWhat a wonderful wordI believe I can fly I believe I can touch the sky產(chǎn)品組合依據(jù)產(chǎn)品組合依據(jù)When I was youngI like walk on the river sideBecause it’s very beautifulIf you thinkGone with the windWhat a wonderful wordI believe I can fly I believe I can touch the sky占地規(guī)模（畝） 景觀資源本項(xiàng)目 315 照母山植物園、山景金科 沿湖修建的棧道和湖中水景增加了環(huán)境質(zhì)素。金科 藍(lán)湖郡 1600畝（含 130畝藍(lán)湖） 湖景龍湖 好望山 180 項(xiàng)目位于海拔 400米的山頂上，可以直接鳥(niǎo)瞰整個(gè)奧林匹克花園。奧園 3300 160畝 “ 愛(ài)琴海 ”綠地翠谷 78 自身打造保利國(guó)際高爾夫 3600 社區(qū)擁有 2400畝 “ 大綠地 ” ：高爾夫球場(chǎng)；大型私家花園。景觀設(shè)計(jì)表達(dá)人與自然和諧共存的主題，突出高爾夫運(yùn)動(dòng)的優(yōu)雅、高尚，充分利用現(xiàn)有資源，營(yíng)造出寧?kù)o、舒適、同時(shí)具有獨(dú)特山地地貌景觀的居住環(huán)境。棕櫚泉 1200 160畝天然湖泊， 240畝生態(tài)公園，千米環(huán)湖步道地塊自然資源及規(guī)模對(duì)比分析地塊自然資源及規(guī)模對(duì)比分析 有別墅供應(yīng)的項(xiàng)目，規(guī)模多在千畝以上。同時(shí)，別墅項(xiàng)目都具有得天獨(dú)厚的自然景觀，只有協(xié)信項(xiàng)目都具有得天獨(dú)厚的自然景觀，只有協(xié)信 TOWN城城規(guī)模較小，同時(shí)沒(méi)有自然景觀資源，因此該項(xiàng)目的產(chǎn)規(guī)模較小，同時(shí)沒(méi)有自然景觀資源，因此該項(xiàng)目的產(chǎn)品策略是：提供極高性價(jià)比的別墅。 花園洋房相對(duì)來(lái)說(shuō)規(guī)模較小，多在花園洋房相對(duì)來(lái)說(shuō)規(guī)模較小，多在 300畝以下。同時(shí)景觀多靠自身打造?；▓@洋房的客戶對(duì)產(chǎn)品建筑形態(tài)和品質(zhì)的關(guān)注高于對(duì)自然景觀資源的依賴。 盡管本項(xiàng)目擁有一定的山景資源，但是對(duì)于高端客戶盡管本項(xiàng)目擁有一定的山景資源，但是對(duì)于高端客戶而言，對(duì)水景的喜好遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于對(duì)山景的喜好，從天湖而言，對(duì)水景的喜好遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于對(duì)山景的喜好，從天湖美鎮(zhèn)和好望山兩個(gè)項(xiàng)目的景觀價(jià)差可以看到，天湖美美鎮(zhèn)和好望山兩個(gè)項(xiàng)目的景觀價(jià)差可以看到，天湖美鎮(zhèn)看湖和不看湖的單位，價(jià)差高達(dá)鎮(zhèn)看湖和不看湖的單位，價(jià)差高達(dá) 1000元元 /㎡，而好㎡，而好望山的景觀價(jià)差則在望山的景觀價(jià)差則在 500元元 /㎡以內(nèi)。依據(jù)一依據(jù)一When I was youngI like walk on the river sideBecause it’s very beautifulIf you thinkGone with the windWhat a wonderful wordI believe I can fly I believe I can touch the sky小結(jié)：小結(jié)：對(duì)于本地塊條件而言，花園洋房和高層具有較、對(duì)于本地塊條件而言，花園洋房和高層具有較 大的可行性。本項(xiàng)目受地塊資源和規(guī)模的限制，做高端別墅的可、本項(xiàng)目受地塊資源和規(guī)模的限制，做高端別墅的可 能性不大，因此排除獨(dú)立別墅的產(chǎn)品形態(tài)；能性不大，因此排除獨(dú)立別墅的產(chǎn)品形態(tài)；盡管聯(lián)排別墅對(duì)資源的要求相對(duì)較低，在地塊資源、盡管聯(lián)排別墅對(duì)資源的要求相對(duì)較低，在地塊資源 和規(guī)模都不具備條件的情況下，性價(jià)比則成為其最和規(guī)模都不具備條件的情況下，性價(jià)比則成為其最 大的賣點(diǎn)；大的賣點(diǎn)；排除獨(dú)立別墅可能性排除獨(dú)立別墅可能性When I was youngI like walk on the river sideBecause it’s very beautifulIf you thinkGone with the windWhat a wonderful wordI believe I can fly I believe I can touch the sky項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 依據(jù)二依據(jù)二繼續(xù)論證做聯(lián)排別墅、洋房和高層的可行性。 地塊基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析地塊基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析占地面積 建筑面積 容積率 凈用地面積 購(gòu)地成本210247㎡ 315畝 ≤ ㎡　 ≤ ㎡ 255畝 424000000元When I was youngI like walk on the river sideBecause it’s very beautifulIf you thinkGone with the windWhat a wonderful wordI believe I can fly I believe I can touch the sky按照目前市場(chǎng)上聯(lián)排別墅最高的容積率計(jì)算：聯(lián)排別墅（按照 ，則建面為 ㎡）成本項(xiàng) 別墅（元 /㎡）土地成本（樓面價(jià)） 3568綜合成本（含工程、配套、設(shè)計(jì)、景觀、營(yíng)銷、稅費(fèi)等） 2200共計(jì)： 5768折算為套內(nèi)單價(jià) 按 5%公攤計(jì)算： 6072按開(kāi)發(fā)商獲得 10%的利潤(rùn)率計(jì)算售價(jià) 6679聯(lián)排別墅經(jīng)濟(jì)分析聯(lián)排別墅經(jīng)濟(jì)分析排除經(jīng)濟(jì)性別墅可能性，但結(jié)合地塊資源和規(guī)模，沒(méi)有打造高端聯(lián)排別墅的條件，故排除做聯(lián)排別墅的方向。條件的影響，故需慎重規(guī)劃其投放量和投放時(shí)間。不過(guò)，龍湖的開(kāi)發(fā)還是成本控制上，都能表現(xiàn)得非常優(yōu)秀。以穩(wěn)健聞名，擴(kuò)張步伐稍顯緩慢。、物業(yè)管理是龍湖最初闖市場(chǎng)的法寶。、竭盡全力滿足客戶需要，包括交通、教育、商業(yè)配套等。、總的來(lái)說(shuō)龍湖產(chǎn)品創(chuàng)新比較謹(jǐn)慎。受度后，以較為謹(jǐn)慎的態(tài)度推出洋房產(chǎn)品。、能夠非常準(zhǔn)的把握客戶需要，但是對(duì)于客戶的引導(dǎo)不夠力度。、產(chǎn)品鏈雖長(zhǎng)，但均是針對(duì)各類產(chǎn)品的高端客戶。、產(chǎn)品迎合多數(shù)人喜好，除了品質(zhì)外沒(méi)有太多的個(gè)性可言。、能夠結(jié)合本身產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新。、逐步形成產(chǎn)品線系列。、環(huán)境把控能力非常強(qiáng)。、重慶房地產(chǎn)界的一批黑馬。其次，戶的喜好。也是金科相對(duì)較強(qiáng)的環(huán)節(jié)。再次，使得其開(kāi)發(fā)進(jìn)入良性態(tài)勢(shì)。在每個(gè)項(xiàng)目初期，都會(huì)首先更是打動(dòng)了重慶客戶的心。如以吸引客戶。天湖美鎮(zhèn)、綠韻康城等。在產(chǎn)品上、金科與龍湖的一個(gè)不同在于龍湖求穩(wěn)，金科求快。采用快速?gòu)?fù)制的策略，缺少自己的風(fēng)格。發(fā)等方面?zhèn)€人色彩濃厚。、管理較為松散，不利于整個(gè)集團(tuán)的綜合控制。、金科產(chǎn)品線沒(méi)有龍湖寬，相比主要集中在洋房和高層。、重點(diǎn)為洋房的開(kāi)發(fā)，金科的花園