【正文】 e with the windWhat a wonderful wordI believe I can fly I believe I can touch the sky金科與龍湖的一個不同在于龍湖求穩(wěn)，金科求快。在每個項目初期，都會首先營造社區(qū)環(huán)境，并以營造社區(qū)環(huán)境，并以 實地樣板房的實景呈現(xiàn)實地樣板房的實景呈現(xiàn) 以吸引客戶。 工程工程和營銷的緊密結(jié)合和營銷的緊密結(jié)合 使得其開發(fā)進入良性態(tài)勢。 金科集團最大的特點以及市場優(yōu)勢便是具有較強的、金科集團最大的特點以及市場優(yōu)勢便是具有較強的 產(chǎn)品創(chuàng)產(chǎn)品創(chuàng)新能力新能力 ， 雖然大量復制萬科產(chǎn)品，但是很好的迎合了重慶客雖然大量復制萬科產(chǎn)品，但是很好的迎合了重慶客戶的喜好。 環(huán)境把控能力非常強。 能夠結(jié)合本身產(chǎn)品優(yōu)勢進行產(chǎn)品創(chuàng)新。 產(chǎn)品鏈雖長，但均是針對各類產(chǎn)品的高端客戶。 在洋房市場上介入得比較晚，而當發(fā)現(xiàn)其市場較強的接、在洋房市場上介入得比較晚，而當發(fā)現(xiàn)其市場較強的接 受度后，以較為謹慎的態(tài)度推出洋房產(chǎn)品。 竭盡全力滿足客戶需要，包括交通、教育、商業(yè)配套等。不過，龍湖的開發(fā) 以穩(wěn)健聞名，擴張步伐稍顯緩慢。 When I was youngI like walk on the river sideBecause it’s very beautifulIf you thinkGone with the windWhat a wonderful wordI believe I can fly I believe I can touch the sky小結(jié)：小結(jié)：花園洋房是區(qū)域內(nèi)銷售狀況良好的產(chǎn)品形態(tài)，而高層產(chǎn)花園洋房是區(qū)域內(nèi)銷售狀況良好的產(chǎn)品形態(tài)，而高層產(chǎn)品的消化情況在當前區(qū)域內(nèi)，很大程度上受配套和交通品的消化情況在當前區(qū)域內(nèi)，很大程度上受配套和交通條件的影響，故需慎重規(guī)劃其投放量和投放時間。大的可行性。和品質(zhì)的關(guān)注高于對自然景觀資源的依賴。同時畝以下。同時，別墅有別墅供應的項目，規(guī)模多在千畝以上。（大景觀、組團景觀、分區(qū)景觀、私家花園，是大乘與局部的自然結(jié)合）。 弗萊明戈 120 自身打造龍湖 而小區(qū)內(nèi)部景觀選用小型植被，綠化面積較大，并且減少了視線的遮擋。型鎖定為：高層、花園洋房、聯(lián)排別墅、獨立別墅。結(jié)合緯聯(lián)進行的對比區(qū)域分析，北部新區(qū)尚程會是很漫長的。從供應結(jié)構(gòu)引導需求來看繼投入建設(shè)，但是便利程度依然不夠。并且從其選擇來看，價格并非首要因素，對環(huán)境和品有私車。另外，北部新區(qū)新項目約 240萬方，加上奧園后期約 100萬方、未來城后期 71萬方、綠地后期約 37萬方、棕櫚泉約 65萬方、保利高爾夫約 44萬方，如果有 30%的量會做洋房和別墅產(chǎn)品，總量則有 167萬方，按洋房和別墅各 50%的量計算，洋房有 6800多套，別墅約 3000套。（除去龍湖）。When I was youngI like walk on the river sideBecause it’s very beautifulIf you thinkGone with the windWhat a wonderful wordI believe I can fly I believe I can touch the sky年份 區(qū)域 北碚區(qū) 北部新區(qū) 大渡口區(qū) 江北區(qū) 九龍坡區(qū) 渝北區(qū) 總計2023年 推出套數(shù) 71 1170 99 90 66 402 1898銷售套數(shù) 71 934 40 25 20 117 1207供銷比 2023年 推出套數(shù)（含存量） 329 849（龍湖 214套） 59 115 144 413 1909銷售套數(shù) 244 700（龍湖 195套） 20 20 68 124 1176供銷比 區(qū)域內(nèi)別墅和花園洋房供銷比分析區(qū)域內(nèi)別墅和花園洋房供銷比分析 花園洋房：花園洋房： 銷售的正常情況是開盤銷售一般可超過銷售的正常情況是開盤銷售一般可超過50%，月均正常銷售在，月均正常銷售在 1028套左右。 2023年上半年，從平均銷售率來看，別墅和花園洋房年上半年，從平均銷售率來看，別墅和花園洋房均有所下降，分別為均有所下降，分別為 53%和和 55%，但是這只是因為某些，但是這只是因為某些項目進入到當期的尾盤銷售。 弗萊明戈二期 —— —— 65% —— —— 100%綠地 .翠谷 —— —— 60% —— —— 疊加 70%聯(lián)排 70%協(xié)信 .TOWN城 —— —— —— —— 85%10％ .三組團 79套 31%平均銷售率 93％ 69％ 55％ 91％ 59％ 53％2023—2023 年年 10月板塊內(nèi)供應類型銷售狀況分析月板塊內(nèi)供應類型銷售狀況分析 2023—2023 年的銷售狀況來看，年的銷售狀況來看， 2023年推出的幾個大年推出的幾個大盤項目如天湖美鎮(zhèn)、奧林匹克花園、藍湖郡等項目均盤項目如天湖美鎮(zhèn)、奧林匹克花園、藍湖郡等項目均銷售較好，且這類項目均為花園洋房、別墅類產(chǎn)品供銷售較好，且這類項目均為花園洋房、別墅類產(chǎn)品供應。東方王榭 —— ——1期 328套73% —— —— ——棕櫚泉國際花園 —— —— —— 共 36套，約 85% ——推獨立和雙拼 53套：售 70％龍湖 Town 城 無 無 無 無 融科蔚城 2． 2合計 4． 62 7． 92023—2023 年年 10月板塊內(nèi)供應建筑形態(tài)狀況（萬平方米）月板塊內(nèi)供應建筑形態(tài)狀況（萬平方米） When I was youngI like walk on the river sideBecause it’s very beautifulIf you thinkGone with the windWhat a wonderful wordI believe I can fly I believe I can touch the sky戶型配比戶型配比 二房二房 三房三房 四房四房 五房及以上五房及以上 疊加別墅疊加別墅 聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅 獨立別墅獨立別墅2023年年 % 37% 11% 4% % % 9%2023年年 % % % % % % %2023年年 % % % % % % %2023—2023 年年 10月板塊戶型配比供應狀況月板塊戶型配比供應狀況 三房、四房是區(qū)域內(nèi)的主要供應戶型三房、四房是區(qū)域內(nèi)的主要供應戶型When I was youngI like walk on the river sideBecause it’s very beautifulIf you thinkGone with the windWhat a wonderful wordI believe I can fly I believe I can touch the sky近幾年區(qū)域房價漲幅不大，從近幾年區(qū)域房價漲幅不大，從 2023年至年至 2023年同個項目同類產(chǎn)年同個項目同類產(chǎn)品的價格品的價格 上漲幅度在上漲幅度在 5%左右左右 ，大部分還不到，大部分還不到 5%，相比龍，相比龍頭寺板塊的漲幅速度而言，漲幅較低。 未來城 9 無 無 無保利 大竹林項目 100萬方 未定 2023年開發(fā) 6—10 年和記黃埔陡溪地塊 47萬方 未定 2023年 3—4 年合計合計 約約 900萬方萬方 供應體量分析供應體量分析When I was youngI like walk on the river sideBecause it’s very beautifulIf you thinkGone with the windWhat a wonderful wordI believe I can fly I believe I can touch the sky項目名稱 2023 2023 2023—2023 年 10月推出產(chǎn)品建筑形態(tài)花園洋房 別墅 高層 /多層2023 2023 2023 2023 2023 2023金科 藍湖郡 40萬方左右 獨立別墅、聯(lián)排別墅 4年建工 走進經(jīng)開板塊。但由于經(jīng)開板塊系上屬于經(jīng)開板塊與人和板塊的交界處。萬。 When I was youngI like walk on the river sideBecause it’s very beautifulIf you thinkGone with the windWhat a wonderful wordI believe I can fly I believe I can touch the sky認識北部新區(qū) ……When I was youngI like walk on the river sideBecause it’s very beautifulIf you thinkGone with the windWhat a wonderful wordI believe I can fly I believe I can touch the sky本案基本情況介紹基本情況介紹設(shè)立于設(shè)立于 2023年年 12月月 18日日規(guī)劃面積規(guī)劃面積 人口人口 15萬萬 規(guī)劃翠云、黃茅坪、鴛規(guī)劃翠云、黃茅坪、鴛鴦、金山、人和、大竹鴦、金山、人和、大竹林和禮嘉七個組團林和禮嘉七個組團2023年基礎(chǔ)設(shè)施完成年基礎(chǔ)設(shè)施完成When I was youngI like walk on the river sideBecause it’s very beautifulIf you thinkGone with the windWhat a wonderful wordI believe I can fly I believe I can touch the sky本案產(chǎn)業(yè)發(fā)展：產(chǎn)業(yè)發(fā)展： 已引進已引進 60余家企業(yè)，目前已經(jīng)入住的約余家企業(yè)，目前已經(jīng)入住的約 40家入駐企業(yè)的家入駐企業(yè)的職工人數(shù)約職工人數(shù)約 16000人。那么，項目本身處于一個怎么樣的區(qū)域范圍，該區(qū)域市場呈現(xiàn)什么樣的狀況樣的區(qū)域范圍，該區(qū)域市場呈現(xiàn)什么樣的狀況成為我們探索的重點。以下為我司針對本項目進行的詳細市場研究、產(chǎn)品定位、營銷推廣報告成果匯報，如有不足之處，敬請指教！前言：When I was youngI like walk on the river sideBecause it’s very beautifulIf you thinkGone with the windWhat a wonderful wordI believe I can fly I believe I can touch the sky我們做什么？我們怎么做？只有正確的認清自己，自己所處的環(huán)境，才能看清未來的道路 ……When I was youngI like walk on the river sideBecause it’s very beautifulIf you thinkGone with the windWhat a wonderful wordI believe I can fly I believe I can touch the sky正確認識自我 ……When I was youngI like walk on the river sideBecause it’s very beautifulIf you thinkGone with the windWhat a wonderful wordI believe I can fly I believe I can touch the sky北北方、西方南方東方When I was youngI like walk on the river sideBecause it’s very beautifulIf you thinkGone with the windWhat a wonderful wordI believe I can fly I believe I can touch the sky地塊地塊 SWOT分析分析 優(yōu)勢分析（優(yōu)勢分析（ Strength分析）分析） 與金科項目為鄰，區(qū)域形象較好；、與金科項目為鄰，區(qū)域形象較好；政府大力扶持、政府大力扶持 北部新區(qū)大區(qū)域優(yōu)勢北部新區(qū)大區(qū)域優(yōu)勢 1000畝植物園生態(tài)優(yōu)勢畝植物園生態(tài)優(yōu)勢完整地塊優(yōu)勢、完整地塊優(yōu)勢“八大金剛八大金剛 ”入駐，生活向北發(fā)展入駐，生活向北發(fā)展When I was youngI like walk on the river sideBecause it’s very beautifulIf you thinkGone with the windWhat a wonderful wordI believe I can fly I believe I can touch the sky地塊地塊 SWOT分析分析 劣勢分析（劣勢分析（ Weakness分析）分析） 地塊后面有陵園，影響風水。 北部新區(qū)項目] 總體定位及營銷策劃報告When I was youngI like walk on the river sideBecause it’s very beautiful